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第1篇：房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文

洗錢風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)不同類型來(lái)衡量。利用風(fēng)險(xiǎn)分類可以讓房地產(chǎn)中介對(duì)不同客戶適用恰當(dāng)?shù)目刂坪捅O(jiān)督，為管理潛在風(fēng)險(xiǎn)提供戰(zhàn)略支持。最常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)類型包括：國(guó)家地域風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。由于自身情況的不同，不同房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在評(píng)估整體潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)時(shí)賦予每類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重可能各不相同。此外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還需根據(jù)從特定主管部門、自律組織或其他可靠來(lái)源獲得的信息，調(diào)整其對(duì)特定客戶的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類

為了實(shí)施合理的洗錢風(fēng)險(xiǎn)管理，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)識(shí)別不同類別的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)類別進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)對(duì)客戶、客戶類型、服務(wù)、地域所帶來(lái)洗錢風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)再確定和實(shí)施緩釋這些風(fēng)險(xiǎn)的政策、程序和控制措施。

1.國(guó)家/地域風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合其他風(fēng)險(xiǎn)要素，是反映有關(guān)潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)的有用信息。洗錢風(fēng)險(xiǎn)與特定地域存在高度的相關(guān)性，例如委托人的住所、交易場(chǎng)所和資金來(lái)源地等。具有較高風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)家與地區(qū)包括：被FATF（金融行動(dòng)特別工作組，國(guó)際反洗錢權(quán)威組織）聲明認(rèn)定為反洗錢體系薄弱，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)其開(kāi)展業(yè)務(wù)和交易特別關(guān)注的國(guó)家、地區(qū)；受聯(lián)合國(guó)、FATF或其他政府制裁、禁運(yùn)或類似措施的國(guó)家、地區(qū)；被可靠來(lái)源認(rèn)定為缺乏適當(dāng)反洗錢法律法規(guī)和相關(guān)措施的國(guó)家、地區(qū)；被可靠來(lái)源認(rèn)定為特定恐怖活動(dòng)或?yàn)橐驯恢付ǖ目植澜M織提供資金和支持的國(guó)家、地區(qū)；被可靠信息來(lái)源認(rèn)定為腐敗或其他犯罪活動(dòng)十分嚴(yán)重的國(guó)家、地區(qū)；對(duì)房地產(chǎn)中介沒(méi)有強(qiáng)制性注冊(cè)登記要求的國(guó)家。

2.客戶風(fēng)險(xiǎn)

客戶的行為和動(dòng)機(jī)可能是洗錢風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源之一。確定某個(gè)或某類客戶潛在的洗錢風(fēng)險(xiǎn)對(duì)制定和執(zhí)行一套完整的風(fēng)險(xiǎn)為本框架至關(guān)重要。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身的標(biāo)準(zhǔn)，判斷特定客戶是否屬于較高風(fēng)險(xiǎn)，確定可能對(duì)評(píng)估產(chǎn)生影響的因素。預(yù)示較高洗錢風(fēng)險(xiǎn)的客戶包括：政治公眾人物；客戶在不尋常或非傳統(tǒng)情況下要求開(kāi)展業(yè)務(wù)關(guān)系或服務(wù)；客戶實(shí)體或關(guān)系的結(jié)構(gòu)、性質(zhì)導(dǎo)致房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)難以及時(shí)確認(rèn)實(shí)際收益人或利益控制者；現(xiàn)金密集行業(yè)；受特定主管部門或自律組織監(jiān)測(cè)的慈善團(tuán)體和其他非營(yíng)利組織（特別是跨境運(yùn)作的組織）；客戶所在地與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在難以解釋的遠(yuǎn)距離且無(wú)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性。

3.交易風(fēng)險(xiǎn)

這一類風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)產(chǎn)、交易融資方式、資金來(lái)源以及交易參與方的具體因素密切相關(guān)。這些因素具體包括：交易速度（沒(méi)有合理理由的過(guò)快交易可能有較高風(fēng)險(xiǎn)）；財(cái)產(chǎn)類型（住宅或商業(yè)、空地、投資、高周轉(zhuǎn)率物業(yè)，用于出租或租賃的多單元物業(yè)）；連續(xù)交易，特別是同一物業(yè)在短期內(nèi)以難以解釋的不同價(jià)格進(jìn)行連續(xù)交易；將物業(yè)轉(zhuǎn)換為更小單位；在交易后期引入不知名的參與方；用第三方工具（如信托）隱瞞買方真實(shí)所有人；低估或高估價(jià)格；出售物業(yè)后很快受到制裁或破產(chǎn)；物業(yè)價(jià)格對(duì)客戶沒(méi)有營(yíng)利性；客戶所處地點(diǎn)和客戶資金來(lái)源異常；用大量現(xiàn)金購(gòu)買；來(lái)自非正常途徑或那些被認(rèn)為具有國(guó)家地域風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金存款或匯票；使用復(fù)雜的貸款安排或其他深?yuàn)W的融資方式，而不是從受監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)獲取貸款；難以解釋的融資安排的變化。

4.可能影響風(fēng)險(xiǎn)的變量

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)為本的反洗錢框架必須考慮與特定客戶或工作類型有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)變量。這些變量包括：牽涉的其他參與方，如金融機(jī)構(gòu)、律師和公證人是否受反洗錢法規(guī)監(jiān)管；客戶是如何被引薦給房地產(chǎn)中介的；客戶與房地產(chǎn)中介的溝通方式，如電子郵件或親自接觸；是否存在不同于直接客戶的受益所有人；與房地產(chǎn)中介有業(yè)務(wù)關(guān)系的人，例如與自然人相比，法人或沒(méi)有清晰結(jié)構(gòu)的法律安排可能具有更高風(fēng)險(xiǎn)；使用允許非面對(duì)面以及有利于匿名的新技術(shù)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.高風(fēng)險(xiǎn)情形的控制

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)為本的方法，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)客戶帶來(lái)的洗錢風(fēng)險(xiǎn)，采取適當(dāng)控制措施，以降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。這些控制措施包括：與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有關(guān)的洗錢方法和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的一般性培訓(xùn)；對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)開(kāi)展有針對(duì)性的培訓(xùn)；增強(qiáng)高風(fēng)險(xiǎn)情形下的客戶盡職調(diào)查水平；在建立業(yè)務(wù)之初，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要進(jìn)行強(qiáng)化的或額外的審查；對(duì)提供的服務(wù)進(jìn)行定期審查，以判斷洗錢風(fēng)險(xiǎn)是否增加；經(jīng)常審查業(yè)務(wù)關(guān)系，以判斷洗錢風(fēng)險(xiǎn)是否增加。

二、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了有效管理洗錢風(fēng)險(xiǎn)，必須以風(fēng)險(xiǎn)為本加強(qiáng)內(nèi)控體系，認(rèn)真開(kāi)展客戶盡職調(diào)查、客戶和交易監(jiān)測(cè)、可疑交易報(bào)告及培訓(xùn)和教育工作。

1.內(nèi)部控制體系

特定非金融機(jī)構(gòu)在規(guī)模方面與金融機(jī)構(gòu)存在很大不同。與多數(shù)金融機(jī)構(gòu)相比，很多特定非金融機(jī)構(gòu)只有少量員工。這就限制了小型機(jī)構(gòu)可投入打擊洗錢犯罪的資源。對(duì)于很多特定非金融機(jī)構(gòu)而言，一個(gè)人可能就同時(shí)負(fù)責(zé)前臺(tái)、后臺(tái)、反洗錢報(bào)告以及高級(jí)管理層的功能。包括房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)的這種特殊性，在設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)為本反洗錢內(nèi)部控制體系時(shí)必須予以考慮。

為使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)擁有有效的風(fēng)險(xiǎn)為本反洗錢方法，風(fēng)險(xiǎn)為本程序必須是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制的一部分。高級(jí)管理層領(lǐng)導(dǎo)和參與反洗錢計(jì)劃是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)為本方法的重要方面，高級(jí)管理層要對(duì)確保組織有效的內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)負(fù)最終責(zé)任。

受制于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模和范圍，以風(fēng)險(xiǎn)為本的內(nèi)部控制框架通常包括：擁有適當(dāng)?shù)墓芾硐到y(tǒng)以判斷客戶、潛在客戶或?qū)嶋H受益人是否為政治公眾人物；不斷提高對(duì)易被洗錢分子濫用的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)注；依據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)活動(dòng)變化，定期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理流程進(jìn)行審查；在管理層指定一個(gè)人或幾個(gè)人負(fù)責(zé)反洗錢的合規(guī)管理；根據(jù)組織規(guī)模和中介職業(yè)的性質(zhì)，在適當(dāng)情況下，規(guī)定反洗錢合規(guī)功能和審查計(jì)劃；向負(fù)責(zé)人報(bào)告合規(guī)建議，發(fā)現(xiàn)的合規(guī)缺陷、已采取的糾正措施；無(wú)論管理層或雇員組成結(jié)構(gòu)是否發(fā)生變化，要保持程序的持續(xù)性；要滿足反洗錢監(jiān)管要求，并根據(jù)監(jiān)管要求變化及時(shí)調(diào)整反洗錢政策；執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)為本的客戶盡職調(diào)查程序；必要時(shí)對(duì)較高風(fēng)險(xiǎn)的客戶、服務(wù)實(shí)施諸如審查、管理層批準(zhǔn)等充分的控制措施；作為反洗錢計(jì)劃的一部分，為雇員行為提供充分的監(jiān)管和支持；在相關(guān)人員的職位描述和表現(xiàn)評(píng)價(jià)中，融入反洗錢合規(guī)要求；給所有相關(guān)員工提供適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。

2.客戶盡職調(diào)查

客戶盡職調(diào)查旨在使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)能夠形成對(duì)客戶背景的合理判斷，真正識(shí)別客戶。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)客戶盡職調(diào)查程序應(yīng)包括：（1）及時(shí)識(shí)別和核實(shí)每個(gè)客戶身份。（2）識(shí)別實(shí)際受益人，并采取合理措施核實(shí)實(shí)際受益人的身份。識(shí)別實(shí)際受益人的目的，在于確定通過(guò)所有權(quán)、投票權(quán)或其他方式對(duì)客戶實(shí)施有效控制的自然人。（3）獲取適當(dāng)?shù)念~外信息以了解客戶的具體情況和業(yè)務(wù)，這取決于所提供服務(wù)的性質(zhì)、范圍和持續(xù)時(shí)間。這些信息可以在客戶對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出要求的過(guò)程中獲得。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是其客戶盡職調(diào)查及其他反洗錢措施的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要根據(jù)其對(duì)客戶的了解確定適合每個(gè)委托人的客戶盡職調(diào)查要求，包括：（1）通常適用于所有客戶的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。（2）在考慮適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)變量以及已知低風(fēng)險(xiǎn)情況下簡(jiǎn)化的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)，例如上市公司、受到FATF反洗錢標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)、政府主管部門和國(guó)企（受制裁國(guó)家除外）。（3）被房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合理判定為高風(fēng)險(xiǎn)的客戶要采取強(qiáng)化的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。高風(fēng)險(xiǎn)一般歸因于客戶的業(yè)務(wù)活動(dòng)、所有權(quán)結(jié)構(gòu)、特別是所提供服務(wù)涉及較高風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家，或被有關(guān)法律法規(guī)界定為高風(fēng)險(xiǎn)。

3.監(jiān)測(cè)客戶和特定業(yè)務(wù)，報(bào)告可疑交易

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反洗錢監(jiān)測(cè)的程度、性質(zhì)取決于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模、地理分布、識(shí)別出的洗錢風(fēng)險(xiǎn)、受監(jiān)管活動(dòng)的性質(zhì)。考慮到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與客戶間的咨詢關(guān)系以及頻繁與客戶接觸這一性質(zhì)，反洗錢監(jiān)測(cè)最好由受過(guò)訓(xùn)練、與客戶有聯(lián)系的員工來(lái)實(shí)施。監(jiān)測(cè)的目的在于清醒認(rèn)識(shí)潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)變化，預(yù)防洗錢活動(dòng)。

對(duì)于這種主要針對(duì)中介業(yè)務(wù)的反洗錢監(jiān)測(cè)，不可能僅依靠自動(dòng)化系統(tǒng)，更多依賴的是律師的人工判斷。自動(dòng)化系統(tǒng)是否適用，取決于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)的性質(zhì)及其可以合理獲取的資源。不能期望一個(gè)小的房產(chǎn)中介如大中型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一樣投入同樣水平的資源；相反，小的房地產(chǎn)中介可以開(kāi)發(fā)與其職業(yè)實(shí)踐范圍和形式相適應(yīng)的監(jiān)測(cè)方式。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最好選擇與客戶有直接聯(lián)系并具備反洗錢知識(shí)的員工進(jìn)行人工監(jiān)測(cè)。在達(dá)到適當(dāng)業(yè)務(wù)規(guī)模時(shí)，監(jiān)測(cè)工作可以逐步依靠自動(dòng)化系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)投入。

風(fēng)險(xiǎn)為本的方法同樣適用于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)識(shí)別可疑交易活動(dòng)，例如，將更多分析資源分配給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已識(shí)別出的高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。作為風(fēng)險(xiǎn)為本方法的一部分，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)積極使用主管部門提供的信息來(lái)完善自身對(duì)可疑交易或活動(dòng)的識(shí)別。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)定期評(píng)估其可疑交易識(shí)別和報(bào)告系統(tǒng)的有效性，并根據(jù)外部變化作適當(dāng)調(diào)整。

4.培訓(xùn)和教育

第2篇：房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文

    為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第三條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

    第二章 中介服務(wù)人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)或合格證書(shū)，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。

    房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

    第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

    房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    第七條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》。

    遺失以上各類證書(shū)的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

    第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

    （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

    一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

    三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。

    （一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

    三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。

    一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。

    設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；

    （三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

    （四）依法交納稅費(fèi)；

    （五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

    （六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務(wù)管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；

    （三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

    （六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書(shū)的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開(kāi)展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

    （三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

    （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。

    第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書(shū)后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

第3篇：房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介；宏觀環(huán)境；服務(wù)質(zhì)量

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.07 文章編號(hào)：1672-3309（2012）06-16-03

房地產(chǎn)交易與一般商品交易有很大的不同，其交易的對(duì)象是作為特殊商品的房地產(chǎn)，交易的形式包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃。這一特征決定了房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)業(yè)中具有舉足輕重、不可替代的地位和作用。20世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展客觀上要求房地產(chǎn)中介企業(yè)迅速發(fā)展。然而，我國(guó)房地產(chǎn)中介的發(fā)展在觀念、制度建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理上都存在問(wèn)題，對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，研究我國(guó)房地產(chǎn)中介發(fā)展存在的問(wèn)題并分析其產(chǎn)生根源，已成為進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)中介所必須解決的首要任務(wù)。行業(yè)發(fā)展的生命周期特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境的制度設(shè)計(jì)及服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)該是房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)發(fā)展態(tài)勢(shì)研究的重點(diǎn)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)尚處于成長(zhǎng)早期

中介是包括信息服務(wù)、技術(shù)咨詢、價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的中間介紹行為。中介行業(yè)則是由各種經(jīng)紀(jì)人及其中介活動(dòng)集合而成的系統(tǒng)，其載體組織包括中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)等全國(guó)性或地區(qū)性統(tǒng)一的中介業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)W會(huì)。因此，可以認(rèn)為房地產(chǎn)中介是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)與消費(fèi)者，房地產(chǎn)與社會(huì)各經(jīng)濟(jì)部門之間，專門為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體服務(wù)的活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)中介，就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中從生產(chǎn)到消費(fèi)一切為房地產(chǎn)運(yùn)行服務(wù)的活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)中介，就是專門為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體服務(wù)的活動(dòng)。依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》 ，房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

梅森海爾最早使用生物學(xué)中的“生命周期”觀點(diǎn)描述產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。市場(chǎng)增長(zhǎng)率、需求增長(zhǎng)率、產(chǎn)品品種、競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量、進(jìn)入壁壘及退出壁壘、技術(shù)變革、用戶購(gòu)買行為等指標(biāo)是識(shí)別行業(yè)生命周期所處階段的主要指標(biāo)[1]。通常，行業(yè)處于幼稚期時(shí)，市場(chǎng)增長(zhǎng)率較高，需求增長(zhǎng)較快，技術(shù)變動(dòng)較大，行業(yè)中的用戶主要致力于開(kāi)辟新用戶、占領(lǐng)市場(chǎng)，但此時(shí)技術(shù)上有很大的不確定性，在產(chǎn)品、市場(chǎng)、服務(wù)等策略上有很大的余地，對(duì)行業(yè)特點(diǎn)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、用戶特點(diǎn)等方面的信息掌握不多，企業(yè)進(jìn)入壁壘較低。行業(yè)處于成長(zhǎng)期時(shí)市場(chǎng)增長(zhǎng)率很高，需求高速增長(zhǎng)，技術(shù)漸趨定型，行業(yè)特點(diǎn)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況及用戶特點(diǎn)已比較明朗，企業(yè)進(jìn)入壁壘提高，產(chǎn)品品種及競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量增多。

我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中一直存在著下列問(wèn)題：

第一，產(chǎn)業(yè)的劃分范圍、經(jīng)營(yíng)范圍的界定是變動(dòng)的和欠穩(wěn)妥的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段性不同，產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍也不同。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的早期，企業(yè)所提供的服務(wù)因企業(yè)規(guī)模的大小、人員狀態(tài)以及需求狀況的不同而有所不同。學(xué)者們?cè)谶@方面的探索有較多的內(nèi)容。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，廣義的房地產(chǎn)中介的定義更加有利于產(chǎn)業(yè)范圍的發(fā)展界定。如果我們認(rèn)為“房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的介質(zhì)體系，是由專業(yè)中介人在國(guó)家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介質(zhì)活動(dòng)的集合和系統(tǒng)[2]?！蹦敲?，可以從三個(gè)層面界定房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵與外延，第一個(gè)層次對(duì)應(yīng)微觀層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)中介活動(dòng)的核心部分；第二個(gè)層次是我國(guó)有關(guān)法律和法規(guī)界定的“房地產(chǎn)中介服務(wù)”，對(duì)應(yīng)宏觀層次上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)以及絕大部分三級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)的咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)活動(dòng)的集合；第三層次的房地產(chǎn)中介服務(wù)不僅包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，而且還包括房地產(chǎn)物質(zhì)要素市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)（包括消費(fèi)信用市場(chǎng)）、房地產(chǎn)人力資源市場(chǎng)等調(diào)節(jié)和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的中介服務(wù)活動(dòng)[2]。

我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中存在著業(yè)務(wù)范圍變動(dòng)頻繁和欠穩(wěn)態(tài)的現(xiàn)象。小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和業(yè)務(wù)范圍通常會(huì)限定在不同的領(lǐng)域，缺少一定的穩(wěn)定性，其業(yè)務(wù)范圍在最大程度上受到消費(fèi)需求的影響。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是擁有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)、固定的服務(wù)場(chǎng)所、必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)、足夠數(shù)量的專業(yè)人員和法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件的基本組織。可采用合伙制和有限責(zé)任制兩種組成方式。但是現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介服務(wù)由于業(yè)務(wù)范圍的不同，通常分化為房地產(chǎn)銷售公司，房地產(chǎn)評(píng)估公司，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司等多種類型，有專業(yè)化的特點(diǎn)，隨著公司的發(fā)展和消費(fèi)需求的變化，不同的公司會(huì)在發(fā)展戰(zhàn)略上做出業(yè)務(wù)范圍的調(diào)整，從而演變?yōu)榉?wù)較為多樣化的公司。

第二，市場(chǎng)增長(zhǎng)率較快，競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量激增，且未形成規(guī)模效益。房地產(chǎn)中介的業(yè)態(tài)具有明顯的規(guī)模上的差異：小中介一般是單店注冊(cè)，“一間房子加一張桌子加一部電話”，一張小黑板可以作為信息的平臺(tái)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很差。部分大中介通過(guò)連鎖形式獲得規(guī)模效應(yīng)，但是發(fā)展過(guò)程中忽視品牌形象等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。盲目擴(kuò)張會(huì)導(dǎo)致資金及人才的缺乏使企業(yè)承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。北京信一天、長(zhǎng)河地產(chǎn)、中大恒基等企業(yè)在遭遇市場(chǎng)疲軟后瞬間瓦解[3]。我國(guó)上海地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相對(duì)較快，也擁有數(shù)量較為龐大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，但絕大多數(shù)企業(yè)服務(wù)同質(zhì)性強(qiáng)，規(guī)模效應(yīng)不明顯；盡管有一些特色企業(yè)，但總體仍處于相對(duì)初級(jí)的發(fā)展階段；市場(chǎng)集中度低，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不明顯[4]。

第三，企業(yè)規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)低，企業(yè)進(jìn)入壁壘較低。這一點(diǎn)與行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受到需求多樣化和行業(yè)發(fā)展階段的影響有關(guān)。以北京為例，截止到2006年底，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共有2675家，其中963家注冊(cè)資金不足50萬(wàn)人民幣，占總數(shù)的36%，余下的企業(yè)中，30家注冊(cè)資金不足10萬(wàn)人民幣，占總數(shù)的1.1%左右， 493家注冊(cè)資金在10萬(wàn)人民幣至30萬(wàn)人民幣之間，占總數(shù)的18%，剩下的450家注冊(cè)資金在30萬(wàn)人民幣至50萬(wàn)人民幣之間，占總數(shù)的17%。而每年中介行業(yè)至少經(jīng)手上千萬(wàn)元的資金，如果出現(xiàn)問(wèn)題，就可能出現(xiàn)中介公司卷款出逃的不法現(xiàn)象。而且，無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象也極為普遍。2001年上海市工商管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展了專項(xiàng)檢查，查出企業(yè)86戶無(wú)照經(jīng)營(yíng)， 109戶異地經(jīng)營(yíng)、擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)， 5戶越級(jí)經(jīng)營(yíng)， 45戶有營(yíng)業(yè)執(zhí)照而未辦理資質(zhì)認(rèn)證或從業(yè)人員未具備經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)[3]。

二、宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)中介的發(fā)展有較大影響

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到多方面因素的影響，不僅包含產(chǎn)業(yè)內(nèi)部企業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展中潛在進(jìn)入者的行為方式，替代產(chǎn)品的影響力，供應(yīng)商和消費(fèi)者不斷提高的議價(jià)能力，也包括，產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中外部環(huán)境帶來(lái)的重要影響力。這種外部環(huán)境既包括制度法規(guī)層面的因素，也包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)層面的因素。我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展相對(duì)來(lái)說(shuō)存在制度建設(shè)落后、經(jīng)濟(jì)需求強(qiáng)勁、社會(huì)認(rèn)知度低、技術(shù)手段落后等問(wèn)題。

第一，制度建設(shè)的落后是導(dǎo)致房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展遲緩的重要因素。房地產(chǎn)中介發(fā)展不完善的原因在于無(wú)監(jiān)管下的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)形成的中介行業(yè)不良行為[5]。我國(guó)房地產(chǎn)中介方面的法律法規(guī)正處于建立框架的過(guò)程中，較高級(jí)別的法律政策文件只有《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法》，并且規(guī)定過(guò)于原則化，不易于執(zhí)行。法律法規(guī)的不完善直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人的誠(chéng)信狀況令人擔(dān)憂、難于依法管理、無(wú)監(jiān)督機(jī)制、行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管不力等問(wèn)題。行業(yè)亂象是影響行業(yè)發(fā)展的重要原因[6]。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人掌握著買賣雙方的交易信息，處于雙重的現(xiàn)象十分普遍，由此帶來(lái)了導(dǎo)致交易的道德風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地產(chǎn)中介自律制度的建設(shè)，如企業(yè)承諾，法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制，完善財(cái)務(wù)制度及建立業(yè)務(wù)記錄幾個(gè)方面都是亟待解決的[7]。

第二，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展與變革是促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的重要因素。伴隨著住房需求的迅速增加，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅速發(fā)展，受到火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，二手房市場(chǎng)在各地的交易量也大幅上漲。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)得益于此，在全國(guó)各地大量涌現(xiàn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的深刻變化，在出現(xiàn)買方市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)中介行業(yè)不僅符合現(xiàn)代大生產(chǎn)的客觀要求，而且滿足了擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的緊迫需要，從而實(shí)現(xiàn)供求平衡。但我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展依然薄弱，整體上與中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不成熟有關(guān)，也與房地產(chǎn)業(yè)本身“重開(kāi)發(fā)、輕經(jīng)營(yíng)”密切相關(guān)[8]。

第三，社會(huì)滿意度低是影響房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的社會(huì)因素。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，中介服務(wù)尚沒(méi)有成為重要的組成部分。房地產(chǎn)投資因金額大，回收期長(zhǎng)，其發(fā)展過(guò)程中影響因素很復(fù)雜。而發(fā)育不充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)夾雜著大量非市場(chǎng)因素，市場(chǎng)在資源配置方面的作用十分有限。不完善的市場(chǎng)配置制度使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體不善于利用中介服務(wù)，這種情況在一定程度上制約了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展[9]。實(shí)際上，房地產(chǎn)產(chǎn)銷分離可以提高銷售效率，節(jié)省銷售成本，滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，這種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合理分工的業(yè)態(tài)發(fā)展模式會(huì)使市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有序的狀態(tài)。因此，大力發(fā)展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)體系不僅有社會(huì)的需求，也有現(xiàn)實(shí)的意義。規(guī)模小、分散性大的房地產(chǎn)中介服務(wù)效率和效益都很低，這種弱勢(shì)的發(fā)展不利于行業(yè)本身的成長(zhǎng)性。

第四，信息化程度差是影響房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的技術(shù)因素。我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)的信息化程度滯后，難以實(shí)現(xiàn)信息共享與資源整合[10]，信息化建設(shè)設(shè)施落后、技術(shù)水平低的問(wèn)題在一些初級(jí)市場(chǎng)中亦普遍存在。

三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)注重以提高服務(wù)質(zhì)量為目的的技術(shù)創(chuàng)新

房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的應(yīng)該依托于技術(shù)的先進(jìn)性、人員素質(zhì)的提升和以提高服務(wù)質(zhì)量為目的的技術(shù)創(chuàng)新。

第一，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是提高服務(wù)質(zhì)量的技術(shù)依托。房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展要跟上時(shí)代的步伐，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)工具的引進(jìn)和改造，進(jìn)行以提高服務(wù)質(zhì)量為目的的技術(shù)創(chuàng)新，使房地產(chǎn)中介行業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)更好的生存和發(fā)展。

信息時(shí)代的消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)絡(luò)的利用率不斷提高，建立房地產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公布的樓盤的地理位置、戶型面積、周邊配套、工程進(jìn)度、當(dāng)前價(jià)格、優(yōu)惠信息等，讓購(gòu)房者獲取樓盤的信息。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告，和公布樓市政策項(xiàng)目信息擴(kuò)大宣傳提高樓盤形象；通過(guò)業(yè)主論壇，使開(kāi)發(fā)商及時(shí)了解購(gòu)房者的需求[11]。這些成為大多數(shù)房地產(chǎn)中介企業(yè)需要建立的技術(shù)平臺(tái)和手段，也是他們獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和形成差異化的主要渠道。部分企業(yè)還引入MLS多重上市系統(tǒng)，建立覆蓋整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介信息的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，通過(guò)信息公示、交易流程、客戶管理、服務(wù)支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理等系統(tǒng)，構(gòu)建“在線樓市”，達(dá)到信息共享，資源優(yōu)化配置，解決信息不對(duì)稱問(wèn)題[8]。部分較大規(guī)模房地產(chǎn)中介企業(yè)建立了基于GIS的房地產(chǎn)中介系統(tǒng)的技術(shù)戰(zhàn)略。增強(qiáng)了數(shù)據(jù)管理和分析能力，可以對(duì)房地產(chǎn)周邊的空間信息、客戶的管理信息、房屋的具體交易信息進(jìn)行儲(chǔ)存，通過(guò)地圖管理、視圖管理、客戶和房產(chǎn)注冊(cè)信息的編輯機(jī)房屋信息空間的查詢幾大模塊來(lái)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能的運(yùn)作[12]。

第二，人力資源是提高服務(wù)質(zhì)量的人才保證。房地產(chǎn)中介是一項(xiàng)專業(yè)性和技術(shù)性極強(qiáng)的職業(yè)，從業(yè)人員的素質(zhì)和水平直接影響到行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行效率。而人才缺乏是制約房地產(chǎn)中介企業(yè)管理水平的提高重要因素[10]；通常意義上，消費(fèi)者不僅要求經(jīng)紀(jì)人能夠提供房源和客源的信息，而且還需要提供房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建筑、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)手續(xù)辦理等相關(guān)的專業(yè)咨詢，因此，房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員要有較強(qiáng)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和很高的專業(yè)化操作水平，而我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)從業(yè)人員還沒(méi)有達(dá)到這個(gè)水平。在制度設(shè)立上也沒(méi)有建立包括資格審查、業(yè)務(wù)考試、登記注冊(cè)、發(fā)放執(zhí)照等一系列嚴(yán)格程序化的管理措施規(guī)范的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的認(rèn)證制度，僅有的房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)證制度， 也分為土地估價(jià)師與房地產(chǎn)估價(jià)師，兩個(gè)體系間相互獨(dú)立，違背了房、地產(chǎn)統(tǒng)一原則，存在成本高、實(shí)際操作不便、市場(chǎng)壟斷等問(wèn)題（李恒光，2003）。部分研究表明，經(jīng)紀(jì)人入職門檻的提高可以顯著提高房地產(chǎn)中介的服務(wù)質(zhì)量（Shilling&Sirmans，1988）。因此可以通過(guò)建立網(wǎng)上的認(rèn)證體系改善現(xiàn)有人員素質(zhì)低的問(wèn)題。

第三，誠(chéng)信建設(shè)是提高服務(wù)質(zhì)量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境是十分必要的，清晰界定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立市場(chǎng)交換的基礎(chǔ)；建立結(jié)構(gòu)合理覆蓋面廣的法律條款，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展；保持法律系統(tǒng)的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、針對(duì)性，易于執(zhí)行。

發(fā)展大型、專業(yè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，走集約化、規(guī)模化道路，用良好的信譽(yù)、較強(qiáng)的實(shí)力及規(guī)范的服務(wù)使開(kāi)發(fā)商放心，使消費(fèi)者滿意；樹(shù)立專業(yè)的優(yōu)良形象；強(qiáng)化交易規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)交易清晰化，讓客戶明明白白購(gòu)房；利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，結(jié)合品牌創(chuàng)新、廣告營(yíng)銷，低成本直銷；建立專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍，不斷為員工提供專業(yè)培訓(xùn)，確立自身優(yōu)勢(shì)；堅(jiān)持“綠色”經(jīng)營(yíng)原則和科學(xué)管理理念；為顧客提供切合客戶自身狀況的一站式服務(wù)[13]。這些經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展方向?qū)⑹欠康禺a(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

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第4篇：房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文

第二條凡從事城市房地產(chǎn)中介服務(wù)的，應(yīng)遵守本規(guī)定。

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)工作。

省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)工作。

第二章中介服務(wù)人員資格管理

第四條從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書(shū)的專業(yè)技術(shù)人員。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

第五條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

第六條房地估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得，并經(jīng)注冊(cè)登記取得的人員。未取得的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價(jià)師的考試辦法，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同制定。

第七條房地產(chǎn)估價(jià)員必須是經(jīng)過(guò)考試并取得的人員。未取得的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價(jià)員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

第八條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得的人員。未取得的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試和注冊(cè)辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

第九條房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的資格考試，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制定考試大綱，指定培訓(xùn)教材。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂的考試辦法和試題，報(bào)建設(shè)部核準(zhǔn)后，方可實(shí)施。

第十條嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓*。

遺失*的，應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

第三章中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

第十一條從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

第十二條設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。

需要跨省、自治區(qū)、直轄市從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審查。經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。

第十三條設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)公司法》的有關(guān)規(guī)定。

第十四條房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

第十五條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；

（二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；

（三）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（四）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；

（五）依法交納稅費(fèi)；

（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第四章中介業(yè)務(wù)管理

第十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同。

第十七條經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓委托給具有相應(yīng)資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，但不得增加傭金。

第十八條房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；

（二）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（三）合同履行期限；

（四）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；

（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（六）當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容。

第十九條房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用應(yīng)當(dāng)開(kāi)具發(fā)票，依法納稅。

第二十條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明業(yè)務(wù)活動(dòng)中的收入、支出等費(fèi)用，以及省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門要求的其他內(nèi)容。

第二十一條房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)。委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第二十二條房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十三條房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

第二十四條因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。

第五章罰則

第二十五條違反本規(guī)定，有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)責(zé)任者給予處罰；

（一）未取得房地產(chǎn)中介資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，沒(méi)收非法所得，并可處以罰款；

（二）違反本規(guī)定第十條第一款規(guī)定的，吊銷資格證書(shū)，并可處以罰款；

（三）違反本規(guī)定第二十二條規(guī)定的，吊銷資格證書(shū)，沒(méi)收非法所得，并可處以罰款；

（四）超過(guò)營(yíng)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的，沒(méi)收非法所得，并可處以罰款。

第二十六條因委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或人員造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第5篇：房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文

第二條本規(guī)定適用于我市城市規(guī)劃區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房屋租賃、房地產(chǎn)中介活動(dòng)和物業(yè)管理。

第三條市房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱房管部門）負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督、管理工作。各相關(guān)部門依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及政策對(duì)應(yīng)履行房地產(chǎn)管理相關(guān)職責(zé)。

第四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備資質(zhì)，按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；嚴(yán)格資質(zhì)管理，杜絕無(wú)照、無(wú)證從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須取得《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》，凡無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由工商部門責(zé)令停止開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，凡無(wú)資質(zhì)證書(shū)或超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由房管部門責(zé)令限期改正，并處以5—10萬(wàn)元罰款；騙取資質(zhì)、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)的，由房管部門處以1—3萬(wàn)元罰款。

第五條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，在土地使用權(quán)出讓和劃撥前，規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按國(guó)家規(guī)定的事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，并出具《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格執(zhí)行資本金和項(xiàng)目手冊(cè)管理制度。資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目手冊(cè)及項(xiàng)目建設(shè)的其它相關(guān)資料報(bào)送房管部門備案。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由房管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦的，則處以10—30萬(wàn)元罰款；驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重，造成重大傷亡事故的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，依法追究刑事責(zé)任。

第七條商品房預(yù)售必須辦理預(yù)售許可證。商品房預(yù)售應(yīng)簽訂預(yù)售合同，同時(shí)使用地稅部門監(jiān)制的房屋預(yù)售款收據(jù)收取預(yù)售款，并報(bào)房管部門登記備案。房管部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售資金。未取得許可預(yù)售商品房的，沒(méi)收違法所得，并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款；騙取預(yù)售許可的，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。

第八條商品房現(xiàn)房銷售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)和符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)房管部門備案；必須使用《商品房買賣合同示范文本》，并向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；面積誤差率不超過(guò)3%。凡違反上述規(guī)定的，由房管部門責(zé)令限期改正，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。利用虛假告宣傳、欺詐、誤導(dǎo)公眾的，由工商部門按相關(guān)法律規(guī)定予以處罰。商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，或不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)的，由物價(jià)部門依據(jù)《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》進(jìn)行處罰。

第九條在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)嚴(yán)格實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、限制身份、占新退舊、一戶一基”的原則，嚴(yán)禁利用集體土地從事商品房開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁假借新農(nóng)村建設(shè)名義，以聯(lián)合建房、合作建房的形式，出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租集體土地使用權(quán)；嚴(yán)禁非法銷售在集體土地上建設(shè)的房屋。違反上述規(guī)定的，國(guó)土資源部門沒(méi)收違法所得并處罰款；房管部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以處理。

第十條對(duì)具有下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為之一的，房管部門按無(wú)資質(zhì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)處以5—10萬(wàn)元罰款；國(guó)土資源部門按土地基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)收土地出讓金，并處以罰款；稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)部門移送的證據(jù)依法予以處理。

（一）未經(jīng)規(guī)范程序購(gòu)買破產(chǎn)、改制、重組的企（事）業(yè)單位房地產(chǎn)進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，或以企（事）業(yè)單位名義建房向外出售的；

（二）以危房改造名義改、擴(kuò)建住宅，銷售給申報(bào)家庭共同生活成員以外業(yè)主的；

（三）以其它理由新建、擴(kuò)建私人住房銷售給申報(bào)家庭共同生活成員以外業(yè)主的。

第十一條嚴(yán)格執(zhí)行審批辦證程序，嚴(yán)禁超越政府審批范圍發(fā)放土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收備案證和房屋產(chǎn)權(quán)證。城市危房改造和拆遷建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行初始業(yè)主申報(bào)認(rèn)定制度，嚴(yán)禁在辦理土地、規(guī)劃等相關(guān)證件過(guò)程中提前分戶、一證多戶。

第十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記按房管等相關(guān)部門在市行政服務(wù)中心窗口設(shè)定的程序辦理。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，提交合法的房屋銷售發(fā)票，以成交價(jià)格作為交納稅費(fèi)的依據(jù)；成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，依評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

第十三條房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則；房地產(chǎn)抵押由房管部門實(shí)行登記制度，抵押合同簽訂30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)?shù)椒抗懿块T辦理抵押登記手續(xù)，依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押受國(guó)家法律保護(hù)。但法律、法規(guī)禁止抵押的，不得設(shè)定抵押。抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

第十四條用于出租經(jīng)營(yíng)的房屋必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定。房屋租賃實(shí)行登記備案制度，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)到房管部門辦理登記備案手續(xù)。租賃房屋經(jīng)登記備案后，房管部門依法核發(fā)《房屋租賃證》。偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》的，由房管部門注銷其證書(shū)，并處以罰款；對(duì)不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，房管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并處以罰款?！斗课葑赓U證》應(yīng)作為有關(guān)部門辦理相關(guān)證件的要件之一予以出示。房屋出租人應(yīng)依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，否則，稅務(wù)部門依法予以處理。

第十五條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行登記備案制度。房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員實(shí)行資格管理。設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在工商部門領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到市房管部門備案并申請(qǐng)資質(zhì)。實(shí)施收費(fèi)前應(yīng)到市物價(jià)部門辦理《服務(wù)價(jià)格監(jiān)審證》，嚴(yán)格實(shí)行機(jī)構(gòu)資質(zhì)年檢制度，對(duì)不合格和不規(guī)范操作的機(jī)構(gòu)予以清除。未取得房地產(chǎn)中介資格和資質(zhì)，擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由房管和物價(jià)部門依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第十六條房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員承辦業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂中介服務(wù)合同；中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)按市物價(jià)部門核定標(biāo)準(zhǔn)和核發(fā)的《監(jiān)審證》收取服務(wù)費(fèi)用；中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有違法違規(guī)行為。否則，房管部門收回資格證書(shū)或公告資格證書(shū)作廢，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；物價(jià)部門依據(jù)《價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰。

第十七條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由房管部門沒(méi)收違法所得，并處以5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十八條物業(yè)服務(wù)實(shí)行服務(wù)等級(jí)收費(fèi)制度。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物價(jià)部門會(huì)同房管部門制定政府指導(dǎo)價(jià)，服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)依據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。報(bào)市物價(jià)部門備案，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。

第十九條國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作中，、、的，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十條對(duì)本規(guī)定前的歷史遺留問(wèn)題，按照下述原則處理：

（一）個(gè)人建房違規(guī)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行為的，房管部門在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，區(qū)分不同區(qū)域不同情況，依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處罰。

（二）凡拆遷改建房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)提供原拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)證件，由房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)在辦理新證的同時(shí)予以注銷，按新建面積辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，不予處罰；辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，視不同情況區(qū)別對(duì)待。

1、政府統(tǒng)一拆遷改建舊城房屋及市政府征用土地涉及的拆遷異地安置新建的房屋，憑戶口簿和拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)及征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)認(rèn)定后，對(duì)被拆遷人及家庭成員按規(guī)定程序?qū)徟陆ǖ姆课?，在轉(zhuǎn)移登記時(shí)免予處罰。

2、凡臨道路立面改造拆除房屋退出規(guī)劃紅線按規(guī)定程序?qū)徟亟ǖ姆课蒌N售時(shí)，憑拆除前的房產(chǎn)證、改建前房屋現(xiàn)狀圖和道路規(guī)劃圖認(rèn)定后，免予處罰。

3、未占用規(guī)劃紅線的拆除重建房屋對(duì)外銷售，在拆除面積（以原產(chǎn)權(quán)證登記面積為準(zhǔn)）兩倍以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的不予處罰；超出兩倍的部分面積，轉(zhuǎn)讓登記前應(yīng)予處罰。

（三）占用臨道路空地及其它空閑土地興建住房對(duì)外銷售的，按相關(guān)規(guī)定處罰。

（四）企業(yè)利用工業(yè)用地，建造住宅對(duì)外出售的，一律視作違規(guī)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)予以處罰。

第二十一條違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，私自建房或非法從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，所建房屋一律拆除。

第6篇：房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文

摘要：

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息?！?/p>

目前，上?？蛇M(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（或房屋權(quán)利證書(shū)）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬?！薄皬氖鲁商转?dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序?！盁o(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)?！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

第7篇：房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文

1 目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2 房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

2.1 以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.2 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

2.3 濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強(qiáng)加于人。

2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

2.5 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂 “特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

3 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？提供下面幾個(gè)建議：

3.1 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

3.2 購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

3.3 對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。

3.4 達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn):

[1]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

第8篇：房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文

第二條　在本市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)交易及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。

第三條　房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用、公平公正和房屋所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則。

房地產(chǎn)交易管理應(yīng)遵循集中管理與分級(jí)管理相結(jié)合、依法保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利的原則。

第四條　市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)交易的監(jiān)督管理和本條例的組織實(shí)施。

區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本條例規(guī)定范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易的監(jiān)督管理。工商、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、物價(jià)、稅務(wù)等部門應(yīng)當(dāng)按職責(zé)分工，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門做好房地產(chǎn)交易管理工作。

第五條　房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)按照本條例的規(guī)定及市和區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門委托的權(quán)限，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理的日常工作。

第二章　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第一節(jié)　一般規(guī)定

第六條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)法定程序，將其房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括：

（一）買賣（含以房地產(chǎn)清償債務(wù)，下同）；

（二）贈(zèng)與、繼承、劃撥；

（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（四）以房地產(chǎn)合資合作、作價(jià)入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（五）因收購(gòu)、兼并或合并企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）房屋拆遷中，房屋所有權(quán)人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式獲得的期房權(quán)利轉(zhuǎn)移的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第七條　有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）按有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的；

（二）權(quán)屬證明文件與標(biāo)的物不符的；

（三）權(quán)屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的；

（四）屬拆遷凍結(jié)通知書(shū)確定的時(shí)效范圍的。

第八條　同幢房屋分割轉(zhuǎn)讓的，各房地產(chǎn)權(quán)利人按相應(yīng)比例占有土地使用權(quán)。

建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

配套使用的房屋附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。

第九條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)簽訂書(shū)面合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)，應(yīng)持相關(guān)的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)證明文件和書(shū)面合同到所在地的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)申辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

對(duì)符合轉(zhuǎn)讓登記條件的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理之日起五個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)；對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓登記條件的，應(yīng)自受理之日起三個(gè)工作日內(nèi)作出不予登記的決定并書(shū)面說(shuō)明理由。

第十條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，與轉(zhuǎn)讓人具有共有關(guān)系的房地產(chǎn)權(quán)利人、與轉(zhuǎn)讓人具有租賃關(guān)系的承租人依次享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓書(shū)面合同簽訂前三十日通知共有權(quán)人或承租人。

對(duì)涉及共有關(guān)系的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人在申辦轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具其他共有人同意轉(zhuǎn)讓或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)并對(duì)其真實(shí)情況負(fù)責(zé)。

第十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人如實(shí)告知房地產(chǎn)權(quán)屬、質(zhì)量安全現(xiàn)狀和有關(guān)抵押關(guān)系、共有關(guān)系、租賃關(guān)系等情況。

第十二條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在申辦轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易價(jià)格，并按國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。

除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格由交易各方協(xié)商議定。

第二節(jié)　商品房銷售

第十三條　商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)載明共用部位及設(shè)施。

商品房現(xiàn)售，按國(guó)家及本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十四條　取得《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（二）持有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；以出讓方式獲得土地使用權(quán)的，已按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，交付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（四）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的百分之二十五以上，且擬預(yù)售的房屋屬多層的，完成主體建筑封頂，屬高層的，已建房屋面積應(yīng)達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)的擬建房屋面積的三分之一以上；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、施工進(jìn)度和竣工、交付使用時(shí)間、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)繪報(bào)告書(shū)》；

（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶并簽訂了監(jiān)管協(xié)議；

（七）涉及房屋拆遷的，已取得房屋拆遷行政主管部門核發(fā)的拆遷許可證書(shū)；

（八）擬預(yù)售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押權(quán)；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

進(jìn)行小區(qū)建設(shè)的，預(yù)售人可以分期向房地產(chǎn)行政主管部門申辦《商品房預(yù)售許可證》。

第十五條　渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》由市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)，其他地區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》由所在區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)，有關(guān)具體事項(xiàng)可以委托房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理。

房地產(chǎn)行政主管部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的條件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，自受理申請(qǐng)之日起七個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的項(xiàng)目核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。

第十六條　《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售人的名稱和預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置、棟號(hào)、房號(hào)、樓層、用途、建筑面積。

準(zhǔn)予預(yù)售的商品房總面積不得超過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的商品房總面積。

第十七條　商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)向預(yù)購(gòu)人提供下列資料或其復(fù)印件：

（一）法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（三）《商品房預(yù)售許可證》；

（四）《商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)報(bào)告書(shū)》；

（五）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（六）商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；

（七）施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（八）預(yù)售商品房?jī)r(jià)格、付款方式和商品房預(yù)售款專用帳戶。

第十八條　商品房預(yù)售，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂書(shū)面的商品房買賣合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起十日內(nèi)持商品房買賣合同，向核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記備案手續(xù)。

未經(jīng)登記備案的商品房買賣合同，不能對(duì)抗第三人，由此造成的損失，由預(yù)售人承擔(dān)。

預(yù)售合同未登記備案的，按下列順序確定預(yù)購(gòu)人的權(quán)利：

（一）已交付價(jià)款及預(yù)購(gòu)商品房的；

（二）已交付價(jià)款未交付預(yù)購(gòu)商品房的；

（三）未交付價(jià)款及預(yù)購(gòu)商品房的，以簽訂合同的時(shí)間為序。

第十九條　商品房預(yù)售時(shí)，預(yù)售款應(yīng)當(dāng)由預(yù)售人委托設(shè)立預(yù)售款專用帳戶的商業(yè)銀行代為收取，預(yù)購(gòu)人憑銀行繳款憑證向預(yù)售人換領(lǐng)發(fā)票。

代收預(yù)售款的商業(yè)銀行有監(jiān)督預(yù)售款的義務(wù)。

第二十條　預(yù)售款應(yīng)當(dāng)專款專用，由具備合法資質(zhì)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)際進(jìn)度，書(shū)面通知代收預(yù)售款的銀行向預(yù)售人劃款。未經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書(shū)面通知，代收預(yù)售款的銀行不得直接向預(yù)售人劃款。

工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和代收預(yù)售款的銀行對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購(gòu)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能開(kāi)設(shè)一個(gè)商品房預(yù)售款專用帳戶；多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。

第二十一條　預(yù)售人將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)售，必須經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意并書(shū)面告知預(yù)購(gòu)人；已經(jīng)預(yù)售的商品房不得進(jìn)行抵押。

第二十二條　預(yù)售人改變已經(jīng)預(yù)售商品房項(xiàng)目的建筑容積率或改變已預(yù)售商品房的戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境整體布局，須經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，并委托原測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售面積進(jìn)行重新測(cè)算，辦理《商品房預(yù)售許可證》變更手續(xù)。

非因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或公共利益需要，規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門不得對(duì)已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的建筑容積率或戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境整體布局作變更審批。

經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，預(yù)售人改變已預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)，涉及合同約定的預(yù)購(gòu)人權(quán)益的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)之日起十日內(nèi)，書(shū)面通知預(yù)購(gòu)人，與預(yù)購(gòu)人協(xié)商變更或者解除商品房買賣合同，并在變更或解除合同之日起十五日內(nèi)，向原核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)行政主管部門辦理變更或注銷手續(xù)。

預(yù)售人未經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，擅自提高建筑容積率或改變商品房買賣合同約定的商品房戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境整體布局，損害預(yù)購(gòu)人權(quán)益的，預(yù)購(gòu)人可以解除合同，并由預(yù)售人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，預(yù)購(gòu)人未解除合同的，可不承擔(dān)所購(gòu)商品房改變后所獲增值部分的價(jià)款。

第二十三條　預(yù)售人轉(zhuǎn)讓已部分預(yù)售的在建商品房項(xiàng)目的，應(yīng)自批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓之日起十五日內(nèi)書(shū)面告知預(yù)購(gòu)人。預(yù)購(gòu)人在被告知之日起三十日內(nèi)，有權(quán)解除商品房買賣合同，收回已付購(gòu)房款及其利息，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在解除合同之日起十五日內(nèi)到原合同登記備案部門辦理注銷手續(xù)；預(yù)購(gòu)人愿意繼續(xù)履行商品房買賣合同或到期未提出異議的，原預(yù)售人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目受讓人，預(yù)購(gòu)人和項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)向原核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售變更登記。

第二十四條　轉(zhuǎn)讓在建商品房項(xiàng)目的預(yù)售人，應(yīng)自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起，停止預(yù)售商品房并公示項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況；受讓人未換領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的，不得預(yù)售商品房。

第二十五條　預(yù)購(gòu)的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉(zhuǎn)讓。

預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知預(yù)售人，再轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在原合同上記載有關(guān)合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，并向原登記機(jī)關(guān)辦理合同登記備案手續(xù)。

預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的，原合同約定的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。超出原合同約定范圍內(nèi)的補(bǔ)充約定，再轉(zhuǎn)讓人應(yīng)與再受讓人簽訂補(bǔ)充條款。

第二十六條　預(yù)售商品房項(xiàng)目竣工后應(yīng)經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門驗(yàn)收合格后才能交付使用。預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售商品房項(xiàng)目交付使用后十五日內(nèi)到房地產(chǎn)行政主管部門交回該項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》。

預(yù)售人應(yīng)自預(yù)售商品房交付使用之日起六十日內(nèi)，為預(yù)購(gòu)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；屬現(xiàn)售商品房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自銷售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，為商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

對(duì)具備登記條件的，有關(guān)權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十五個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書(shū)；對(duì)不符合登記條件的，作出書(shū)面決定并說(shuō)明理由。

因預(yù)售人的原因，致使預(yù)購(gòu)人無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記超過(guò)六個(gè)月的，雙方有約定的按約定處理；未約定的，預(yù)購(gòu)人可以退房，并要求預(yù)售人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三章　房地產(chǎn)抵押

第二十七條　房地產(chǎn)抵押，當(dāng)事人應(yīng)簽訂書(shū)面抵押合同，并向所在地的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)。其中，以跨區(qū)、縣（自治縣、市）的多處房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，應(yīng)向市房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出抵押登記申請(qǐng)。

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)提出受理意見(jiàn)，并送房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對(duì)抵押合同涉及的房地產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)性、合法性及是否可以設(shè)定抵押關(guān)系進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，應(yīng)自受理之日起五個(gè)工作日內(nèi)辦理登記手續(xù)；對(duì)不符合條件的，應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)作出不予登記的決定并書(shū)面說(shuō)明理由。

房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，抵押合同登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定內(nèi)容不一致的，以登記確認(rèn)的內(nèi)容為準(zhǔn)。

第二十八條　共同共有人以其共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押，必須經(jīng)其他共有人書(shū)面同意；未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意設(shè)定的抵押權(quán)無(wú)效。

第二十九條　兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)時(shí)，該抵押權(quán)為不可分擔(dān)保物權(quán)。

第三十條　抵押已出租的房地產(chǎn)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

出租已抵押的房地產(chǎn)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

第三十一條　貸款購(gòu)買房地產(chǎn)并以擬購(gòu)房地產(chǎn)作為抵押物的，購(gòu)買者、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)共同簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同。

第三十二條　尚未到期的抵押房地產(chǎn)因城市建設(shè)需要被拆遷的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，債務(wù)人可以提前清償債務(wù)或由抵押人提供其他擔(dān)保。

債務(wù)人無(wú)法提前清償債務(wù)或抵押人不能提供其他擔(dān)保的，拆遷安置取得的房地產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

第三十三條　已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，抵押人如需對(duì)房屋翻建、擴(kuò)建或改變用途時(shí)，必須取得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，對(duì)抵押合同的內(nèi)容作相應(yīng)變更，并到原登記部門辦理抵押合同變更登記手續(xù)。

第三十四條　抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知抵押權(quán)人并書(shū)面告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已抵押的情況；抵押屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞槊嬙ㄖ盅喝ㄈ嘶蛘呶詞槊娓嬤莧萌說(shuō)模瞇形扌?，蛹啝q莧萌嗽斐傻乃鶚?，由抵押软樞担、黚r>

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)款低于其擔(dān)保債務(wù)的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)。

第三十五條　下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）法律、法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；

（二）作為文物保護(hù)的建筑和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體用于公益目的的房地產(chǎn)，但以用于非公益目的的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的除外；

（四）已出售給他人但尚未辦理權(quán)屬登記的現(xiàn)房；

（五）法律、法規(guī)禁止抵押的其他情形。

第四章　房地產(chǎn)租賃

第三十六條　房地產(chǎn)租賃，是指出租人基于房屋所有權(quán)將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。房地產(chǎn)租賃包括房地產(chǎn)現(xiàn)房租賃和商品房預(yù)租。

商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或商品房預(yù)購(gòu)人以預(yù)售（購(gòu)）房的租賃期權(quán)讓渡給預(yù)租人并收取租金的行為，包括以在建的商場(chǎng)、鋪面、市場(chǎng)攤點(diǎn)或辦公用房向社會(huì)公開(kāi)招租和以在建商品住宅、公寓樓預(yù)約出租。

房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人以聯(lián)營(yíng)、承包、入股等名義讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)的，視為房地產(chǎn)租賃。

第三十七條　有下列情形之一的房地產(chǎn)不得租賃：

（一）未依法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件的；

（二）共有房屋未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的；

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房地產(chǎn)用途的；

（四）已被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；

（五）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（六）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（七）違法建筑；

（八）依法以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)未達(dá)到法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的；

（九）以劃撥方式取得國(guó)有土使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目按經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未竣工的；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第三十八條　房地產(chǎn)租賃雙方應(yīng)依法簽訂書(shū)面合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)載明房屋用途，房地產(chǎn)租賃雙方應(yīng)自合同簽訂之日起三十日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件、身份證明文件和租賃合同向所在地房地產(chǎn)行政主管部門或其委托的交易管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理合同登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的租賃合同，不能對(duì)抗第三人。

符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門或其委托的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)。

第三十九條　租賃期內(nèi)，承租人與他人互換房地產(chǎn)使用權(quán)或轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)的，必須征得原出租人書(shū)面同意，重新簽訂租賃合同，并到原租賃合同登記備案部門辦理合同變更登記備案手續(xù)。

第四十條　以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租或以劃撥方式取得土地使用權(quán)的已竣工建設(shè)項(xiàng)目的空地出租的，出租人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定向土地行政主管部門繳納租金中所含土地收益。

土地收益收繳的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，按市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條　出租公有住房，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和市人民政府規(guī)定的租賃政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃事項(xiàng)，但國(guó)家和本市另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

公有住房使用權(quán)及被拆除公有房屋使用人的安置權(quán)利，在征得房屋所有權(quán)人同意后，可以依照有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓，原租賃關(guān)系同時(shí)終止，由受讓人與房屋所有權(quán)人重新簽訂租賃合同。

抵押人出租已抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意并書(shū)面告知承租人。

第四十二條　租賃住宅從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，須按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，報(bào)請(qǐng)所在地土地、房屋行政主管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定繳納土地收益。

第五章　房地產(chǎn)中介服務(wù)

第四十三條　從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)。

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十四條　設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，須持市房地產(chǎn)行政主管部門提出的資質(zhì)初步審查意見(jiàn)，到工商行政主管部門辦理登記注冊(cè)。

第四十五條　申請(qǐng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)初審，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

（一）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)、章程；

（二）有三十萬(wàn)元以上的注冊(cè)資金的驗(yàn)資證明；

（三）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的百分之五十以上。從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；

（五）房地產(chǎn)專業(yè)中介服務(wù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。

市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)自收到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)初審申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出書(shū)面審查意見(jiàn)。

第四十六條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)自領(lǐng)取法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本到市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

符合條件的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)；不符合條件的，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)作出不予核發(fā)資質(zhì)證書(shū)的決定并書(shū)面說(shuō)明理由。

資質(zhì)管理的具體規(guī)定由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。

第四十七條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)變更或終止，應(yīng)自工商行政主管部門核準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)的變更或注銷手續(xù)。

第四十八條　房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承辦業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽定書(shū)面合同，明確規(guī)定雙方的責(zé)任，也可以按照國(guó)家規(guī)定辦理相應(yīng)的保險(xiǎn)。

第四十九條　房地產(chǎn)中介從業(yè)人員管理實(shí)行資格認(rèn)證制度。

從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)取得專業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門注冊(cè)。取得資格證書(shū)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不得以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

第六章　法律責(zé)任

第五十條　未按規(guī)定申辦房地產(chǎn)預(yù)售合同登記備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令責(zé)任人補(bǔ)辦登記備案手續(xù)，給予轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以上百分之十以下的罰款；給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條　未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止交易活動(dòng)、退還預(yù)售款，并處已收取的預(yù)售款百分之五以上百分之十以下的罰款。

第五十二條 不按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房或者將未經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門驗(yàn)收以及驗(yàn)收不合格的商品房交付使用的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處違法行為所涉商品房交易金額百分之五至百分之十的罰款。

預(yù)售人未經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，擅自提高建筑容積率或改變商品房戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境整體布局的，由有關(guān)行政管理部門依照有關(guān)規(guī)定予以查處。

第五十三條　因房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任，致使房地產(chǎn)交易合同解除的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)退還購(gòu)房者已付的購(gòu)房款及其利息，賠償購(gòu)房者已支付的有關(guān)稅費(fèi)等損失。

第五十四條　未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或超越執(zhí)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第9篇：房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文

房地產(chǎn)中介常常利用不平等格式條款侵吞購(gòu)房者訂金。工商部門由此提醒消費(fèi)者，警惕不法房地產(chǎn)中介用這種“霸王條款”坑害消費(fèi)者利益，

一些法房地產(chǎn)中介在格式《房產(chǎn)中介協(xié)議》中做出這么一種條款約定：“本《房產(chǎn)中介協(xié)議》簽訂后，乙方(買方)支付丙方(中介方)房屋承購(gòu)意向金1萬(wàn)元，并同意以約定的房?jī)r(jià)、付款方式，在丙方通知成交后當(dāng)日內(nèi)簽訂房屋買賣合同，如乙方反悔，不予退還?！?/p>

專家解答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，意向金(或認(rèn)購(gòu)金、預(yù)訂金、訂購(gòu)金)是乙方與甲方(賣方)就訂立商品房買賣合同的擔(dān)保金，且應(yīng)由甲方收取，如因乙方原因未能訂立買賣合同的，該意向金應(yīng)作為定金由甲方取得，而不應(yīng)由丙方取得。房地產(chǎn)中介利用不平等格武條款侵吞意向金的做法也明顯違背《合同法》第三十九條第一款規(guī)定的公平原則。屬于違反法律規(guī)定，限制一方消費(fèi)者獲得違約金及其他合理賠償權(quán)利。消費(fèi)者如果遇到這種情況，可以向工商行政管理部門投訴。

如何規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

1、怎樣避免被廣告誤導(dǎo)?

專家解答：對(duì)開(kāi)發(fā)商在售樓書(shū)或是廣告中承諾或描述的內(nèi)容，一定要向開(kāi)發(fā)商或銷售人員進(jìn)行核實(shí)。對(duì)于能夠影響您作出購(gòu)買決定的因素或內(nèi)容需要堅(jiān)持簽入合同的補(bǔ)充協(xié)議之中，方能使該內(nèi)容具備合同效力。

2、如何了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)?

專家解答：購(gòu)房前應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和所開(kāi)發(fā)的樓盤，實(shí)地查看他們開(kāi)發(fā)的樓盤，了解已入住業(yè)主的意見(jiàn)，必要時(shí)可以自己或委托律師到相關(guān)部門對(duì)開(kāi)發(fā)商的工商登記情況、房屋的抵押登記情況進(jìn)行查詢和了解。

3、售樓書(shū)的內(nèi)容是否有法律效力?

專家解答：售樓書(shū)在法律上的定義是要約邀請(qǐng)，而要約邀請(qǐng)的內(nèi)容不構(gòu)成法律上的約束力，因此，建議您將售樓書(shū)上對(duì)您至關(guān)重要的內(nèi)容簽入買賣合同或其補(bǔ)充協(xié)議，以使該內(nèi)容具備合同效力。

4、與開(kāi)發(fā)商簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交了訂金，如因合同談不妥，能退房要回訂購(gòu)金嗎?

專家解答：如因買賣雙方對(duì)合同條款未能達(dá)成一致而不能簽署買賣合同的，不視為買賣雙方的任何一方違約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將收取的訂金或訂購(gòu)金全額退還，但業(yè)主在此過(guò)程中一定要注意保留好談判不成而不能簽署合同的證據(jù)，必要時(shí)可聘請(qǐng)公證機(jī)關(guān)對(duì)此進(jìn)行公證，進(jìn)行證據(jù)保全。

5、沒(méi)有業(yè)主入住，只在工地公示的小區(qū)規(guī)劃更改公示是不是有效公示?

專家解答：公示的本意是公之于眾，保證業(yè)主對(duì)小區(qū)的規(guī)劃更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，業(yè)主并未入住的前提下，工地是不允許非施工人員進(jìn)入的，因此在小區(qū)工地的公示并不能起到有效告知的作用，其公示的效力有極大瑕疵

怎樣從條款內(nèi)容來(lái)鑒別購(gòu)房合同是否無(wú)效

一般消費(fèi)者如何從購(gòu)房合同內(nèi)容來(lái)鑒別購(gòu)房合同是否無(wú)效?

專家解答：無(wú)效合同分為部分無(wú)效和全部無(wú)效兩種，合同部分無(wú)效并不代表整個(gè)合同無(wú)效，因?yàn)楹贤衅渌麠l件具備的條款仍然具有法律效力，對(duì)合同雙方當(dāng)事人仍具有約束力。購(gòu)房者鑒別自己所簽的合同是否無(wú)效，可以從以下方面來(lái)鑒別：