房產開發(fā)經營精選(九篇)
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第1篇：房產開發(fā)經營范文
關鍵詞：房地產開發(fā)，經營研究，工程管理
房地產開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發(fā)運營當中，它的主要內容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設計管理、施工進度管理及物業(yè)管理四個主要部分。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領導、控制和創(chuàng)新是項目獲得成功的基礎。本論文主要對這四項的管理主要內容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關系；對房地產企業(yè)具有合適的建議和參考價值。
1策劃管理
對設計過程的管理，業(yè)內稱之為策劃管理，房地產開發(fā)企業(yè)把建設樓盤的策劃設計交給合適的設計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標進行管理和控制?？山ㄔO或使用策劃管理軟件來對其設計開展管理。免費論文參考網。即策劃管理使用軟件和策劃設計軟件是比較獨立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設計軟件面向的是'設計'。
策劃管理和策劃設計關系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設計結果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設計關系的主要內容是：保證策劃設計結果滿足其項目策劃的標準，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設計管理的水準。要做的主要工作涵蓋以下幾條：
（1）房地產開發(fā)人對于其項目的策劃設計主要內容、原則進行確認，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內容，在策劃結束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設計方案。
（2）策劃管理應盡量降低對策劃設計工作性質的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數據，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應該盡可能減少對策劃設計員工原有工作習性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設計員工在設計圖層時，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。
（3）提出合理的策劃設計分層編碼標準。因為現在大部分策劃設計企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據以上原則，在國家、部門、地方標準的原有基礎上建設一套全面的標準，向相關的策劃設計企業(yè)發(fā)放。與此同時，制定合理措施，確保房地產開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設計企業(yè)提交的策劃設計方案進行審核；
（4）通過電腦進行策劃設計結果審核。假如策劃設計企業(yè)遞交的設計方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠將策劃圖輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠對策劃設計方案指標進行計算、排比，展開查詢、統(tǒng)計、分析等；
（5）使策劃設計結果轉成基礎信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務。
2開發(fā)管理
是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現后后續(xù)工作的基礎。
工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認與協(xié)作、施工質量及進度的把關、相關合同的簽訂、內部細部結構設計的修改、報建等。
財務部門進行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務狀況和經營情況的定期報表，工作內容為：建設工程項目的財務計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經營費用的管理。
銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責
3施工管理
對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負責施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產的施工建設主要采用分別發(fā)包和GC來進行。工程項目較大、或層次比較高，房地產開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同，負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設計與施工完全連接，降低企業(yè)風險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。想要達到這樣的目標，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質量、進度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費論文參考網。通過驗資、招投標、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設的質量、進度及成本開發(fā)人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調與控制
4物業(yè)管理
為了讓完工后的工程設施正常使用，實現保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務，高品質的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務內容及質量跟國際還有一定的差距。房地產開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產行業(yè)的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產開發(fā)企業(yè)來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務將是成為房地產企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經營管理中主要內容。即采用高素質的人才建造企業(yè)的核心，構造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費用的合理、并財務實施公開，建造人性化的生活氛圍等。
物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務，也企業(yè)在激烈的房地產市場競爭獲勝的基本條件。服務是產品質量的另一個升級，也是房產增值的保證與關鍵。
6結語
任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質量的人力資源為基礎，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術為支持、先進的管理模式為核心，在房地產開發(fā)管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設計、規(guī)劃運營、施工建設和物業(yè)管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質量為原則不斷改善經營，增強企業(yè)的競爭實力，以客戶滿意為標準，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產品和服務。
參考文獻：
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[3] 劉克偉．工程建設的規(guī)劃.建筑基礎學．．2003 年 8月．
第2篇：房產開發(fā)經營范文
第一條 為了規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，促進房地產業(yè)的健康有序發(fā)展，根據國務院和山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內從事房地產開發(fā)經營及管理的，均應遵守本辦法。
第四條 房地產開發(fā)經營應當按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
第五條 市建設行政主管部門負責全市房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作，市房地產開發(fā)建設管理辦公室受市建設行政主管部門的委托，具體承擔全市房地產開發(fā)經營管理職責。
縣建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房地產開發(fā)經營管理工作。
區(qū)建設行政主管部門受市建設行政主管部門委托，負責委托范圍內的房地產開發(fā)經營管理工作。
土地管理部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發(fā)企業(yè)
第六條 房地產開發(fā)經營應當由依法設立并取得相應資質證書的開發(fā)企業(yè)進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發(fā)經營活動。
房地產開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和項目開發(fā)企業(yè)。
第七條 設立房地產專營開發(fā)企業(yè)，除應當符合國家有關法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）注冊資本不低于500萬元；
（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業(yè)的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第八條 設立房地產項目開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）已按本辦法規(guī)定取得開發(fā)項目；
（二）注冊資本不低于該項目投資總額的30％。
開發(fā)項目完成后，項目開發(fā)企業(yè)的房地產開發(fā)經營業(yè)務即行終止，并按規(guī)定辦理注銷登記。
第九條 外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。
第十條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取建設行政主管部門的意見。
第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到建設行政主管部門備案，同時申報房地產開發(fā)企業(yè)資質等級：
（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
第十二條 房地產開發(fā)企業(yè)申報資質等級應當提交下列證明文件：
（一）企業(yè)資質等級申報表；
（二）企業(yè)資信證明；
（三）企業(yè)法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；
（四）企業(yè)統(tǒng)計年報資料；
（五）其他有關文件、證明。
第十三條 房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批，經資質審查合格的企業(yè)，由市以上建設行政主管部門發(fā)給資質等級證書，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據其資質等級承擔相應的開發(fā)項目。
第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級證書實行年度審驗制度，經審驗不符合原定資質標準的，由發(fā)證機關予以降級或者吊銷資質等級證書。
第三章 房地產開發(fā)項目
第十五條 建設行政主管部門應當會同有關部門，根據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報市、縣人民政府批準后實施。
第十六條 建設行政主管部門應當根據房地產開發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開發(fā)項目，按規(guī)定報計劃部門審批立項。
第十七條 開發(fā)項目確立后，建設行政主管部門應當會同有關部門，根據用地方式對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)期限、基礎設施和配套公用設施的建設、拆遷補助、安置等提出建設條件意見，作為項目建設的依據。
第十八條 房地產開發(fā)項目的控制性規(guī)劃，由建設行政主管部門組織編制，經規(guī)劃行政主管部門批準后實施。
第十九條 房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第二十條 建設行政主管部門應當對開發(fā)項目進行經濟測算，擬定開發(fā)項目的價款底價，制定開發(fā)項目實施方案，并會同有關部門組織實施。
第二十一條 房地產開發(fā)項目價款底價由下列各項費用構成：
（一）土地使用權出讓金；
（二）綜合開發(fā)費，包括開發(fā)項目范圍內的基礎設施開發(fā)建設成本和非經營性配套設施的建設費用；
（三）綜合開發(fā)管理費；
（四）地段差價；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費。
第二十二條 開發(fā)項目價款中的綜合開發(fā)費和綜合開發(fā)管理費按《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定執(zhí)行。
前款規(guī)定費用的具體收取標準由市物價主管部門會同市建設、財政行政主管部門提出，報市政府批準后執(zhí)行。
開發(fā)項目價款中的其他各項費用，按照國務院和省政府規(guī)定的標準計收；國務院和省政府沒有規(guī)定的，房地產開發(fā)企業(yè)有權拒絕交納。
第二十三條 綜合開發(fā)費由市、縣建設行政主管部門負責收取，納入財政專戶。市建設行政主管部門根據開發(fā)項目建設進度，撥付區(qū)建設行政主管部門或者房地產開發(fā)企業(yè)，?？钣糜谛^(qū)的配套建設，任何部門不得挪用。
綜合開發(fā)管理費由市建設行政主管部門統(tǒng)一收取，納入市財政專戶，統(tǒng)一管理。
第二十四條 凡具備招標、拍賣條件的開發(fā)項目，都應當通過招標或者拍賣方式確定開發(fā)者；不具備招標、拍賣條件的，可以采取協(xié)議方式確定開發(fā)者。
房地產開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應當與建設行政主管部門簽定開發(fā)責任書，領取開發(fā)經營許可證和項目手冊。建設行政主管部門必須將開發(fā)單位名稱、開發(fā)項目及價款等予以公布。
第二十五條 自建自用、非經營性的房地產投資建設項目經計劃主管部門立項后，建設單位應當向建設行政主管部門提出申請，經審查同意并按規(guī)定交納有關費用后，方可辦理建設手續(xù)。
第二十六條 進行房地產開發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉為國有土地。
禁止在城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有土地上進行房地產開發(fā)經營活動。
第四章 房地產開發(fā)建設
第二十七條 房地產開發(fā)企業(yè)應當持取得開發(fā)項目的證明文件，到計劃部門申報年度房地產開發(fā)計劃，經批準后，納入固定資產投資計劃，并到建設、規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理有關手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)必須按建設條件意見書、經批準的規(guī)劃設計和開發(fā)責任書的要求進行開發(fā)建設。
第二十八條 房地產開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據先地下后地上的原則實施。
第二十九條 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和質量安全標準及開發(fā)責任書的要求。
房地產開發(fā)企業(yè)及其法定代表人應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔終身責任。
勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第三十條 房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設過程中，不得擅自變更規(guī)劃設計和項目性質；確需變更的，應當按規(guī)定分別報原批準機關批準，并辦理開發(fā)責任書變更手續(xù)，調整開發(fā)項目價款。
第三十一條 建設行政主管部門應當采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導開發(fā)企業(yè)、設計和施工單位應用新技術、新設備、新材料和新工藝，提高開發(fā)項目的建設質量和使用功能。
第三十二條 單項工程的設計、施工，必須符合國家技術標準和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國家工程質量驗收標準進行驗收。
第三十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發(fā)手冊中，并定期送建設行政主管部門備案。
第三十四條 房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向建設行政主管部門提出竣工驗收申請。建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請30日內，組織有關部門進行驗收。經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
第三十五條 住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：
（一）開發(fā)項目計劃執(zhí)行情況；
（二）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；
（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（四）單項工程的工程質量驗收情況；
（五）拆遷安置方案的落實情況；
（六）物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第三十六條 參加開發(fā)項目驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質量鑒定意見和竣工驗收結論負責。
第五章 房地產經營
第三十七條 轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第三十八條 轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到建設行政主管部門備案。建設行政主管部門對轉讓合同進行審查，不符合備案條件的不予備案。對未備案或者不予備案的，其轉讓行為無效。
第三十九條 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)項目，受讓人應當具備從事房地產開發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項目開發(fā)者變更手續(xù)。
第四十條 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第四十一條 商品房預售、出租按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第四十二條 商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，必要時由政府規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)的利潤限制幅度；享受國家優(yōu)惠政策的住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。
第四十三條 房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當載明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，仍達不到原核驗的質量等級或者影響房屋原使用功能的，購買人有權提出調換或者退房，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第六章 罰則
第四十四條 違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產開發(fā)經營的，由工商行政管理部門責令其停止房地產開發(fā)經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。
第四十五條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由建設行政主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第四十六條 違反本辦法規(guī)定，將未經驗收的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令其限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，由建設行政主管部門組織有關部門進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第四十七條 違反本辦法規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令限期返修，處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十八條 違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內集體所有土地上從事房地產開發(fā)經營的，由建設行政主管部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。
第四十九條 違反本辦法規(guī)定，擅自進行自建自用、非經營性的房地產投資建設項目的，由建設行政主管部門責令其停止建設活動，限期補辦手續(xù)，可以處建設項目投資額1％以上5％以下的罰款。
第五十條 違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設計和項目性質的，由規(guī)劃行政主管部門責令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。
第五十一條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，由土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第五十二條 國家機關工作人員在房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。
第五十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附則
第3篇：房產開發(fā)經營范文
,詳細分析了園林景觀在房地產開發(fā)中的應用,具體有以下幾個方面:
2.園林景觀在房地產開發(fā)中的意義
2.1 政府的各類相關要求
1993年建設部的國家標準《城市居住小區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定,居住小區(qū)內綠地應包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等;新區(qū)建設綠地率不應低于30%,舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。
2.2 對于房地產企業(yè)
低碳、生態(tài)、環(huán)?，F已成為房地產行業(yè)宣傳的熱點、銷售的賣點,園林景觀已經成為品牌地產的一張名片,從客戶的角度來講,它是第一關注點;從銷售的角度來講,它是最大的賣點;從策劃的角度來講,它是最好的炒作點;對于開發(fā)商來說,它是利益的增長點;。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產的重要因素,有時甚至對其是否購買產生決定性的作用。由此可見,居住區(qū)園林景觀對房地產商或購房者來說都產生了很大的影響。
2.3 對于小區(qū)居民
居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經常利用和享受的最經濟的一種綠地。對居住小區(qū)綠地的合力綠化,對居民的身心健康有著不可估量的影響,它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境,而且能為居民提供豐富多彩的活動場地,滿足各種游憩活動的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能,它能改善居住環(huán)境的小氣候,調節(jié)氣溫,增加空氣濕度,防止西曬,降低風速,也能組織空間,美化環(huán)境,豐富居住小區(qū)內容,為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境,綠地還能起到防火抗災的作用。
3.房地產園林景觀元素的應用
園林設計師應當廣游天下美景,多接觸真自然大山水,多搜集積累景觀素材,進而更好地總結它們美的本質,才能把它們最打動人心的地方放到我們的設計作品中。在不斷的設計中,只有充分運用各設計元素的要點,才能不斷地創(chuàng)造更多的精品,對于設計元素我們經常用到的有植物、庭院理水、石頭等等,最常用的為以下兩個元素:
3.1 植物
現代園林的植物配置,在滿足生態(tài)功能的前提下,多賦草木以情趣,才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然;其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調和成色彩紛呈、高低錯落的多層次立體植物景觀。同時,地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要,其強大的覆蓋功能對防止水土流失、維護生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用,并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。
3.2 庭園理水
如果說植物是園林景觀的靈魂,那水就是景觀的魂魄,中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對水這種自然元素備加喜愛?！耙怀厝健?、“水狹必間其隔”等等都是有關水景的重要理論?，F在的房地產開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項目品味的重要手段,比如依山傍水的自然環(huán)境,人工開挖的琥珀,以及借助江景、湖景等自然景觀,豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動靜變化,運用了一些高科技手段,把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來,展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設計應用,給園林增加了不少靈氣。
4.房地產開發(fā)中園林景觀應用存在的一些問題
4.1 因地制宜。
因地制宜就是要結合房地產項目所在地的實際情況、結合其功能要求進行設計,使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理,是否更適應當地的氣候條件,不能為渲染“熱帶風光”、“歐陸風格”,在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種,導致植物生長不良、甚至死亡;園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能;園林的道路廣場設置是否比例得當,能否兼顧景觀與功能使用等等,這都要進行理性的分析,僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。
4.2忽視人們的需求。
在做園林設計時沒有充分調研、考慮人們對于功能及景觀的實際需求,只是在辦公室閉門造車,回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時,卻發(fā)現他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠的地方設置休息廳,但是沒有很好的設計通行道路,導致很少人到廳休 息,造成資源的浪費;也曾有時我們覺得植物在房地產開發(fā)中的重要性,從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個賣點,也許是嘩眾取寵,把整個小區(qū)的樹木栽種得密不透風。周密的考慮,不生搬硬套,才能達到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。 4.3 施工及養(yǎng)護管理水平落后。 居住小區(qū)的綠地
其綠化效果和功能的體現不是竣工后就全部得到的,后期的養(yǎng)護管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護,綠地草坪退化嚴重,雜草混生,病蟲害防治跟不上,木本花卉及喬灌木修剪不到位,造成植物生長不夠理想,未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。
5.結束語
今天,通過園林景觀在房地產開發(fā)項目中的推廣和應用,大部分房地產開發(fā)商都對園林景觀在房地產開發(fā)中的作用和地位有了共識,也把房地產景觀作為提高品質和品位的主要選擇,這也就確定了園林景觀在房地產開發(fā)中的地位和作用,但怎樣才能讓兩者有機地結合起來,創(chuàng)造最大的經濟效益和社會效益,我認為有以下幾點:第一,景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步;第二,景觀規(guī)劃與房地產的策劃同步;第三,景觀規(guī)劃與房地產的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產開發(fā)中的景觀設計,將更好的景觀呈現給人們。
參考文獻:
1.徐振、韓凌云.風景園林快題設計與表現.遼寧科學技術出版社.2009;
第4篇：房產開發(fā)經營范文
關鍵詞房地產經濟 企業(yè)經營 戰(zhàn)略概述 經營戰(zhàn)略
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
前言：房地產開發(fā)經營中的過程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，經營管理戰(zhàn)略是企業(yè)經營戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經營戰(zhàn)略的全過程，凡經營戰(zhàn)略中應當考慮的問題在房地產管理戰(zhàn)略中都應當加以考慮。
一、房地產企業(yè)經營戰(zhàn)略概述
在市場經濟條件下，實現企業(yè)的生產、市場營銷、研究與開發(fā)等各種單項生產經營計劃，首先應具有相應的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經營來實現。沒有業(yè)務的支持，各項發(fā)展戰(zhàn)略都將落空。可見經營戰(zhàn)略是企業(yè)長期經營的物質保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經營戰(zhàn)略。
現代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項戰(zhàn)略組成，如：生產戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經營戰(zhàn)略、市場開發(fā)戰(zhàn)略、技術創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學與否和能否得以實現要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實現企業(yè)發(fā)展總目標和實施方案，制定和實現組成總體戰(zhàn)略的各單項戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項戰(zhàn)略之間的內在關系及其與總體戰(zhàn)略目標的關系，科學的使用人力、財力、物力，使經營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業(yè)經營戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經營戰(zhàn)略目標的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標的一致性決定。
二、成長期企業(yè)經營戰(zhàn)略
經過創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長率、產值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產增長率等指標的增幅逐年上升，表現出企業(yè)成長的態(tài)勢，標志著企業(yè)進入成長階段。
2.1成長期企業(yè)經營狀況分析
①財務運行狀況
企業(yè)進入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務運行狀況開始出現好轉，企業(yè)生產、銷售勢頭良好，現金流量增多，周轉速度加快，企業(yè)價值鏈各環(huán)節(jié)連接開始順暢、資產運用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會面臨原有的生產設備不能適應生產，需要增加員工人數，進行設備投資，增加產品種類等擴大在生產，資金仍然緊缺。
②權益和償債能力
在資金供給上，企業(yè)內部融資能力雖然增強，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時，企業(yè)效益、資信等級的提高開始使金融機構放寬了對企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負債成為可能，負債額度逐漸增加，資本結構趨于合理，在財務運作良好的條件下可以獲得財務杠桿收益。
③財務收益狀況
企業(yè)成長期擴大生產規(guī)模、加強成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長，企業(yè)盈利能力不斷提高。
2.2成長期經營戰(zhàn)略模式
通過創(chuàng)業(yè)期的經營，企業(yè)在行業(yè)內開始占有一定的市場份額，并不斷擴大，財務分析結果良好，企業(yè)步入了成長階段。筆者認為，企業(yè)在成長期的發(fā)展基礎仍很薄弱，不宜進行多元化投資，該階段的首要任務應該是把主營業(yè)務“做大”，邊投資，邊回收，以增大現金流、擴大市場占有率為經營戰(zhàn)略的主導思想。因此對于傳統(tǒng)企業(yè)在成長期經營戰(zhàn)略，本文傾向于以擴大生產規(guī)模為主的投資模式。
擴大規(guī)模的主要目的在于：第一，會使企業(yè)比小規(guī)模時更具有成本優(yōu)勢。在價格敏感的市場中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢轉移到消費者中，擴大市場份額，最終把小企業(yè)驅逐出去。第二，擴大規(guī)模會提高行業(yè)的進入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到沖擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴大是企業(yè)進行多元化投資和實施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴大后的企業(yè)通過內部資金融通可以導致資金利潤率的提高，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定基礎。
2.3成長期企業(yè)投資規(guī)模分析
企業(yè)的投資規(guī)模帶來的規(guī)模經濟效益并不是無限的，當投資規(guī)模達到一定程度時，如果再擴大規(guī)模，規(guī)模經濟就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導致成本上升，效益下降，產生投資規(guī)模的不經濟性。企業(yè)投資規(guī)模變化時，投資規(guī)模的經濟性與不經濟性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。
三、房地產開發(fā)經營中的過程管理
3.1開發(fā)管理
開發(fā)管理是指開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現項目管理及設施管理所采取的經營模式。開發(fā)管理其目標及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學、規(guī)范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內部的經營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。
3.2項目管理
項目管理是指從項目規(guī)劃設計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。即規(guī)劃管理應用軟件與規(guī)劃設計軟件是相對獨立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：(1)開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應對規(guī)劃方案進行檢驗與評估。(2)規(guī)劃管理應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設計分層編碼標準。(4)通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查。(5)將規(guī)劃設計成果轉成基礎資料。
施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。
3.3設施管理
為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業(yè)管理是重要條件。我國是在上世紀九十年代初才開始引入設施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設施管理公司，但是大多數還是以物業(yè)管理公司為主，中國物業(yè)管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務樓房物業(yè)管理的主要經營者。設施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業(yè)的爭論焦點。
3.4過程管理的協(xié)調
房地產開發(fā)經營中的過程管理包括上述的開發(fā)管理、項目管理和設施管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這三個方面都做得十分出色才能夠實現。因此，協(xié)調這三個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要工作內容。而其中又以項目管理中的規(guī)劃設計管理與施工管理及項目管理與設施管理之間的協(xié)調最為重要。
第5篇：房產開發(fā)經營范文
過去十年，我國電影產業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，也積累了文化產業(yè)競爭力培育的相關經驗。電影產業(yè)化改革八年以來，截至2010年，國內城市票房增長11倍，年均增幅超過35％，遠高于同期GDP的增長速度。2010年故事片產量達526部，約為全球電影產量的1／10；全年新增影院313家，新增銀幕數1533塊；電影票房也首次突破百億元(101.72億元)，較2009年增長63.9％，其中國產影片票房達57.3352億元，占總票房的56.37％；全年累計有17部票房過億元的國產影片。
那么，過去十年中國電影產業(yè)發(fā)展的核心經驗是什么呢7我們可以通過美國電影產業(yè)的經驗來進行比較。2008年美國全球票房收入280億美元，海外票房收入183億美元。以美國電影產業(yè)發(fā)展為樣本的研究發(fā)現，大國經濟規(guī)模和文化折扣的相互作用決定著一個國家影視產業(yè)國際競爭優(yōu)勢的大?。浩渲形幕劭凼侵敢蛭幕尘安町?，國際市場中的文化產品不被其他地區(qū)受眾認同或理解而導致其價值的減低。
對中國而言，最大的國際貿易競爭優(yōu)勢來自于超大規(guī)模的國內市場這一無法被模仿和替代的基礎。因此，我國電影產業(yè)的理性繁榮，其起點在于如何利用我國作為大國的國內市場規(guī)模這一優(yōu)勢，建立起統(tǒng)一、自由、競爭、平等的市場秩序，為國產電影走出去奠定優(yōu)勢基礎。據一位電影產業(yè)管理者的觀察，中國電影產業(yè)今年之所以有相對均衡的發(fā)展，主要歸因于國有公司并沒有在該行業(yè)占據絕對壟斷地位。開放與自由競爭是過去十年我國電影產業(yè)發(fā)展經驗的核心價值。
我們看到，征求意見稿第六條正寫到：國家將電影產業(yè)發(fā)展納入國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，制定相關產業(yè)政策，引導形成統(tǒng)一開放，競爭有序的電影市場，促進電影市場繁榮。
此外非常重要的一點是降低了市場準入門檻，便利各類市場主體、社會資本進入電影產業(yè)。
盡管相關表述有些含混，但還是釋放出了積極的信號，即建立起統(tǒng)一開放、競爭有序的電影生產將成為未來電影產業(yè)發(fā)展的目標格局。這一格局是過去十年中國電影產業(yè)獲得較好發(fā)展的核心經驗體現。
但從2010年的情況來看，目前電影產業(yè)競爭中的不合理情況也比較突出。例如，盡管2010年中國電影票房中國產影片票房占56.37％，但近50億元的進口業(yè)務卻基本被國有的中影集團等壟斷，僅此一項收入。就超過大多數民營電影公司的收入總和。這對民營電影公司來說是明顯的不公平。這一問題如何解決7在征求意見稿中語焉不詳。
此外，還有一點應注意，即可考慮電影產業(yè)促進工作的主體多元化，以吸引更多社會力量參與電影產業(yè)，促進工作。
征求意見稿第十條稱：國務院廣播電影電視主管部門負責全國電影產業(yè)促進工作，縣級以上地方人民政府廣播電影電視主管部門負責本行政區(qū)域內的電影產業(yè)促進工作。而第十一條稱：電影行業(yè)社會組織應當依照法律、行政法規(guī)制定行業(yè)自律規(guī)范，開展業(yè)務交流，加強職業(yè)道德教育，維護其成員的合法權益。
第6篇：房產開發(fā)經營范文
關鍵詞:房地產;環(huán)境影響;施工期;運營期
中圖分類號:X820.3 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3198(2010)02-0133-01
1 引言
近年來,隨著城市化進程的快速發(fā)展,城市規(guī)模不斷擴大,人口不斷增加,房地產業(yè)也在蓬勃發(fā)展并呈現出相當的上升趨勢,已經形成了嶄新的大經濟發(fā)展門類,帶動了建材業(yè)和其他相關行業(yè)的發(fā)展。然而與此同時,這也給城市和城市周圍的環(huán)境產生了很大影響,使之面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。隨著人民環(huán)境意識的提高,小區(qū)居民因對周圍環(huán)境質量特別是大氣環(huán)境和聲環(huán)境不滿意引發(fā)的投訴事件有日益增多的趨勢。因此,我們在進行房地產項目的環(huán)境影響評價時,不僅要對房屋建設過程及房屋建設后使用過程對環(huán)境和人類健康產生的影響及造成的環(huán)境變化進行系統(tǒng)的分析和評估,還要提出減少這些影響的對策和措施。
2 房地產開發(fā)項目中主要環(huán)境影響分析
房地產項目的環(huán)境影響主要分為施工期和營運期(即居住使用期)兩類,只要在項目的起始階段進行合理規(guī)劃,在項目的實施階段對影響環(huán)境的因素進行有效監(jiān)控,就能取得滿意的效果。
2.1 房地產項目施工期主要環(huán)境影響及防治措施
2.1.1 廢氣污染
房地產建設項目由于施工過程中會產生大量揚塵,即使有防塵措施,也不可避免地會產生對大氣的污染;建筑垃圾長期的也會產生大量粉塵,造成大氣污染。環(huán)境影響評價中要明確施工期揚塵污染防治措施,及時清運,適量灑水。
2.1.2 廢水污染
房地產項目施工期廢水污染主要有施工區(qū)地面清洗和施工機械、建材沖洗產生的廢水以及施工人員產生的生活污水,施工時在低洼地設置臨時廢水沉淀池一座,收集施工中所排放的各類廢水,經沉淀作為施工用水的一部分重復使用。
2.1.3 噪聲污染
在房地產的施工進程中,不可避免地會產生噪聲,而由于防止噪聲的設備簡陋甚至是缺乏,不能很好地防止建筑噪聲的產生,給施工現場周圍居民的生活帶來了巨大的影響。并且由于房地產施工的長期性,使得周圍的居民長期處于不間斷的環(huán)境噪聲的污染之下。也引起了房地產開發(fā)單位和周圍居民的糾紛,所以要確定建設項目施工期噪聲對環(huán)境保護目標產生影響的防治措施,采用合理布局、吸聲、消聲、減震等方法減少噪聲污染。
2.1.4 固體廢物污染
由于缺少相關的規(guī)范,在房地產的開發(fā)施工過程中,大量的建筑垃圾隨意傾倒,不僅對城市的景觀有消極的影響,而且對周圍居民的生活造成了很大的影響,破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質量。所以應該在施工前采用類比分析法估計固廢產生量從而確定固廢排放去向,免除在施工過程中對周邊環(huán)境造成破壞。
2.2 房地產項目運營期主要環(huán)境影響及防治措施
2.2.1 生活污水
廢水主要為居民洗浴、沖廁、餐飲等生活污水、商業(yè)污水和停車場沖洗廢水等,生活及商業(yè)污水就地處理后匯同沉砂隔油后的停車場沖洗廢水排入市政污水管,經市政管網送污水處理廠。
2.2.2 生活垃圾
生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場,有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設施。
2.2.3 大氣污染物及噪聲
大氣污染物主要是來自停車場產生的汽車尾氣,地下車庫設送、排風系統(tǒng),小區(qū)內噪聲主要來自于配電房、水泵房等設備產生的噪聲,種植綠化隔離帶,增大綠地率,合理配置綠化,增大綠樹率,可以減少氣體及噪聲的污染,營造良好的小區(qū)域氣候環(huán)境。
3 結論
綜上所述,房地產開發(fā)項目要依據項目特點和周圍環(huán)境狀況做出科學、理性的分析,明確項目各種污染源情況,進行環(huán)境影響分析,提出污染防治措施。對房地產開發(fā)建設項目,必須把好建設項目選址第一關,認真做好公眾參與工作,切實做到以人為本,使房地產開發(fā)建設與城市生態(tài)環(huán)境和社會經濟協(xié)調發(fā)展。
第7篇：房產開發(fā)經營范文
摘要:隨著城市房地產行業(yè)的突飛猛進，房地產行業(yè)已經成為經濟發(fā)展中的重要一環(huán)。但房地產開發(fā)項目帶來的環(huán)境問題也日益突出。因此，必須抓好房地產開發(fā)項目的環(huán)境影響評價工作。本文根據房地產開發(fā)項目的特點，闡述了房地產開發(fā)項目在施工期和營運期所帶來的環(huán)境問題，并提出了防治措施，為實現房地產的開發(fā)與區(qū)域環(huán)境保護的雙贏提供參考。
關鍵詞: 環(huán)境影響評價；噪聲污染；空氣污染；防治措施
Abstract: along with the urban real estate industry by leaps and bounds, the real estate industry has become an important part of economic development. But real estate development project brings environmental problems were also increasingly. Therefore, we must pay special attention to the real estate development projects of environmental impact assessment work. In this paper, according to the characteristics of real estate development project, this paper expounds the development of real estate project during construction and operation period brings the environment problems, and puts forward the control measures for the realization of the real estate development and regional environmental protection win-win reference.
Keywords: the environmental impact assessment; Noise pollution; Air pollution; Prevention and control measures
近年來，房地產行業(yè)的突飛猛進的發(fā)展，使得房地產業(yè)已經成為我國經濟發(fā)展中非常突出了一環(huán)。房地產在開發(fā)中雖然促進了社會經濟的發(fā)展，但是也帶來了不少環(huán)境問題。因此，環(huán)境保護管理部門也對房地產行業(yè)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價提出越來越明確的要求。房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價是指房地產開發(fā)項目在施工期和營運期對環(huán)境產生的物理性、化學性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統(tǒng)分析和評估，并提出減少這些環(huán)境影響的防治措施。做好房地產開發(fā)項目的環(huán)境影響評價為實現房地產的開發(fā)與區(qū)域環(huán)境保護的雙贏具有重要意義。
1工程示例
1.1工程概況簡介
(1)地理位置:本地塊位于城郊，本區(qū)地勢復雜,東高西低,南側相對平坦,區(qū)內大量破舊民房和單位用房,規(guī)劃要求全部拆遷。
(2)建設規(guī)模:本項目總投資6991.30萬元人民幣,總用地面積23600.00m2,是集休閑廣場,商業(yè)街,居住小區(qū),大型地下超市和地下停車場與一體的房地產開發(fā)項目.主要技術經濟指標如下:總占地面積:23600.0m2(其中還建用地面積7543.0m2)；總建筑面積:75156.0m2(不含地下室面積)。
1.2環(huán)境保護目標主要有
(1)擬建項目區(qū)域內的還建居民、新搬住戶；
(2)小區(qū)北面約20m處的物資局住宅區(qū)；
(3)小區(qū)東面約30m商業(yè)門店和建行辦公樓及金鳳園住宅區(qū)。
1.3小區(qū)保護級別如下
(1)項目周圍區(qū)域的聲環(huán)境質量,執(zhí)行GB3096-2008《聲環(huán)境質量標準》。
(2)項目周圍區(qū)域環(huán)境空氣質量,執(zhí)行GB3095-2012《環(huán)境空氣質量標準》二級標準。
(3)擬建項目周圍區(qū)域地表水環(huán)境質量,執(zhí)行GB3838-2002《地表水環(huán)境質量標準》三級標準。
2房地產開發(fā)施工期的環(huán)境影響分析及防治措施
2.1房地產開發(fā)施工期的環(huán)境影響分析
(1)噪聲污染
在建設施工過程中,主要噪聲源為施工機械和運輸車輛。施工過程發(fā)生的噪聲與其他噪聲有一定的區(qū)別:其一是噪聲由許多不同種類的設備發(fā)出的；其二是這些設備的運作是間歇性的,因此所發(fā)噪聲也是間歇性的和短暫的。
施工期間對周邊的小區(qū)和賓館的噪聲污染嚴重,特別是原住戶的影響最大,噪聲值超標7.2～14dB,而且施工周期長,因此在施工過程中加強噪聲的控制特別重要。另外因地處市中心,施工現場周圍均為大于二層的樓房,隔音效果明顯,對沒有直接面對施工現場的地區(qū)噪聲影響較小。
房地產施工噪聲主要是施工機械設備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲及施工人員人為噪聲。因為施工階段一般為露天作業(yè),無隔聲與削減措施,故傳播較遠,受影響面比較大,施工各階段主要源的聲級一般在80～90dB(A)。
(2)空氣污染
房地產項目施工對空氣的污染主要是施工揚塵、施工機械和運輸車輛排放的尾氣。施揚塵主要來自以下幾個環(huán)節(jié):①施工開挖:建筑物的基礎開挖,地基處理,土地平整等。開挖的土方堆放如遇大風天氣,會造成粉塵、揚塵等大氣污染；②水泥、砂石、混凝土等建筑材料如動榆、裝卸、倉庫儲存方式不當,可能造成泄漏,產生揚塵和大氣污染；③混凝土的拌和加工會產生揚塵、粉塵；④施工所需建筑材料數量較大,施工將增加車流量,加之建筑砂石、土、水泥等泄漏,會增加路面起塵量。
項目在平整場地,土方開挖,物料裝卸及車輛運輸時產生大量揚塵,其濃度與施工現場條件、天氣狀況等諸多因素有關,難以定量分析。
同時,施工期燃油機械和車輛會產生廢氣,主要污染物為總懸浮物微粒、二氧化碳、一氧化碳及氮氧化物等.根據統(tǒng)計,每噸燃油產生的主要污染物SO2為4.57kg,NOx為2.94kg,CO為1.73kg,THC為1.70kg。
2.2房地產開發(fā)施工期環(huán)境污染防治措施
(1)噪聲污染防治措施
噪聲對人體的損害主要是聽力損傷,干擾正常的生活和睡眠,并使人激動、易怒甚至失去理智。噪聲在從聲源到受聲點,因素的影響,會產生衰減,采用如下近似計算模式工中各噪聲源對環(huán)境的影響:A聲級傳播衰減計算公式:
LA(R)=Laref(ro)-(Adiu+Abar+Aatm+Aexc)
式中:LA(r)表示距聲源r處的A聲級；Laref(ro)表示參考位置ro處的A聲級；Adiu表示聲波幾何發(fā)散引起的A聲級衰減量；Aatm表示聲屏障引起衰減量；Aatm表示空氣吸收引起的A聲級衰減量；Aexc表示附加衰減量,上限為10dB(A)。
由以上計算公式可以得到噪聲防治的主要措施:噪聲源控制即設法降低Larwf(ro),傳聲途徑控制即設法增大Adiu、Adar、Aatm和Aexco.(1)噪聲源控制.選用低噪聲設備,可從根本上降低源強,低噪型運載車在行駛過程中的噪聲聲級比同類水平其他車輛低10～15dB(A),不同型號壓路機噪聲聲級可相差5dB(A)。要加強檢查、維護和保養(yǎng)機械設備,保持,緊固各部件,對脫焊和松動的架構件,要補焊加固,以減少運行震動噪聲.整體設備應安放穩(wěn)固,并與地面保持良好接觸,有條件的應使用減振機座,降低噪聲。要合理安排設備位置。機械噪聲強度達80dB(A)的設備運行點應盡量布設在敏感點50m以處,運行噪聲達90dB(A)的,運行點應盡量布設在100m范圍以外。
(2)傳聲途徑控制
設立聲屏障,機械運行場界達不到施工場界噪聲限制的機械設備,附近應設聲屏障或隔聲棚.因施工時間短,隔聲屏、隔聲棚不宜采用植樹綠化措施,可選用磚石料、混凝土、木材、金屬、輕型多孔吸聲復合材料建造.當采用木材、多孔吸聲材料時,應作防火、防腐處理.隔聲棚的尺寸高應超過設備1.5m以上,墻長要能使噪聲敏感點阻隔在噪聲發(fā)射角以外,頂部可用雙層石棉瓦加蓋。
合理安排時間,夜間22:00至次日7:00在敏感區(qū)附近應禁止強噪聲機械施工。
(3)個人防治措施
個人防治措施以戴個人防噪聲用具為主。高噪聲設備附近工作的施工員,可配備耳塞、防聲頭盔等防噪用具,從而可分別衰減噪聲15～30dB(A)和30～50dB(A)。
(4)環(huán)境空氣污染防治措施
①工程開挖防塵。工程開挖土方應集中堆放,縮小粉塵影響范圍,及時回填,減少粉塵影響時間.多棄土根據總體布置盡量回填于凹,注意土方挖填平。開挖棄土堆充分灑水,避免產生揚塵；
②砂石骨科與混凝土系統(tǒng)粉塵消減與控制。水泥和混凝土運輸應采用密封罐車.采用敞篷車運輸時,應將車上物料用篷布遮蓋嚴實,防止物料飄失,避免運輸過程產生揚塵?；炷翑嚭瓦^程中應加強管理,減少粉塵產生量；
③燃油廢氣的消減與控制。施工期間燃油機械設備較多,對固定的機械設備較多,對固定的機械設備,運行點在敏感點上風向50m范圍以內,需安裝煙塵除塵設備。對燃柴油的大型運輸車輛、推土機,尾氣排放量與污染物含量均較燃汽油車輛高,需安裝尾氣凈化器,尾氣應達標排放。運輸車輛禁止超載；不得使用劣質燃料。對車輛的尾氣排放進行監(jiān)督管理,嚴格執(zhí)行有關汽車排污監(jiān)管辦法、汽車排放監(jiān)測制度、施工運輸車輛排放氣監(jiān)測辦法等；
④交通粉塵消減與控制。施工道路應保持平整,設立施工道路養(yǎng)護、維修、清掃專職人員,保持道路清潔、運行狀態(tài)良好。在無雨干燥天氣、運輸高峰時段,應對施工道路適時灑水,有條件可購置或租用灑水車噴水降塵；
⑤材料他庫物料管理.材料倉庫和臨時材料堆放場應防止物料散漏污染。倉庫四周應有疏水溝系,防止雨水浸濕,水流引起物料流失。運輸車輛應入庫裝卸,臨時堆放場應有遮蓋篷遮蔽,防止物料票鐵污染環(huán)境空氣；
⑥勞動保護.粉塵、揚塵和燃油產生的污染物對人體健康有害,對受影響的施工人員應做好勞動保護,特別是材料加工、運輸粉塵較大的施工場地更應做好防治措施,配備必要的勞保用品。
3房地產開發(fā)營運期的環(huán)境影響分析及防治措施
3.1房地產開發(fā)營運期的環(huán)境影響分析
(1)噪聲污染
該區(qū)處于城區(qū)主干道,其值超過GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》2類及4類標準,而小區(qū)建成后,人口高度集中,增加了兩條消防通道,和新建一條濱河路,大型地下停車場的使用,更增加了小區(qū)的車流量,這將進一步加大該區(qū)的噪聲污染,影響周邊居民的生活。
根據同類資料顯示,小區(qū)建成后,晚飯后廣場內噪聲可達到70dB左右,對低層住戶有一定影響,其衰減可按面源計算,另外小區(qū)外側還有交通噪聲,可按線源衰減,兩者疊加。
由此,建成后對廣場周邊的低住戶有一定影響。
(2)水環(huán)境污染
工程竣工驗收合格投入營運后,因人口密度增加,增加了大量生活污水,產生的生活污水中含有大量的有機污染物,若不處理直接排放,會對周圍的水體造成污染。
3.2房地產開發(fā)營運期環(huán)境污染防治措施
(1)噪聲污染防治措施
建成后對廣場周邊的低住戶有一定影響,室內采用良好的隔音材料,可使室內聲級減少20分貝左右,對居民影響不大。
(2)水環(huán)境污染防治措施
生活污水中主要污染物為有機污染物、氮、磷等,可修建化糞池進行處理,經處理后排放,可減輕對周圍水體的污染。因污廢分流,污水進入下水道,廢水通過地埋式污水處理池后排入下水道,進入污水處理場,可減少污染。雨水通過雨水管排入水體。
4結語
總之，房地產在開發(fā)中雖然促進了社會經濟的發(fā)展，但是也帶來了不少環(huán)境問題。環(huán)境影響評價是環(huán)境保護的一項重要工作，在房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價過程中，必須針對項目的特點及周圍的環(huán)境狀況，全面、綜合的考慮分析房地產開發(fā)所帶來的主要環(huán)境問題，進而為項目建設單位提供合理化、科學化的防治措施。這樣才能減少或避免環(huán)境污染，以實現房地產的開發(fā)與區(qū)域環(huán)境保護的雙贏。
第8篇：房產開發(fā)經營范文
浙江省涉外房地產開發(fā)經營管理暫行辦法全文第一章 總則
第一條 為加強涉外房地產開發(fā)經營管理，促進對外開放和外向型經濟的發(fā)展，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本省實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱涉外房地產開發(fā)經營，是指經批準在本省開發(fā)經營房地產的外商投資企業(yè)，以及有權開發(fā)經營涉外房地產的省內房地產開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱涉外房地產企業(yè))，按規(guī)定取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃開發(fā)土地、建設公用基礎設施或房屋，并從事房地產轉讓、出租、抵押等經營活動。
第三條 本辦法適用于本省沿海開放城市、沿海經濟開放區(qū)各市、縣以及經省政府批準的其他區(qū)域內的涉外房地產企業(yè)。
第四條 涉外房地產開發(fā)經營，應本著統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地的原則，有計劃、有步驟地進行。
涉外房地產開發(fā)經營，應符合國家吸收外資產業(yè)政策的要求。開發(fā)建設有利于引進外商投資舉辦先進技術企業(yè)、產品出口企業(yè)的工業(yè)廠房以及配套的生活服務設施等綜合性項目;開發(fā)建設有利于加強城市基礎設施建設、加快舊城改造的房地產開發(fā)項目;以及改善投資環(huán)境、加快外商投資區(qū)建設、進行成片土地開發(fā)的房地產項目。
第五條 除成片土地開發(fā)外，外商投資開發(fā)經營涉外房地產應主要采取中外合資經營、合作經營形式。
省內房地產開發(fā)企業(yè)可以已擁有的國有土地使用權、建筑物和工業(yè)產權作為條件，與外商合資、合作開發(fā)經營涉外房地產。
第六條 涉外房地產企業(yè)的開發(fā)經營活動，必須遵守國家的有關法律、法規(guī)。
涉外房地產企業(yè)在經批準的協(xié)議、合同、章程規(guī)定范圍內，有權自主進行房地產開發(fā)經營，其合法權益受法律保護。
第七條 省城鄉(xiāng)建設廳是涉外房地產開發(fā)經營的行政主管部門。
第二章 企業(yè)設立
第八條 省內房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定報經批準后，可開發(fā)經營涉外房地產。
外國公司、企業(yè)和其他經濟組織或個人，可按規(guī)定進行投資，設立涉外房地產企業(yè)。
第九條 設立涉外房地產企業(yè)，必須具備下列條件：
(一)開發(fā)經營的項目必須符合本辦法第四條的規(guī)定;
(二)企業(yè)技術資質必須達到國家建設部部頒三級及三級以上等級標準;
(三)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例符合國家有關規(guī)定，并按合同、章程規(guī)定的期限繳清出資?？梢砸淮涡岳U清出資，也可以分期繳付出資。
中外合資經營涉外房地產企業(yè)的注冊資本中，外商出資比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
中外合資經營的涉外房地產企業(yè)應有一定規(guī)模，外商出資金額，一般應在二百萬美元以上或等值的其他可兌換貨幣。
第十條 設立開發(fā)經營房地產的外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。其項目建議書和可行性研究報告，應報省計劃經濟委員會審批;合營或合作各方簽訂的合同、章程，報省對外經濟貿易委員會審查批準，核發(fā)批準證書;合營企業(yè)或合作企業(yè)經批準后，向工商行政管理部門申請登記，領取營業(yè)執(zhí)照。
設立開發(fā)經營房地產的外商投資企業(yè)，應持批準的項目建設書、合營或合作各方簽訂的合同、章程和企業(yè)技術資質證明，報省城鄉(xiāng)建設廳審定企業(yè)技術資質等級。
第三章 開發(fā)建設
第十一條 涉外房地產企業(yè)在本省開發(fā)房地產，其土地使用權的取得，須按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》等有關規(guī)定辦理。
第十二條 涉外房地產企業(yè)的開發(fā)建設項目，由省計劃經濟委員會會同省城鄉(xiāng)建設廳實行專項計劃管理，并由統(tǒng)計部門會同建設行政主管部門實行專項統(tǒng)計。
第十三條 涉外房地產企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目，須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理;在城市規(guī)劃區(qū)外的成片房地產開發(fā)，應編制總體規(guī)劃，經批準后按規(guī)劃進行開發(fā)建設。
開發(fā)建設項目的規(guī)劃審批，按有關規(guī)定辦理。
第十四條 涉外房地產開發(fā)建設項目的設計，一般應由中華人民共和國境內具備相應資質的設計單位承擔。需要委托中華人民共和國境外設計單位設計的，該設計單位的資格須報省城鄉(xiāng)建設廳審查。省城鄉(xiāng)建設廳應在十五天內給予答復。
出售、出租給中華人民共和國境外人員的住宅，其建筑設計標準應適應境外人員的居住需要。別墅式住宅占商品住宅的比例應適當控制。出售、出租給中華人民共和國境內個人的住宅，須執(zhí)行國家有關建筑設計標準。
第十五條 涉外房地產開發(fā)建設項目的建筑施工，須納入建筑市場統(tǒng)一管理，實行公開招標，并按統(tǒng)一規(guī)定的辦法進行評標和決標。工程質量應由工程質量監(jiān)督部門依照規(guī)定實行監(jiān)督。
第十六條 涉外房地產企業(yè)建成的房屋，應組織竣工驗收合格后，方可按規(guī)定出售、出租。
第四章 經營秘管理
第十七條 涉外房地產企業(yè)通過出讓方式取得國有土地使用權后開發(fā)建設的房屋，可以按出讓合同規(guī)定出售、出租或抵押;以行政劃撥方式取得國有土地使用權后開發(fā)建設的房屋，須按規(guī)定辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，補交土地使用權出讓金后，方可出售、出租或抵押。
第十八條 涉外房地產企業(yè)開發(fā)建設的商品房屋應以向境外銷售為主，其比例不得低于可供銷售總量的百分之七十，并收取外匯。
向中華人民共和國境外銷售的商品房屋，購買者的身份應符合國家公安管理的有關規(guī)定。向境內銷售的商品房屋，購買、租賃對象應主要為外資企業(yè)、中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè);境內居民個人，可以以人民幣或境外匯入的外匯購買或租賃住宅;境內的國家機關、團體、事業(yè)單位和國營集體企業(yè)，不得購買、租賃上述商品房屋，作住宅、辦公用房。
第十九條 房屋出售可在中華人民共和國境內進行，也可在中華人民共和國境外進行。但沒有與中華人民共和國建立外交關系或沒有在中華人民共和國設立商務代表處的國家或地區(qū)除外。
第二十條 房屋出售價格由買賣雙方協(xié)商確定。如出售價格低于房屋所在地商品房成本價的，當地市、縣房地產管理部門有優(yōu)先購買權。出售人應將出售價格報當地建設行政主管部門和物價部門備案。
第二十一條 房屋買賣雙方應簽訂買賣合同。房屋買賣合同應具備房屋的使用性質、結構、裝飾標準、價格、付款方式、交付使用時間、相應的土地使用權比例或范圍、售后保修服務和違約責任等主要內容。
第二十二條 雙方在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內，應按規(guī)定辦理房屋所有權、土地使用權過戶登記，領取房屋所有權證和土地使用證。
第二十三條 涉外房地產企業(yè)預售房屋須具備下列條件，報市、縣建設行政主管部門審查批準。
(一)有審核批準的工程設計圖紙;
(二)已取得建設工程規(guī)劃許可證和土地使用證;
(三)除土地使用權出讓金外，實際投資已達該建設項目總投資的百分之二十以上;
(四)工程施工進度和竣工交付日期已確定;
(五)預售計劃和對象符合規(guī)定;
(六)已落實預售款收取和使用的監(jiān)督方案。
第二十四條 預售房屋時，買賣雙方應簽訂《房屋預售合同》。涉外房地產企業(yè)收取的預售款應存入指定的銀行。房屋竣工后，預售款必須首先用于支付及清償該預售房屋的全部費用后，方可另作他用。
第二十五條 預售房屋交付時，買方憑《房屋預售合同》與賣方簽訂《房屋買賣合同》，并按本辦法第二十二條的規(guī)定辦理登記。
第二十六條 房屋出租，租賃雙方應簽訂《房屋租賃合同》，并在三十天內按規(guī)定辦理租賃登記。
第二十七條 出售已出租的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內，承租人的租賃權利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。
出售已出租的房屋，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。
第二十八條 房屋所有權可以抵押。房屋所有權抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
第二十九條 房屋所有權和土地使用權抵押時，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同，并在三十天內按規(guī)定辦理抵押登記。
第三十條 已出租的房屋抵押時，應書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。
第三十一條 因處分抵押物而取得房屋所有權和土地使用權的，抵押人和抵押權人應按規(guī)定辦理權屬變更登記。
第三十二條 由房屋出售、出租、抵押而使土地使用權隨之轉讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》的有關規(guī)定辦理。
第三十三條 高層樓宇和成組團的居住新村、別墅區(qū)，須設立物業(yè)或屋宇管理機構，負責維護管理屋宇和公共設施。
第五章 法律責任
第三十四條 違反本辦法規(guī)定的，由各管理部門依照有關規(guī)定給予處罰。
第三十五條 當事人對行政處罰決定不服的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，可在接到處罰決定通知書之日起十五日內向作出處罰決定機關的上一級行政機關申請復議。對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。當事人也可以依法直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又拒不執(zhí)行處罰決定的，由作出處罰決定的機關依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。
第三十六條 中外合資經營、合作經營的涉外房地產企業(yè)在履行合同、章程時發(fā)生糾紛，董事會不能協(xié)商解決時，可根據書面協(xié)議提請中華人民共和國仲裁機構或其他的仲裁機構仲裁。
第三十七條 涉外房地產企業(yè)在開發(fā)經營活動中涉及房屋所有權和使用權的糾紛，可向房地產仲裁委員會申請調解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起訴。
第六章 附則
第三十八條 涉外房地產企業(yè)開發(fā)經營中有關外匯事宜，依照國家外匯管理規(guī)定辦理。
第三十九條 涉外房地產企業(yè)開發(fā)經營中的各項保險，應向中華人民共和國境內的保險公司投保。
第四十條 涉外房地產企業(yè)以及其他納稅義務人應按國家和本省的有關規(guī)定繳納稅費。
第四十一條 涉外房地產企業(yè)的房屋出售、預售、出租、抵押等情況，應按年報送市、縣建設行政主管部門備案。
第四十二條 香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)和其它經濟組織或個人，投資設立涉外房地產企業(yè)，參照本辦法辦理。
第四十三條 本辦法執(zhí)行中的有關具體問題由省城鄉(xiāng)建設廳負責解釋。
第四十四條 本辦法自公布之日起施行。
涉外房地產交易應遵循原則第一條 為適應對外開放和外向型經濟發(fā)展的需要，加強涉外房產交易管理，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本試行辦法。
第二條 本試行辦法所稱涉外房產，是指依法成立核準在本市開發(fā)經營房地產的外商投資企業(yè)建造的商品房屋;本市內資房地產開發(fā)企業(yè)建造的向境外或境內的外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構銷售的商品房屋;其他向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構轉讓、出租的各類房屋。
本市外商投資規(guī)劃區(qū)內標準廠房的交易不適用本辦法。
第三條 無錫市房地產管理局(以下簡稱市房管局)是本市涉外房產交易的主管部門，負責涉外房產交易的審批、監(jiān)督和管理。
第四條 涉外房產買賣、租賃、抵押等經營活動應納入本市房產市場統(tǒng)一管理。
第五條 涉外商品房可在境內外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關系或未在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區(qū)除外。
第六條 涉外商品房應以向境外銷售為主，其比例應符合國家的有關規(guī)定，房款以外匯或按外匯匯率結算。涉外商品房向境內銷售，應以外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構、外商投資企業(yè)和居民個人為主要對象。境內的國家機關、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經市、縣(市)政府批準。
第七條 涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應的土地使用權比例。
房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣(市)房產交易主管部門核準。
第八條 涉外商品房在竣工交付前可以預售。預售必須符合下列條件：
(一)有土地使用權有償出讓合同和土地使用證;
(二)有建設用地規(guī)劃許可證;
(三)有建設工程規(guī)劃許可證;
(四)有審核批準的建設項目工程施工圖紙;
(五)凡無地下室等地下設施的房屋完成地坪以下的基礎工程;有地下設施的房屋已完成建筑安裝投資額20%以上(不含土地出讓金，由有監(jiān)督權的開戶銀行出具證明);
(六)工程施工進度和交付日期已確定。
第九條 涉外商品房可在竣工后直接對外銷售。直接銷售必須符合下列條件：
(一)有土地使用權有償出讓合同和土地使用證;
(二)有建設用地規(guī)劃許可證;
(三)有建設工程規(guī)劃許可證;
(四)有市建設工程質量監(jiān)督站的驗收合格證書。
第十條 涉外商品房預售或銷售，必須經市、縣(市)房產交易主管部門批準，并領取《商品房外銷許可證》。
第十一條 涉外商品房預售或銷售時，買賣雙方應分別簽訂《外銷商品房預售合同》或《外銷商品房買賣合同》。合同內容包括：
(一)雙方當事人的姓名或企業(yè)名稱、法人代表、地址和身份;
(二)商品房的位置、編號、建筑面積及平面圖紙;
(三)相應的土地使用權比例及土地有償使用到期時間;
(四)商品房價格;
(五)商品房款的支付方式;
(六)房屋交付時間和交付方式;
(七)房屋的權屬和使用性質的規(guī)定;
(八)賣方的修繕責任和買方應遵守的關于房屋使用、管理、維修等方面的規(guī)定;
(九)違約責任和糾紛處理方式;
(十)雙方約定的其他內容。
第十二條 涉外商品房交易雙方簽訂的預售或銷售合同，應經房屋所在地市、縣(市)公證機關公證。
經批準在境外預售的商品房，需經購房者所在國(地區(qū))公證機關證明該境外購買人在合同上簽名(蓋章)的真實性，憑此證明文件向市、縣(市)公證機關辦理預售合同公證。
第十三條 涉外商品房預售雙方應于《外銷商品房預售合同》簽訂生效之日起三十日內到市、縣(市)房產交易管理機構辦理涉外商品房預售備案登記。
房屋竣工驗收合格后，房地產開發(fā)企業(yè)應按《外銷商品房預售合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產交易管理機構和房地產產權監(jiān)理機構辦理房產轉移登記和領取房屋所有權證，同時按規(guī)定繳納稅費。
第十四條 直接銷售涉外商品房，買賣雙方應在《外銷商品房買賣合同》簽訂生效之日起三十日內，持《外銷商品房買賣合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產交易管理機構和房地產產權監(jiān)理機構辦理房產移轉登記和領取房屋所有權證，并按規(guī)定繳納稅費。
第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)刊登外銷商品房銷售或預售廣告除應符合有關規(guī)定要求外，須向廣告經營單位提交《商品房外銷許可證》，銷售或預售廣告中應載明許可證編號，否則不得刊登銷售或預售廣告。
第十六條 涉外商品房價格由買賣雙方協(xié)商確定。出售價低于本市商品房成本價時，市、縣(市)政府有優(yōu)先購買權。房地產開發(fā)企業(yè)應在房屋預、銷售前將價格報市、縣(市)房產交易主管部門、物價部門和財政部門備案。
第十七條 非新建的各類房屋向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構銷售，應符合《無錫市城鎮(zhèn)房產交易管理辦法》的有關規(guī)定。房屋轉讓前，須經房地產估價機構進行價格評估，共有房產進行涉外交易的，必須有共有人的書面協(xié)議。
有下列情況之一的房屋不得交易：
(一)無房屋所有權證的;
(二)行政劃撥土地未辦理土地有償出讓手續(xù)或未補交土地出讓金的;
(三)產權有爭議或者他項權利未了結的;
(四)經批準列入建設項目，確定兩年內拆除的;
(五)妨礙他人合法權益或者公共利益的;
(六)其他限制產權轉移的。
第十八條 非新建涉外房屋銷售，買賣雙方應在買賣合同簽訂之日起三十日內，持合同到市、縣(市)房產交易管理機構辦理所有權審查、登記、繳納稅費等手續(xù)，并到市、縣(市)房地產產權監(jiān)理機構領取房屋所有權證。
第十九條 涉外房產再轉讓除應按規(guī)定繳納契稅、交易管理費外，還應按規(guī)定繳納土地增值稅。
土地增值稅由賣方交納，由稅務部門負責收取。
第二十條 涉外房產出租，租賃雙方應簽訂《涉外房產租賃合同》，經公證后在三十日內到市、縣(市)房產交易管理機構辦理登記。
第二十一條 出售已出租的房產，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內，承租人的租賃權利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。
出售已出租的房產，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。
第二十二條 涉外房產所有權可以抵押。涉外房產所有權抵押時，抵押人和抵押權人應簽訂抵押合同，在三十日內到市、縣(市)房產交易管理機構辦理抵押審核登記。
第二十三條 已出租的涉外房產抵押時，應當書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十四條 抵押關系終止后，自終止之日起十五日內，雙方當事人應持有關合同與憑證到市、縣(市)房產交易管理機構辦理注銷手續(xù)。
因處分抵押物而取得房屋所有權的，抵押人和抵押權人應在三十日內持有關憑證到市、縣(市)房產交易管理機構辦理權屬變更登記。
第二十五條 涉外房產交易中涉及土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和本市有關規(guī)定辦理。
第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)售出的高層樓宇、居住小區(qū)住宅、別墅區(qū)住宅等涉外房產，應設立物業(yè)、屋宇管理機構或委托有關物業(yè)公司負責屋宇和公共設施的維修管理。
第二十七條 違反本試行辦法規(guī)定的，分別不同情況進行處罰：
(一)無照經營外銷商品房或涉外房產交易中違法經營的，由工商行政管理部門沒收非法經營所得，并處2萬元以下的罰款;
(二)未取得商品房外銷許可證，私自進行涉外房產交易的，由房管部門處以成交額30%以下的罰款。經審查符合有關規(guī)定的，限期補辦手續(xù);不符合有關規(guī)定的，不予辦理有關手續(xù);
(三)隱匿涉外房產交易價格，偷逃稅費的，由稅務部門責令按實補交稅費，并處以應補交稅費三倍以下的罰款;
(四)利用非法手段進行房產登記的，登記無效，房地產管理部門可根據情節(jié)輕重處以二千元以上五千元以下罰款;
第二十八條 涉外房產買賣(包括預售)、租賃、抵押等經營活動中發(fā)生糾紛，可依法向有關仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第9篇：房產開發(fā)經營范文
本文結合潮州市楓溪二村改造，對建設項目的環(huán)境影響及評價進行了分析。
關鍵詞:房地產；環(huán)境影響評價；開發(fā)建設項目；環(huán)境影響；防護；措施
從環(huán)境系統(tǒng)工程學的觀點出發(fā),可以看到由于過去只注意生產過程,使物質和能量流在系統(tǒng)中形成了不平衡性,引起了環(huán)境的污染和資源的浪費?？疾煳廴疚锏漠a生到消除的連續(xù)過程,研究其相互的聯(lián)系和影響,合理地有效地解決水污染的綜合防治問題。城市要想提高競爭力,實現可持續(xù)發(fā)展,關鍵在于人才,需要增強城市人才吸引力,營造一個有利于人才集聚的環(huán)境。
1工程示例
1.1工程概況簡介
潮州市楓溪二村位于廣東潮州市，現住的樓房大部分始建上世紀，已年久失修，房屋破舊不堪，存在嚴重安全隱患，且布局不合理，房屋密度大，采光條件差，由于大部分為平房，占用了大量土地。村內供水供電設施老化難修復。排污、排水管道阻塞，每逢雨天經常受浸，“臟、亂、差”等現象日益嚴重，環(huán)境越來越惡化。按市政府的要求為實現“加快舊城改造，美化、亮化城市”的目標，對該區(qū)域進行系統(tǒng)的規(guī)劃，改造舊村居，以改善當地居民住宅條件“臟、亂、差”的局面。
1.2 項目改造規(guī)模
項目總投資約198000萬元，總占地面積約21.45萬m2（其中包括開辟城市道路用地面積），總建筑面積約95.2萬m2，建筑密度為27%，容積率為4.5，綠化率為30%。項目分兩期進行改造建設，建設內容包括住宅、商鋪、市場、文體設施、金融服務設施、郵電服務設施、幼兒園、小學以及其它配套設施。其中一期總占地面積約9.8萬m2，總建筑面積約49.8萬m2，可提供住宅3292套；二期總占地面積約11.65萬m2，總建筑面積約45.4萬m2，可提供住宅3168套。
1.3 項目改造方案
首期工程總占地面積9.8萬m2（其中包括開辟城市道路面積約0.87萬m2），建筑面積約49.8萬m2（其中住宅樓建筑面積42.9萬m2，商鋪建筑面積1.8萬m2，其它公共配套設施約5.1萬m2），建筑密度27%，容積率為4.5，綠化率30%，共建32棟18層商住樓，共計可容納住戶3292戶。
二期工程總占地面積11.65萬m2（其中包括開辟城市道路面積約2.67萬m2），總建筑面積約453960.78m2（其中住宅樓建筑面積391527.39m2，商鋪建筑面積12883.7m2，地下停車場面積約49549.69m2）,建筑密度29%，容積率為4.5，綠化率30%，共建34棟（17層和18層）商住樓，共計可容納住戶3168戶。
2 輔助公用工程
2.1供電系統(tǒng)
本工程由市政電網引兩路10KkV電源，高壓供電系統(tǒng)采用環(huán)網供電方式。工程總用電計算負荷約為20073kW,設計變壓器總裝機容量25091KVA。
小區(qū)內地下室防排煙風機，消防泵，火災自動報警系統(tǒng)電源、各建筑內消防用電負荷等級為一級負荷，二類高層住宅內普通電梯、公共照明等用電負荷為二級負荷，其它一般照明用電負荷為三級負荷。
2.2給、排水系統(tǒng)
水源擬采用城市自來水：從綠榕西路及長德路市政管分別引出兩路DN250供水管，在小區(qū)內形成環(huán)網供生活及消防用水。在小區(qū)引入管后設總表計量。
1）生活給水系統(tǒng)：生活給水直接由潮州市自來水公司給水管網供給，生活用水水質符合國家現行生活飲用水標準。
整個小區(qū)生活用水擬采用市政直供、生活水池--變頻加壓兩種供水方式。低區(qū)擬采用市政直供，高區(qū)采用變頻加壓供水。生活泵房擬分別設在地下室內。高層室內生活用水按每個分區(qū)供水壓力不大于0.45MPa的原則，分高、低兩個供水分區(qū)。
2）消防給水系統(tǒng)：消防給水直接由潮州市自來水公司給水管網供給。消防設計按同時發(fā)生一次火災考慮。室外消火栓水量30L/s，室內消火栓系統(tǒng)：40L/s，自動噴水滅火系統(tǒng)：30L/s。
排水系統(tǒng)采用雨污分流原則，分流后分別分開排入市政排水、排污管網。
2.3 消防系統(tǒng)
根據《建筑設計防火規(guī)范》，根據本項目的建筑物面積＞50000m3，消防用水量按30L/s進行設計，一次火災延續(xù)時間1小時計，一次性火災消防用水量108m3，消防廢水量按用水量的80％計，則一次火災事故廢水排放量約86.4m3，將統(tǒng)一收集排入消防水池。
不具備自然排煙的防煙樓梯間前室及樓梯間均設單獨的正壓送風系統(tǒng)，其正壓值樓梯間為50Pa,前室為25Pa。防煙樓梯前室(合用前室)正壓送風口平時常閉，著火時著火層及其上下層(共三層)正壓送風口打開；防煙樓梯間隔層設置自垂式百葉風口，著火時風口全開。
3. 工程污染因素分析
3.1 施工期污染源分析
拆遷階段主要是對地塊內現有居民進行搬遷和舊建筑的拆除、推平過程。在對舊建筑拆除過程中主要產生雨水沖刷廢水、噪聲、地面揚塵、建筑垃圾等污染物。
土建階段主要進行打樁測樁、建筑土建施工、道路修建、公共設施建設及建筑內外裝修等。其主要污染物有噪聲、揚塵、廢水及固體廢棄物。
施工期間的污染物源強與施工隊的人數、施工土方工程規(guī)模、機械設備、施工水平、施工期限等密切相關，本項目的工程規(guī)模大、開發(fā)建設周期較長，由于種種不確定因素，目前現場施工人員難以準確估算，本報告根據項目性質估計：施工高峰期每天在現場的施工人員最大預計為200人。在此基礎上，本評價擬根據類比調查和查閱參考資料進行定性定量分析。3.2 施工期廢水
施工期廢水主要是來自暴雨下的地表徑流、地下水、施工廢水及施工人員的生活污水。施工廢水包括吹沙、開挖和鉆孔產生的泥漿水、機械設備運轉的冷卻水和洗滌水；生活污水包括施工人員的盥洗水、廚房廢水和廁所沖刷水；地下水主要指開挖斷面含水地層的排水；暴雨地表徑流沖刷浮土、建筑砂石、垃圾、棄土等，不但會夾帶大量泥沙，而且會攜帶水泥、油類、化學品等各種污染物。
3.3 施工期噪聲
本項目拆遷以機械拆遷為主，不使用爆破，建設期間使用的機械主要有：混凝土攪拌機、挖掘機、推土機、裝載機、卡車等等。
常用施工機械設備在作業(yè)期間所產生的噪聲值見表1。
表1 各種施工機械設備的噪聲值單位：dB（A）
3.4 施工期廢氣
施工過程中造成大氣污染的主要產生源有：建筑物拆除所引起的揚塵、施工開挖及運輸車輛、施工機械走行車道所帶來的揚塵；施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）的裝卸、運輸、堆砌過程以及開挖棄土的堆砌、運輸過程中造成揚起和灑落；各類施工機械和運輸車輛所排放的廢氣。揚塵的起塵量與物料性質、道路平整情況、風速、施工強度、車流量、地面濕潤度有關，情況較為復雜，機動車輛及施工機械廢氣的產生與燃料油、工況、施工強度等有關，該大氣污染為無組織排放。
4.環(huán)保治理措施
4.1 污水治理措施
（1）本項目位于潮州市第一污水廠處理系統(tǒng)服務集水范圍，項目污水排入市政污水管道，進入潮州市第一污水處理廠處理達標后排放。
建設單位擬對污水采取如下治理措施：對生活污水作隔渣處理、糞便污水經隔渣及三級厭氧化糞池處理后，其產生的污水需滿足《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）三級標準（第二時段）和潮州市第一污水處理廠進水水質要求（二者擇其嚴者）后排入市政污水管網，進入潮州市第一污水廠集中處理，最后排入三利溪。
（2）初期雨水通過雨水管收集后進入景觀水體，用以補充景觀用水。
（3）消防廢水量按用水量的80％計，則一次火災事故廢水排放量約437.60m3，將統(tǒng)一收集排入消防水池。
4.2廢氣治理措施
（1）發(fā)電機廢氣：為保證市政停電時等緊急情況下使用以提供消防照明等緊急電源，本項目在一期東區(qū)西北角、一期西區(qū)東南角、一期西區(qū)東北角、一期西區(qū)西南角、二期南區(qū)西南角、二期北區(qū)西北角處共配設6臺總功率為6000kW發(fā)電機，建設單位擬將發(fā)電機尾氣經水噴淋裝置（加表面活性劑）處理后，達到《大氣污染物排放限值》（DB44/27-2001）第二時段二級標準，即SO2最高允許排放濃度≤500mg/m3，NOx≤120mg/m³，煙色小于林格曼黑度一級標準后，由內置煙井引至所在建筑樓高出天面排放。
（2）地下室停車場機動車尾氣：地下停車場汽車尾氣通過機械排風系統(tǒng)抽排，避免在地下室內聚集；排風口不朝向鄰近建筑物和公共活動場所，排風口離室外地坪高度大于2.5m，并作相應的消聲處理。
（3）垃圾收集點、公廁產生的惡臭為無組織排放源，其邊界濃度執(zhí)行《惡臭污染物排放標準》(GB14554-93)廠界標準值中新擴改建二級標準。公共廁所嚴格按照《城市公共廁所設計標準》（CJJ 14-2005）設計施工，平時應加強公廁日常管理，保持公廁清潔，采取定期沖洗廁所、噴灑消毒藥劑、放置除臭劑等措施消除惡臭污染。
4.3 噪聲治理措施
建設單位對備用柴油發(fā)電機進行隔聲、減振、消聲、吸聲綜合處理；水泵、變壓器設置在密閉的設備房內并進行基礎減振處理；風機經過隔聲、減振處理，排風系統(tǒng)進行適當消聲處理；對機動車產生的噪聲，通過限速、禁鳴加強道路綠化等措施來控制。通過上述處理，項目設備產生的噪聲傳至邊界可達到《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標準》（GB12348-2008）2類標準；對商業(yè)活動進行科學管理和合理控制運營時間后，項目商業(yè)活動產生的商業(yè)噪聲傳至邊界可達到《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》（GB 22337-2008）2類標準要求。
4.4 固體廢物處置措施
本項目的固體廢物主要是日常生活垃圾、廚余垃圾等，產生量約為15.15噸/日，建設單位應將上述生活垃圾、廚余垃圾收集后交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。此外，建設單位還應用帶蓋的可密封塑料桶對廚余垃圾暫時儲存，還需對垃圾集散點進行消毒，殺滅害蟲，以免散發(fā)惡臭，孽生蚊蠅。
4.5生態(tài)影響及水土流失防治措施
施工建設期間采取生物及工程相結合的措施，盡最大可能控制水土流失，并且在項目建成后采取多種恢復措施，積極引種鄉(xiāng)土植物，因地制宜，使項目的生態(tài)環(huán)境得以有效補償和恢復。
5結束語
綜上所述，本項目的建設和投入使用后，其產生的污染源經有效處理后，將不致對周圍環(huán)境產生明顯影響。項目建設單位必須認真執(zhí)行“三同時”的管理規(guī)定，落實本環(huán)境影響報告中的環(huán)保措施，并要經環(huán)境保護管理部門驗收合格后，項目方可投入使用，如此本項目的建設從環(huán)保角度而言是可行的。
參考文獻
[1] 鐘喜華;苗萬強;盧映東;房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價內容的探討[J];黑龍江環(huán)境通報;2010年02期
