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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

房地產(chǎn)上市公司的三大類型

目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)收入最高的萬(wàn)科上半年收入高達(dá)307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬(wàn)元人民幣，主要來(lái)自材料銷售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營(yíng)收入也只有790萬(wàn)元人民幣，其中餐飲收入占比高達(dá)82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類：

一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過(guò)50%的絕對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬(wàn)金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)）為代表。萬(wàn)科房地產(chǎn)收入占比超過(guò)98%，保利地產(chǎn)達(dá)到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團(tuán)超過(guò)94%。

二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計(jì)超過(guò)50%的相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開(kāi)超過(guò)95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長(zhǎng)速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達(dá)到了34%，冠城大通的漆包線收入達(dá)到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達(dá)到了43.5%。

三是非房地產(chǎn)收入超過(guò)50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過(guò)房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過(guò)了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過(guò)74%；長(zhǎng)春高新生物制品收入高達(dá)85%；外高橋國(guó)際貿(mào)易收入達(dá)到64%；東湖高新環(huán)保收入超過(guò)50%。

三類房地產(chǎn)上市公司估值方法

第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤(pán)，采用證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個(gè)股，理論上就是低估值的個(gè)股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個(gè)股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長(zhǎng)城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。

第三類企業(yè)其實(shí)已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值，長(zhǎng)春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。

以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細(xì)分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開(kāi)發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出東湖高新股價(jià)偏高。

第二類企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進(jìn)行估值，以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。對(duì)于這類企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來(lái)估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻(xiàn)的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務(wù)毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤(pán)，按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動(dòng)市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險(xiǎn)業(yè)滾動(dòng)市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。

以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務(wù)占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動(dòng)態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計(jì)算時(shí)，行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動(dòng)態(tài)市盈率為10.8，可見(jiàn)該股估值偏低，從中長(zhǎng)線來(lái)看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。

以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務(wù)占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機(jī)械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動(dòng)態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機(jī)械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機(jī)械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動(dòng)態(tài)市盈率僅為6.7，可見(jiàn)該股估值嚴(yán)重偏低，從中長(zhǎng)線來(lái)看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。

以北辰實(shí)業(yè)為例，其房地產(chǎn)收入占比54%，毛利率29%；零售商業(yè)占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業(yè)和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業(yè)務(wù)占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)取平均市盈率13.66，零售商業(yè)取靜態(tài)動(dòng)態(tài)市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業(yè)取旅館業(yè)靜態(tài)動(dòng)態(tài)的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實(shí)業(yè)理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+零售行業(yè)市盈率*零售收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實(shí)業(yè)動(dòng)態(tài)市盈率僅為15.4，可見(jiàn)該股估值偏低，從中長(zhǎng)線來(lái)看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國(guó)家自2003年以來(lái)一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房?jī)r(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤(rùn)的同時(shí)也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門(mén)的宏觀調(diào)控決策。過(guò)度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問(wèn)題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來(lái)救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門(mén)的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無(wú)法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過(guò)以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等。由于對(duì)銷售收入的確認(rèn)――風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移――存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購(gòu)買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來(lái)拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開(kāi)發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開(kāi)始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的上市公司，通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)、提高凈利潤(rùn)，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長(zhǎng)，這樣就會(huì)有多期樓盤(pán)存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤(pán)的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀荆源藖?lái)調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤(rùn)。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來(lái)了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對(duì)比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表

在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項(xiàng)其他全面收益。從金額來(lái)講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價(jià)值而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益是已經(jīng)確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認(rèn)未實(shí)現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價(jià)值確認(rèn)了巨額利潤(rùn)也不能說(shuō)明這個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，確認(rèn)了巨額虧損也不能說(shuō)明這個(gè)企業(yè)面臨倒閉?？梢?jiàn)，如果采取這種會(huì)計(jì)方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)因?yàn)槔麧?rùn)波動(dòng)太大而回避公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，其他全面收益與凈收益分開(kāi)列示，能使會(huì)計(jì)信息使用者一目了然，哪些是已實(shí)現(xiàn)損益、哪些是未實(shí)現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進(jìn)行改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時(shí)，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說(shuō)明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問(wèn)題對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定的影響【J】，消費(fèi)導(dǎo)刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的動(dòng)因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學(xué)刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學(xué)問(wèn).論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì).2005年3月

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第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營(yíng)業(yè)稅 增值稅 營(yíng)改增

1.我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀主要有三個(gè)特點(diǎn)：一是稅種紛繁而復(fù)雜；房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)、銷售、保有、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)涉及到的稅幾乎涵蓋了我們國(guó)家大部分的稅種，達(dá)十余種，主要有：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城建稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅等。二是稅負(fù)重，重復(fù)征；自1994年財(cái)稅體制改革以來(lái)，我們已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度，從價(jià)稅關(guān)系上看，營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅均屬于價(jià)內(nèi)稅，由于營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有抵扣機(jī)制，這種雙重價(jià)內(nèi)稅實(shí)際上是加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)。三是中央和地方稅收分享比例不協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)涉及最主要的幾大稅種，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅均為地方獨(dú)享稅，只有企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅是中央和地方共享稅，房地產(chǎn)形成各項(xiàng)稅收對(duì)地方財(cái)政收入而言舉足輕重，直接影響著地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控的相關(guān)決策。

因此，鑒于我們當(dāng)前紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收制度，我們有必要因地制宜，因時(shí)制宜的對(duì)房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行深入改革，有效的發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)功能，建立起現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收制度，構(gòu)建房地產(chǎn)持續(xù)、健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。當(dāng)然這之間還有很長(zhǎng)一段路要走，因此我們探討是否可以考慮將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”范圍，作為房地產(chǎn)稅制改革的破冰之旅。

2.房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的作用和意義

2.1有利于簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制，降低房產(chǎn)綜合稅負(fù)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸

目前很多房產(chǎn)項(xiàng)目的稅收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越開(kāi)發(fā)成本，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一大成本，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商勢(shì)必將較重的稅負(fù)向最終消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，這也是造成房?jī)r(jià)高企不下的主要原因之一。無(wú)論對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是對(duì)廣大的購(gòu)房者而言，稅收成本都是影響房?jī)r(jià)的重要因素。因此針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)紛繁復(fù)雜且稅負(fù)重的現(xiàn)行稅制，迫切需要對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)化和梳理，可以通過(guò)“營(yíng)改增”作為切入點(diǎn)，推進(jìn)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”改革，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、交易等各環(huán)節(jié)稅負(fù)，有利于降低房?jī)r(jià)水平，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

2.2有利于完善增值稅鏈條，消除重復(fù)征稅影響

我國(guó)增值稅制度的改革進(jìn)程，從某種意義上而言，就是增值稅鏈條不斷完善的過(guò)程。如果將鋼筋、水泥、建材設(shè)備等看成是房地產(chǎn)的原材料，房子是終端的產(chǎn)成品，也是一個(gè)大型的耐用消費(fèi)品，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程就好比一個(gè)大型制造企業(yè)的生產(chǎn)流程，增值稅鏈條在這一環(huán)節(jié)一樣是可以鏈接起來(lái)的。目前房地產(chǎn)是繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，是不允許抵扣任何原材料和設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅，導(dǎo)致增值稅鏈條中的重要一環(huán)在此被中斷。因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”，有利于完善增值稅整個(gè)鏈條，使其鏈條機(jī)制完整運(yùn)行，使增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，基本消除了重復(fù)征稅帶來(lái)的影響。此外，更深層次影響在于隨著房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的各產(chǎn)業(yè)也會(huì)加緊推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅，一定程度上也降低了這些產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，有利于減輕社會(huì)整體通脹壓力。

2.3有利于促進(jìn)社會(huì)各產(chǎn)業(yè)的分工與協(xié)作，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)“營(yíng)改增”后可以激活相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)朝著更加專業(yè)化的方向發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資科學(xué)理性發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)分工與協(xié)作，從總體上提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，而經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的提高，則可以促進(jìn)社會(huì)總體物價(jià)水平的降低，反過(guò)來(lái)又可促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性發(fā)展。

2.4有利于加強(qiáng)稅收管理和稅源監(jiān)控，堵塞稅源漏洞

增值稅的管理目前是我國(guó)稅制管理體系中較為嚴(yán)格的稅種，增值稅管理水平要遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)稅等稅種，而房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游產(chǎn)業(yè)非常多，稅種多且繁瑣，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”后，使增值稅鏈條連接起來(lái)，實(shí)行嚴(yán)格的增值稅“以票控稅”制度，有助于稅收環(huán)環(huán)相扣，加強(qiáng)了稅收管理，減少稅收征管漏洞。

2.5有利于建立健全符合科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅制度，推動(dòng)各級(jí)政府進(jìn)行稅制改革

房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”后勢(shì)必對(duì)原有的分稅制格局提出新的改革要求，對(duì)政府間收入分配格局造成影響，并產(chǎn)生倒逼機(jī)制，促進(jìn)地方稅制深化改革，特別是房產(chǎn)稅制度改革，推動(dòng)各級(jí)政府進(jìn)一步完善稅制，建立健全有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅制度。

2.6有利于中央政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

增值稅是國(guó)稅，將房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，可以加強(qiáng)中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，堅(jiān)定不移地執(zhí)行中央有關(guān)房產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)稅收政策，增強(qiáng)調(diào)控措施的傳導(dǎo)效應(yīng)，遏制房?jī)r(jià)不斷瘋狂上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

3.推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的建議

房地產(chǎn)是涉及二、三產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)之一，牽涉面很廣，因此我們推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”時(shí)需要“整體規(guī)劃、穩(wěn)步推進(jìn)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、平穩(wěn)過(guò)渡”，具體有以下幾點(diǎn)建議：

3.1拿出更大的改革決心，對(duì)原有的分稅制度進(jìn)行更好的優(yōu)化改革；

只有進(jìn)一步改革和優(yōu)化分稅制，科學(xué)測(cè)算因“營(yíng)改增”而導(dǎo)致地方財(cái)政收入減少的規(guī)模，考慮適當(dāng)提高地方政府的稅收分成比例，中央比例下調(diào)，地方比例上升，在緩解地方財(cái)政壓力的同時(shí)，協(xié)調(diào)好中央與地方的收入分配利益，取得地方政府對(duì)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的最大支持。

3.2在對(duì)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的同時(shí)通盤(pán)考慮對(duì)房地產(chǎn)其他稅種一并改革

以房地產(chǎn)“營(yíng)改增”作為切入點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的各項(xiàng)稅收進(jìn)行梳理，簡(jiǎn)化現(xiàn)行稅制，優(yōu)化現(xiàn)行稅制不合理的部分，使其適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。

3.3出臺(tái)過(guò)渡性的財(cái)政扶持政策，加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”進(jìn)程；

對(duì)于房地產(chǎn)“營(yíng)改增”涉及到的相關(guān)行業(yè)影響大的要同時(shí)出臺(tái)過(guò)渡性的財(cái)政扶持政策，保證改革的前提是不影響當(dāng)前企業(yè)稅負(fù)，不給企業(yè)形成新的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)而加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”進(jìn)程。

4.結(jié)論

當(dāng)前，我國(guó)正處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”改革是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，既要統(tǒng)一設(shè)計(jì)稅制改革方案和相關(guān)配套改革措施，又要通盤(pán)考慮改革的具體事項(xiàng)，還要充分兼顧改革前后稅制和征管變遷，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過(guò)渡。我們對(duì)此一定要樹(shù)立信心，冷靜處理，抓住房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的機(jī)遇，使其能夠真正為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的生機(jī)和活力。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；問(wèn)題；對(duì)策；直接融資

住房是廣大人民的生活必需品，有人說(shuō)“小康不小康，關(guān)鍵看住房?！笨梢?jiàn)，住房問(wèn)題直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活水平，關(guān)系到老百姓的安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系到社會(huì)公平和諧的實(shí)現(xiàn)。如今，雖然我國(guó)住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化,但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，歷史短，發(fā)展過(guò)于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問(wèn)題，阻礙著這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問(wèn)題，并且探討出有效地解決途徑，以促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。

1當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題

1.1土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不夠規(guī)范

1988年，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年12月通過(guò)《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從此，土地使用權(quán)由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實(shí)現(xiàn)公開(kāi)拍賣、招標(biāo)或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實(shí)現(xiàn)公平、公開(kāi)，透明操作，但是隨著成交土地價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本大大提高，房?jī)r(jià)大幅度上漲，我們不禁擔(dān)心，這樣下去如果土地價(jià)格不能得到合理的控制，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。

有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國(guó)土地出讓收入近13000億，”；“自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地塊以173萬(wàn)每畝天價(jià)被思達(dá)金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍(lán)堡灣誕生，目前均價(jià)8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬(wàn)元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)?！薄瓘倪@些數(shù)據(jù)中，我們不難看出隨著土地成交價(jià)格的不斷刷新，房?jī)r(jià)不斷攀高。如今的房地產(chǎn)業(yè)與“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”密切相關(guān)，大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很大程度靠房地產(chǎn)拉動(dòng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是政績(jī)，決定地方官員烏紗帽大小。在中國(guó)，凡是與烏紗帽緊密相關(guān)的事情特別容易“火”，有些地區(qū)，政府賣地收入已經(jīng)占到財(cái)政收入一半左右。1998年，中國(guó)各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個(gè)數(shù)字魔術(shù)般地變成了13000億元。通過(guò)計(jì)算我們發(fā)現(xiàn)，土地費(fèi)用占房地產(chǎn)價(jià)格20%～40%，政府稅費(fèi)收入占30%～40%。總計(jì)起來(lái)，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%。這個(gè)數(shù)字可謂是驚人的，換句話說(shuō)，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經(jīng)濟(jì)收入，成為了當(dāng)?shù)卣腉DP值中一個(gè)重要的組成部分，那么中國(guó)GDP總額在2007年增長(zhǎng)了11.3%就不足為奇了。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一

《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來(lái)源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。其中預(yù)收款也間接地來(lái)自銀行貸款。不少購(gòu)房者除首付房款20%外，其余80%可能都來(lái)自銀行。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過(guò)大，而貸款比值在整個(gè)房地產(chǎn)總值中比例也過(guò)重，兩者均超過(guò)60%。這個(gè)數(shù)值是偏危險(xiǎn)的。銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的資金過(guò)大，會(huì)影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展，而房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，銀行的虧空就會(huì)加速經(jīng)濟(jì)泡沫的形成。

1.3房地產(chǎn)投資偏熱，行外資金比重增加

從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見(jiàn)房產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)比較“可觀”。因此很多其他行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、惠州TCL、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬(wàn)家樂(lè)、重汽集團(tuán)、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團(tuán)、中國(guó)東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊帆教授曾在2004年提醒房地產(chǎn)業(yè)：一直被各界認(rèn)為是利潤(rùn)率較高的房地產(chǎn)業(yè)，2002年以來(lái)成為各種資金涌入的焦點(diǎn)，外來(lái)資金搞房地產(chǎn)、外行搞房地產(chǎn)的現(xiàn)象，應(yīng)十分值得注意。大量的資金涌入地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)了土地價(jià)格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒(méi)有創(chuàng)造出應(yīng)有的財(cái)富增值，反而限制了其它行業(yè)的金融支持。有些城市，超過(guò)50%的其他行業(yè)都轉(zhuǎn)而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資。

1.4房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出

2006年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部過(guò)熱。而結(jié)構(gòu)性矛盾成為房地產(chǎn)過(guò)熱的重要原因。一是商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應(yīng)過(guò)多,而中低價(jià)位住宅供應(yīng)數(shù)量則大幅下降。這種錯(cuò)位直接導(dǎo)致了商品房空置規(guī)模快速上升，從而加劇了總量的矛盾；三是社會(huì)保障型住宅數(shù)量有限，多數(shù)低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過(guò)程中帶來(lái)的被動(dòng)需求過(guò)多，也加劇了需求的增長(zhǎng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。

1.5消費(fèi)者的理念有待更新

受中國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房”。其實(shí)，“居者有其屋”不等于“居者購(gòu)其屋”。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過(guò)早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個(gè)人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。

2面對(duì)以上問(wèn)題，我們應(yīng)該采取舉措，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

2.1完善土地供應(yīng)制度，嚴(yán)格監(jiān)控土地增量供應(yīng)環(huán)節(jié)

依法出讓土地是政府的職能之一，這個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。

（1）合理控制土地價(jià)格。近幾年，出讓土地給政府帶來(lái)巨大的財(cái)政收入，有些城市出讓土地所帶來(lái)的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的政府，急于得到眼前的利益，實(shí)現(xiàn)自己任期的政績(jī)，用高價(jià)拍賣土地來(lái)拉動(dòng)GDP的巨大增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏熱。為了避免投資過(guò)熱，政府應(yīng)該合理的控制土地價(jià)格，引導(dǎo)房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買得起住房。

（2）減少住房開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府收費(fèi)(稅)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時(shí)期，土地供不應(yīng)求。政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢測(cè)費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘測(cè)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢審核費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、土壤氡氣檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、政府價(jià)格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線只能隔閡竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、電力委托費(fèi)等多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門(mén)，總計(jì)占房?jī)r(jià)的30～40%。數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項(xiàng)稅費(fèi)收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費(fèi)收入上升67%”；“北京東區(qū)國(guó)際公寓項(xiàng)目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費(fèi)大約在8000元左右，售價(jià)在2萬(wàn)左右”……因此減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，是勢(shì)在必行的。（3）避免土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中的貪污受賄現(xiàn)象。土地的稀缺性決定了它是一個(gè)賣方市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)很容易滋生貪污商業(yè)賄賂現(xiàn)象。有句話說(shuō)，只要有選擇的機(jī)會(huì)，就很可能有。近幾年來(lái)，全國(guó)各地查處的有關(guān)土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會(huì)影響。因此，加強(qiáng)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，避免現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義。

2.2嚴(yán)格控制投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金

（1）提高間接融資的門(mén)檻。國(guó)家在2007年全年共5次上調(diào)銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業(yè)的融資成本，這在一定程度上抑制了企業(yè)的貸款沖動(dòng)。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(zhǎng)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境，提高進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金門(mén)檻。負(fù)債率過(guò)高的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，將被無(wú)情地淘汰出這個(gè)市場(chǎng)。

（2）控制行外資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其他行業(yè)的資金以直接投資或兼并、融資等形式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資的比例逐年增加。雖然外行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在很多方面促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，比如拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道；增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，淘汰了一批實(shí)力差的企業(yè)；引入了先進(jìn)的管理理念等等，但是我們不能被這些優(yōu)點(diǎn)所迷惑。投資過(guò)熱所帶來(lái)的負(fù)面影響更加突出。大量資金投入到一個(gè)行業(yè)勢(shì)必導(dǎo)致原來(lái)的行業(yè)投入不足，投資過(guò)冷，因此，擾亂了正常的市場(chǎng)供求，容易引起更大的民生問(wèn)題。2007年生活必備品價(jià)格上漲過(guò)快，從部分意義上來(lái)分析與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱有一定關(guān)系。

（3）嚴(yán)格控制外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。近幾年來(lái)，外資除了通過(guò)直接購(gòu)買國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，還通過(guò)向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是在國(guó)家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向以境外融資的方式來(lái)解決資金短缺問(wèn)題。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的形勢(shì)下，國(guó)際資本可以通過(guò)投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來(lái)賺取雙重利潤(rùn)，它不僅會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)可怕后果，而且會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期。因此我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國(guó)外投資基金大量購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)；加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理。

2.3增加房地產(chǎn)投資中直接融資的比重

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金依賴銀行貸款，給銀行帶來(lái)了巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，在未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展中，我們應(yīng)該探究一些行之有效的直接融資的形式來(lái)分解這份風(fēng)險(xiǎn)。

增加直接融資，可以改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市實(shí)行股權(quán)融資，對(duì)一些高信譽(yù)等級(jí)的公司允許發(fā)行一些企業(yè)債券，或者發(fā)行“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

關(guān)于REITs，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈對(duì)此發(fā)表了個(gè)人意見(jiàn)，她認(rèn)為用公開(kāi)發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。房產(chǎn)商必須以股本融資為主要形式，才能更好解決風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的問(wèn)題。在房地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行證券融資受制約情況下，這種私募方式的融資是值得探索的道路。

另外，在房地產(chǎn)信托投資基金模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的錢證券化了，每個(gè)人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，發(fā)展商只是一個(gè)替基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系就不再是完全對(duì)立的了。

2.4從住房供應(yīng)環(huán)節(jié)入手，加強(qiáng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都應(yīng)把住房套型結(jié)構(gòu)比例總體要求統(tǒng)籌分解到各具體區(qū)域，落實(shí)到各具體項(xiàng)目。編制年度用地計(jì)劃時(shí)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小戶型商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等的土地供應(yīng)，切實(shí)調(diào)整優(yōu)化新建住房結(jié)構(gòu)比例。另外，引導(dǎo)二手住房的釋放，增加住房的有效供給。

2.5正確引導(dǎo)消費(fèi)者的住房需求

雖然身為開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石仍然誠(chéng)懇的建議大家40歲之前可以先租房。其理由是：“實(shí)際擁有房屋的好處是讓人有安心感；壞處是不動(dòng)產(chǎn)，你想變賣它，你想轉(zhuǎn)換工作，往往因?yàn)閾碛兴蔀榱四愕陌?。所以沒(méi)有最后定型，還有抱負(fù)有理想的，在40歲之前還是租房為好?！睆牧硗庖粋€(gè)角度上講，房產(chǎn)消費(fèi)的本質(zhì)是享受較好的居住物質(zhì)生活，倘若背上了沉重的還貸負(fù)擔(dān)，使得房產(chǎn)變成了沉重負(fù)擔(dān)，那就違背本意了。如果廣大的消費(fèi)者在住房消費(fèi)上能夠更理性一點(diǎn)，也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

另外，如“國(guó)六條”中所說(shuō)，一定要嚴(yán)格控制城市拆遷改造的速度，避免大量的被動(dòng)性住房需求。

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，我們的目標(biāo)似乎僅僅是滿足老百姓的住房需求。其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的意義遠(yuǎn)不止這些。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，房?jī)r(jià)不斷攀升的同時(shí)，我們看到豬肉、雞蛋、蔬菜、食用油等生活必需品，以及其他的生產(chǎn)生活資料價(jià)格都在攀升。試想一下：在整個(gè)市場(chǎng)中流動(dòng)的資金總額基本不變的情況下，大量資金被誤導(dǎo)入過(guò)熱的行業(yè)，那么很多其他的行業(yè)就會(huì)缺資金。當(dāng)各地政府通過(guò)出讓土地獲取了大量的“GDP”的時(shí)候，他們沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)豬瘟開(kāi)始蔓延，面對(duì)豬瘟無(wú)能為力的養(yǎng)豬企業(yè)家們只好抽出資金開(kāi)始投入各地方的股市或者樓市?？梢?jiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)的發(fā)展都有著密切的關(guān)聯(lián)，樓市的火熱造成其他很多行業(yè)的投資環(huán)境惡化，而反過(guò)來(lái)其他行業(yè)投資環(huán)境的惡化又加劇房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱。

因此，綜合以上研究來(lái)看，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著更加深遠(yuǎn)的意義，為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)，我們有責(zé)任，有義務(wù)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

1當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題

1.1土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不夠規(guī)范

1988年，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年12月通過(guò)《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從此，土地使用權(quán)由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實(shí)現(xiàn)公開(kāi)拍賣、招標(biāo)或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實(shí)現(xiàn)公平、公開(kāi)，透明操作，但是隨著成交土地價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本大大提高，房?jī)r(jià)大幅度上漲，我們不禁擔(dān)心，這樣下去如果土地價(jià)格不能得到合理的控制，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。

有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國(guó)土地出讓收入近13000億，”；“自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地塊以173萬(wàn)每畝天價(jià)被思達(dá)金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍(lán)堡灣誕生，目前均價(jià)8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬(wàn)元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)?！薄瓘倪@些數(shù)據(jù)中，我們不難看出隨著土地成交價(jià)格的不斷刷新，房?jī)r(jià)不斷攀高。如今的房地產(chǎn)業(yè)與“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”密切相關(guān)，大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很大程度靠房地產(chǎn)拉動(dòng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是政績(jī)，決定地方官員烏紗帽大小。在中國(guó)，凡是與烏紗帽緊密相關(guān)的事情特別容易“火”，有些地區(qū)，政府賣地收入已經(jīng)占到財(cái)政收入一半左右。1998年，中國(guó)各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個(gè)數(shù)字魔術(shù)般地變成了13000億元。通過(guò)計(jì)算我們發(fā)現(xiàn)，土地費(fèi)用占房地產(chǎn)價(jià)格20%～40%，政府稅費(fèi)收入占30%～40%?？傆?jì)起來(lái)，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%。這個(gè)數(shù)字可謂是驚人的，換句話說(shuō)，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經(jīng)濟(jì)收入，成為了當(dāng)?shù)卣腉DP值中一個(gè)重要的組成部分，那么中國(guó)GDP總額在2007年增長(zhǎng)了11.3%就不足為奇了。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一

《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來(lái)源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。其中預(yù)收款也間接地來(lái)自銀行貸款。不少購(gòu)房者除首付房款20%外，其余80%可能都來(lái)自銀行。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過(guò)大，而貸款比值在整個(gè)房地產(chǎn)總值中比例也過(guò)重，兩者均超過(guò)60%。這個(gè)數(shù)值是偏危險(xiǎn)的。銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的資金過(guò)大，會(huì)影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展，而房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，銀行的虧空就會(huì)加速經(jīng)濟(jì)泡沫的形成。

1.3房地產(chǎn)投資偏熱，行外資金比重增加

從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見(jiàn)房產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)比較“可觀”。因此很多其他行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、惠州TCL、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬(wàn)家樂(lè)、重汽集團(tuán)、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團(tuán)、中國(guó)東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊帆教授曾在2004年提醒房地產(chǎn)業(yè)：一直被各界認(rèn)為是利潤(rùn)率較高的房地產(chǎn)業(yè)，2002年以來(lái)成為各種資金涌入的焦點(diǎn)，外來(lái)資金搞房地產(chǎn)、外行搞房地產(chǎn)的現(xiàn)象，應(yīng)十分值得注意。大量的資金涌入地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)了土地價(jià)格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒(méi)有創(chuàng)造出應(yīng)有的財(cái)富增值，反而限制了其它行業(yè)的金融支持。有些城市，超過(guò)50%的其他行業(yè)都轉(zhuǎn)而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資。

1.4房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出

2006年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部過(guò)熱。而結(jié)構(gòu)性矛盾成為房地產(chǎn)過(guò)熱的重要原因。一是商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應(yīng)過(guò)多,而中低價(jià)位住宅供應(yīng)數(shù)量則大幅下降。這種錯(cuò)位直接導(dǎo)致了商品房空置規(guī)?？焖偕仙?，從而加劇了總量的矛盾；三是社會(huì)保障型住宅數(shù)量有限，多數(shù)低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過(guò)程中帶來(lái)的被動(dòng)需求過(guò)多，也加劇了需求的增長(zhǎng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。

1.5消費(fèi)者的理念有待更新

受中國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房”。其實(shí)，“居者有其屋”不等于“居者購(gòu)其屋”。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過(guò)早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個(gè)人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。

2面對(duì)以上問(wèn)題，我們應(yīng)該采取舉措，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

2.1完善土地供應(yīng)制度，嚴(yán)格監(jiān)控土地增量供應(yīng)環(huán)節(jié)

依法出讓土地是政府的職能之一，這個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。

（1）合理控制土地價(jià)格。近幾年，出讓土地給政府帶來(lái)巨大的財(cái)政收入，有些城市出讓土地所帶來(lái)的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的政府，急于得到眼前的利益，實(shí)現(xiàn)自己任期的政績(jī)，用高價(jià)拍賣土地來(lái)拉動(dòng)GDP的巨大增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏熱。為了避免投資過(guò)熱，政府應(yīng)該合理的控制土地價(jià)格，引導(dǎo)房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買得起住房。（2）減少住房開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府收費(fèi)(稅)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時(shí)期，土地供不應(yīng)求。政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢測(cè)費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘測(cè)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢審核費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、土壤氡氣檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、政府價(jià)格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線只能隔閡竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、電力委托費(fèi)等多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門(mén)，總計(jì)占房?jī)r(jià)的30～40%。數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項(xiàng)稅費(fèi)收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費(fèi)收入上升67%”；“北京東區(qū)國(guó)際公寓項(xiàng)目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費(fèi)大約在8000元左右，售價(jià)在2萬(wàn)左右”因此減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，是勢(shì)在必行的。（3）避免土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中的貪污受賄現(xiàn)象。土地的稀缺性決定了它是一個(gè)賣方市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)很容易滋生貪污商業(yè)賄賂現(xiàn)象。有句話說(shuō)，只要有選擇的機(jī)會(huì)，就很可能有。近幾年來(lái)，全國(guó)各地查處的有關(guān)土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會(huì)影響。因此，加強(qiáng)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，避免現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義。

2.2嚴(yán)格控制投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金

（1）提高間接融資的門(mén)檻。國(guó)家在2007年全年共5次上調(diào)銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業(yè)的融資成本，這在一定程度上抑制了企業(yè)的貸款沖動(dòng)。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(zhǎng)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境，提高進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金門(mén)檻。負(fù)債率過(guò)高的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，將被無(wú)情地淘汰出這個(gè)市場(chǎng)。

（2）控制行外資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其他行業(yè)的資金以直接投資或兼并、融資等形式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資的比例逐年增加。雖然外行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在很多方面促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，比如拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道；增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，淘汰了一批實(shí)力差的企業(yè)；引入了先進(jìn)的管理理念等等，但是我們不能被這些優(yōu)點(diǎn)所迷惑。投資過(guò)熱所帶來(lái)的負(fù)面影響更加突出。大量資金投入到一個(gè)行業(yè)勢(shì)必導(dǎo)致原來(lái)的行業(yè)投入不足，投資過(guò)冷，因此，擾亂了正常的市場(chǎng)供求，容易引起更大的民生問(wèn)題。2007年生活必備品價(jià)格上漲過(guò)快，從部分意義上來(lái)分析與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱有一定關(guān)系。

（3）嚴(yán)格控制外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。近幾年來(lái)，外資除了通過(guò)直接購(gòu)買國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，還通過(guò)向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是在國(guó)家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向以境外融資的方式來(lái)解決資金短缺問(wèn)題。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的形勢(shì)下，國(guó)際資本可以通過(guò)投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來(lái)賺取雙重利潤(rùn)，它不僅會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)可怕后果，而且會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期。因此我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國(guó)外投資基金大量購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)；加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理。

2.3增加房地產(chǎn)投資中直接融資的比重

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金依賴銀行貸款，給銀行帶來(lái)了巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，在未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展中，我們應(yīng)該探究一些行之有效的直接融資的形式來(lái)分解這份風(fēng)險(xiǎn)。

增加直接融資，可以改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市實(shí)行股權(quán)融資，對(duì)一些高信譽(yù)等級(jí)的公司允許發(fā)行一些企業(yè)債券，或者發(fā)行“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

關(guān)于REITs，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈對(duì)此發(fā)表了個(gè)人意見(jiàn)，她認(rèn)為用公開(kāi)發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。房產(chǎn)商必須以股本融資為主要形式，才能更好解決風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的問(wèn)題。在房地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行證券融資受制約情況下，這種私募方式的融資是值得探索的道路。

另外，在房地產(chǎn)信托投資基金模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的錢證券化了，每個(gè)人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，發(fā)展商只是一個(gè)替基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系就不再是完全對(duì)立的了。

2.4從住房供應(yīng)環(huán)節(jié)入手，加強(qiáng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都應(yīng)把住房套型結(jié)構(gòu)比例總體要求統(tǒng)籌分解到各具體區(qū)域，落實(shí)到各具體項(xiàng)目。編制年度用地計(jì)劃時(shí)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小戶型商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等的土地供應(yīng)，切實(shí)調(diào)整優(yōu)化新建住房結(jié)構(gòu)比例。另外，引導(dǎo)二手住房的釋放，增加住房的有效供給。

2.5正確引導(dǎo)消費(fèi)者的住房需求

雖然身為開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石仍然誠(chéng)懇的建議大家40歲之前可以先租房。其理由是：“實(shí)際擁有房屋的好處是讓人有安心感；壞處是不動(dòng)產(chǎn)，你想變賣它，你想轉(zhuǎn)換工作，往往因?yàn)閾碛兴蔀榱四愕陌?。所以沒(méi)有最后定型，還有抱負(fù)有理想的，在40歲之前還是租房為好。”從另外一個(gè)角度上講，房產(chǎn)消費(fèi)的本質(zhì)是享受較好的居住物質(zhì)生活，倘若背上了沉重的還貸負(fù)擔(dān)，使得房產(chǎn)變成了沉重負(fù)擔(dān)，那就違背本意了。如果廣大的消費(fèi)者在住房消費(fèi)上能夠更理性一點(diǎn)，也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

另外，如“國(guó)六條”中所說(shuō)，一定要嚴(yán)格控制城市拆遷改造的速度，避免大量的被動(dòng)性住房需求。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理面臨的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)偷稅現(xiàn)象的存在。雖然近些年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識(shí)淡漠，財(cái)務(wù)管理混亂，導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。很多財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉；個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有意隱瞞利潤(rùn)逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費(fèi)用；設(shè)置“帳外帳”，開(kāi)具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；售樓款掛往來(lái)不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入；以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款；還有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張,有意侵占國(guó)家財(cái)政資金,在預(yù)售樓盤(pán)時(shí)故意延遲繳納稅款，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多，使得征管難度加大，同時(shí)稅務(wù)部門(mén)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。

(三)政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。目前，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策缺乏認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)的負(fù)責(zé)人往往不注重財(cái)務(wù)管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售房屋的定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時(shí)確認(rèn)或轉(zhuǎn)作收入核算認(rèn)識(shí)不一。同時(shí)，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘，造成稅源的白白流失。對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)，在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門(mén)往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，訂立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的，由于稅法對(duì)這類偷逃稅行為沒(méi)有相應(yīng)的處罰條款，加上查處不嚴(yán)，致使開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無(wú)忌憚地弄虛作假，偷逃國(guó)家稅款。

(五)相關(guān)部門(mén)配合不力。稅務(wù)部門(mén)在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過(guò)程中，一些基礎(chǔ)信息來(lái)源于房管、土地等部門(mén)，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)，以及沒(méi)有一個(gè)具體的法律或規(guī)章來(lái)約束相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為，致使部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依靠相關(guān)部門(mén)的協(xié)助配合，才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料，但在實(shí)際工作中，出于種種原因很難形成部門(mén)合力，由于涉及的部門(mén)較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化管理的有益嘗試

一體化管理對(duì)內(nèi)是一個(gè)整合管理資源，提高工作質(zhì)量和效率的過(guò)程，對(duì)外是一個(gè)便民高效、環(huán)節(jié)透明、服務(wù)更優(yōu)的服務(wù)過(guò)程。我們提出“一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)、一個(gè)窗口服務(wù)、一條龍征收管理”的工作思路，把稅收服務(wù)貫穿于稅收征管全過(guò)程，簡(jiǎn)化辦稅程序，將一窗式管理、一戶式管理、捆綁式管理的理念和方法延伸到所有稅種，變多部門(mén)管理為一站式管理，極大方便納稅人。

（一）推廣稅務(wù)管理的“三一模式”和房管部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅的“一票一證制”。一是稅款征收一體化，即以契稅為把手，對(duì)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為中涉及的一切應(yīng)納稅款實(shí)行捆綁式管理，對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)鏈條中的當(dāng)事各方實(shí)施系統(tǒng)化、精細(xì)化管理，不再分稅種單項(xiàng)征管。二是稅款征收一窗式，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收統(tǒng)一征管窗口，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)及建筑業(yè)在基建及銷售過(guò)程中的涉稅事項(xiàng)在地稅辦稅服務(wù)大廳申報(bào)窗口實(shí)施稅收服務(wù)，對(duì)一手房及二手房交易等房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的涉稅事項(xiàng)在政務(wù)大廳一體化窗口提供發(fā)票、受理申報(bào)、征收稅款、審驗(yàn)資料等服務(wù)。三是納稅資料一戶式，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅主體??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及建筑安裝企業(yè)實(shí)施征管資料一戶式儲(chǔ)存，完善納稅評(píng)估機(jī)制進(jìn)行全面監(jiān)控輔導(dǎo)。四是房管、土地部門(mén)在辦理房屋和土地權(quán)屬的產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，除有地稅部門(mén)的契稅完稅證外，還應(yīng)有不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)揮以票控稅作用。

（二）加大清繳力度，采取措施全力壓縮欠稅。一是對(duì)欠稅開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行“等比例清欠”辦法，即欠稅企業(yè)到大廳申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票時(shí)，必須繳納同比例欠稅，并經(jīng)主管局長(zhǎng)批準(zhǔn)方可開(kāi)具發(fā)票。二是在開(kāi)工放線環(huán)節(jié)，對(duì)以前工程要求結(jié)清欠繳稅款，才予辦理當(dāng)年工程相關(guān)手續(xù)。三是在驗(yàn)收環(huán)節(jié)，對(duì)當(dāng)年工程要求結(jié)清稅款后才予辦理接水接電手續(xù)。

（三）實(shí)時(shí)監(jiān)控，開(kāi)展經(jīng)常性的納稅評(píng)估。一是設(shè)立項(xiàng)目臺(tái)帳實(shí)時(shí)監(jiān)控，強(qiáng)化稅源精細(xì)化管理，嚴(yán)格實(shí)行以工程所在地進(jìn)行項(xiàng)目屬地管理。建立健全項(xiàng)目跟蹤臺(tái)帳，做好基礎(chǔ)資料建設(shè)，對(duì)納稅人報(bào)送資料及時(shí)進(jìn)行整理分析，準(zhǔn)確認(rèn)定納稅人的征收方法，規(guī)范用票管理。二是建立重點(diǎn)工程項(xiàng)目檔案管理，對(duì)每個(gè)基建項(xiàng)目納稅情況進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，對(duì)申報(bào)計(jì)稅明顯偏低單位，即使督促追繳。三是推行核定征管，對(duì)未設(shè)立會(huì)計(jì)帳簿或設(shè)立賬簿卻不能準(zhǔn)確完整進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不能提供施工合同、不能提供工程結(jié)算價(jià)款、不進(jìn)行納稅申報(bào)以及申報(bào)計(jì)稅額偏低的單位，推行核定征收方式。四是開(kāi)展經(jīng)常性的納稅評(píng)估，全面掌握房地產(chǎn)稅收的動(dòng)態(tài)信息，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識(shí)不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。幫助企業(yè)建立完整的財(cái)務(wù)核算體系；幫助企業(yè)解決與稅收有關(guān)的疑難問(wèn)題以及輔導(dǎo)納稅申報(bào)是否正確等。及時(shí)同契稅征管中獲取的信息比對(duì)，運(yùn)用納稅評(píng)估的方法，堵塞征管漏洞。

三、對(duì)深化房地產(chǎn)稅收一體化管理的建議

(一)創(chuàng)造和諧的征納稅氛圍。一方面加強(qiáng)稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部培訓(xùn)，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的問(wèn)題上，要加強(qiáng)稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，要有針對(duì)的開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會(huì)計(jì)核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的全過(guò)程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式，進(jìn)行納稅調(diào)整和查帳檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。另一方面要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過(guò)程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門(mén)、納稅輔導(dǎo)上門(mén)、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。啟動(dòng)相關(guān)稅收政策宣傳途徑，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對(duì)、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征納稅環(huán)境。

(二)加大日常稅收征管措施和稅務(wù)稽查力度。加強(qiáng)日常納稅評(píng)估和輔導(dǎo)工作，完善“以票控稅、項(xiàng)目管理”辦法，加強(qiáng)發(fā)票管理工作，加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時(shí)掌握納稅人在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問(wèn)題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門(mén)處理，及時(shí)有效地打擊稅收違法行為，加大對(duì)偷逃稅等違法行為的處罰力度。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；挑戰(zhàn)；金融危機(jī)；貨幣政策；人民幣增值

一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

(一)金融危機(jī)的影響

源于美國(guó)的金融危機(jī)愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對(duì)于資本市場(chǎng)比較開(kāi)放的一些國(guó)家，嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個(gè)國(guó)家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā)，進(jìn)而影響到投資人的信心，并反過(guò)來(lái)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過(guò)去幾年的“流動(dòng)性過(guò)剩”可以看出，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過(guò)多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過(guò)度放貸等等，都是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：

1、投資者喪失信心，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑，資本市場(chǎng)的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問(wèn)題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌，房?jī)r(jià)不斷回落，消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房?jī)r(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費(fèi)者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)同一樓盤(pán)價(jià)格縮水，去向開(kāi)發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè)，一般通過(guò)銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開(kāi)始?jí)嚎s。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來(lái)看，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長(zhǎng)期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國(guó)的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會(huì)影響這些企業(yè)租用寫(xiě)字樓，減少辦公場(chǎng)所的投資建設(shè)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求過(guò)度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。從上個(gè)世紀(jì)韓國(guó)和日本的發(fā)展歷史來(lái)看，房?jī)r(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過(guò)熱進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，而在升值后期外資撤退，房?jī)r(jià)下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。

(三)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長(zhǎng)，“裙帶關(guān)系”多，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響較大，所以易受國(guó)家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國(guó)際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，2005年開(kāi)始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時(shí)期，2007年達(dá)到歷史高峰。面對(duì)這種形勢(shì)，國(guó)家開(kāi)始相繼出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2006年以來(lái)，尤其是去年的二三季度，由萬(wàn)科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量?jī)?chǔ)備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價(jià)所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長(zhǎng)沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價(jià)為3090.58元/平萬(wàn)米，按照此樓面價(jià)，成本至少6000元/平萬(wàn)米以上，那么如果銷售價(jià)格達(dá)不到7000元/平萬(wàn)米以上，北辰這個(gè)項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目，均價(jià)僅僅略高于5000元，平萬(wàn)米。

不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁，平均負(fù)債率超過(guò)70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當(dāng)其沖受到影響的就是對(duì)金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

目前。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來(lái)自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無(wú)法控制的，需要國(guó)家的相關(guān)調(diào)整來(lái)解決。投資者和市場(chǎng)對(duì)2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過(guò)資金緊縮不會(huì)是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對(duì)公開(kāi)增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對(duì)于解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、提高上市公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)性的股權(quán)融資不會(huì)停止。

2008年的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)手段。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征10％的個(gè)人所得稅，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。

從2008年5月以來(lái)，各地相繼出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購(gòu)房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長(zhǎng)了房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間；按揭利率降低可以減少實(shí)際房?jī)r(jià)，不過(guò)應(yīng)用具有剛性；目前市場(chǎng)成交量來(lái)自于剛性的自住需求，只有房?jī)r(jià)的調(diào)整才能帶來(lái)成交量的上升，目前調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)，房?jī)r(jià)仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財(cái)力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒(méi)有改變市場(chǎng)成交下滑的趨勢(shì)。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而不是救房?jī)r(jià)和救開(kāi)發(fā)商。

房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個(gè)方面采取策略：

1、價(jià)格策略

最近幾年城市化的不斷推進(jìn)，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，同時(shí)帶來(lái)城市人口的增長(zhǎng)和對(duì)住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來(lái)測(cè)算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬(wàn)平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場(chǎng)滿足。所以說(shuō)房?jī)r(jià)具有一定的剛性，如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際，再適當(dāng)?shù)膶?duì)消費(fèi)者進(jìn)一步讓利，不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望，也可以及時(shí)回籠資金，以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。在價(jià)格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是：同一樓盤(pán)或同一地段的房產(chǎn)價(jià)格不能在短時(shí)間內(nèi)大幅跳水，這樣只會(huì)加重消費(fèi)者的觀望情緒，誰(shuí)也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營(yíng)銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺(jué)得“物有所值”；再比如，通過(guò)各種方式促銷，最近長(zhǎng)沙有商家出奇招，只要通過(guò)該公司購(gòu)買洗面奶、白酒等消費(fèi)品，超過(guò)一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量來(lái)增加銷售量。

3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國(guó)家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)增加雙限房和廉租房?jī)蓚€(gè)種類，在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國(guó)家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來(lái)，通過(guò)由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)資金、銷售對(duì)象等開(kāi)發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對(duì)商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過(guò)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的市場(chǎng)化住宅體系來(lái)滿足。當(dāng)然，面向中低收入者的住房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間不是很大，但國(guó)家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。

4、管理策略。一要加強(qiáng)與客戶關(guān)系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因?yàn)槠鋬r(jià)值高并且不可移動(dòng)，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務(wù)，適當(dāng)做些售后調(diào)查，既可以為公司帶來(lái)更多的客戶，又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問(wèn)題，為鞏固公司的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)；二要加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，各部門(mén)之間加強(qiáng)合作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，所以要分項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任管理，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)自己項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、經(jīng)營(yíng)階段的各項(xiàng)工作。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政府行為；成因；對(duì)策

中圖分類號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X（2011）20－0063－02

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

自2011年新一輪樓市調(diào)控開(kāi)始之后，除極個(gè)別城市，全國(guó)大多數(shù)城市商品房出售價(jià)格仍保持在穩(wěn)中有升的狀態(tài)。雖然政府以罕見(jiàn)強(qiáng)硬的姿態(tài)表示一定要將樓市調(diào)控進(jìn)行到底，并且派出督察組奔赴各地督查樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況，各大城市樓市的成交量也處于同比的較低點(diǎn)，但是各地樓市價(jià)格仍然沒(méi)有松動(dòng)的跡象，甚至許多城市仍在緩慢上漲?？v觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，結(jié)局都以樓市的報(bào)復(fù)性上漲結(jié)束。政府出臺(tái)的政策一次比一次更加嚴(yán)厲，同時(shí)房?jī)r(jià)的漲幅也一次比一次更加激烈，中國(guó)樓市進(jìn)入了一個(gè)越調(diào)越漲的怪圈?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)對(duì)社會(huì)各個(gè)方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，到了不得不調(diào)控的地步。同時(shí)，影響樓市的各種因素錯(cuò)綜復(fù)雜，影響樓市走向的因素已經(jīng)不僅僅局限于供求關(guān)系的范疇，政府自身的決策已經(jīng)成為更具有決定性的因素。

二、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格失控的主要原因

（一）供需關(guān)系失衡

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，供需關(guān)系對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)起到相當(dāng)大的作用。當(dāng)供給大于需求時(shí)，市場(chǎng)趨于飽和，產(chǎn)品價(jià)格下降。當(dāng)供給小于需求時(shí)，市場(chǎng)需求旺盛，產(chǎn)品價(jià)格上升。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。為國(guó)民提供保障性住房是政府的基本責(zé)任之一，但是1998年國(guó)務(wù)院頒布23號(hào)文，即《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。之后，政府將商品房建設(shè)交給地產(chǎn)商，在社會(huì)保障房方面投入過(guò)少，直接導(dǎo)致了現(xiàn)在的保障房和廉租房的缺失，進(jìn)一步加大了供需間的失衡。并且隨著住房改革以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程的空前加速，適齡青年人口得增加使得剛性需求越來(lái)越大，加上住房?jī)r(jià)格一漲再漲，越來(lái)越多的人沒(méi)有能力支付高額價(jià)款，對(duì)住房的需求越攢越多，供需間的矛盾進(jìn)一步加深。

（二）開(kāi)發(fā)商的暴利

據(jù)《2010中國(guó)億萬(wàn)富豪調(diào)查報(bào)告》，報(bào)告對(duì)1999―2009年胡潤(rùn)中國(guó)百富榜、福布斯中國(guó)富豪榜等上榜的億萬(wàn)富豪展開(kāi)了調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析。涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數(shù)的28.96%。這些富豪來(lái)自459家企業(yè)，占上榜企業(yè)總數(shù)的28.44%。另?yè)?jù)國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)各行業(yè)平均利潤(rùn)率的測(cè)算，工業(yè)：5%～13%；交通業(yè)：9%～14%；商業(yè)：（批發(fā)）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐飲業(yè)：8%～15%：服務(wù)業(yè)：9%～15%；娛樂(lè)業(yè)：15%～25%。而房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)可達(dá)20%～30%，可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)之巨。同時(shí)開(kāi)發(fā)商的暴利成為影響房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要因素。并且各行業(yè)國(guó)企紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，以其獨(dú)特的身份優(yōu)勢(shì)和對(duì)土地資源的掌握牟取利益，可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)相當(dāng)豐厚。

（三）政府管理失誤

1.財(cái)政過(guò)度依賴土地出讓

就國(guó)土部公布620個(gè)樣本樓盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均為23%。雖然各機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)不盡相同，但是相信土地價(jià)格在項(xiàng)目總成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是說(shuō)從拿地開(kāi)始，政府已經(jīng)先得到了將近30%的利潤(rùn)。另根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2010年全國(guó)財(cái)政收入83 080億元，而2010年我國(guó)全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入29 109.94億元，土地出讓收入就占到全部財(cái)政收入的35%。政府已經(jīng)過(guò)度依賴土地出讓帶來(lái)的財(cái)政收入。但是各地政府將土地出讓視為增加財(cái)政收入的一大法寶，在單一追求GDP政績(jī)的影響下，開(kāi)發(fā)商的拿地成本越來(lái)越高。開(kāi)發(fā)商解決這一問(wèn)題的唯一出路就是將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。但是也就是在2010年，各地地王頻現(xiàn)，土地成本的增加進(jìn)一步助推了樓市價(jià)格的上漲。

2.房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)高的稅費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)項(xiàng)目之多，稅種之繁雜，是助推房?jī)r(jià)高漲的另外一個(gè)重要原因。政府從房地產(chǎn)行業(yè)拿到稅費(fèi)又分為兩階段，一是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)階段，二是商品房買賣階段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)商需要繳納的主要稅費(fèi)達(dá)到116種。商品房買賣階段買賣雙方又需要繳納例如印花稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅等等。目前房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方稅收的主力稅種，占到地方稅收的20%左右。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的大部分成本資金和稅收都流向了政府。另?yè)?jù)REICO在2009年的《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分析》專題報(bào)告顯示，在開(kāi)發(fā)商的總費(fèi)用支出中，流向政府的份額為49.42%?？梢?jiàn)政府在樓市成本中獲得了過(guò)高的利潤(rùn)。

（四）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利

房地產(chǎn)的走勢(shì)可以說(shuō)與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走勢(shì)有相當(dāng)大的聯(lián)系。（1）2006―2008年房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)遭遇小低谷，但是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，政府急于刺激國(guó)內(nèi)需求與消費(fèi)，大力發(fā)展房地產(chǎn)，甚至將其視為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的支柱產(chǎn)業(yè)。從2008年地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展至今，并且沒(méi)有絲毫衰落的跡象。（2）經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，政府為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，開(kāi)始實(shí)行寬松的貨幣政策和財(cái)政政策：銀行加大對(duì)地產(chǎn)業(yè)貸款扶持，地產(chǎn)業(yè)反之綁架銀行，致使銀行不良貸款、壞賬呆賬增多。同時(shí)貨幣超發(fā)嚴(yán)重，CPI連創(chuàng)新高，流動(dòng)性過(guò)剩，在滬深兩市持續(xù)低迷的情況下，越來(lái)越多的人為了財(cái)富的升值甚至保值只能投資房地產(chǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)了樓市的走向。（3）國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化。美國(guó)次貸危機(jī)影響未了，歐洲債務(wù)危機(jī)又發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢。越來(lái)越多的熱錢涌入國(guó)內(nèi)，先推高，后做空。在引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，嚴(yán)重影響我國(guó)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。

由以上可見(jiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前的窘?jīng)r已經(jīng)不單單是房地產(chǎn)行業(yè)單方面的原因造成的，還涉及到經(jīng)濟(jì)、民生、政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全等諸多方面，已經(jīng)成為一個(gè)諸多社會(huì)矛盾的集合體，并且有越積越大的趨勢(shì)，如果不能得到妥善的解決，將嚴(yán)重影響我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程。而在市場(chǎng)調(diào)節(jié)完全失效的情況下，我們只能寄希望于政府的適當(dāng)干預(yù)。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，買賣，保有等各個(gè)階段都有大量的環(huán)節(jié)可以限制，但是政府歷次干預(yù)的主要針對(duì)目標(biāo)都僅僅著眼于商品房買賣中的一個(gè)小環(huán)節(jié)：限制炒房。筆者認(rèn)為，這是政府干預(yù)失效的關(guān)鍵。

三、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好有序運(yùn)行，并且市場(chǎng)調(diào)節(jié)已經(jīng)失靈，只有政府干預(yù)才能有效地解決問(wèn)題。針對(duì)這一狀況，政府應(yīng)該下決心用類似休克療法徹底解決房地產(chǎn)行業(yè)的頑疾，而不是一直束手任其發(fā)展。對(duì)于如何解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控局面的窘境，除了當(dāng)前政府正在進(jìn)行的調(diào)控政策，筆者給出以下建議。

（一）減少對(duì)土地財(cái)政的依賴

政府應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)改革，擴(kuò)大稅基，實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政收入的多元化，在不明顯減少財(cái)政收入的情況下減少對(duì)土地的依賴。并且應(yīng)該建立全國(guó)統(tǒng)一可行的土地出讓制度，減少房地產(chǎn)買賣流通階段之前的稅收，進(jìn)而相對(duì)減少商品房的成本。

（二）加大保障房的建設(shè)

為國(guó)民提供保障房是政府的責(zé)任和義務(wù)。在這方面我們可以參考香港、新加坡等國(guó)家和地區(qū)的做法，制定適合我們國(guó)家的保障房政策。重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。中央和地方財(cái)政都要對(duì)保障房的建設(shè)負(fù)責(zé)，在土地劃撥、資金投入等方面做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最大限度的提供保障房以緩解商品房市場(chǎng)的壓力。

（三）改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境與投資環(huán)境

受經(jīng)濟(jì)危機(jī)和全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了放緩的趨勢(shì)。政府過(guò)于追求GDP的增長(zhǎng)而采取各種方法。不重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入而導(dǎo)致制造業(yè)資金大量外逃炒樓炒股，使虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫化更加嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化導(dǎo)致投資環(huán)境同樣惡化，大量資金沒(méi)有投資效益，只能投向房地產(chǎn)。國(guó)家應(yīng)該重點(diǎn)扶持制造業(yè)的發(fā)展，在稅費(fèi)以及政策上給予更大的優(yōu)惠，鼓勵(lì)其發(fā)展。同時(shí)擴(kuò)大內(nèi)需，刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，改變過(guò)去嚴(yán)重依賴出口的局面。并采取適當(dāng)穩(wěn)健的財(cái)政政策與貨幣政策，治理通貨膨脹，創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的投資環(huán)境，引導(dǎo)社會(huì)資金有序良好的運(yùn)行，改變只能通過(guò)炒樓來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的現(xiàn)狀。

（四）建立全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)管理系統(tǒng)以及開(kāi)征房產(chǎn)稅

政府建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，并且進(jìn)行全國(guó)性的信息資源共享。對(duì)居民在實(shí)名制的基礎(chǔ)上實(shí)行以家庭為單位的限購(gòu)，對(duì)已購(gòu)的第二套以上商品房普遍開(kāi)征高額房產(chǎn)稅，增加其持有成本，迫使市場(chǎng)上的大量空置房加入到流通領(lǐng)域來(lái)，相對(duì)緩解供需壓力。政府要對(duì)開(kāi)發(fā)商制定嚴(yán)格的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，防止其囤地以及捂盤(pán)惜售。

（五）制定相應(yīng)的法律法規(guī)

政府出臺(tái)確實(shí)有效的法律法規(guī)約束。（1）對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)要有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)等等，并且限定地產(chǎn)商的利潤(rùn)。（2）對(duì)政府的自身行為要有法律的約束，比如土地的出讓、土地出讓金的使用、土地劃撥、保障房的建設(shè)等等都要有明確的法律法規(guī)進(jìn)行限定。（3）對(duì)居民的投資進(jìn)行法律的規(guī)范。在注重契約精神的前提下，以法律去規(guī)范其市場(chǎng)行為。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為多種社會(huì)矛盾的集合點(diǎn)，解決房地產(chǎn)行業(yè)的窘狀是當(dāng)下最為緊迫的任務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及社會(huì)和諧產(chǎn)生的負(fù)面影響需要大刀闊斧的改革才能消除。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的徹底改革會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短暫減速甚至衰退，但政府仍應(yīng)該下定決心進(jìn)行改革，以經(jīng)濟(jì)暫時(shí)減速換取今后的可持續(xù)的發(fā)展，只有這樣我們才能實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)更快更好的發(fā)展。這對(duì)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)以及完成我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)，都有著極為深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.中華人民共和國(guó)2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R].2011，（2）.

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品大多以高層為主,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,社區(qū)規(guī)劃理念、不同功能需求的戶型設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量(建筑用材)、景觀園林的實(shí)景展示、社區(qū)內(nèi)部配套等方面存在不足。其次,商品住宅中,高端產(chǎn)品與中低端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠協(xié)調(diào),市場(chǎng)以中高檔商品住宅為主,中小套型、中低價(jià)位房源供應(yīng)不足,住宅整體價(jià)格偏高,超過(guò)低收人家庭的承受能力。

房地產(chǎn)行業(yè)存在較高金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)資金多數(shù)來(lái)源于銀行貸款,而對(duì)貸款的償卻依賴于未來(lái)預(yù)期收入,一旦市場(chǎng)發(fā)生變化或其他不可確定性因素的發(fā)生,都有可能影響開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的償還,給銀行帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)。另外,大多數(shù)購(gòu)房者的首付額只占房?jī)r(jià)總額30％左右,房?jī)r(jià)總額的70％來(lái)自銀行貸款,如果其住房貸款償還出現(xiàn)壓力,則最終的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)移給銀行。

房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入不協(xié)調(diào)目前商品房的價(jià)格已超過(guò)了中低收入者的實(shí)際購(gòu)買力,中低收入人群無(wú)法將其轉(zhuǎn)為有效需求。另外,很多人利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資,在一定程度上抬高了房地產(chǎn)價(jià)格。

房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待完善房地產(chǎn)市場(chǎng)中,部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者存在銷售行為不規(guī)范,亂收費(fèi),物業(yè)管理跟不上以及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不完善等問(wèn)題,給業(yè)主購(gòu)買及入住帶來(lái)諸多不便。另外,由于缺乏真實(shí)有效的信息來(lái)源,購(gòu)房者無(wú)法辨別信息的真?zhèn)紊踔辽袭?dāng)受騙,影響了市場(chǎng)交易。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議

政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)辦法,合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。依法整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)工作,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展。

通過(guò)深化住房制度改革,市已初步建立了市場(chǎng)供應(yīng)與社會(huì)保障相適應(yīng)的住房保障體系。但是,商品住房的購(gòu)買者主要是中高收入者,仍有相當(dāng)一部分中低收人家庭買不起住房。為此,政府應(yīng)不斷完善住房保障體系,加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),同時(shí)對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的居民要嚴(yán)格審查。集中建設(shè)廉租住房,繼續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)大廉租房受益面,切實(shí)保證那些真正需要住房保障的城鎮(zhèn)低收入家庭能夠享受到政府提供的廉租房?jī)?yōu)惠政策待遇。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),其建設(shè)基金多數(shù)來(lái)自銀行放貸。但是隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控的不斷深入,銀行貸款逐漸降低。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展,就必須拓寬融資渠道,實(shí)行多元化融資。房地產(chǎn)企業(yè)要積極爭(zhēng)取信貸資金的支持,可以采取多種渠道融資,如信托投資、民間投資以及發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金等,從而為房地產(chǎn)行業(yè)健康有力發(fā)展提供資金保障。

目前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)抓住宏觀調(diào)控的有利發(fā)展機(jī)遇,重視品牌建設(shè)、提高樓房質(zhì)量并強(qiáng)化服務(wù),從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。開(kāi)發(fā)商應(yīng)注重提高住宅品質(zhì),加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)控,滿足綠色環(huán)保的建筑理念,提高環(huán)境和質(zhì)量水平。加強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè),滿足居民生活需求,提高住宅的適用性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。