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第1篇：商品房投資技巧范文

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售制度;特點(diǎn);條件;問(wèn)題;對(duì)策

一、 商品房預(yù)售制度的歷史及定義

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港。

1994年中國(guó)大陸出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。

商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

二、商品房預(yù)售制度的特征

我國(guó)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，作為我國(guó)最為重要的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要制度，我國(guó)商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個(gè)明顯的特征：

第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購(gòu)住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開(kāi)銷售的特征。

第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開(kāi)工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無(wú)法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時(shí)建時(shí)停無(wú)法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。

第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。

第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開(kāi)發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)。而購(gòu)房人則是社會(huì)不特定的主體，任何要購(gòu)買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。

第五，商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購(gòu)房人公示，即具備法定公開(kāi)性。

三、商品房預(yù)售制度的條件

商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，國(guó)家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠(chéng)信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。

第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地。因?yàn)椋课菀栏接谕恋?，商品房?xiàng)目的合法開(kāi)工建設(shè)和合法預(yù)售，必須以對(duì)該土地的合法使用權(quán)為前提。

第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈?guó)早已公布并實(shí)施了《城市規(guī)劃法》，對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預(yù)售房屋，就會(huì)使開(kāi)發(fā)商自己尤其是購(gòu)房消費(fèi)者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。關(guān)于投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開(kāi)發(fā)商必須自己投入一定的資金。無(wú)論是投入土地的還是投入具體項(xiàng)目施工工程的，都表明開(kāi)發(fā)商有一定的實(shí)力和能力，不能完全依賴購(gòu)房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間的規(guī)定，則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際、全面履行，到期能夠向購(gòu)房者交付房屋。

第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度，是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)，必須持有兩個(gè)許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。

四、商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險(xiǎn)

自開(kāi)始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施近十年來(lái)，我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)開(kāi)始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關(guān)地方政府主管部門(mén)的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致仍有許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)還處于混亂狀態(tài)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)或鉆營(yíng)法律空子，造成損害購(gòu)房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止。

首先是交易不公平。我國(guó)實(shí)行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過(guò)程中，購(gòu)房者就支付了全部的房?jī)r(jià)款，并承擔(dān)了未來(lái)全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實(shí)際上是以期房銷售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。一是購(gòu)房者支付了全部的房?jī)r(jià)款，承擔(dān)了開(kāi)發(fā)的全部風(fēng)險(xiǎn)；二是開(kāi)發(fā)商占用了購(gòu)房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息；三是通過(guò)住房按揭把開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。

其次是銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。購(gòu)房者未驗(yàn)貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)育階段，法律法規(guī)、管理機(jī)制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機(jī)。我國(guó)商品房銷售中存在著虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會(huì)所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。

第三，造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項(xiàng)目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

第四，我國(guó)有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國(guó)就公布和實(shí)施了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場(chǎng)規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來(lái)講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問(wèn)題，更凸現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。

五、商品房預(yù)售制度問(wèn)題的解決

對(duì)于事關(guān)眾多利益的商品房預(yù)售制度該如何解決它存在的問(wèn)題呢：

第一，要建立和完善對(duì)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備商品房預(yù)售資格、預(yù)售條件的嚴(yán)格審查制度。尤其是兩個(gè)許可證審查發(fā)放制度。嚴(yán)格掌握商品房預(yù)售的條件，規(guī)范商品房預(yù)售許可證的審查和發(fā)放制度。

第二，要建立商品房預(yù)售必須公開(kāi)事項(xiàng)的監(jiān)督檢查制度。防止開(kāi)發(fā)商以虛假?gòu)V告、名不副實(shí)的宣傳資料欺騙購(gòu)房消費(fèi)者。

第三，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。購(gòu)房人可通過(guò)多種渠道了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、規(guī)模、工商登記、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)形象、知名度等；是否具有建設(shè)工程許可證等五證一照；了解過(guò)去的業(yè)績(jī)，到已完工的小區(qū)了解開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理狀況；了解開(kāi)發(fā)商有無(wú)糾紛等情況。

第四，要加大對(duì)商品房預(yù)售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關(guān)法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級(jí)人民政府，尤其是市、縣級(jí)政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門(mén)，更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。

第五，購(gòu)房者要簽好補(bǔ)充協(xié)議。由于正式購(gòu)房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，買賣雙方往往應(yīng)根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議，即通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)正式合同內(nèi)容回以修改、補(bǔ)充。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以，補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。

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第2篇：商品房投資技巧范文

看看車價(jià)一降再降，好多人都熱衷買車。私家車的增多，又凸顯了停車位日益稀缺的問(wèn)題。所以，車位具有極大的升值潛力。事實(shí)證明，一些眼疾手快的投資者前兩年“下注”的車位，如今回報(bào)豐厚，價(jià)格翻一番是很平常的事。

車位投資之所以比房子還穩(wěn)健，來(lái)自車位區(qū)別于房子的特別優(yōu)勢(shì)：車位一不怕“租霸”，二不需要裝修。林小姐于2004年買了一套商品房和兩個(gè)車位，當(dāng)時(shí)車位價(jià)格在7萬(wàn)元左右，而現(xiàn)在由于工作原因要將房屋賣掉。并轉(zhuǎn)讓車位，有人將車位的價(jià)格提高到10萬(wàn)元，她不為所動(dòng)。對(duì)車位市場(chǎng)的看好，讓她決定把租車位作為一種全新的投資。

車位也講地段

投資車位要注意技巧。和買房投資一樣，車位所在的位置(就是地段)是其中最重要的一項(xiàng)。和買房子不同，車位不會(huì)因?yàn)榉孔游挥诘罔F周邊或公交站點(diǎn)密集地區(qū)而受惠，相反，通常住在快捷便利交通地點(diǎn)的人，對(duì)買車用車的需求比較低。相應(yīng)地，對(duì)車位的需求也比較少。較理想的車位，反而是一些并不臨近地鐵或公交站點(diǎn)的大型中檔社區(qū)。

其次，是車位本身的位置，不要以為同一個(gè)停車場(chǎng)里的每個(gè)車位都有同等價(jià)值，正如我們買房時(shí)會(huì)盡量不選擇最低層或垃圾房旁邊一樣，某些車位的位置也相當(dāng)不受歡迎。例如貼近上下水管的車位就較少人租用，因?yàn)檐囎涌赡軙?huì)蒙受漏水的風(fēng)險(xiǎn)。

再次，是車位與樓盤(pán)住宅數(shù)目的比例問(wèn)題。簡(jiǎn)單說(shuō)，A、B小區(qū)同為地段相近的中檔小區(qū)，如果A小區(qū)1000戶，而車位只有200個(gè)，那以后隨著生活水平提高，私家車的增多，車位肯定是供不應(yīng)求的，車位價(jià)格上漲也是必然的，而B(niǎo)小區(qū)1000戶，車位800個(gè)，則這個(gè)小區(qū)車位的價(jià)格肯定沒(méi)有A小區(qū)上漲得快，要出租也不會(huì)如A小區(qū)那么搶手。

除此之外，停車場(chǎng)若車道狹窄、柱子較多及車位本身劃得比較窄小，也會(huì)成為不利因素，因?yàn)檩^大的車，(如7座的MPV車)或新手都不好停車。反之，如果車位寬敞，處于靠墻的位置就會(huì)比較受歡迎。

慎選車位類型

明確長(zhǎng)、短線投資車位出租因區(qū)域的不同，租金亦不盡相同。例如甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)和生活小區(qū)的車位租賃，價(jià)值有天壤之別。投資者應(yīng)明確投資車位的方向，例如投資商務(wù)區(qū)(如甲級(jí)寫(xiě)字樓)的車位，因流動(dòng)性大，車位的投資收益會(huì)大，適宜長(zhǎng)線投資，而生活小區(qū)的車位租價(jià)不高，回報(bào)率相對(duì)較低，適合“一買一賣”的短線投資。

產(chǎn)權(quán)和面積車位使用年限為40年，目前可以獨(dú)立成“證”，投資前要先了解其產(chǎn)權(quán)是否清晰(即擁有預(yù)售契約或房產(chǎn)證)。關(guān)于車位的歸屬一直存在爭(zhēng)議，但能辦理產(chǎn)權(quán)的車位不受影響，它可以簽訂正規(guī)商品房買賣合同。這部分車庫(kù)車位都是經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批的，在交易過(guò)程和歸屬上都沒(méi)有問(wèn)題。另外，車位的測(cè)量需分?jǐn)偣餐ǖ赖让娣e，實(shí)用率通常約70％左右。

找小區(qū)業(yè)主幫忙現(xiàn)在住宅小區(qū)的車位銷售大都針對(duì)本小區(qū)業(yè)主。如果投資者相中了某小區(qū)車位，不妨想辦法找該小區(qū)業(yè)主幫忙，因?yàn)檐噹?kù)車位銷售并沒(méi)有要求購(gòu)買者必須與房主同名。

第3篇：商品房投資技巧范文

幾十至上百元：生活用品“沙里淘金”

現(xiàn)在各大拍賣行經(jīng)常會(huì)舉辦民品拍賣會(huì)，主要有兩類拍品：一是市民個(gè)人委托準(zhǔn)備出售的二手貨；二是執(zhí)法部門(mén)的罰沒(méi)物資。拍賣標(biāo)的小至鞋、太陽(yáng)鏡，大至電熨斗、榨汁機(jī)等小家電，拍賣會(huì)場(chǎng)常常座無(wú)虛席。因?yàn)樵诿衿放馁u中往往能“淘”到不少價(jià)廉物美的好東西。

阿惠經(jīng)常注意報(bào)紙上的拍賣公告，遇到自己感興趣的就去參加。一次，她去了一場(chǎng)罰沒(méi)物資拍賣會(huì)，拍賣的270多件拍品“包羅萬(wàn)象”，其中有短袖襯衫、攝像機(jī)、手機(jī)、文件夾、毛巾、化妝品等各類產(chǎn)品。太陽(yáng)鏡以每副1.5元起拍，短袖襯衫每件5元起拍，如此低價(jià)自然吸引了不少買家競(jìng)相舉牌。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的角逐，阿惠為自己添了一副時(shí)髦的亞藍(lán)色太陽(yáng)鏡，給男朋友買了一件短袖襯衣，還拍下了電吹風(fēng)、豆?jié){機(jī)等生活小電器。阿惠說(shuō)，像這種罰沒(méi)物資的起拍價(jià)一般較低，可以在會(huì)上淘到自己滿意的商品，而且價(jià)格比外面低50%以上，非常劃算。

而小林不但經(jīng)常在拍賣會(huì)上為自己淘得可用的東西，她還更為精明地把些價(jià)低質(zhì)優(yōu)的東西拍下后轉(zhuǎn)賣出去，或是放到朋友的小店里出售，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手就能賺到錢。她說(shuō)，經(jīng)常光顧拍賣會(huì)，真是受益不少。

競(jìng)拍建議：

1.留意報(bào)紙、地方網(wǎng)站上的拍賣公告，注意廣羅信息，不要錯(cuò)失機(jī)會(huì)。

2.對(duì)于不少人來(lái)說(shuō)，民品拍賣會(huì)其實(shí)也可以成為“賣舊貨”的好地方。自己有些東西放著沒(méi)用，扔了可惜，委托拍賣行拍賣既處置了東西，又使之變現(xiàn)，可謂兩全齊美。

一千元至幾千元以內(nèi)：慧眼挑得電器家具

如果你準(zhǔn)備在拍賣會(huì)上投資千元至幾千元以內(nèi)，那么，各種家具、電器是你的主要競(jìng)拍目標(biāo)，比如攝像機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)、電腦、家具等。

琳子想買一臺(tái)液晶顯示屏的電腦，市場(chǎng)售價(jià)8000多元。在一個(gè)朋友的指點(diǎn)下，琳子去了拍賣會(huì)，最終以4000元拍下了一臺(tái)，感覺(jué)滿意極了。阿剛在拍賣會(huì)上淘到了一臺(tái)家用攝像機(jī)，比市場(chǎng)價(jià)格便宜60%。到拍賣會(huì)上去買電器、家具，已成為越來(lái)越多的人的選擇。

競(jìng)拍建議：

1.在看到拍賣公告或得知拍賣消息后，先到商場(chǎng)等地了解自己感興趣的家具、電器的售價(jià)等情況，并大致確定自己競(jìng)拍的最終心理價(jià)位。

2.拍賣會(huì)正式舉行之前，提前到拍賣現(xiàn)場(chǎng)，仔細(xì)了解拍品的型號(hào)、起拍價(jià)、有無(wú)瑕疵等問(wèn)題，并大致了解哪些拍品是“熱門(mén)競(jìng)拍物”。

3.如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否與自己的需求相符；若轉(zhuǎn)手賣出，則要看拍品是否屬當(dāng)下較受歡迎的型號(hào)，并最好先找到寄售的商店。

數(shù)萬(wàn)元及以上：拍賣會(huì)上尋找實(shí)惠房

立宏在成都市一拍賣行舉行的一次商品房拍賣會(huì)上喜笑顏開(kāi)―――他以低于市價(jià)30%左右的價(jià)格買到一套實(shí)惠房子。作為新的買賣住房的交易方式，房地產(chǎn)拍賣越來(lái)越受到人們的關(guān)注。而參加商品房拍賣，開(kāi)辟了房產(chǎn)投資的新渠道，也成為尋找實(shí)惠房的最佳途徑之一。

與傳統(tǒng)的置業(yè)方式相比，房地產(chǎn)拍賣最大的一個(gè)好處在于價(jià)格實(shí)惠，通常比市場(chǎng)售價(jià)低20%甚至更多。進(jìn)行拍賣的房地產(chǎn)并不是因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題“處理”的房產(chǎn)。而且專場(chǎng)拍賣會(huì)的主辦機(jī)構(gòu)依據(jù)法規(guī)都會(huì)對(duì)房屋的質(zhì)量、權(quán)屬進(jìn)行審核，并將瑕疵記錄在案。一方面拍賣機(jī)構(gòu)有義務(wù)向競(jìng)買者說(shuō)明房地產(chǎn)存在的瑕疵，并提供專業(yè)咨詢；另一方面，權(quán)屬不完善的房地產(chǎn)是不能夠進(jìn)入拍賣程序進(jìn)行拍賣的。這些無(wú)疑為購(gòu)房者提供了質(zhì)量保障。

房地產(chǎn)拍賣雖然是個(gè)新鮮事物，但并不比購(gòu)買商品房、二手房手續(xù)繁瑣。通常拍賣會(huì)前會(huì)舉辦現(xiàn)場(chǎng)看房咨詢，當(dāng)自己選中標(biāo)的后只需交納一定保證金，簽訂一份競(jìng)買合同便可以參加競(jìng)拍。如果競(jìng)拍成功，拍賣公司在你的委托下代辦有關(guān)交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)辦理及抵押貸款等有關(guān)手續(xù)，不需購(gòu)房者費(fèi)心。如果不成功，拍賣公司會(huì)如數(shù)將保證金退還給競(jìng)拍者。

競(jìng)拍建議：

1.提前進(jìn)場(chǎng)探虛實(shí)。拍賣行一般會(huì)提前一周公告拍賣信息，一旦認(rèn)準(zhǔn)了標(biāo)的房產(chǎn)，最好能夠提前到場(chǎng)，大致了解到哪些競(jìng)買人想競(jìng)買哪些標(biāo)的，哪些屬于熱門(mén)標(biāo)的，大概的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多少，基本的市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)有多高。這樣，在拍賣時(shí)一方面可以避免過(guò)分集中，為所謂的熱門(mén)房支出高價(jià)；另一方面，可以觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作表情，從而判斷是否搶先舉牌，做到有的放矢，減小開(kāi)支。

2.冷門(mén)房產(chǎn)要留心。去拍賣行淘金還有一些偶然途徑。由于拍賣行的規(guī)模有大有小，拍賣公告的宣傳也有強(qiáng)有弱，因此有時(shí)拍賣會(huì)競(jìng)買者很多，有時(shí)拍賣會(huì)競(jìng)買者則很少。而這種情況拍賣行控制不了，因此充分利用這些波峰波谷就尤其重要。一般來(lái)說(shuō)，如果某場(chǎng)房產(chǎn)拍賣會(huì)競(jìng)買人很少，房產(chǎn)標(biāo)的的買氣就很弱，成交價(jià)格就會(huì)很低。就可以以較低的價(jià)格及時(shí)吃進(jìn)。

3.與朋友結(jié)伴去淘房。拍賣在房產(chǎn)拍賣會(huì)上，經(jīng)常會(huì)有些買家頻頻出擊，一下子吃進(jìn)數(shù)套被拍房產(chǎn)，往往會(huì)成為眾人關(guān)注的中心，因此也容易被人鉚上較勁，一些本來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的房產(chǎn)也容易被炒高，這種場(chǎng)面是很多精明買家所不愿意看到的。所以，在有數(shù)套中意房產(chǎn)的拍賣會(huì)上，最好和幾個(gè)朋友結(jié)伴而行，每人瞄準(zhǔn)一套房子，互不競(jìng)價(jià)，等拍下來(lái)了才用自己的名字簽署成交協(xié)議。

理財(cái)專家提點(diǎn)：拍賣會(huì)上競(jìng)買的3個(gè)建議

一、仔細(xì)看樣，定好心理價(jià)位。看樣是競(jìng)買活動(dòng)順利進(jìn)行的的第一個(gè)步驟，在觀看拍賣樣品過(guò)程中，應(yīng)對(duì)物品的真?zhèn)巍⒊缮?、?guī)格等細(xì)細(xì)觀察。如果發(fā)現(xiàn)與拍品目錄不符或有未注明的瑕疵，可即時(shí)向拍賣行提出詢問(wèn)，然后決定是否參與競(jìng)買。拍品上標(biāo)有參考價(jià)，可與市場(chǎng)同類檔次的價(jià)格相比較后，確定自己競(jìng)買的最高出價(jià)，即“心理價(jià)格”。

第4篇：商品房投資技巧范文

為什么？原因不外乎兩個(gè)：在國(guó)際上，美國(guó)即將進(jìn)入加息周期，新興經(jīng)濟(jì)體都面臨著資產(chǎn)價(jià)格重估，動(dòng)蕩不可避免;在國(guó)內(nèi)，改革進(jìn)入深水區(qū)，央行逐年降低廣義貨幣M2增速的態(tài)勢(shì)非常明顯。雖然會(huì)有降準(zhǔn)、減息等舉措，但整體上經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)減慢。

換句話說(shuō)，未來(lái)兩年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整最關(guān)鍵的年份，當(dāng)然也是最困難的年份，在這樣的時(shí)候投資需要非常小心謹(jǐn)慎。下面我們看看投資陷阱都有哪些：

房子

這里主要是指三四五線城市的房子。

從2014年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高度分化時(shí)期。在經(jīng)濟(jì)總量最大的30來(lái)個(gè)城市，由于公共資源優(yōu)越，能持續(xù)吸引外來(lái)人口，因此房?jī)r(jià)仍然存在上漲動(dòng)力。尤其是一線城市，雖然沒(méi)有取消限購(gòu)，但在今年四季度都出現(xiàn)了明顯回暖跡象。

而絕大部分三四五線城市，房地產(chǎn)已經(jīng)徹底“熄火”，這些城市要么人口嚴(yán)重流失，要么增長(zhǎng)緩慢，但都集中建設(shè)了體量龐大的商品房和非商品房，根本無(wú)法消化（當(dāng)?shù)丶彝ネ鶕碛卸嗵鬃》浚?。如果你在這些中小城市的新區(qū)、郊區(qū)貿(mào)然買房，那跟掉入陷阱沒(méi)有任何區(qū)別。將來(lái)即便出現(xiàn)嚴(yán)重通脹，都無(wú)法拯救這些房子，因?yàn)樗鼈兏緵](méi)有任何用途。未來(lái)的出路，就是拆了賣廢品，所以其價(jià)值就是廢品價(jià)。

股市

中國(guó)股市將來(lái)肯定會(huì)有波瀾壯闊的大牛市，但需要滿足以下前提條件：改革和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型獲得重要進(jìn)展，產(chǎn)生能取代房地產(chǎn)的新的支柱行業(yè);IPO注冊(cè)制改革完成，證券市場(chǎng)真正做到了執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。沒(méi)有這些條件，牛市就是假的，是打激素的，是坑人的。

2015年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要年份，是人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)面臨美元加息考驗(yàn)的重要年份，但一波以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為目標(biāo)的行情已經(jīng)被發(fā)動(dòng)起來(lái)。2015年股市將怎樣走，充滿了懸念。如果IPO注冊(cè)制改革被延緩，一波政策牛市也許會(huì)短暫出現(xiàn);但如果改革按照既定節(jié)奏進(jìn)行，那么當(dāng)前行情已經(jīng)接近尾聲?？傊?，2015年的股市非常難做，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)低于2014年，股民弄不好就落入陷阱。

P2P

2015年也許是互聯(lián)網(wǎng)金融野蠻生長(zhǎng)的最后一年，預(yù)計(jì)從這一年開(kāi)始監(jiān)管將逐步規(guī)范、到位。隨著大資金逐步介入，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。預(yù)計(jì)將有一大批P2P網(wǎng)站倒閉，一批老板跑路。因此，投資者在選擇這類產(chǎn)品的時(shí)候需要謹(jǐn)記以下原則：在自己所有投資資金中，P2P投資不要超過(guò)三分之一。購(gòu)買P2P產(chǎn)品的時(shí)候，注意分散投資，至少分投到三個(gè)網(wǎng)站。每家網(wǎng)站，需要考察其股東背景、經(jīng)理人資質(zhì)，以及公司的信譽(yù)。風(fēng)險(xiǎn)承受能力比較低的投資者，最好不碰這類產(chǎn)品。

民間借貸

民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)比P2P還高，所以許諾的回報(bào)也比P2P高。2015年將是中國(guó)民間借貸風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)的一年，此前安陽(yáng)、邯鄲、神木等地民間借貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)陸續(xù)被引爆。如果你還有資金放在這個(gè)領(lǐng)域，最好撤出來(lái)。所謂君子不立于危墻之下，民間借貸就是當(dāng)前最大的“危墻”。

信托產(chǎn)品

從2014年出現(xiàn)問(wèn)題的信托產(chǎn)品來(lái)看，主要投向集中在煤炭、房地產(chǎn)等領(lǐng)域。煤炭的黃金10年已經(jīng)結(jié)束，產(chǎn)能過(guò)剩、價(jià)格下滑，所以出現(xiàn)了比較集中的違約現(xiàn)象。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的違約才剛剛開(kāi)始，估計(jì)未來(lái)兩年會(huì)集中爆發(fā)。三四五線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)都比較大，尤其是這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，千萬(wàn)要小心。

手機(jī)病毒

隨著智能手機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)方式的普及，我們的財(cái)運(yùn)越來(lái)越多跟手機(jī)發(fā)生聯(lián)系。以前的電話詐騙，騙子要跟你通上話才能行騙。未來(lái)他們主要通過(guò)技術(shù)手段入侵你的手機(jī)，可以在瞬間轉(zhuǎn)走你半生的積蓄。所以，熟練使用各種安全工具和技巧，保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，越來(lái)越重要了。

死守傳統(tǒng)

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的全面整合，將從2015年開(kāi)始全面展開(kāi)。也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域正在經(jīng)歷改朝換代般的巨變。在這樣的時(shí)代，如果你固守傳統(tǒng)，不思變革，無(wú)異于坐井觀天、自困愁城。有傳統(tǒng)行業(yè)的資深人士向我抱怨，說(shuō)自己從業(yè)20多年，混到企業(yè)中層，但現(xiàn)在收入不比快遞員高多少。為什么會(huì)有今天？就是因?yàn)樘珣?、太不思進(jìn)取，用微信上流行的說(shuō)法，未能關(guān)閉自己的“等死模式”。你要是甘愿等死，是沒(méi)有人能拯救的。

盲目創(chuàng)新

“等死模式”固然悲催，但似乎比“找死模式”好一些。在大變革的年代，往往會(huì)有一些人或者企業(yè)，在沒(méi)有充分想清楚的情況下，貿(mào)然跟自己熟悉的行業(yè)、商業(yè)模式?jīng)Q裂，轉(zhuǎn)入全新的、未經(jīng)驗(yàn)證的領(lǐng)域，想賭把大的。我們都知道，當(dāng)年一窩蜂做博客的企業(yè)，都已經(jīng)死了;一窩蜂做團(tuán)購(gòu)的企業(yè)，也消亡了99%;將來(lái)互聯(lián)網(wǎng)金融，也將“一將功成萬(wàn)骨枯”。盲目創(chuàng)新，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)更大。

跟國(guó)內(nèi)的老板吃飯，酒酣耳熱之際，一個(gè)重要的節(jié)目就是聽(tīng)他們吹噓，跟哪個(gè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)，跟誰(shuí)誰(shuí)的兒子、女婿是朋友。說(shuō)白了，他們企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是這些所謂的“人脈”。這些“人脈”假如是真的，那么到底是自然形成的，還是買來(lái)的，我想你懂的。在反腐敗不斷深入的2015年，繼續(xù)玩的老板們，等待他們的到底是財(cái)運(yùn)還是陷阱，真的很難說(shuō)。

第5篇：商品房投資技巧范文

一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小

稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)诤怂惴课菰禃r(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂(lè)、活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)等的場(chǎng)所。根據(jù)這個(gè)定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規(guī)定了具體界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起?！?/p>

關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問(wèn)題，財(cái)稅地字[1987]28號(hào)文件規(guī)定，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

二、核算地價(jià)有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬

無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?！痹撘?guī)定不僅適用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地。

這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對(duì)應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于非房產(chǎn)占用土地（如場(chǎng)地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷。

例如，某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬(wàn)元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份，動(dòng)用5000平方米（長(zhǎng)100米，寬50米）

興建一號(hào)廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為：

1.取得土地使用權(quán)時(shí)：

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷8333.33

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)8333.33

3.2002年6月初，“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號(hào)廠房373125.03

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)373125.03

4.本月應(yīng)攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷7708.33

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7708.33

第6篇：商品房投資技巧范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬(wàn)元)。

方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門(mén)去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬(wàn)元)?？梢?jiàn)：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額?？梢约哟髮?duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷售，則；

①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29000=6000(萬(wàn)元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬(wàn)元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則：

①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29260=5740(萬(wàn)元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。

可見(jiàn)：方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬(wàn)元。

第7篇：商品房投資技巧范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)產(chǎn)品策略價(jià)格策略促銷策略渠道策略

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場(chǎng)營(yíng)銷策略相結(jié)合。

1房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)

房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，又稱不動(dòng)產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關(guān)。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費(fèi)品，所以對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)購(gòu)買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費(fèi)。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點(diǎn)：

（1）固定性。也稱不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦落成，其位置、結(jié)構(gòu)便固定下來(lái)，難作大的改動(dòng)。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個(gè)部分。消費(fèi)品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價(jià)值又有投資價(jià)值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值會(huì)減少，但投資價(jià)值卻會(huì)因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的兩件產(chǎn)品，因?yàn)樗粌H受到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計(jì)的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因?yàn)橥恋鼐哂胁豢稍偕浴?/p>

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。

（6）使用周期長(zhǎng)。某一項(xiàng)目工程建成通常要2～3年的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)，而產(chǎn)品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費(fèi)資金大。房地產(chǎn)售價(jià)昂貴，往往要花費(fèi)人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購(gòu)買者在選購(gòu)住房時(shí)慎之又慎，對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進(jìn)行細(xì)致的比較。

2房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的應(yīng)用

房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時(shí)也不同于汽車、電器等使用周期短、升級(jí)快的產(chǎn)品，因此在營(yíng)銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產(chǎn)品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對(duì)住房的要求已不再只是能遮風(fēng)避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個(gè)性化和獨(dú)特性。這就要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進(jìn)行精心設(shè)計(jì)來(lái)體現(xiàn)其差異性，做到“人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，從而贏得更多的消費(fèi)者。

（1）名稱。給房地產(chǎn)商品取一個(gè)好聽(tīng)的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，金馬公司開(kāi)發(fā)的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國(guó)的浪漫和古典的高雅。

（2）物業(yè)。提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時(shí)代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開(kāi)發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。

（3）文化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注意通過(guò)高品位會(huì)所、藏書(shū)豐富的圖書(shū)館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氛圍，這些都是在文化營(yíng)銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環(huán)境。開(kāi)發(fā)商一般只注重對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行人為的建設(shè)，而忽略了借助自然環(huán)境，比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等，既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性，而且還能在經(jīng)濟(jì)上節(jié)省人為造勢(shì)的費(fèi)用。

另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平，可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會(huì)保障型、設(shè)計(jì)綜合型。

2.2價(jià)格策略（price）

房地產(chǎn)價(jià)格營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧，對(duì)項(xiàng)目成功及開(kāi)發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

（1）定價(jià)方法。在市場(chǎng)營(yíng)銷定價(jià)策略中，定價(jià)的方式主要有成本導(dǎo)向的定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)?？傊?，在制定價(jià)格的時(shí)候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤(pán)情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。

（2）定價(jià)策略。房地產(chǎn)定價(jià)策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價(jià)策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者綜合分析同類商品房?jī)r(jià)格情況后，先以較低的價(jià)格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或降價(jià)的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，可以通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，如果分期付款房?jī)r(jià)要付全額，而一次性付款，房?jī)r(jià)可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購(gòu)房者一次性支付過(guò)多的金額，有的公司允許購(gòu)房者分期付款。常用的方法是，購(gòu)房者在簽定合同時(shí)付1/3的房款，房屋施工過(guò)半時(shí)再付1/3，完工時(shí)付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個(gè)規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開(kāi)展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購(gòu)房者交納房?jī)r(jià)30%的首期款，取得購(gòu)房合同，然后憑購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)抵押貸款支付70%的余款，以后，購(gòu)房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國(guó)際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購(gòu)買。目前我國(guó)常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對(duì)面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對(duì)的顧客范圍小，對(duì)于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。

（2）廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽(tīng)廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見(jiàn)摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)等。每個(gè)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤(pán)的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)傳播溝通在公眾中樹(shù)立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過(guò)具體的活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，如召開(kāi)新聞會(huì)、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會(huì)公益活動(dòng)，或通過(guò)危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營(yíng)業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對(duì)于消費(fèi)者而言，在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書(shū)房、送儲(chǔ)藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。

（1）直銷。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢(shì)在于可以節(jié)省一筆委托的費(fèi)用，同時(shí)它對(duì)營(yíng)銷人員的經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來(lái)推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商，也可以是個(gè)人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機(jī)構(gòu)，后者是指中介的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。

（3）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營(yíng)銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3結(jié)語(yǔ)

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略大致可分為以上幾個(gè)方面。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷是其一個(gè)重要的方面，所以營(yíng)銷策略對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)

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2劉艷.淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略[J].沈陽(yáng)干部學(xué)刊，2005（6）

第8篇：商品房投資技巧范文

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),科學(xué)發(fā)展觀, 可持續(xù)發(fā)展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言：隨著中國(guó)城市化快速來(lái)臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。

1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的影響

1.1 城市建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

受到其使用性質(zhì)和對(duì)周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對(duì)其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對(duì)確定建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過(guò)制定開(kāi)發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，以限制開(kāi)發(fā)過(guò)密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制

近年來(lái)，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來(lái)臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開(kāi)發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的作用機(jī)制。

1.3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以帶動(dòng)或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來(lái)城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場(chǎng)地、空間和建筑物。

從城市規(guī)劃的不同分類對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)來(lái)看。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。

1.4 城市總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)

主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不切實(shí)際和無(wú)法做到的。

2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

1)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會(huì)利益。體現(xiàn)在具體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。

2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。

影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過(guò)影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。

3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。

4）從城市規(guī)劃的不同分類

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不切實(shí)際和無(wú)法做到的。

2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理

必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門(mén)的職能意識(shí)。規(guī)劃行政主管部門(mén)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2. 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場(chǎng)以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。

2. 3 重視市場(chǎng)需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作

現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營(yíng)效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切相關(guān),對(duì)一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門(mén)與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展

將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái), 自覺(jué)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開(kāi)發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。

2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性

現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場(chǎng)及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營(yíng)效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營(yíng)文化, 經(jīng)營(yíng)技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢(shì), 增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。

結(jié)語(yǔ)：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對(duì)城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤(rùn)最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績(jī)，開(kāi)發(fā)商獲得最佳業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：商品房投資技巧范文

一、不斷自覺(jué)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力提高業(yè)務(wù)素質(zhì)

今年以來(lái)，全股同志都能自覺(jué)加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，并依托工作崗位職責(zé)不斷學(xué)習(xí)提高，通過(guò)觀察、摸索、查閱資料和實(shí)踐鍛煉，反復(fù)學(xué)習(xí)有關(guān)法規(guī)，不斷豐富業(yè)務(wù)知識(shí)，掌握工作技巧，認(rèn)真履行各項(xiàng)職責(zé)，為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

二、認(rèn)真履行各項(xiàng)職責(zé)

1、根據(jù)市房管局文件精神，對(duì)全縣資質(zhì)以內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了10年度優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及先進(jìn)會(huì)員單位和先進(jìn)工作者優(yōu)秀評(píng)選推薦工作，并按要求向市局上報(bào)了相關(guān)材料。

2、根據(jù)縣政府【2011】6號(hào)文件要求，結(jié)合我縣居民住房狀況、發(fā)展目標(biāo)，在主管局長(zhǎng)的帶領(lǐng)下編制了（XX—2020年）住房建設(shè)用地計(jì)劃及住房建設(shè)規(guī)劃圖。

3、準(zhǔn)確及時(shí)做好全縣房地產(chǎn)開(kāi)況統(tǒng)計(jì)報(bào)表的上報(bào)工作

根據(jù)市局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)況的有關(guān)要求，我們每月深入到英泰、大民地產(chǎn)、財(cái)富天下及我局開(kāi)發(fā)公司等開(kāi)發(fā)公司就計(jì)劃投資、建筑戶數(shù)、建筑面積、房屋價(jià)格等方面進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查了解，并對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，每月都能按要求及時(shí)準(zhǔn)確上報(bào)市局。

4、加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證和住宅建設(shè)審批書(shū)的發(fā)放管理工作，按照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格把關(guān)。截止目前，全年共發(fā)放預(yù)售許可證 份，總計(jì) 套，總建筑面積 m2;另補(bǔ)辦香花

5、針對(duì)局物業(yè)管理公司入住龍城花園后的配套遺留問(wèn)題，及時(shí)和開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司進(jìn)行了溝通和協(xié)調(diào)，要求開(kāi)發(fā)公司按照物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)進(jìn)行配套，解決了公測(cè)、垃圾桶等配套設(shè)施，安裝了電子監(jiān)控設(shè)備，達(dá)到了居住標(biāo)準(zhǔn)。

6、根據(jù)市房管局宛房（2011）138號(hào)文件要求，在局辦公室等部門(mén)的配合下，我們對(duì)全縣XX年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了大調(diào)查。在統(tǒng)一協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，同時(shí)尋求在各相關(guān)部門(mén)工作的親朋好友幫忙，先后深入到統(tǒng)計(jì)局、稅務(wù)局、土地局、財(cái)政局、城建局、規(guī)劃局等部門(mén)，就開(kāi)發(fā)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展情況、中介及房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)情況、總開(kāi)發(fā)規(guī)模及面積、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)情況、建設(shè)用地及房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)繳納情況等方面的數(shù)據(jù)進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查收集，并對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了認(rèn)真匯總和核對(duì)，按要求及時(shí)準(zhǔn)確完成了共15份報(bào)表的上報(bào)工作。

7、認(rèn)真處理各類物業(yè)管理投訴事件

按照構(gòu)建“平安、和諧社區(qū)”的要求，我們堅(jiān)持以維護(hù)轄區(qū)穩(wěn)定與和諧作為物業(yè)管理工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，堅(jiān)持服務(wù)群眾的根本宗旨，采取實(shí)地調(diào)查走訪取證等多種實(shí)事求是的工作方式，密切關(guān)注物管企業(yè)的動(dòng)向，主動(dòng)關(guān)心物管項(xiàng)目的運(yùn)作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)，力爭(zhēng)緩解和化解矛盾。例如今年7月21號(hào)，我縣遭遇暴雨襲擊，造成大民地產(chǎn)“美景楚都”住宅小區(qū)部分地下室進(jìn)水，一些業(yè)主存放的地毯、電器等貴重物品、、、

8、認(rèn)真做好住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收工作

10月份以來(lái)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的要求，和局執(zhí)法大隊(duì)等單位一起對(duì)全縣住宅小區(qū)進(jìn)行了綜合驗(yàn)收。經(jīng)排查對(duì)不合格小區(qū)下發(fā)了整改處罰通知書(shū)，為營(yíng)造良好居住環(huán)境、構(gòu)建和諧淅川、樹(shù)立房管局形象做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

三、主要存在問(wèn)題

1、物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范，存在無(wú)資質(zhì)服務(wù)現(xiàn)象。

2、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)運(yùn)作不規(guī)范以及業(yè)主的意識(shí)有待提高。全縣物業(yè)管理小區(qū)都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，民主決策的作用得不到充分發(fā)揮。

存在上述問(wèn)題的主要原因，是市場(chǎng)機(jī)制和物業(yè)管理企業(yè)制度尚未建立健全。經(jīng)我們調(diào)查，住宅小區(qū)自建、自管以及根本無(wú)人管理的現(xiàn)象較普遍。部分物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中未經(jīng)招投標(biāo)，或經(jīng)營(yíng)過(guò)程中隨意制定物業(yè)管理費(fèi)，造成市場(chǎng)的混亂和不穩(wěn)定。同時(shí)因市場(chǎng)的不成熟，物管企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)人員、設(shè)備設(shè)施管理參差不齊，造成服務(wù)意識(shí)不高、專業(yè)技能不精、管理制度不規(guī)范，對(duì)物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)領(lǐng)會(huì)掌握不透徹，這些都容易導(dǎo)致小區(qū)管理矛盾激化而引發(fā)糾紛，影響著全縣住宅小區(qū)的和諧與穩(wěn)定，是制約物業(yè)管理工作發(fā)展的重要因素。

四、明年工作打算

針對(duì)我股情況和今年工作中存在的不足，在新的一年里打算主要做好以下幾個(gè)方面的工作：

（一）繼續(xù)加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證和住宅建設(shè)審批書(shū)的發(fā)放管理工作，按照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格把關(guān)，不符合條件的決不發(fā)證。

（二）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳

加大《物權(quán)法》及新修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在轄區(qū)內(nèi)的宣傳力度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的正面引導(dǎo)，幫助群眾樹(shù)立正確、理性的物業(yè)服務(wù)觀和消費(fèi)觀。

（三）加強(qiáng)指導(dǎo)，努力建立物業(yè)管理新機(jī)制

對(duì)全縣管理不規(guī)范的住宅小區(qū)，我們將幫助推廣市場(chǎng)化管理模式，引進(jìn)服務(wù)質(zhì)量高、管理體制完善的物業(yè)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)管理。以加速建立物業(yè)管理的新機(jī)制。

（四）做好業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)工作