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摘要:文章結合筆者自身在設計管理崗位的工作經(jīng)歷，就任務管理、進度管理、過程管控、成果評審幾個方面在近期操盤的廈門馬鑾灣地鐵社區(qū)保障房建設中的運用，談談在房地產(chǎn)開發(fā)中如何進行設計管理

1項目背景

廈門保障房地鐵社區(qū)是廈門政府在房價大幅上漲，政府為解決住房困難的背景下，提出的“地鐵站點+保障性住房”的社區(qū)理念，其在規(guī)劃選址中將公共交通的便捷性作為主要參考量，同時注重完善商業(yè)配套，公共社區(qū)配套，實現(xiàn)了讓居民在地鐵社區(qū)能滿足基本日常需求的目標。政府對地鐵社區(qū)的定位是讓百姓“能夠住、愿意住、值得住”的小區(qū)，同時也對社區(qū)建設提出了進度要求，從下達前期計劃到開工要求（樁基施工許可證）共歷經(jīng)四個月的時間。

2項目區(qū)位

海滄馬鑾灣地鐵社區(qū)即為政府選定的地鐵社區(qū)之一。該社區(qū)在海滄馬鑾灣西片區(qū)，地鐵社區(qū)與新城中心島CBD隔馬鑾灣內(nèi)湖相望。交通方面，軌道交通6號線林逮站設于社區(qū)中間景觀綠軸，2號線馬鑾灣北側緊挨社區(qū)東側，交通相當便利。規(guī)劃中教育，醫(yī)療，公共服務配套齊全。

3任務管理

作為地鐵社區(qū)的代建單位，接到任務后，我們分析了項目難點，即：時間緊、控規(guī)變數(shù)大（上位規(guī)劃在調(diào)整中），戶型配比沒有相關可參照的標準。針對以上難點，我們主動和政府主管部門及規(guī)劃部門對接，了解政府對地鐵社區(qū)定位，上位規(guī)劃中項目地塊所處區(qū)位、風格定位、容量指標，同時跟集團的置業(yè)公司、物業(yè)公司結合前面保障房分配的戶型反饋進行反復討論，確定戶型面積及面積配比。在招標階段，我們把地鐵政府定位要求、地塊區(qū)位解讀、戶型配比等一系列要求轉化成設計語言并通過任務書形式加以明確，并把這幾點要求做為設計招標評標標準:1）總平布局：合理布局六個地塊住宅、商業(yè)配套、公共服務配套及幼兒園四者的關系，做到小區(qū)分區(qū)合理，動靜分離，商業(yè)有活力，公共配套服務有均好性。2）對周邊環(huán)境的解讀:根據(jù)2#、6#線地鐵站點與小區(qū)的關系，通過慢行系統(tǒng)解決小區(qū)居民公共交通出行的問題，利用地鐵站點的集中商業(yè)提升小區(qū)沿街商業(yè)的活力、利用東西側的學校為小區(qū)創(chuàng)造共享空間。3）戶型:戶型面積分為60m2、70m2，戶數(shù)比為30%:70%，且a、住宅布置具有均好性，b、戶型合理，南北通透、主要房間保證南面朝向，動靜分離動線合理、公攤低。設計任務管理中的任務書是重要環(huán)節(jié)但不是唯一環(huán)節(jié)，任務管理還包括設計標準的調(diào)整和不斷明確，如就標準平面是一梯4戶(居住體驗舒適但公攤略大）還是一梯6~8戶（居住干擾略大但公攤?。┑脑O計問題上，我們結合從置業(yè)公司拿到的前期已分配住戶反饋，了解到公攤小戶型套內(nèi)使用面積大是保障房住戶的關注點，要求設計的戶型含大公攤需控制在26%以內(nèi)，作為設計戶型的面積控制指標。

4設計過程管理

設計過程的控制是按時保質完成設計任務不可或缺的關鍵點。馬鑾灣地鐵社區(qū)設計管理實行項目負責人制，由項目負責人根據(jù)設計進度計劃在設計過程中及時跟蹤、掌握設計動態(tài)，避免設計方向偏離，造成返工的現(xiàn)象。遇到有分歧或有報批風險點的事項，及時督促或組織設計院與相關政府部門溝通，提前排查報批報建隱患。在與設計單位的溝通交流中，隨時隨地做好過程記錄，便于項目完結后進行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復發(fā)，也便于對設計單位的考核管理。在方案設計中要求設計院提供階段性成果，發(fā)現(xiàn)設計院因選址意見書及任務書中未限定商業(yè)面積、對商業(yè)體量多少、是沿街布置還是點式布置等問題，拿捏不準尺度的，采取了滿鋪商業(yè)街的形式。我們通過多次組織置業(yè)公司、設計院討論，主動跟蹤上位規(guī)劃調(diào)整，以上位規(guī)劃為出發(fā)點，結合置業(yè)公司其他項目招商經(jīng)驗，從人流歸家動線分析，逐步明確了商業(yè)布局由地鐵站點集中商業(yè)一側延伸、沿歸家動線一側設置線性底商的商業(yè)布局，既提升了小區(qū)商業(yè)活力，也避免商業(yè)滿鋪帶來的后續(xù)招商困難及小區(qū)環(huán)境品質下降等問題。

5設計成果評審

設計評審是地產(chǎn)企業(yè)對設計單位提供成果的把關，這一次把關的成敗很大程度上決定了后面的設計變更，組織相關部門進行設計成果評審，是設計意圖圖紙化必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此，在設計方案定稿后，我們召集置業(yè)公司（設計條件輸出部門）、物業(yè)公司(后續(xù)運營部門)、工程部、成控部，組織專門會議組織方案評審。為使參與部門充分了解設計理念，我們除了提前下發(fā)圖紙給各部門，還在中間過程安排設計院來匯報講解圖紙，以便各部門更充分的了解相關內(nèi)容，最后以圖紙會審的形式收集評審意見，要求各參加部門進行會簽，并要求設計院調(diào)改到位，保證設計成果的質量。

6附設計方案介紹

6.1項目區(qū)位

海滄馬鑾灣保障房地鐵社區(qū)位于海滄區(qū)新陽工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥園東側，馬鑾灣新城中心島CBD區(qū)西側，西臨孚蓮路，東側毗鄰馬鑾灣畔，整個馬鑾灣保障房地鐵社區(qū)規(guī)劃有軌交2號線和6號線兩條地鐵線路經(jīng)過，公共交通資源優(yōu)越，便于項目地塊與島內(nèi)和島外核心區(qū)的對接，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃有完備的教育資源和醫(yī)療資源，完善的商業(yè)配套，作為馬鑾灣核心居住區(qū)地理位置優(yōu)越，再加上島外的景觀資源優(yōu)勢，其中一期用地位于片區(qū)東南角，緊鄰廈門一中海滄校區(qū)的兩個地塊。

6.2總平布局

小區(qū)布局兼顧住宅及配套的合理性和均好性，公共配套的幼兒園及社區(qū)服務中心，老年人日間托管中心，生鮮超市中心店等為整個片區(qū)服務的設施布置在A1-6，綜合地塊的形狀、上位規(guī)劃、日照的影響、建筑節(jié)能等方面因素，住宅主要朝向為南偏東29.9度,，并與上位規(guī)劃城市空間關系協(xié)調(diào)。在密路網(wǎng)、容積率高達3.27且建筑考慮經(jīng)濟性大部分百米的限制條件下，仍在與一中相鄰的一側少排一棟建筑，盡可能打開與城市空間的界面，做到在空間關系上建筑群體錯落有致，具有視覺通透性。同時中庭空間完整、豐富，為景觀設計創(chuàng)造了良好的空間基礎。沿地塊一到地塊三的東側設一條由地鐵集中商業(yè)延伸的商業(yè)生活軸，按地鐵站點→MALL→歸家動線由鬧而靜，由商業(yè)密度高到商業(yè)密度低，與地鐵周邊大型集中商業(yè)呼應設置社區(qū)沿街商業(yè)，這種由站點延伸、點線結合的商業(yè)布局考慮了商業(yè)空間節(jié)點的延續(xù)性，提升了小區(qū)商業(yè)空間活力；西側設與二期小學、組團綠地視線共享的運動健康軸，打開小區(qū)與街區(qū)界面，做到了綠化景觀共享、空間滲透。把小區(qū)人群的運動線由小區(qū)內(nèi)延伸至街區(qū)，為小區(qū)居民的健康步行、騎行健康運動提供便利條件。交通體系上，在小區(qū)臨近地鐵站點的人行出入口設置共享單車停放點（近站點步行、遠站點騎行），完善步行、慢行系統(tǒng)，在安全保證的前提下既為小區(qū)出行創(chuàng)造便利條件，也為居民健康運動創(chuàng)造共享資源。小區(qū)內(nèi)道路實現(xiàn)人車分流，結合消防車道設置環(huán)行跑道，各組團的底層架空設置簡單的設施，把小區(qū)人群按年齡分團，如老人室外棋牌場所，小孩游樂場所，年輕人健身鍛煉空間，戶外會客廳，提升小區(qū)的社交活力，運動活力。

6.3戶型設計

產(chǎn)品為保障性住房60m2兩房和70m2三房，A1-6地塊有人才房80m2和100m2三房。戶型較為緊湊，設計的產(chǎn)品公攤率均在滿足相關規(guī)范的情況下控制到最低；使用功能齊全，能完全滿足家庭的日常使用要求；戶型內(nèi)部格局流線便捷，動靜分區(qū)；全明設計，客廳和臥室均能直接對外采光，客廳主臥南面朝向，廚房和衛(wèi)生間部分通過北向天井通風采光；注重各個使用空間的完整性，盡量流線不交叉；衛(wèi)生間干濕分離，可以滿足兩個人同時使用；盡量利用空間設計衣柜鞋柜等收納空間。為降低施工難度與加快周期，盡量使平面規(guī)整，減小凹槽和建筑的外墻面，同時減小體型系數(shù)，利于節(jié)能，提高經(jīng)濟性。

6.4立面設計

本案的立面風格采用項目立面風格采用新中式+閩南風格，在傳承中國建筑文化的同時，融入地域特色，用現(xiàn)代的手法來整合建筑造型，營造出一種端莊大方又有地域特色的氛圍。主樓外墻材料主要為高檔淺色仿石涂料，裙房外墻為深咖色仿石涂料。外門窗玻璃采用淺藍灰色鍍膜玻璃。建筑商業(yè)裙房根據(jù)主樓的風格特點，在與之協(xié)調(diào)統(tǒng)一的同時在近人尺度方面做到細節(jié)豐富，簡練新穎。通過設計全過程管理，我們對小區(qū)的設計理念得以落位，最終，一個具備商業(yè)活力、社區(qū)活力、健康活力，配套共享，空間共享、設施共享的保障房地鐵社區(qū)落地成型。方案的總平、戶型得到了政府相關部門的一致好評。

作者:羅衛(wèi)兵 單位:廈門安居建設有限公司