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摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和市場的不斷完善，物業(yè)管理企業(yè)也面臨著越來越大的競爭。傳統(tǒng)管理思維下的物業(yè)管理企業(yè)并未注重內(nèi)部控制，導致他們在競爭環(huán)境中面臨著一系列的困境。文章首先剖析了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的內(nèi)容，以及注重內(nèi)部控制的意義，并就物業(yè)管理企業(yè)如何強化內(nèi)部控制提出了相應的建議和對策。

關鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制財務

一、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制概述

1.在經(jīng)營發(fā)展過程中為了保證企業(yè)的財務報告具有可靠性，企業(yè)管理者通過報表信息了解到企業(yè)真實的經(jīng)營狀態(tài)，對企業(yè)的經(jīng)營規(guī)范和財務狀態(tài)進行了一系列相關程序的審查，被稱為內(nèi)部控制。除了這種狹義理解的內(nèi)部控制，近幾年，企業(yè)管理者對內(nèi)部控制的概念進行了拓展，它包含企業(yè)為了最終目標的實現(xiàn)，在董事會和監(jiān)事會的共同作用下，確保公司的資金安全以及財務報表信息的正確。內(nèi)部控制工作支撐和保障了企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動正常進行，為企業(yè)達成一系列的戰(zhàn)略目標作出了巨大的貢獻。2.物業(yè)管理公司在發(fā)展過程中，也需要重視內(nèi)部控制工作。物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制包含以下方面。首先是資金控制，這是財務控制的核心工作，資金控制主要的目標是對、企業(yè)資金的完整性和使用過程進行控制。其次是庫存資源的控制，主要包含制定一系列的庫存管理制度以及對庫存物資的清點和監(jiān)控，在管理方面做到權責統(tǒng)一。再次是對材料進行控制，主要是材料的采購動態(tài)監(jiān)控，保障采購過程以及采購各個審核程序的規(guī)范性，實現(xiàn)采購過程的透明化管理。最后是對物業(yè)管理企業(yè)日常運營過程的控制，包含了主要的水電費支出，對各項管理支出費用方面的審核和控制。3.經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國物業(yè)管理公司隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，在市場經(jīng)濟環(huán)境下有了長足的進步。但是，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)公司一直保持了長久的合作，缺乏一定的獨立運營。物業(yè)管理公司本身的內(nèi)部制度和內(nèi)部權利職責分配方面存在很多的問題。尤其是公司的內(nèi)部控制問題未得到應有的重視，這限制了物業(yè)管理公司的發(fā)展，導致物業(yè)管理公司一直處于高成本低收益的困境中。隨著時代的進步，越來越要求物業(yè)管理公司能夠開展嚴謹?shù)膬?nèi)部控制活動，保障企業(yè)在新常態(tài)經(jīng)濟下煥發(fā)新的活力。

二、內(nèi)部控制在物業(yè)管理公司中發(fā)揮的作用

1.重視內(nèi)部控制工作可以提高物業(yè)管理公司的競爭實力。物業(yè)管理企業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的新型行業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，該行業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。但是物業(yè)管理企業(yè)在飛速發(fā)展中正在享受著行業(yè)紅利，還未真正注意到企業(yè)內(nèi)部的管理，很多傳統(tǒng)的管理思維用來維護老小區(qū)，收費也存在很多不合理，物業(yè)管理企業(yè)整體的收益率仍然很低，甚至很多企業(yè)都存在著虧損的情況。物業(yè)管理企業(yè)之間競爭越來越強，想要在這種競爭中求得一席之位，就必須要重視企業(yè)的內(nèi)部控制，強化內(nèi)部控制，使得企業(yè)能夠在競爭中謀求更多的生機。2.內(nèi)部控制工作可以保障物業(yè)管理企業(yè)的資金合理使用，提高資金使用效率，完成資金所要達到的目標。物業(yè)管理企業(yè)一旦進行內(nèi)部控制，就需要在財務控制上面投入更多的資金和人力。充分重視財務控制在內(nèi)部控制中的作用，對物業(yè)管理公司中每項資金計劃進行動態(tài)追蹤控制，并且根據(jù)上一次的資金使用情況調(diào)整下一次的資金預算計劃。這不僅減少了企業(yè)內(nèi)部的機會主義行為，也保障了資金計劃的完成情況，提高了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部資金的使用效率。物業(yè)管理企業(yè)本身就存在著工作繁雜，支出項目多的情況，一旦進行財務控制，能夠有效的提高資金使用效率。3.物業(yè)管理公司進行內(nèi)部控制可以提高服務質(zhì)量。中國經(jīng)濟已經(jīng)進入新常態(tài)，企業(yè)之間不再僅僅依靠價格和規(guī)模進行競爭，更多的是要進行高質(zhì)量的發(fā)展，提供更高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務來提高客戶滿意度。物業(yè)管理公司在這種時代特點下，既面臨著不小的挑戰(zhàn)，也是一種謀求發(fā)展的機遇。物業(yè)管理企業(yè)作為一種新型企業(yè)，更多的需要思考如何在新的市場中建立高標準，促進整個行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。在變化的市場中，保證自己的核心競爭力，并能夠迎接外部的挑戰(zhàn)，抓住業(yè)主的需求并準確分析市場。內(nèi)部控制可以幫助企業(yè)在動態(tài)環(huán)境中堅守財務戰(zhàn)略目標，以財務管理控制企業(yè)內(nèi)部和外部建設，實現(xiàn)企業(yè)在新興行業(yè)中的高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展。4.物業(yè)管理企業(yè)進行內(nèi)部控制可以防范于未然，控制未來可能發(fā)生的不利風險。物業(yè)管理企業(yè)在進行內(nèi)部控制之后，就能夠控制公司的管理水平，在財務上能夠保障信息的正確性，能夠確保公司未來決策的準確性。此外，進行內(nèi)部控制還能夠防止壞賬的產(chǎn)生，提前預計可能出現(xiàn)的財務風險，提高應收賬款回收率。在提高資金使用率的同時，減小了物業(yè)管理公司庫存成本，能夠使得物業(yè)管理公司在競爭環(huán)境中謀求進一步的發(fā)展。

三、加強物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的對策

1.物業(yè)管理公司需要建立健康的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制工作的開展需要強制性的制度作為保障，在公司內(nèi)部需要建立一系列的規(guī)章制度和財務工作手冊來為內(nèi)部控制工作開展保駕護航，在規(guī)章制度中要明確財務工作的職責、各個財務崗位的規(guī)范以及財務管理的制度和規(guī)定。具體而言，物業(yè)管理公司需要對會計檔案管理、財務預算編制的原則進行說明，明確管理費用的支出情況，規(guī)定公司備用金的使用規(guī)則、應收賬款和固定資產(chǎn)的管理流程和工作細則，公司內(nèi)部的貨物管理和采購制度、發(fā)票管理和保存制度、內(nèi)部審查和清查制度等。這一系列的工作是為公司財務支出留下痕跡，使得財務工作有條不紊且有跡可循。在進行財務管理的過程中，公司需要根據(jù)制定的規(guī)章制度進行分工管理，建立具體的工作日志和賬單，使得企業(yè)的每一筆收入、支出和費用都能夠找到一定的規(guī)范和依據(jù)。保障財務管理工作符合物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的需要。物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制制度建立是風險控制的前提，在一定程度上可以保障企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。但是，在建立制度的過程中，管理者也應該明白，制度的建立并不是一蹴而就的工作，它需要在制定的過程中聽取多方的意見，也需要在建立制度之后，隨著落實的情況和時代的發(fā)展不斷的完善。2.切實提高財務控制工作者的工作技能和職業(yè)素養(yǎng)。財務工作者的素質(zhì)高低決定了物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的整體水平。在進行財務工作者選擇的過程中，不僅僅要注重財務人員的財務技能而且要注重財務工作者的職業(yè)素養(yǎng)，要選用一些德才兼?zhèn)涞墓ぷ魅藛T。對于整個市場而言，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個高利潤的行業(yè)，所以物業(yè)管理工作人員的薪資水平也處于相對比較低的水平。這在社會招聘中并不能獲得很大的優(yōu)勢，對于招聘者來說，高素質(zhì)的人員是不愿意把物業(yè)管理行業(yè)作為自己的最佳選擇。因此，物業(yè)管理公司在選擇財務人員時，需要注重人員能力的可塑性，在把他們招入企業(yè)之后，進行必要的職業(yè)培訓，保障員工能夠在企業(yè)內(nèi)部成長，成為企業(yè)的骨干。同時，企業(yè)在招聘的過程中需要加大宣傳力度，保障企業(yè)對于財務人員的重視程度。還需要鼓勵公司中的老員工帶領新員工學習，能夠利用績效考核來保障員工工作的積極性和創(chuàng)造力，使得財務人員能夠為內(nèi)部控制目標服務。此外，公司內(nèi)部要建立人才的梯隊建設計劃，保障優(yōu)秀的員工能在企業(yè)內(nèi)部得到重點培養(yǎng)和重點發(fā)展，保障企業(yè)財務人員的整體水平和優(yōu)秀素質(zhì)。3.努力優(yōu)化內(nèi)部審計監(jiān)督工作。很多物業(yè)管理公司都存在不重視監(jiān)督的情況，一旦缺乏監(jiān)督，就容易造成經(jīng)營和管理風險，內(nèi)部控制工作也難以達到想要的水平。因此，物業(yè)管理公司要對自身的觀念進行更新，要在監(jiān)督環(huán)節(jié)上面投入更多的精力和時間。在實際工作中，物業(yè)管理公司應該建立監(jiān)督機制，強化各類財務流程規(guī)范性的審查，對于一些大型的資金項目應該設立專門的崗位由專業(yè)的人才進行跟蹤監(jiān)督。其次，物業(yè)管理公司應該做好內(nèi)部監(jiān)督工作，需要根據(jù)本公司的實際情況，與審計部門和外部監(jiān)督機構(gòu)形成監(jiān)督小組，實施全方位的內(nèi)部監(jiān)督。物業(yè)管理公司在重要的時期有必要引入一些第三方的監(jiān)督機構(gòu)，提高內(nèi)部監(jiān)督的公平性和有效性。最后，物業(yè)管理公司主動接受監(jiān)督，不僅僅是針對專門的監(jiān)督部門，而且要接受小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的監(jiān)督，對必要的信息公開，保障公眾的知情權。4.提高物業(yè)管理公司內(nèi)部的交流和溝通效率。物業(yè)管理公司需要重新思考公司內(nèi)部的溝通渠道問題，建立一個能夠橫向溝通、縱向溝通的信息網(wǎng)絡。公司首先要注重與重要信息和重點工作部門的溝通，對于一些重要溝通過程需要進行記錄和管理，保障日后能夠查閱到相應的痕跡。此外，物業(yè)管理公司需要在公司內(nèi)部召開定期的視頻會議，對專項工作進行分析和討論，并完善溝通的信息系統(tǒng)。對于信息傳遞工作成立一個專門的工作小組，負責團隊內(nèi)信息的傳輸和建設，減小信息中的雜音。再次，物業(yè)管理公司內(nèi)部可以開發(fā)全新的辦公系統(tǒng)，通過統(tǒng)一規(guī)范的系統(tǒng)信息管理和系統(tǒng)信息傳輸來保障信息傳遞的效率，也能起到信息保護的作用。物業(yè)管理公司應該在開發(fā)和維護信息系統(tǒng)方面投入更多的資金和人力支持，這是一個有利于長遠目標實現(xiàn)的投資活動。最后，物業(yè)管理公司的管理人員也需要注重信息的傳遞和傳輸，要多方面傾聽來自業(yè)務、管理層和頂層員工的聲音，不能僅憑一方的意見做決定，提高決策的準確性。高質(zhì)量的決策是物業(yè)管理公司發(fā)展的基礎，而準確的信息是高質(zhì)量決策的根本，因此，廣泛聽取意見，去除無效信息是實現(xiàn)內(nèi)部控制的關鍵。

四、結(jié)語

物業(yè)管理企業(yè)進行內(nèi)部控制是實現(xiàn)企業(yè)進一步發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理公司需要建立健康的內(nèi)部控制制度，要切實提高財務控制工作者的工作技能和職業(yè)素養(yǎng)，要努力優(yōu)化內(nèi)部審計監(jiān)督工作，還需要提高物業(yè)管理公司內(nèi)部的交流和溝通效率。只有做到這些工作，強化內(nèi)部控制才能真正起到作用，才能利于物業(yè)管理公司的高質(zhì)量發(fā)展。

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作者：孫巍 單位：南京文創(chuàng)實業(yè)投資有限公司