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摘要：土地增值稅是我國稅法中對房地產開發(fā)企業(yè)征收的一項重要稅種。在目前我國房地產市場發(fā)展迅速、行業(yè)競爭日益激烈的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃工作，不但能夠減輕企業(yè)稅負，使企業(yè)的經濟價值實現(xiàn)最大化，還可增強房地產開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，使其在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地。因此，研究和探討房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃工作具有非常重要的現(xiàn)實意義。基于此，本文從房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅概述入手，詳細分析了房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的風險，并提出了幾點有效的納稅籌劃策略，如加強納稅籌劃信息管理、加強成本收益分析、提升企業(yè)管理水平等，希望本文能為我國房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作提供一些有益的參考以及借鑒。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；成本收益分析；成本風險

一、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅概述

（一）房地產開發(fā)企業(yè)的稅負狀況

近年來，我國宏觀調控力度不斷加大，房地產行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，其利潤一度被擠壓，在日益激烈的市場競爭環(huán)境中，房地產開發(fā)企業(yè)不得不利用稅收籌劃的方式降低企業(yè)的稅負，減小企業(yè)在資金方面的壓力，提高企業(yè)的經濟效益。因房地產開發(fā)企業(yè)所涉及的階段不同，會在項目前期、銷售階段和開發(fā)過程中承擔以下幾項稅種：契稅、耕地占用稅、印花稅、房產稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。根據(jù)目前我國稅法的有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅為30%至60%不等，企業(yè)所得稅為企業(yè)所得額的25%。由此可以看出，房地產開發(fā)企業(yè)承擔的稅收負擔較重，利用稅收籌劃的方式能夠為企業(yè)減少稅收負擔，是一條實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效途徑。

（二）土地增值稅和納稅籌劃的相關概念

土地增值稅是指轉讓國家地上建筑物以及附著物、土地使用權而獲得收入的個人和單位，以轉讓獲取的收入（包括實物收入、貨幣收入等）去除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅的依據(jù)給國家上繳的一項稅賦，但是不包括無償贈予方式轉讓的房地產或繼承的房地產。納稅籌劃主要是指對有關涉稅業(yè)務進行策劃，并制定一系列完整的納稅操作方案，從而實現(xiàn)減少稅收負擔的目的。

二、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風險分析

（一）成本風險

房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅納稅籌劃時很容易出現(xiàn)成本風險，且這一風險經常被企業(yè)所忽視。房地產開發(fā)企業(yè)開展納稅籌劃的主要目的就是實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，并不是簡單地實現(xiàn)少納稅，假如企業(yè)只關注少繳稅這一個方面，就會缺乏對成本的重視，從而造成一定的成本風險。

（二）執(zhí)法風險

房地產開發(fā)企業(yè)對于土地增值稅的納稅籌劃不但要具有一定的合法性，而且應具有較高的效率，企業(yè)負責籌劃納稅的人員在制定納稅方案的過程中，應當嚴格根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行，與此同時，稅務主管部門也應根據(jù)相關法律法規(guī)要求，嚴格監(jiān)督審查企業(yè)制定的方案內容，在得到稅務主管部門的審核認同之后，企業(yè)才可以著手實施該方案。否則在方案實施過程中可能面臨一定的執(zhí)法風險，即企業(yè)雖然根據(jù)有關法律法規(guī)制定了納稅方案，但是卻得不到稅務監(jiān)管部門的認同，認定企業(yè)制定的該方案為違法行為，從而大大增加了企業(yè)的成本。

（三）政策風險

房地產開發(fā)企業(yè)的籌劃納稅人員為減少土地增值稅的繳稅額度，在設計、實施和改善方案的過程中，對有關法律法規(guī)政策往往欠缺周全的考慮，導致納稅籌劃工作無法滿足有關規(guī)定的要求，從而誤入一些法律法規(guī)的禁區(qū)，造成一些不應有的困擾。政策風險主要表現(xiàn)為兩種形式：一是國家制定的納稅政策出現(xiàn)了某些方面的變動，而規(guī)劃納稅方案的人員未對方案進行及時的調整，由此導致一定的納稅風險。二是盡管納稅籌劃人員能及時地掌握有關政策方面的變動，但認識不深刻，理解不透徹，甚至出現(xiàn)納稅籌劃人員的理解與政策實質完全相反的情況，這勢必會導致納稅籌劃人員制定出錯誤的方案，根據(jù)這個錯誤方案實施后，有可能使企業(yè)觸犯相關法律規(guī)定，從而出現(xiàn)納稅籌劃失敗的情況。

三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃策略

（一）加強納稅籌劃信息管理

一是要全面詳細地掌握所有涉稅信息。作為房地產開發(fā)企業(yè)的納稅規(guī)劃人員一定要對中國的稅法有一個充分細致的了解。二是必須籌集高質量的納稅規(guī)劃信息，信息的質量高低主要體現(xiàn)在及時性和完整性兩個方面，其中，及時性主要是指企業(yè)所掌握的信息必須是最新的、有效的；完整性主要是指信息必須是全面的，不能僅僅是其中的一部分，因為從某一個方面單獨看政策和從整體上看政策所產生的效果是有很大差異的，房地產開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃納稅方案時一定要從整體上看政策，要求其掌握的政策必須是完整的、全面的，只有如此方能減少操作過程中的風險。

（二）尋求稅務部門支持

稅務部門負有解答企業(yè)在稅收方面疑問的義務，同時在我國也是依據(jù)法律進行稅收執(zhí)法的機關。房地產開發(fā)企業(yè)在制定土地增值稅納稅籌劃方案時，假如對我國稅收政策掌握不全面，存在某些方面的疑問，可以向稅務部門提出咨詢，而稅務機關工作人員將會根據(jù)我國稅法的有關規(guī)定，為企業(yè)提供有效的解答，幫助其解決有關疑問和難題，甚至還可以與企業(yè)一起討論稅務籌劃方案等問題，最大限度地為企業(yè)提供幫助，減少納稅籌劃方面存在的風險。

（三）加強成本收益分析

在實際的納稅籌劃工作中，很多的納稅籌劃方案只能在理論上實現(xiàn)減稅或少繳納稅款，而在實際的操作運行過程中卻無法達到預期的籌劃效果，其中一個重要原因就是該方案不具有成本效益，從而導致納稅籌劃失敗。所以，在選擇納稅規(guī)劃方案的時候，決策者必須遵循成本效益的原則，做到這一點是非常重要的，只有這樣才可以保證稅收籌劃目標的實現(xiàn)。

（四）積極采取補救措施

以上幾點措施都是事前能夠采取的風險控制方法，而納稅籌劃風險是無法全部避免的，由于多方面因素的影響，有可能會造成納稅籌劃方案失效，影響方案的正常實施。如果因納稅籌劃不當而導致納稅籌劃風險事故，房地產開發(fā)企業(yè)需要立刻采取補救措施，有效控制風險的蔓延，把風險造成的不良影響降至最低。也就是說，企業(yè)在加強事前預防的同時，在事后還要積極采取行之有效的補救措施。

（五）提升企業(yè)管理水平

房地產企業(yè)應當緊跟時展的步伐，做到與時俱進，對企業(yè)內部財務管理體系不斷進行完善。企業(yè)應強化對財務工作的監(jiān)督管理，建立行之有效的獎懲制度，對于企業(yè)中涌現(xiàn)出的為企業(yè)發(fā)展做出突出貢獻的人員，以及勇于揭露和舉報企業(yè)中違規(guī)違紀現(xiàn)象的人員進行大張旗鼓的表彰和獎勵，作為年度評先樹優(yōu)的優(yōu)先考慮對象，并列入年終的考核范圍。對于工作中消極怠工，工作態(tài)度隨意散漫，以及違反企業(yè)有關制度規(guī)定的工作人員，應采取一定的懲罰措施，給予嚴厲的處理。

結語：

總而言之，房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅納稅籌劃的過程中經常存在一些這樣或那樣的風險，對此，可以通過加強納稅籌劃信息管理、尋求稅務部門支持、加強成本收益分析、積極采取補救措施、提升企業(yè)管理水平等幾項有效措施，不斷提升房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作水平，促使房地產開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中脫穎而出，實現(xiàn)健康快速發(fā)展。

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作者：劉麗麗 單位：大連華信信達實業(yè)有限公司