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第1篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估方法現(xiàn)狀問題探討

一、地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國(guó)家房地產(chǎn)主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章。國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級(jí)房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國(guó)家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國(guó)家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對(duì)中介機(jī)構(gòu)改制的同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的職能。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國(guó)房地產(chǎn)在評(píng)估過程中使用最多的是成本法、市場(chǎng)比較法、收益法這三種方法，以下就對(duì)這三種常用方法進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購(gòu)置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測(cè)算過程如下：①計(jì)算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國(guó)家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會(huì)一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的投資規(guī)模來測(cè)算。銷售稅費(fèi)的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤(rùn)率。在投資利潤(rùn)率的選取時(shí)，大部分開發(fā)商都會(huì)選取行業(yè)平均利潤(rùn)率。

(2)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評(píng)估方法。市場(chǎng)法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過程。市場(chǎng)比較法是通過待評(píng)估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來估算價(jià)格，其公式為：

待評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場(chǎng)比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)資料不夠充分，在利用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，要求市場(chǎng)比較案例至少3個(gè)。在比較活躍的的市場(chǎng)，如果能夠收集到更多的案例，那么對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時(shí)間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評(píng)估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評(píng)估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評(píng)估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對(duì)交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對(duì)，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會(huì)有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡(jiǎn)單的說是指待評(píng)估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：

①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個(gè)公式都是針對(duì)每年收益額與利率不變的情況，而第二個(gè)公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估最為常用的一個(gè)。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時(shí)用收益法評(píng)估時(shí)所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對(duì)于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評(píng)估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對(duì)房地產(chǎn)的建筑物評(píng)估之后還要對(duì)土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評(píng)估。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)問的競(jìng)爭(zhēng)處于不平等的環(huán)境之巾。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

（3）對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制動(dòng)態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績(jī)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)級(jí)，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績(jī)進(jìn)行年終檢查，對(duì)所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會(huì)的監(jiān)督和檢查。對(duì)估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制度，分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級(jí)考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。

第2篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】：抵押房地產(chǎn)評(píng)估；形成機(jī)制；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)抵押存在風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1.1評(píng)估目的風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估的直接決定和制約著資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和方法選定，

以抵押為目的的評(píng)估價(jià)值類型是抵押價(jià)值?！兑?guī)范》要求：房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類此房地產(chǎn)的正常市長(zhǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。以抵押為目的的房地產(chǎn)評(píng)估要注意以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、1、1預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值是當(dāng)時(shí)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，而抵押期間一般會(huì)在一年以上，一旦發(fā)生處分清償，處置價(jià)值是在未來某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值。因此，在評(píng)估時(shí)，對(duì)預(yù)期會(huì)降低評(píng)估價(jià)值的因素要充分考慮，而對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

1、1、2市場(chǎng)變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押房地產(chǎn)回收時(shí)大多數(shù)是將抵押房地產(chǎn)變賣，而不是回收實(shí)物；并且由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)變化等因素影響，抵押價(jià)值也相應(yīng)變動(dòng)。尤其對(duì)有價(jià)無市的房地產(chǎn)要進(jìn)行分析，降低因不能及時(shí)變現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1、2抵押評(píng)估方法選擇帶來的風(fēng)險(xiǎn)

抵押房地產(chǎn)評(píng)估方法根據(jù)房地產(chǎn)具體情況一般采取成本法、市場(chǎng)比較法、收益法或假設(shè)開發(fā)評(píng)估法進(jìn)行評(píng)估。采取不同評(píng)估方法所評(píng)估的結(jié)果從本質(zhì)上講是一致的，均能反映房地產(chǎn)公開市場(chǎng)的公允價(jià)值，但由于各種評(píng)估方法在評(píng)估過程中所選定的參數(shù)和考慮的因素均不相同，也會(huì)造成抵押評(píng)估價(jià)值的高低風(fēng)險(xiǎn)。如：以收益法評(píng)估商業(yè)用途的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，在測(cè)定收益率時(shí)，會(huì)因確定的收益率微小變化造成房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值結(jié)果很大的差異；以假設(shè)開發(fā)評(píng)估在建工程的價(jià)值時(shí)，建成的房地產(chǎn)價(jià)值、后續(xù)工程成本、銷售稅費(fèi)等參數(shù)均需要進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)果的真實(shí)來自于要有一個(gè)完善透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)很不完善及行業(yè)內(nèi)相關(guān)信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評(píng)估結(jié)果高低風(fēng)險(xiǎn)。

1、3評(píng)估人員執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè)，也是對(duì)專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。它要求評(píng)估師不僅要熟悉掌握評(píng)估專業(yè)知識(shí)，而且要求評(píng)估師要具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、金融、建筑、財(cái)務(wù)及管理等方面知識(shí)。由于行業(yè)的規(guī)范和管理正在探尋階段和估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平的參差不齊，對(duì)評(píng)估原則、評(píng)估方法、技術(shù)參數(shù)及相關(guān)因素的選擇、評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)不足及價(jià)值含意的把握等都將影響評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性和真實(shí)性，也都增加了執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

1、4職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估公司是公正性的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)所出具的評(píng)估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)恪守職業(yè)道德、遵循獨(dú)立、公平、公正、公開的原則。但當(dāng)前，個(gè)別房地產(chǎn)評(píng)估公司和評(píng)估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產(chǎn)價(jià)值，提供虛假評(píng)估報(bào)告，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，職業(yè)道德意識(shí)淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

2、1認(rèn)識(shí)誤區(qū)。房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風(fēng)險(xiǎn)屏障，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題，借款人無法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。因此，從這一意義出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認(rèn)識(shí)出發(fā)，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而不注重對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。

2、2操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行操作上的缺陷也是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。

2、2、1抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權(quán)證，但沒有相應(yīng)完善的程序和手續(xù)；抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛；占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒有同時(shí)進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動(dòng)時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值將滅失；抵押權(quán)被懸空。如開發(fā)商以無定著物的土地使用權(quán)作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空；抵押權(quán)滅失。如《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動(dòng)工期限限制，超過出讓合同約定的時(shí)間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長(zhǎng)期閑置不用超過一年的，無疑會(huì)增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國(guó)家無償收回，抵押物就不復(fù)存在；抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。顯然，面對(duì)這樣的土地使用權(quán)，銀行即使維權(quán)成功，也只能夠以折價(jià)形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理。

2、2、3抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

（1）抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值風(fēng)險(xiǎn)。抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值主要分四種情況：一是遠(yuǎn)離城區(qū)的企業(yè)以土地、廠房設(shè)備抵押，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差大；另一種是外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。如用城區(qū)土地抵押，由于城市規(guī)劃的調(diào)整或抵押物所處地區(qū)的功能環(huán)境的改變，也會(huì)使抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值；第三是部分用專用性很強(qiáng)的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場(chǎng)狹窄，變現(xiàn)能力很差；第四種是功能性減值，如用機(jī)器設(shè)備抵押的，由于技術(shù)進(jìn)步和設(shè)備的加速損耗，造成抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值。

（2）現(xiàn)行抵押率計(jì)算方法已不能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。一是當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場(chǎng)價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距；二是確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等，而這些費(fèi)用所占抵押物價(jià)值的比例甚大。

2、2、4社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不規(guī)范形成的風(fēng)險(xiǎn)。一是現(xiàn)有的法律、法規(guī)對(duì)咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評(píng)估報(bào)告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件的，通過特殊關(guān)系可以辦理產(chǎn)權(quán)C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續(xù)；三是地方保護(hù)主義的影響，銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法院裁定用于抵償債務(wù)的抵押物價(jià)值往往偏高，且未考慮償債物處置變現(xiàn)的相關(guān)費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的防范及對(duì)策

3、1進(jìn)一步完善抵押貸款管理辦法。對(duì)抵押物件進(jìn)行細(xì)分，明確規(guī)范不宜作抵押物的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)抵押物的選擇，應(yīng)牢牢把握"堅(jiān)固耐用，不易毀損；通用性強(qiáng)，容易變現(xiàn)；價(jià)值穩(wěn)定，不易貶值"二十四字原則。

3、2加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)抵押物真實(shí)狀況，到有關(guān)職能部門核實(shí)產(chǎn)權(quán)檔案情況；法規(guī)部門要嚴(yán)格審核抵押物權(quán)證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評(píng)估確認(rèn)抵押物價(jià)值。

3、4建立與規(guī)劃、城建、房管、國(guó)土、工商等職能部門的聯(lián)系機(jī)制，及時(shí)了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動(dòng)，是否存在重復(fù)抵押等情況。

3、5嚴(yán)格審查抵押人資格及抵押房地產(chǎn)的有效性。要審查抵押人是否是《擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業(yè)法人。

3、6嚴(yán)格完善房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。在房地產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)嚴(yán)格核實(shí)抵押房地產(chǎn)的情況，在進(jìn)行抵押房地產(chǎn)評(píng)估后，在縣以上地方人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理登記手續(xù)。抵押登記期限一般以評(píng)估報(bào)告的效期為限，但往往借款期限長(zhǎng)于抵押登記期限，這就要求債權(quán)人在登記到期日前重新辦理評(píng)估和登記手續(xù)，才能完善房地產(chǎn)抵押合同的法律延續(xù)性和有效性，保證債權(quán)人的合法利益和風(fēng)險(xiǎn)可控。

3、7加強(qiáng)法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時(shí)了解各種有關(guān)抵押擔(dān)保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。

3、8認(rèn)真進(jìn)行實(shí)地勘察、收集、整理和分析相關(guān)資料。實(shí)地勘察是依據(jù)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明和相關(guān)資料到實(shí)地驗(yàn)證和勘察，從而確定影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素，主要包括：房地產(chǎn)所出位置和交通條件、周圍環(huán)境質(zhì)量及配套設(shè)施等區(qū)域因素；房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)類型、內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備、朝向樓層及完損程度等個(gè)別因素；了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握市場(chǎng)交易信息；實(shí)地拍照、收集資料等。

3、9 綜合分析評(píng)估過程，慎重確定評(píng)估結(jié)果。明確了評(píng)估對(duì)象之后，應(yīng)選定擬采用的評(píng)估方法。由于采用的評(píng)估方法不同，計(jì)算出的評(píng)估額不同是很自然的。無論采取何種評(píng)估方法都要對(duì)整個(gè)評(píng)估過程在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、參數(shù)選擇是否合理、公式選用是否恰當(dāng)、影響因素是否齊全及是否符合評(píng)估原則等方面進(jìn)行檢查，在確定所選用的評(píng)估方法估算出的結(jié)果無誤后，對(duì)市場(chǎng)行情和潛力進(jìn)行綜合分析，最終決定評(píng)估價(jià)格。

4.結(jié)語

綜上所述，本文針對(duì)在房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中面臨的一些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了羅列，并提出了相應(yīng)的防范措施，根據(jù)實(shí)際的房地產(chǎn)抵押評(píng)估的操作來從對(duì)于抵押人主體資格的審核等多個(gè)方面進(jìn)行分析，以期能引起相關(guān)部門的思考。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉卓群 建設(shè)銀行佳木斯分行中間業(yè)務(wù)部

第3篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評(píng)估方法

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況

中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)現(xiàn)狀

在我國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)也有較明顯發(fā)展。但是，相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長(zhǎng)足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展

從我國(guó)目前管理體制來看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和國(guó)有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國(guó)統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3.自律不夠

國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒有評(píng)估程序，沒有計(jì)算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行為沒有評(píng)判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法

1.成本法

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤(rùn)。

所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤(rùn)）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)）×成新率。

2.市場(chǎng)法

比較法是將估價(jià)對(duì)象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。

3.收益法

按照我國(guó)目前的土地出讓政策，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤(rùn)一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。

3.4假設(shè)開發(fā)法

運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤(rùn)兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運(yùn)用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營(yíng)形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的求取。

四、結(jié)論

科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 張東紅，談我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展對(duì)策[J]，山東建筑，2014

第4篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范文

1.應(yīng)用公允價(jià)值的企業(yè)數(shù)量少

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資本市場(chǎng)環(huán)境的原因，國(guó)內(nèi)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的經(jīng)濟(jì)后果相關(guān)研究起步較晚，根據(jù)何建國(guó)等（2014）關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)中的規(guī)模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，但使用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)非常少。許多擁有投資性房地產(chǎn)且所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、公允價(jià)值能夠確定的企業(yè)也不釆用公允價(jià)值。有些同時(shí)在內(nèi)地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價(jià)值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說明不是沒有條件采用公允價(jià)值，而是另有考慮。

2.公允價(jià)值確定方法不統(tǒng)一

我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定了釆用公允價(jià)值模式的條件，但是對(duì)于公允價(jià)值的確定方法并沒有做統(tǒng)一的規(guī)定，所以在實(shí)際應(yīng)用中，有的公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格；有的公司釆用第三方公布的調(diào)查報(bào)告；有的公司參考類似市場(chǎng)價(jià)格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場(chǎng)因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強(qiáng)的主觀性。所謂的公允價(jià)值是不是真正的公允價(jià)值值得商榷。

二、企業(yè)較少采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

1.公允價(jià)值模式會(huì)加劇公司資產(chǎn)與利潤(rùn)的波動(dòng)

公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末編制報(bào)表時(shí)都需要按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值隨著市場(chǎng)狀況的變化而變化，這就加大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的不穩(wěn)定性，這種變化超出管理層的控制范圍，在一定程度上會(huì)掩蓋管理層的能力和作為。通常企業(yè)都希望向投資者傳遞一個(gè)企業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)的信號(hào)，如果釆用公允價(jià)值計(jì)量模式，一切都不在掌控之中，對(duì)于管理層來說壓力甚大。

2.公允價(jià)值難以取得且獲取成本高

釆用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)只需要在初始成本的基礎(chǔ)上按期計(jì)提折舊或攤銷，且資產(chǎn)的賬面價(jià)格與計(jì)稅基礎(chǔ)一致，期末不需要為了納稅調(diào)整凈利潤(rùn)。而采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，需要在每一個(gè)會(huì)計(jì)期末確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。此外企業(yè)為了提高公允價(jià)值的可信度，需要聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并出具評(píng)估報(bào)告。企業(yè)每年需要支付較高的評(píng)估費(fèi)用，增加經(jīng)營(yíng)成本。

3.公允價(jià)值操作指南的缺乏

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡管對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用條件、確定方法有一定的規(guī)定，但準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的實(shí)施和操作規(guī)定都過于簡(jiǎn)單，缺乏詳細(xì)的操作指南。比如準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)用公允價(jià)值的條件之一是要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，但怎樣的市場(chǎng)才算活躍，準(zhǔn)則并未做詳細(xì)的說明。另一個(gè)條件中同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，但影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素太多，同一棟樓中的不同樓層價(jià)格都是有差別的。準(zhǔn)則并未限定公允價(jià)值的計(jì)量依據(jù)，導(dǎo)致在實(shí)際中企業(yè)確定公允價(jià)值的方法各式各樣，有的采用評(píng)估價(jià)格，有的釆用市場(chǎng)類比價(jià)格，還有的釆用第三方調(diào)查報(bào)告。計(jì)量依據(jù)的不統(tǒng)一會(huì)降低公允價(jià)值的可比性。這些問題準(zhǔn)則都沒有提到。

三、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議

1.改進(jìn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

準(zhǔn)則應(yīng)該完善公允價(jià)值應(yīng)用條件的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于什么條件下可以采用應(yīng)用公允價(jià)值模式給予更清晰地界定。另外公允價(jià)值的確定方法也需進(jìn)一步的完善，特別是在不活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)下公允價(jià)值如何估計(jì)。對(duì)于公允價(jià)值的估值原則、具體模型、參數(shù)的確定等建立一定的標(biāo)準(zhǔn)，提高公允價(jià)值確定方法的可信度。

2.完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

目前多數(shù)企業(yè)釆用評(píng)估價(jià)格作為確定公允價(jià)值的基礎(chǔ)，因此公允價(jià)值的完善離不開資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展。作為獨(dú)立的第三方，提供的信息更加獨(dú)立可靠，因此應(yīng)引進(jìn)第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。但對(duì)于第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)等應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，必須得到相關(guān)部門的認(rèn)證方可開展業(yè)務(wù)。對(duì)于機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的專業(yè)資格定期進(jìn)行審查。

3.規(guī)范信患披露制度

第5篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；價(jià)值評(píng)估；評(píng)估方法

隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)也日趨繁榮，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高做出了較大的貢獻(xiàn)。而在銀行的發(fā)展過程中，其主要的經(jīng)濟(jì)來源之一就是房地產(chǎn)抵押，因此在我國(guó)，受到了各界人士的關(guān)注和重視。隨著時(shí)間的發(fā)展，可以作為房地產(chǎn)抵押的東西也逐漸增多，隨之興起的還有房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)。我國(guó)相關(guān)法律明確規(guī)定房地產(chǎn)的抵押評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際抵押評(píng)估過程中，還是存在一些特殊性的房地產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的難度系數(shù)，影響到價(jià)值評(píng)估工作效率和質(zhì)量的提高，因此在實(shí)際的價(jià)值評(píng)估過程中需要熟練掌握一定的方式方法，從而保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性。

1 房地產(chǎn)抵押評(píng)估的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

房地產(chǎn)也稱為不動(dòng)產(chǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備著顯著的不可移動(dòng)、易于保管且實(shí)用的特征，這種特點(diǎn)也讓房地產(chǎn)有著一定的增值可能性和保值特征。與其他產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)雖然沒有不存在流動(dòng)資產(chǎn)的靈活性，但是其方便保管和易于保值的特征明顯，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格波動(dòng)而出現(xiàn)變化。另外，房地產(chǎn)作為人們生活與生產(chǎn)活動(dòng)中不可缺少的組成，人們對(duì)其的依賴性更為強(qiáng)烈，與那些五行資產(chǎn)相比較卻又存在著鮮明的流動(dòng)特性?；谶@一特征，房地產(chǎn)可謂是不動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的完美結(jié)合體，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過程中，往往更多、更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔(dān)保物，被借、貸雙方所接受和認(rèn)可。

2 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的方法

2.1 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估方法

不擁有房屋產(chǎn)權(quán)出讓土地的使用權(quán)，而擁有房屋的產(chǎn)權(quán)就是不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，有些房屋土地的獲得是通過劃撥的方式實(shí)現(xiàn)的，包括企事業(yè)單位的房產(chǎn)、廉租房和社會(huì)各界的經(jīng)濟(jì)房等等。在評(píng)估這類房產(chǎn)抵押價(jià)值的過程中，可以采取以下兩種方式，首先就是對(duì)土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行直接評(píng)估，還可以對(duì)這類房地產(chǎn)在假設(shè)出讓土地使用權(quán)所形成的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后在此基礎(chǔ)上，把土地使用權(quán)出讓時(shí)所賺的租金或者是出讓使用權(quán)所賺的租金扣除的方式M行抵押價(jià)值評(píng)估。

2.2 完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)

通過購(gòu)買和出讓等方式獲得的土地使用權(quán)，說的就是完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。通俗來說話就是在一定期限內(nèi)，對(duì)房屋土地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的擁有，而在擁有產(chǎn)權(quán)期間可以任意轉(zhuǎn)讓、出租和出賣該當(dāng)?shù)禺a(chǎn)。各類商品房、自主經(jīng)營(yíng)的飯店以及娛樂場(chǎng)所等都屬于完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。在具體評(píng)估該類房地產(chǎn)的抵押價(jià)值過程中，市場(chǎng)法是主要的評(píng)估方式方法之一，同時(shí)收益法和成本法也是可以應(yīng)用的評(píng)估方法。也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估通過單獨(dú)出讓方式所獲得的土地使用權(quán)所成為的抵押物，同時(shí)也可以應(yīng)用假設(shè)開發(fā)評(píng)估方式和市場(chǎng)法對(duì)其進(jìn)行抵押價(jià)值的評(píng)估。

2.3 局部房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估方法

顧名思義，該類房地產(chǎn)就是指整體房地產(chǎn)當(dāng)中的一個(gè)部分，可能是一個(gè)房地產(chǎn)當(dāng)中的某層樓、某個(gè)單位或者是某個(gè)套件組合，也可能是具有綜合性質(zhì)房地產(chǎn)當(dāng)中的不同用途的部分房產(chǎn)。在評(píng)估已建成或者是已經(jīng)使用的整體房地產(chǎn)當(dāng)中的部分房產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)該對(duì)部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)當(dāng)中所起到的作用進(jìn)行高度重視，同時(shí)還應(yīng)該重視部分房地產(chǎn)所具有的權(quán)益，其是否能夠獨(dú)立使用，是否能夠獨(dú)立出售等都應(yīng)該有事先的了解，還應(yīng)該分析和關(guān)注部分房地產(chǎn)對(duì)整體房地產(chǎn)土地當(dāng)中公共配套設(shè)施和公用部分的合理使用。在評(píng)估該類房地產(chǎn)的抵押價(jià)值過程中，成本法、市場(chǎng)法和收益法是可以采用的價(jià)值評(píng)估方法。

2.4 在建工程房地產(chǎn)的評(píng)估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗(yàn)收的工程，在建工程的重要特點(diǎn)是還沒有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不具備驗(yàn)收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。這類房產(chǎn)抵押評(píng)估就比較麻煩，要對(duì)在建抵押物進(jìn)行全面的調(diào)查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開發(fā)資質(zhì)，和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)的設(shè)計(jì)使用權(quán)益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結(jié)果進(jìn)行時(shí)點(diǎn)評(píng)估。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不舍拖欠價(jià)款估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

2.5 成本評(píng)估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的應(yīng)用

工程建設(shè)離不開各種資源的支撐月配合，在房地產(chǎn)建設(shè)中，必然會(huì)消耗一定的物力、財(cái)力以及人力，這些都是房地產(chǎn)建設(shè)的成本所在，也正是如此，我們有必要錄用成本評(píng)估法來評(píng)估房地產(chǎn)建設(shè)費(fèi)用。這種方法是通過工程建設(shè)開發(fā)成本作為依據(jù)，在評(píng)估師利用重置成本的方法對(duì)建筑單位的施工技術(shù)、所消耗的材料、價(jià)格水平進(jìn)行評(píng)估，得出一個(gè)全新的物資耗費(fèi)成本。在具體的應(yīng)用中，首先是對(duì)房地產(chǎn)土地成本進(jìn)行估量，通過用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法或者市場(chǎng)比較法來獲取土地成本。其次對(duì)已經(jīng)建設(shè)完成的部分建筑物的價(jià)值進(jìn)行求取，可以采用重置成本的方法來獲取。最后，前面兩部分的價(jià)值進(jìn)行整理，其總和就是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)值。具體來說，成本評(píng)估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=土地成本+本工程已經(jīng)建成完工部分的價(jià)值（這里面又包含了前期設(shè)計(jì)、策劃費(fèi)用，建筑安裝費(fèi)用，管理費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，投資利息，開發(fā)利潤(rùn)，銷售費(fèi)用，稅金等。）

結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作開展過程中，掌握不同有效的價(jià)值評(píng)估方式方法對(duì)提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性具有較大的影響，所以需要價(jià)值評(píng)估工作人員加強(qiáng)重視，保證借貸雙方的權(quán)益不受到侵害。本文從房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)狀和特點(diǎn)入手探究房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的方式方法，對(duì)系統(tǒng)的建立一個(gè)有效的抵押價(jià)值評(píng)估體系具有良好的促進(jìn)作用。為了保證抵押品價(jià)值評(píng)估的合理性，方式方法的掌握能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)具有一定的防范作用，規(guī)避不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，從而有效保證借貸雙方的合法權(quán)益。為了使用社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作質(zhì)量的高要求，需要不斷創(chuàng)新抵押價(jià)值評(píng)估的方式方法。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范文

[關(guān)鍵詞] 國(guó)有資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估 資產(chǎn)流失

隨著改革開放的深入，涉及產(chǎn)權(quán)交易的經(jīng)濟(jì)行為越來越多。產(chǎn)權(quán)交易往往需要資產(chǎn)評(píng)估，尤其國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估是不可缺少的程序。合資、并購(gòu)、股份制改造等產(chǎn)權(quán)交易是國(guó)企改革的重要途徑。但在國(guó)企改革的產(chǎn)權(quán)交易過程中，國(guó)有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象是觸目驚心的，其中低價(jià)出售國(guó)有資產(chǎn)，則是國(guó)有資產(chǎn)流失的一個(gè)重要方面。企業(yè)在資產(chǎn)評(píng)估中如何防止國(guó)有資產(chǎn)的流失成為了一項(xiàng)我們需要研究的重要課題。本文的旨在以國(guó)有資產(chǎn)占有單位――管理者的角度，審視評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)本企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的各個(gè)環(huán)節(jié)，指出每個(gè)評(píng)估環(huán)節(jié)中避免國(guó)有資產(chǎn)流失的關(guān)鍵之所在，從而杜絕或減少在資產(chǎn)評(píng)估中國(guó)有資產(chǎn)的流失。

一、資產(chǎn)評(píng)估前期

本階段是指資產(chǎn)占有單位已經(jīng)決定進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估至評(píng)估機(jī)構(gòu)尚未進(jìn)駐的這段時(shí)間。

1.資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)備工作。首先，要對(duì)擬評(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行全面的清產(chǎn)核資，“做到賬、卡、物、現(xiàn)金等齊全、準(zhǔn)確、一致”。這是國(guó)資委《關(guān)于規(guī)范國(guó)有企業(yè)改制工作的意見》中明確規(guī)定的要求。這樣不僅有利于資產(chǎn)評(píng)估的順利進(jìn)行，更主要的是能對(duì)擬評(píng)估的資產(chǎn)全面摸底，做到心中有數(shù)。其次，要對(duì)配合資產(chǎn)評(píng)估工作的相關(guān)人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)，即使是小型的資產(chǎn)評(píng)估也要進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠嗅槍?duì)性的學(xué)習(xí)，了解資產(chǎn)評(píng)估的基本常識(shí)，學(xué)習(xí)相關(guān)的法律文件。

2.確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)很多，魚龍混雜，因此，要根據(jù)已確定的經(jīng)濟(jì)行為及擬評(píng)估的資產(chǎn)選取合適的評(píng)估機(jī)構(gòu)。具體地說就是要聘請(qǐng)有相應(yīng)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)。比如，企業(yè)是上市公司或涉及證券業(yè)務(wù)的，就要聘請(qǐng)證監(jiān)會(huì)和財(cái)政部批準(zhǔn)的具有證券業(yè)務(wù)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)；而對(duì)于土地評(píng)估，要有土地管理部門批準(zhǔn)的資格等。不然，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)激烈，可能出現(xiàn)先攬下業(yè)務(wù)再出包的現(xiàn)象，企業(yè)要多花不少冤枉錢。

3.評(píng)估基準(zhǔn)日的確定。評(píng)估基準(zhǔn)日原則上應(yīng)盡可能選擇會(huì)計(jì)期末或離經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生較近的時(shí)日。然而，新出臺(tái)的能使資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)之執(zhí)行日也是應(yīng)認(rèn)真加以考慮的，應(yīng)盡量避免由此產(chǎn)生的減值，而應(yīng)享有由此產(chǎn)生的增值。另外，如匯率的變動(dòng)、在建工程的竣工驗(yàn)收日等對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素亦應(yīng)加以考慮。同時(shí)，還要考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的一年有效期問題，經(jīng)濟(jì)行為應(yīng)在一年內(nèi)完成。

4.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)早已出臺(tái)了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的固定格式范本，但不具備強(qiáng)制性，企業(yè)完全可以根據(jù)自己的意愿與所聘請(qǐng)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商，添加具有維護(hù)本企業(yè)權(quán)益的追加條款，若無正當(dāng)理由，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)當(dāng)然不應(yīng)拒絕。約定書的最后一項(xiàng)就是確定評(píng)估費(fèi)用了，如果此項(xiàng)費(fèi)用高出合理的范圍，當(dāng)然就是國(guó)有資產(chǎn)流失的一部分。因此，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)如何收費(fèi)也很重要。

實(shí)踐中一般采取以規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，由委托方與評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商的方法來確定收費(fèi)金額。企業(yè)最好事先到有關(guān)部門了解一下是否有新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或政策，再了解一下此項(xiàng)業(yè)務(wù)的收費(fèi)行情，作到心中有數(shù)，在談判中才能處于有利地位。

二、資產(chǎn)評(píng)估中期

本階段是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐資產(chǎn)占有單位開始，至完成實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)地勘察，賬面資產(chǎn)的核實(shí)確認(rèn)，進(jìn)行評(píng)定估算的這段時(shí)間。在這段時(shí)間里，資產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)工作離不開資產(chǎn)占有單位的密切配合，所以企業(yè)正好可以利用此項(xiàng)便利，密切關(guān)注評(píng)估人員評(píng)估各項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所用的評(píng)估程序、評(píng)估方法以及各項(xiàng)資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，如有不同意見可及時(shí)提出質(zhì)疑，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)給以合理的解釋。

“質(zhì)疑“和評(píng)估機(jī)構(gòu)所尊崇的“獨(dú)立性”并不沖突，因?yàn)閷?duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)還要求其具有客觀性與公正性，同時(shí)評(píng)估工作也要求具有科學(xué)性。況且，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理部門頒布的有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在許多條款中都明確要求注冊(cè)評(píng)估師應(yīng)與委托方進(jìn)行“溝通”。既然是溝通，一方對(duì)某事項(xiàng)提出質(zhì)疑，另一方予以答復(fù)當(dāng)屬理所當(dāng)然。因此，要關(guān)注評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估程序、評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)和評(píng)估結(jié)果，以便把國(guó)有資產(chǎn)流失的可能性消滅在萌芽中。對(duì)于各項(xiàng)具體資產(chǎn)的評(píng)估而言，主要是關(guān)注其選用的評(píng)估方法和對(duì)應(yīng)此方法而選用的相應(yīng)評(píng)估參數(shù)。

1.機(jī)器設(shè)備評(píng)估。機(jī)器設(shè)備的評(píng)估往往主要是采用重置成本法，重要的評(píng)估參數(shù)是設(shè)備的重置成本與成新率。而最了解本企業(yè)設(shè)備的重置成本與成新率這兩個(gè)參數(shù)可靠數(shù)據(jù)的人應(yīng)該是本企業(yè)主管設(shè)備方面的工程技術(shù)人員與設(shè)備采購(gòu)人員，即使評(píng)估機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)的專業(yè)人員也不見得趕上他們。所以，有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師往往就此與他們溝通，求得他們的支持，以便評(píng)估值更能接近實(shí)際。反過來說，企業(yè)也應(yīng)派出得力人員配合評(píng)估機(jī)構(gòu)，同時(shí)也順便關(guān)注了設(shè)備評(píng)估中的少評(píng)與漏評(píng)問題。

2.房地產(chǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估,尤其是土地使用權(quán)的評(píng)估，往往由于金額較大，所以一直是國(guó)有資產(chǎn)流失的一個(gè)重要方面，因此，國(guó)有資產(chǎn)占有單位及其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)必須對(duì)此項(xiàng)評(píng)估給予高度的關(guān)注。我曾參與一小型國(guó)有企業(yè)，該企業(yè)歷史包袱沉重，當(dāng)?shù)卣疀Q定將其整體出售。

房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型有公開市場(chǎng)價(jià)值與非公開市場(chǎng)價(jià)值。所謂“公開市場(chǎng)價(jià)值”是指在以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為前提，被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值。而除此之外受到某些限制的則屬于非公開市場(chǎng)價(jià)值。從保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的角度來說，在產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生變動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)就應(yīng)該采用公開市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)值類型來進(jìn)行評(píng)估，這樣才能體現(xiàn)該項(xiàng)房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值所在。

3.長(zhǎng)期投資評(píng)估。長(zhǎng)期投資包括長(zhǎng)期股票投資、長(zhǎng)期債券投資和其他投資。對(duì)于前二者，按評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格與相應(yīng)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)估即可。從國(guó)有資產(chǎn)的安全性來說，我們關(guān)注的是其他投資這一項(xiàng)。其他投資是指除了股票投資，債券投資以外的投資，主要是投資主體以現(xiàn)金、實(shí)物資產(chǎn)或無形資產(chǎn)投入到被投資企業(yè)，從而獲得投資收益，比如與其他企業(yè)合資，合作、聯(lián)營(yíng)，設(shè)立全資、控股或非控股的子公司等。

對(duì)外投資，設(shè)立子公司往往為腐敗分子所利用 ，是國(guó)有資產(chǎn)流失的巨大黑洞之一。許多腐敗分子利用對(duì)外投資，設(shè)立公司手法轉(zhuǎn)移國(guó)有資產(chǎn)，據(jù)為己有，對(duì)此，投資方的上級(jí)主管部門必須高度重視。同時(shí)投資主體在涉及產(chǎn)權(quán)交易的資產(chǎn)評(píng)估中也有防止國(guó)有資產(chǎn)流失的問題。

那么怎樣防止國(guó)有資產(chǎn)流失現(xiàn)象發(fā)生呢？從根本意義上來說，長(zhǎng)期投資的評(píng)估是對(duì)被投資企業(yè)獲利能力的評(píng)估，所以對(duì)于長(zhǎng)期投資的評(píng)估方法應(yīng)是首先對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估，再根據(jù)投資比例計(jì)算出投資方長(zhǎng)期投資這項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。

三、資產(chǎn)評(píng)估后期

從資產(chǎn)評(píng)估程序來說，此階段是指評(píng)估機(jī)構(gòu)完成現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，初步評(píng)估測(cè)算后，進(jìn)入評(píng)估匯總、撰寫評(píng)估報(bào)告及評(píng)估技術(shù)說明，到向委托方出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的階段。這個(gè)階段有一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方反復(fù)交換意見的過程。在這個(gè)過程中，資產(chǎn)占有單位為了防止在資產(chǎn)評(píng)估中國(guó)有資產(chǎn)的流失，應(yīng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)提供簽字蓋章前的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告草樣，對(duì)其進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)有疑問之處，及時(shí)與評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行交流。

1.對(duì)評(píng)估報(bào)告做邏輯性分析。包括對(duì)評(píng)估目的、評(píng)估中依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法選擇之間的一致性進(jìn)行分析；對(duì)評(píng)估范圍與評(píng)估目的之間的匹配性進(jìn)行分析；對(duì)資產(chǎn)屬性作價(jià)的前提條件與作價(jià)依據(jù)之間的一致性進(jìn)行分析。通過分析，可以對(duì)評(píng)估人員在評(píng)估中的基本思路和操作方法是否準(zhǔn)確、合理進(jìn)行判斷。

2.對(duì)評(píng)估中運(yùn)用的價(jià)格信息及有關(guān)參數(shù)進(jìn)行分析。在評(píng)估方法既定的情況下，評(píng)估中選用的價(jià)格依據(jù)和有關(guān)參數(shù)就成為影響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵因素。因?yàn)樵u(píng)估中要求選擇在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)有效的價(jià)格信息和取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因而分析中就要關(guān)注其出處和有效期兩方面。對(duì)于使用收益現(xiàn)值法時(shí)選用的折現(xiàn)系數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，要分析研究風(fēng)險(xiǎn)因素構(gòu)成及技術(shù)處理方法的客觀性和合理性。

3.對(duì)評(píng)估計(jì)算、匯總情況進(jìn)行分析?？山Y(jié)合評(píng)估報(bào)告中所舉案例，對(duì)評(píng)估中的計(jì)算公式、成本構(gòu)成是否準(zhǔn)確反映評(píng)估方法，計(jì)算結(jié)果是否正確，分項(xiàng)計(jì)算與匯總結(jié)果是否吻合，與文字說明是否一致進(jìn)行分析、驗(yàn)證。

如果國(guó)企的管理者與參與配合評(píng)估的相關(guān)人員認(rèn)真做到本文所述各點(diǎn)，就可以杜絕或減少在資產(chǎn)評(píng)估中國(guó)有資產(chǎn)的流失。為此，前提條件應(yīng)是:（1）改制中，國(guó)企方參與配合資產(chǎn)評(píng)估的領(lǐng)導(dǎo)者與相關(guān)人員不應(yīng)與評(píng)估的結(jié)果有直接或間接的利益關(guān)系;（2）上述人員應(yīng)公正廉潔，能自覺維護(hù)國(guó)家與人民的利益。第二條是一種理想化狀態(tài)，關(guān)鍵是第一條。這就需要國(guó)有企業(yè)的出資主體和產(chǎn)權(quán)主體研究出合理的委托模式與監(jiān)督模式及對(duì)資產(chǎn)評(píng)估事項(xiàng)的配合模式，切實(shí)做到從根源上防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。

參考文獻(xiàn)：

[1]李忠信王吉發(fā):國(guó)有資產(chǎn)管理新論.中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社,2004

[2]楊友孝:企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)評(píng)估與確認(rèn)及國(guó)有資產(chǎn)流失防控指導(dǎo)手冊(cè).北京:北京大學(xué),2004

第7篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范文

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)正一步一步走向國(guó)際化的進(jìn)程中，中國(guó)資本市場(chǎng)的國(guó)際化也提上了日程，它是中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向國(guó)際化的一個(gè)重要方面。在加入世界貿(mào)易組織的談判中，中國(guó)資本市場(chǎng)的對(duì)外開放，就是其中的一個(gè)內(nèi)容。

中國(guó)證券市場(chǎng)的國(guó)際化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)際化的需要，同時(shí)，中國(guó)資本市場(chǎng)的國(guó)際化將推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化。因此，資產(chǎn)評(píng)估參照國(guó)際慣例及采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)就是我們?cè)u(píng)估界迫切需要解決的問題。

就評(píng)估方法本身而言，全世界都是一樣的。但由于各個(gè)國(guó)家的法規(guī)不同，商業(yè)習(xí)慣不一樣，會(huì)計(jì)制度存在著差異，因而其資本市場(chǎng)的環(huán)境、投資者的愛好、乃至評(píng)價(jià)的方法亦不相同。因此我們?cè)谠u(píng)估理論的應(yīng)用之中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國(guó)法律法規(guī)的要求將國(guó)際通用的評(píng)估方法靈活地運(yùn)用于中國(guó)的評(píng)估實(shí)踐。但靈活運(yùn)用的前提是將其理論完整地運(yùn)用而不是部分地運(yùn)用，不是斷章取義。

James C.Bonbright于1937年在其經(jīng)典著作《Valuation Of Property》描述到評(píng)估任何資產(chǎn)，工廠設(shè)備及用于商業(yè)或工業(yè)目的的無形資產(chǎn)只有三種方法。這三種方法被James C.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場(chǎng)法。從那時(shí)起，我們?cè)?jīng)修改過這些方法的名字，但是無論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質(zhì)是一樣的。同樣的，市場(chǎng)法的另一種叫法，用于房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，現(xiàn)在稱之為銷售比較法，用于非上市控股企業(yè)和整體企業(yè)評(píng)估時(shí)，稱為指標(biāo)公司對(duì)比法。無論我們賦予現(xiàn)代評(píng)估方法什么名字，其本質(zhì)，當(dāng)我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場(chǎng)法的修改和變形。

中國(guó)評(píng)估服務(wù)市場(chǎng)如同其他各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一樣，其發(fā)展是由評(píng)估的需求而決定的。目前階段，在中國(guó)的評(píng)估服務(wù)市場(chǎng)中，一個(gè)重要的組成部分就是評(píng)估處于所有權(quán)變更過程中的國(guó)有企業(yè)所擁有的資產(chǎn)和工廠設(shè)備。根據(jù)中國(guó)國(guó)資局和財(cái)政部的要求，所有的國(guó)有資產(chǎn)在出售之前，無論出售給私人投資者還是有外國(guó)公司參與的合資企業(yè)，都必須經(jīng)過評(píng)估。國(guó)有資產(chǎn)或企業(yè)所有權(quán)變更的評(píng)估需要許多詳細(xì)資料以及每一項(xiàng)資產(chǎn)的單獨(dú)評(píng)估。成本法，估量每一項(xiàng)資產(chǎn)的單獨(dú)評(píng)估非常適合于此類評(píng)估要求。其它通行的評(píng)估方法在國(guó)內(nèi)的應(yīng)用則僅限于作為參考。即使是這樣，成本法的應(yīng)用在中國(guó)也是一種有選擇的應(yīng)用。比如，功能性貶值的問題，經(jīng)濟(jì)性貶值的問題，土地的作用及價(jià)值問題。造成這種狀況固然有中國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的原因，同時(shí)政策上的緣故、對(duì)評(píng)估工作在之作用方面的曲解也是造成中國(guó)評(píng)估市場(chǎng)混亂，人們?cè)u(píng)價(jià)不高的重要原因。

面對(duì)這些負(fù)面的報(bào)道和認(rèn)識(shí)，業(yè)內(nèi)的一些人對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的壽命究竟有多長(zhǎng)產(chǎn)生了疑問。其實(shí)我們的這些疑問和疑慮完全是產(chǎn)生于我們對(duì)政府有關(guān)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定的理解以及中國(guó)目前評(píng)估市場(chǎng)的現(xiàn)狀。改革開放以來，中國(guó)大陸已累計(jì)吸收外商投資三千五百多億美元，作為改革開放建立中國(guó)資本市場(chǎng)的標(biāo)志，中國(guó)已有1000多家國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)經(jīng)過股份制改造后掛牌上市。這些經(jīng)濟(jì)體制改革的成果都離不開我們?cè)u(píng)估人員十年來的努力。資產(chǎn)評(píng)估工作為中國(guó)的國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N經(jīng)濟(jì)體制并存的企業(yè)奠定了基礎(chǔ)。但成績(jī)的顯著也會(huì)使我們?cè)谇斑M(jìn)和發(fā)展的道路上迷失方向。這一點(diǎn)無論從我們對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論、方法的應(yīng)用以及對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的方向上都可以看出來。首先是在評(píng)估方法上我們的評(píng)估手法單一，似乎除了成本法之外極少見到其它方法的應(yīng)用；另外，評(píng)估報(bào)告的應(yīng)用除了用于立項(xiàng)確認(rèn)外很難在保險(xiǎn)、訴訟等評(píng)估最初產(chǎn)生需求的領(lǐng)域中出現(xiàn)。因此我們可以看到，要想使中國(guó)的評(píng)估事業(yè)有所發(fā)展我們必須與國(guó)際評(píng)估界接軌。我認(rèn)為，我們第一位要解決的問題是評(píng)估師的地位。

在西方國(guó)家，評(píng)估師的地位與我國(guó)的評(píng)估師不同。國(guó)外的評(píng)估師首先是一位專家，其專家地位是有它的工作經(jīng)驗(yàn)所決定而并非是由他所經(jīng)歷的考試所決定。其次，國(guó)外的評(píng)估師是一位咨詢?nèi)藛T，任何評(píng)估報(bào)告的結(jié)論都是一種咨詢性意見，只能作為參考意見。它既不能決定交易的價(jià)格，也不能決定遭受損失的賠償金額。因此，評(píng)估師的評(píng)估報(bào)告往往是作為律師提供給法庭或政府部門的證據(jù)之一，法庭或政府部門可以全部或部分地采納評(píng)估師的意見。第三，國(guó)外的評(píng)估師工作嚴(yán)謹(jǐn)注重證據(jù)。由于西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的緣故，以及法庭上經(jīng)常需要評(píng)估師出庭作證的緣故，評(píng)估師為維護(hù)其聲譽(yù)，非常注意其工作的質(zhì)量。評(píng)估師的聲譽(yù)往往是以其出庭的次數(shù)多少以及其證詞被法庭采納的多少來衡量。由此看來，中國(guó)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展和評(píng)估師的成長(zhǎng)應(yīng)該經(jīng)過類似于國(guó)外評(píng)估師所經(jīng)歷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和法庭質(zhì)詢鍛煉。其次，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展也有賴于在評(píng)估方法上與國(guó)際接軌。這里主要是指收益法和市場(chǎng)法的應(yīng)用，以及成本法中關(guān)于功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的考慮。例如，外國(guó)投資者想知道一個(gè)整體企業(yè)的價(jià)值，不需要采取成本法，即，評(píng)估它的每一項(xiàng)資產(chǎn)，然后將它們的價(jià)值與流動(dòng)資產(chǎn)相加，然后扣除負(fù)債，評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值更直接的方法為收益資本化法、現(xiàn)金流量折現(xiàn)分析、指標(biāo)公司對(duì)比法、以及收入倍數(shù)法。這些方法利用潛在收入，即投資者在投資中可能獲得的收入，估算投資的價(jià)值。然而，為了使用這些方法，評(píng)估師和他們的客戶會(huì)要求有權(quán)使用公司的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)文件，就象公司的股票在股票交易所上市。這些財(cái)務(wù)文件會(huì)有一個(gè)重要的特點(diǎn)——公開性和透明度。

中國(guó)的資產(chǎn)投資者和他們的貸款人想知道，如果在公開市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)將得到多少回報(bào)。因此，類似的并已經(jīng)出售的資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)量的披露將變得日益重要。這就是銷售比較法或市場(chǎng)法所需數(shù)據(jù)。當(dāng)這種評(píng)估方法應(yīng)用于房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，該方法就隨之發(fā)展為房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法，這種方式同樣適用于個(gè)人可移動(dòng)資產(chǎn)。伴隨加入世貿(mào)，中國(guó)將會(huì)采取某種方式來記錄和披露那些用于銷售比較法或市場(chǎng)法的數(shù)據(jù)。

在評(píng)估過程中西方國(guó)家與中國(guó)的另一個(gè)不同在于對(duì)功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值處罰的應(yīng)用。

功能性貶值是價(jià)值損失引起貶值的一種形式，由于效用缺乏或資產(chǎn)設(shè)計(jì)上的內(nèi)在需求。功能性的缺乏或需求可以采取不充分或過于充分的形式，換句話說，與目標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)的，潛在買家認(rèn)為其無價(jià)值，或?qū)Y產(chǎn)實(shí)施否定的處罰。某建筑項(xiàng)目可能存在功能性貶值包括：建筑大小，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，凈高，設(shè)計(jì)以及材料。

在確定功能性貶值，評(píng)估師必需決定應(yīng)用重置成本還是復(fù)原重置成本。

復(fù)原重置成本是指估價(jià)數(shù)值要求復(fù)制一個(gè)副本或全部資產(chǎn)的復(fù)制品，以同樣的種類和材料，按照目前市場(chǎng)價(jià)格包括：材料，勞動(dòng)力，生產(chǎn)工具，契約人的管理費(fèi)和利潤(rùn)，費(fèi)用。但是不含加班規(guī)定，勞動(dòng)分紅，材料或設(shè)備的額外費(fèi)用。

重置成本是指估價(jià)數(shù)值要求以某現(xiàn)代新個(gè)體一次性取代全部資產(chǎn)，應(yīng)用最新技術(shù)和材料復(fù)制存在個(gè)體的生產(chǎn)能力和效用，以目前材料，勞動(dòng)力，制造工具，契約人管理費(fèi)，利潤(rùn)，和費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)值，但是不含加班規(guī)定，勞動(dòng)分紅，材料或設(shè)備的額外費(fèi)用。

兩者概念上的重要差別是復(fù)原重置成本是指構(gòu)造一個(gè)精確副本的成本，而重置成本是指構(gòu)造相同效用建筑的成本。功能性貶值形式可以存在包括過分充分建筑，過度建筑，額外營(yíng)運(yùn)成本。

過于充分建筑是功能性貶值的一種形式，表示著目前不用于建造相同效用的設(shè)施的過去建筑實(shí)踐的存在；例如，固體磚墻將被金屬框架建筑代替。

額外建筑是功能性貶值的一種形式，表示目前不被利用并且將來也不太可能使用的建筑量的存在。例如，被閑置或放棄的建筑空間。

額外營(yíng)運(yùn)成本也是功能性貶值的一種形式，資產(chǎn)的設(shè)計(jì)造成營(yíng)運(yùn)無效率，因此，造成所有人或占有人的較高費(fèi)用。這種處罰形式可以通過估算其現(xiàn)代替代物營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的增加來衡量。

例如，在建筑物之間反復(fù)挪動(dòng)材料相關(guān)的額外處理材料成本；在替代設(shè)施，營(yíng)運(yùn)幾乎一致。

額外營(yíng)運(yùn)成本造成的功能性貶值可通過折扣每年額外營(yíng)運(yùn)成本，稅后凈利，進(jìn)步達(dá)到目前價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的保留壽命。

經(jīng)濟(jì)性貶值，也稱為外部損失，是指資產(chǎn)本身的外部影響造成的價(jià)值損失。外部條件造成的經(jīng)濟(jì)性貶值可以源自國(guó)際，國(guó)內(nèi)行業(yè)基礎(chǔ)或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經(jīng)濟(jì)回報(bào)，因而，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

決定經(jīng)濟(jì)性貶值是否存在，研究報(bào)告必需來自目標(biāo)財(cái)產(chǎn)和行業(yè)的經(jīng)濟(jì)性，極其即時(shí)的，評(píng)估基準(zhǔn)日完成。研究可通過檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)財(cái)產(chǎn)的收入史，以及任何地方或其他可以影響標(biāo)的和其資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的因素。對(duì)典型房地產(chǎn)，尤其是小型普通物業(yè)，地方市場(chǎng)條件的影響就十分重要。分區(qū)制，地方經(jīng)濟(jì)，失業(yè)及行業(yè)因素都影響房地產(chǎn)價(jià)值。較大房地產(chǎn)物業(yè)可能不受地方經(jīng)濟(jì)影響，但是，受到地區(qū)，國(guó)家甚至全球經(jīng)濟(jì)的影響。代表性主要資產(chǎn)包括房地產(chǎn)和重要資本資產(chǎn)，以及相關(guān)影響（商業(yè)價(jià)值象有形和無形資產(chǎn)，流動(dòng)資金）可被地方經(jīng)濟(jì)因素影響，但是通常更重要的是被行業(yè)經(jīng)濟(jì)條件影響。

行業(yè)經(jīng)濟(jì)條件影響企業(yè)，許多資產(chǎn)通常作為企業(yè)評(píng)估，不僅僅是房地產(chǎn)或機(jī)器設(shè)備。代表性的資產(chǎn)，可歸入此類的包括水泥場(chǎng)，鋼鐵制造廠，造紙廠，生物醫(yī)藥和化工廠，以及其他加工廠；行業(yè)諸如石油，天然氣或采礦；以及其他在某特殊行業(yè)完成的裝配線。用于某行業(yè)經(jīng)濟(jì)的典型數(shù)據(jù)包括此行業(yè)公司年度股東報(bào)告，證券交易委員會(huì)報(bào)告，討論產(chǎn)品和原料價(jià)格變動(dòng)的行業(yè)出版物，投資銀行和經(jīng)紀(jì)商報(bào)告以及政府研究。通過應(yīng)用這些數(shù)據(jù)，評(píng)估師可以確定此行業(yè)收入，因而目標(biāo)資產(chǎn)，過去，現(xiàn)在或?qū)肀煌獠拷?jīng)濟(jì)影響其降低收入從而降低企業(yè)和其資產(chǎn)價(jià)值的因素所左右。

確定EO的第一步是調(diào)查影響企業(yè)和資產(chǎn)貶值的經(jīng)濟(jì)條件的存在。然后，調(diào)查任何EO的原因之后，必需以某種客觀方式認(rèn)證。EO存在于任何行業(yè)或資產(chǎn)，下面是其特性：

&#8226； 公司產(chǎn)品需求減低&#8226； 行業(yè)生產(chǎn)能力過剩&#8226； 原料供應(yīng)出現(xiàn)斷層

原料，勞動(dòng)力，效用及交通成本上漲；同時(shí)，產(chǎn)品售價(jià)保持不變或上浮很小。

政府規(guī)定要求資本支出很少或新投資無回報(bào)。

環(huán)境考慮要求資本支出很少或新投資無回報(bào)。

當(dāng)某投資存在較好經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，EO出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)供求規(guī)律及競(jìng)爭(zhēng)造成相關(guān)價(jià)值流失。通過資金投資不能降低EO，但EO可以改變甚至通過改變行業(yè)條件降低為零。

總之，通過對(duì)上面所述問題的討論我們可以得出以下結(jié)論：

第8篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范文

1投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析

由于準(zhǔn)則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式中。

1.1利用后續(xù)計(jì)量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。由于近年來房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的趨勢(shì)，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場(chǎng)，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。雖然準(zhǔn)則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)按會(huì)計(jì)政策變更處理，轉(zhuǎn)換無法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì)計(jì)政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)施并購(gòu)重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，減少了企業(yè)每期的費(fèi)用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。

1.2利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿足準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準(zhǔn)則還規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。這樣通過兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。

1.3利用公允價(jià)值計(jì)量方法的不同進(jìn)行盈余管理

根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應(yīng)該從公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)中取得。當(dāng)無法從公開市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，公開報(bào)價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機(jī)行為，公開報(bào)價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過參考同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取公允價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則中，沒有對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有利或能夠達(dá)到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準(zhǔn)則對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，出具對(duì)自身有利的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過操縱公允價(jià)值滿足自身利益，降低會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。

2投資性房地產(chǎn)盈余管理的實(shí)例解析

2.1世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì)通過投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤(rùn)總額408萬元，其中因不計(jì)提折舊增加2009年度利潤(rùn)總額102萬元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)總額306萬元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬元，增加留存收益987萬元。當(dāng)年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的31.14%。然而，該公司并未在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場(chǎng)交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤(rùn)大幅增加，相對(duì)于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績(jī)更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來的凈利潤(rùn)暫不得用于利潤(rùn)分配，上市公司無需擔(dān)心這部分并無實(shí)際現(xiàn)金流入的利潤(rùn)將增加企業(yè)利潤(rùn)分配的負(fù)擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂慮。

2.2海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營(yíng)航空運(yùn)輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會(huì)通過投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤(rùn)由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國(guó)務(wù)院文件，海南國(guó)際旅游島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤(rùn)總額，效果十分明顯。

3投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施

3.1重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的使用范圍

現(xiàn)行準(zhǔn)則以能否持續(xù)可靠取得公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，并且企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計(jì)量模式。對(duì)于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并無太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費(fèi)用，且出租房并無租賃到期時(shí)將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對(duì)于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)只有營(yíng)業(yè)收入，卻沒有營(yíng)業(yè)成本，收入費(fèi)用在邏輯上不配比，違背了基本的會(huì)計(jì)原則。而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要及時(shí)了解資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。準(zhǔn)則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計(jì)量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。

3.2增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤(rùn)和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價(jià)值這一計(jì)量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準(zhǔn)則制定相對(duì)較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可以借鑒金融工具準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的，在本會(huì)計(jì)年度及以后兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截?cái)嗔似髽I(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護(hù)企業(yè)必要而合法的利益。

3.3加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露

第9篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范文

內(nèi)容摘要:我國(guó)財(cái)政部于2006年了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,并于2007年開始實(shí)施。新準(zhǔn)則中對(duì)計(jì)量模式進(jìn)行了一定的拓展,引入了公允價(jià)值模式。公允價(jià)值的應(yīng)用對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響。本文將從公允價(jià)值計(jì)量模式改變對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理入手,分析其對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的影響。最后,將就實(shí)施公允價(jià)值兩年來我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新情況和新問題進(jìn)行說明。

關(guān)鍵詞:新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 公允價(jià)值計(jì)量 投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn),其確認(rèn)和計(jì)量是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn),并首次在對(duì)非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入了公允價(jià)值。本文就公允價(jià)值計(jì)量對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的影響進(jìn)行了探討。

公允價(jià)值計(jì)量模式下對(duì)投資性房地產(chǎn)的處理

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),并單獨(dú)以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負(fù)債表上。投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中規(guī)定,允許企業(yè)在兩種后續(xù)計(jì)量模式中做出選擇,并規(guī)定公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列兩個(gè)條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理估計(jì)。公允價(jià)值模式所適用的范圍包括三類:一是已出租的土地使用權(quán);二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);三是已經(jīng)出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流量。我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,融資租賃的對(duì)象主要是動(dòng)產(chǎn),房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃很少見。但是,隨著我國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展及市場(chǎng)主體投融資方式的轉(zhuǎn)變,我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將與國(guó)際準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同。

新準(zhǔn)則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著房地產(chǎn)公司可以對(duì)兩種模式進(jìn)行選擇。而且計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的,不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定,如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊,主要是因?yàn)檎叟f的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值跟賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

公允價(jià)值計(jì)量模式下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

由于在投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)計(jì)量中引入了公允價(jià)值模式,因此,這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)披露的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流都會(huì)產(chǎn)生十分重要的影響。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

第一,對(duì)于投資性物業(yè)企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)有重大影響。根據(jù)我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)占有的土地、在建項(xiàng)目等均不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。因此,新準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的引入對(duì)單純性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)類公司影響很小。而對(duì)于投資性物業(yè)比重較大的公司則影響較大。公允價(jià)值計(jì)量模式的特點(diǎn)是反映市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)。因此,公允價(jià)值的引入不僅會(huì)對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)帶來正面作用,同時(shí),在面臨不利市場(chǎng)環(huán)境的情況下,企業(yè)的價(jià)值將會(huì)減少。這也是房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的。

第二,加大了相關(guān)企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)性。采用公允價(jià)值計(jì)量模式后,相關(guān)公司每年凈利潤(rùn)的影響取決于投資性房地產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)程度,成本法下的折舊與攤銷問題也由過去的顯性轉(zhuǎn)為隱性。這樣,凈利潤(rùn)就會(huì)根據(jù)公允價(jià)值的變動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng),從而一改過去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)較為穩(wěn)定的特點(diǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來得到了較大的發(fā)展,因此,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響更加明顯。公允價(jià)值引入后,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不僅能夠反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況,同時(shí),也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走向進(jìn)行反映。如果采用公允計(jì)價(jià),投資性房地產(chǎn)物業(yè)是體現(xiàn)為持續(xù)的升值,則計(jì)入當(dāng)期損益后的當(dāng)年凈利潤(rùn)也將會(huì)得到持續(xù)的額外提升。這種由于增值帶來的利潤(rùn)增加不同于企業(yè)盈利水平的提高,各種影響因素大大增加,重新在新的市場(chǎng)格局中產(chǎn)生作用,達(dá)到平衡,從而對(duì)企業(yè)利潤(rùn)帶來一種不穩(wěn)定。

第三,會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論的一個(gè)基本問題是,如何平衡會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性及可靠性。賬面價(jià)值側(cè)重于解決會(huì)計(jì)信息的可靠性,而公允價(jià)值側(cè)重于解決會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。從決策有用性的觀點(diǎn)看,對(duì)于金融工具,投資性房地產(chǎn)等會(huì)計(jì)核算對(duì)象來說,用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量顯然要優(yōu)于其它計(jì)量方法。用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量,企業(yè)的估值水平有可能因?yàn)樾聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則而發(fā)生變化,這種影響主要源于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的改善。從這個(gè)角度講,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將為投資者提供更高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息,因而可能會(huì)改變之前對(duì)企業(yè)的判斷和預(yù)期,或者增強(qiáng)投資信心,導(dǎo)致對(duì)公司的估值發(fā)生變化。

公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展對(duì)策

這幾年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱,政府不斷實(shí)施宏觀調(diào)控降溫,不少公司都出現(xiàn)了資金短缺的問題。一旦采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn),雖會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值問題,但收益的增幅很難保證跟上相應(yīng)的比例,也就是說,一旦采用公允模式,凈資產(chǎn)收益率很可能反受其累。除此以外,在公允價(jià)值計(jì)量模式引入房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐中,仍然存在很多問題。對(duì)此本文提出如下策略:

首先,公允價(jià)值模式應(yīng)與歷史成本模式平等的作為企業(yè)可以選擇的計(jì)量方法,與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌,配合金融市場(chǎng)改革開放。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則傾向于企業(yè)優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式,只有在特例的情況下,企業(yè)首次取得一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí),企業(yè)才采用成本法模式計(jì)量。

其次,在公允價(jià)值具體計(jì)量方法上,適時(shí)制定我國(guó)單獨(dú)的《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則,解決新準(zhǔn)則實(shí)施和運(yùn)用過程中面臨的計(jì)量難題。

再次,指引第三方房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估計(jì)量。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不成熟,房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較大,應(yīng)該謹(jǐn)慎地運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量。引入第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),能增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性。建議上市公司聘請(qǐng)經(jīng)過有關(guān)部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估,企業(yè)不能自己評(píng)估或聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及其他非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu),避免人為操縱企業(yè)利潤(rùn)。

最后,上市公司應(yīng)充分規(guī)范披露投資性房地產(chǎn)的信息。公開透明的信息披露是遏制企業(yè)利潤(rùn)操縱的最有效辦法,企業(yè)應(yīng)分類披露主要投資性房地產(chǎn)的區(qū)位、面積、初始價(jià)值、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。選用成本法計(jì)量的企業(yè),應(yīng)該披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息和增值情況;選用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè),應(yīng)該披露確定投資性房地產(chǎn)時(shí)所聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法、證據(jù)來源及重要假設(shè)等要素。

結(jié)論

對(duì)企業(yè)而言,在會(huì)計(jì)方面,投資者和股東及企業(yè)職工更想了解企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況和未來經(jīng)濟(jì)前景的信息,而以歷史成本為計(jì)量基礎(chǔ)不能很好的表達(dá)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況和反映未來經(jīng)濟(jì)前景。這在客觀上要求必須改革其計(jì)量體系,引入公允價(jià)值計(jì)量模式。

另外,從發(fā)展的眼光看,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度不斷提高,有關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值將更容易取得,因此按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量將是未來的必然發(fā)展趨勢(shì),我國(guó)的會(huì)計(jì)計(jì)量模式勢(shì)必會(huì)與國(guó)際慣例取得一致,并將其定位在合理的計(jì)量模式上。

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