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第1篇：房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 調(diào)控措施 四象限模型

2003年是我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初顯之年，當(dāng)年6月5日，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)央行“121號(hào)文”）。自此，長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開(kāi)了序幕。

一、宏觀調(diào)控的背景分析

1.各種因素導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。政策因素。縱觀我國(guó)二十年來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)政策市場(chǎng)，政策取向決定供求結(jié)構(gòu)，供求結(jié)構(gòu)決定市場(chǎng)走勢(shì)。1998年7月國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消住房實(shí)物分配制度，1999年2月中國(guó)人民銀行《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出積極開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸。自此多年壓制的房地產(chǎn)需求迅速釋放，需求的增長(zhǎng)自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。

需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規(guī)劃”達(dá)到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國(guó)每年增量為1億平方米的大規(guī)模舊城拆遷；每年1％的城市化進(jìn)程；人口增長(zhǎng)和家庭結(jié)構(gòu)的變化等等，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。

成本因素。商品房的開(kāi)發(fā)成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費(fèi)用、各類(lèi)固定收費(fèi)稅金及其附加、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實(shí)行招拍掛以后。以浦東新區(qū)為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價(jià)指數(shù)上升了1.76倍～3.72倍。

市場(chǎng)預(yù)期。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，以及2008年北京奧運(yùn)、2010年上海世博會(huì)和2010年廣州亞運(yùn)會(huì)，這些都會(huì)象強(qiáng)生劑一樣促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。

貨幣發(fā)行量。我國(guó)M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發(fā)行量很大。03年增長(zhǎng)19.6%,約3.7萬(wàn)億；04年增長(zhǎng)了大約22％，增長(zhǎng)4萬(wàn)億人民幣；05年增長(zhǎng)17.6%, 增長(zhǎng)約4.5萬(wàn)億;06年到目前為止同比增長(zhǎng)18％左右，

利益集團(tuán)左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要利潤(rùn)、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財(cái)政收入、已購(gòu)房者需要差價(jià)收入等等；再加以市場(chǎng)信息目前對(duì)于普通公眾而言仍然具有很大的不對(duì)稱(chēng)性，這些都對(duì)房?jī)r(jià)起著推波助瀾的作用。

2.金融體制的脆弱、資本市場(chǎng)的低迷和人民幣升值預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)凸現(xiàn)。中國(guó)的金融體制的脆弱和因之而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融、信貸政策漏洞給房地產(chǎn)投機(jī)提供了契機(jī)。一方面國(guó)有商業(yè)銀行在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下了大批呆壞賬、不良資產(chǎn)等，另一方面歷史和現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)都顯示銀行的房地產(chǎn)放貸屬于銀行優(yōu)良資產(chǎn)，于是銀行為了迅速降低自身不良資產(chǎn)率，快速擴(kuò)大房地產(chǎn)放貸規(guī)模，整個(gè)銀行業(yè)普遍存在著給房地產(chǎn)商、購(gòu)房戶(hù)提供貸款的強(qiáng)烈沖動(dòng)。此外，還有低迷的資本市場(chǎng)和人民幣升值預(yù)期等因素。

3.政策不健全和監(jiān)管不力，導(dǎo)致整體市場(chǎng)發(fā)展混亂。土地交易市場(chǎng)混亂。我國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地盡管都規(guī)定必須通過(guò)招拍掛進(jìn)行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場(chǎng)機(jī)制表面下，普遍性地執(zhí)行著行政性土地資源配置。

房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為，擾亂了市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重?fù)p害了廣大人民群眾的合法權(quán)益。

4.相對(duì)于房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)，住房保障嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致社會(huì)矛盾加劇。房地產(chǎn)是否是高額利潤(rùn)行業(yè)，一直是眾說(shuō)紛紜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只承認(rèn)15％左右的利潤(rùn)，但不可否認(rèn)的是富布斯中國(guó)財(cái)富排行榜中50％都是房地產(chǎn)商。一邊是房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)，一邊是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而買(mǎi)不起房的普通民眾。大規(guī)模的城市拆遷建設(shè)改造、因病殘、智弱等原因形成的經(jīng)濟(jì)困難家庭、年輕創(chuàng)業(yè)者和來(lái)自農(nóng)村的城市新移民等弱勢(shì)群體，其的知情權(quán)、話語(yǔ)權(quán)等都得不到有效的保障，社會(huì)矛盾加劇。

二、宏觀調(diào)控手段分析

自2003年開(kāi)始長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)界人士用“連續(xù)的組合拳”來(lái)描述其密集性。

1.行政手段。土地使用制度和政策：經(jīng)營(yíng)性用地和有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地一律實(shí)行招拍掛；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)；動(dòng)工開(kāi)發(fā)期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的征收土地閑置費(fèi)；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)土地使用稅將提高兩倍等。

房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和綜合經(jīng)營(yíng)政策：新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；控制高檔商品房建設(shè)規(guī)模；對(duì)中小套、中低價(jià)普通住房給予優(yōu)惠政策支持等。

房地產(chǎn)交易政策：房地產(chǎn)交易實(shí)行網(wǎng)上備案制；一年內(nèi)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓停辦轉(zhuǎn)按揭；上手抵押注銷(xiāo)和房屋轉(zhuǎn)移登記，下手設(shè)立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預(yù)售許可證后10日內(nèi)需銷(xiāo)售商品房；未取得新建商品房預(yù)售許可證不得預(yù)售廣告等。

房地產(chǎn)價(jià)格政策：對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，控制不力的城市實(shí)行問(wèn)責(zé)制。

住房保障政策：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)；大力推行重大工程配套用房;申請(qǐng)動(dòng)遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購(gòu)房貸款貼息等。

涉外房地產(chǎn)政策：外商房地產(chǎn)企業(yè)投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35％的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

2.經(jīng)濟(jì)手段。針對(duì)個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)的有：開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅（購(gòu)買(mǎi)不足五年住宅對(duì)外銷(xiāo)售）；個(gè)人所得稅征、土地增值稅等。針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有：銷(xiāo)售非普通商品住房全額征收營(yíng)業(yè)稅和契稅；清算土地增值稅等。

3.貨幣手段。針對(duì)個(gè)人的有：上調(diào)房地產(chǎn)按揭貸款利率；對(duì)多套房屋購(gòu)買(mǎi)限制貸款；提高個(gè)人住房貸款首付比例；個(gè)人按揭貸款總額不得超過(guò)總收入的50％等。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有：項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款；發(fā)行房地產(chǎn)信托必須滿足相關(guān)申請(qǐng)貸款條件；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

四象限模型可以比較恰當(dāng)?shù)姆治龊暧^經(jīng)濟(jì)因素變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（如下圖所示）。

1.宏觀調(diào)控對(duì)商品房的短期影響效果分析。

第一象限的需求曲線向下平移。社會(huì)保障政策的制定和推行，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的大量建設(shè)和上市，使得一部分對(duì)商品房的租賃需求轉(zhuǎn)換為購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對(duì)減少。第二象限的房地產(chǎn)資本化率上升ii繞原點(diǎn)順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)稅率的提升，都會(huì)使得在市場(chǎng)商品房租金不變的情況下價(jià)格下跌，或相同的房?jī)r(jià)下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開(kāi)發(fā)貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產(chǎn)金融渠道的單一，法律的健全和管理的規(guī)范都會(huì)使得在房?jī)r(jià)不變的情況下開(kāi)發(fā)量減少，或開(kāi)發(fā)量不變的情況下價(jià)格上升。第四象限存量調(diào)整曲線逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)。雖然我國(guó)每年的城市改造相當(dāng)可觀，但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)量必然會(huì)大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調(diào)控的初期，租金下調(diào)，價(jià)格下調(diào)，開(kāi)發(fā)成本增加，假設(shè)減少，但市場(chǎng)整體存量還是增加。應(yīng)該說(shuō)，國(guó)家宏觀調(diào)控的措施和調(diào)控目的從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講應(yīng)該是完全符合的。

2.宏觀調(diào)控對(duì)商品房的長(zhǎng)期影響效果分析。長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)越來(lái)越小。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和通貨膨脹，第一象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產(chǎn)的回歸理性，租金和房?jī)r(jià)的比值會(huì)逐漸接近社會(huì)平均利潤(rùn)率，導(dǎo)致第二象限的房地產(chǎn)投資回報(bào)率上升；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將會(huì)逐漸穩(wěn)定，但其的開(kāi)發(fā)量在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)大于城市拆遷量，導(dǎo)致房地產(chǎn)存量增加。

四、解譯房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個(gè)誤區(qū)

1.宏觀調(diào)控的核心是穩(wěn)定房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)。2.宏觀調(diào)控的目標(biāo)是人人有房住而非人人有產(chǎn)權(quán)房3.宏觀調(diào)控的原則是打擊投機(jī)而非投資。4．宏觀調(diào)控的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展而非劫富濟(jì)貧。

參考文獻(xiàn):

[1]錢(qián)瑛瑛:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2004年

第2篇：房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文

(一)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控是推動(dòng)房?jī)r(jià)變得合理的現(xiàn)實(shí)需要?，F(xiàn)在普通居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市和一些二線城市的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)偏高的現(xiàn)象沒(méi)有根本解決，依然滿足不了普通居民的合理住房需求。現(xiàn)實(shí)生活中，房?jī)r(jià)過(guò)高壓得普通居民都喘不過(guò)氣來(lái)，很多人都成為房奴，貸款買(mǎi)房，也破壞了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好秩序。而有些人對(duì)房?jī)r(jià)一直處于觀望態(tài)度，考慮未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，如果房?jī)r(jià)一直平穩(wěn)，消費(fèi)者會(huì)在買(mǎi)房和租房中抉擇，最后作決定;如果當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者會(huì)盲目地認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲，如果現(xiàn)在不買(mǎi)，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)更高，這樣他會(huì)不計(jì)較任何代價(jià)地買(mǎi)房。如果不采取手段控制，任由其迅速發(fā)展，勢(shì)必會(huì)在未來(lái)的某一天把經(jīng)濟(jì)推向崩潰的邊緣。所以我們要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)業(yè)能健康地發(fā)展下去。

(二)建設(shè)多種投資渠道的現(xiàn)實(shí)需要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控?，F(xiàn)在中國(guó)的投資渠道還很少，資金投資房地產(chǎn)都是以保值、增值為目的。任由社會(huì)資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)累積，阻礙了建設(shè)多元化社會(huì)投資渠道的產(chǎn)生和發(fā)展。

(三)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策能使房地產(chǎn)業(yè)良性地發(fā)展下去。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平提升，在這個(gè)時(shí)候如果不控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)將無(wú)法健康發(fā)展。

(四)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控可以增加房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)力。資金如果過(guò)度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，使社會(huì)資源不能優(yōu)化配置，不利于在經(jīng)濟(jì)中提升競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

(五)保護(hù)社會(huì)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的條件是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。城市房?jī)r(jià)偏高，使城市的生活和工作消費(fèi)過(guò)高，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人員不敢來(lái)城市工作，不能有效構(gòu)建國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力。

二、改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的措施

(一)建立健全宏觀調(diào)控體系，加大宏觀調(diào)控力度。宏觀調(diào)控不應(yīng)該只針對(duì)一線城市，還應(yīng)該調(diào)控二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大宏觀調(diào)控的執(zhí)行力度。國(guó)家應(yīng)該在二三線城市實(shí)行限購(gòu)政策，打擊壟斷，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)充分競(jìng)爭(zhēng)，不僅比價(jià)格，還要比質(zhì)量，更要比性?xún)r(jià)比和服務(wù);嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地供應(yīng)量，合理利用土地資源，避免浪費(fèi)，規(guī)范土地供給市場(chǎng)。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對(duì)未投資開(kāi)發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓;在一定時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無(wú)償收回，從根本上抑制哄抬地價(jià)現(xiàn)象的產(chǎn)生。實(shí)現(xiàn)土地資源高效配置，就要對(duì)各類(lèi)用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置;要保護(hù)環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)要與環(huán)境一起協(xié)調(diào)發(fā)展，要想房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就要注重房地產(chǎn)的生態(tài)價(jià)值。因此，要在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中做好環(huán)境保護(hù)。

(二)實(shí)施差別化的稅費(fèi)和信貸政策。在有區(qū)別的住房信貸前提下給第一套自住的商品房實(shí)行住房貸款優(yōu)惠政策，也就是說(shuō)，對(duì)于無(wú)房者想購(gòu)買(mǎi)房子的這一愿望，政府應(yīng)該給予一定程度的支持，在稅費(fèi)和貸款方面給予一定優(yōu)惠。實(shí)施限購(gòu)措施，在購(gòu)買(mǎi)第二套以上房子的時(shí)候，可適當(dāng)提高稅率，對(duì)于通過(guò)信貸方式買(mǎi)房用來(lái)投機(jī)的購(gòu)房者，可以通過(guò)提高利率，減少還款年限和借款金額來(lái)增加其資金成本，抑制投機(jī)行為。提高第二套房子的首付金額，加大買(mǎi)房成本，抑制非正常的住房需求;對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的空置房進(jìn)行征稅，控制半年起征稅;加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)地、融資和買(mǎi)賣(mài)的管理。

(三)實(shí)行住房保障政策，確保保障房分配到低收入人群手中。通過(guò)建筑、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障房房源，保證房源的資金來(lái)源，增加經(jīng)濟(jì)適用房，政府可以拿出稅收收入的一部分買(mǎi)入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供應(yīng)，同時(shí)減少空置房，逐步普及住房保障制度。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，確保人人都有房子住。把經(jīng)濟(jì)適用房改為廉租房，防止有些不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件的人低價(jià)買(mǎi)入高價(jià)賣(mài)出。調(diào)整住房供應(yīng)關(guān)系，建立中低價(jià)位和中小戶(hù)型的商品房。增加商品房供給，抑制房?jī)r(jià)上漲，改變?nèi)藗兊挠^點(diǎn)，促進(jìn)潛在需求變?yōu)橛行枨?。?yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)新建住房提出具體要求。

(四)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格，讓人們看見(jiàn)房地產(chǎn)建造的成本。政府把握住房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本才能調(diào)控房?jī)r(jià)。各地物價(jià)局應(yīng)該根據(jù)各地實(shí)際情況，認(rèn)真核算房地產(chǎn)產(chǎn)品成本并公布給人們，防止開(kāi)發(fā)商牟取暴利，使購(gòu)房者作出合理選擇。公開(kāi)成本對(duì)于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題具有很大的意義，購(gòu)房者可以放心選房，改變了以往開(kāi)發(fā)商自己決定房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

三、結(jié)語(yǔ)

第3篇：房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)；相互關(guān)系；宏觀調(diào)控

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1002-736X（2013）10-0018-04

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)。它的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)貫穿房地產(chǎn)生產(chǎn)（主要為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)）、流通（房地產(chǎn)市場(chǎng)交易）、消費(fèi)（房地產(chǎn)使用過(guò)程中的物業(yè)服務(wù)）三大領(lǐng)域，與眾多其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)有著密切的相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)服務(wù)業(yè)。它具有通過(guò)物資流通和勞動(dòng)服務(wù)為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，以改善和提高生產(chǎn)效率和人民生活水平的第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征。從房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系看，它是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)。此外，房地產(chǎn)這一商品一旦被生產(chǎn)之后便不可移動(dòng)，使得房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性特征。

一般地，社會(huì)發(fā)展階段不同，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位有較大差別?？v觀古今中外的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可知，社會(huì)發(fā)展階段分為農(nóng)業(yè)、工業(yè)和后工業(yè)階段。當(dāng)前，中國(guó)正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二階段，即隨著工業(yè)化進(jìn)程的不斷加快，不斷推動(dòng)著城市化的發(fā)展，而在工業(yè)化、城市化的過(guò)程當(dāng)中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在同民經(jīng)濟(jì)中處于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的地位。

在中同，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，既受到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立的且非常重要的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和基本特征。但是，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，不僅是一個(gè)局部與整體的關(guān)系，而且存在著密切的內(nèi)在聯(lián)系和相關(guān)性。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)間存在作用與反作用的關(guān)系

在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)因素主要?dú)w結(jié)為“三駕馬車(chē)”：消費(fèi)、投資和出口。從該角度看，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要衡量指標(biāo)為國(guó)民收入、投資水平、信貸規(guī)模和利率、經(jīng)濟(jì)（GDP）增長(zhǎng)率等。而房地產(chǎn)業(yè)主要衡量指標(biāo)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模及其增長(zhǎng)率水平、房地產(chǎn)業(yè)增加值及其增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)供求水平等。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繁榮（蕭條）發(fā)展時(shí)，必呈現(xiàn)出消費(fèi)、投資或出口等的快速（緩慢甚至負(fù)向）增長(zhǎng)，而這其中某個(gè)或幾個(gè)都將影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（停滯）。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)財(cái)富的同時(shí)，還能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，共同推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)蕭條時(shí)，必將表現(xiàn)為房地產(chǎn)各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的回落，進(jìn)而影響到宏觀經(jīng)濟(jì)中消費(fèi)、投資或出口等經(jīng)濟(jì)因素，因而制約著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō)，在中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等國(guó)情條件下，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著比較明顯的作用與反作用的相互關(guān)系，兩者相互影響、相互制約。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著雙向反饋的關(guān)系

20世紀(jì)90年代后期，有位美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)3年的統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)之間有著十分緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要一個(gè)良好宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。他認(rèn)為，在成熟的房地產(chǎn)國(guó)家或地區(qū)兩者的關(guān)系表現(xiàn)得更顯著，具體關(guān)系為：（1）當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度（即用GDP增長(zhǎng)率表示）大于10%時(shí)，其房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段；（2）在8%～10%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段；（3）在5%～7%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)處于緩慢發(fā)展階段；（4）在4%～5%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)處于停滯階段；（5）當(dāng)小于4%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)處于倒退階段。由此并結(jié)合中國(guó)歷年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)得到表-1和圖-1。

根據(jù)表-1和圖-1可知，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)在21年問(wèn)的GDP呈現(xiàn)較高的增長(zhǎng)，大多數(shù)年份的GDP增長(zhǎng)速度都超過(guò)10%，此期間房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段；而1998年、1999年的GDP增長(zhǎng)速度在5%～7%之間，房地產(chǎn)業(yè)處于緩慢發(fā)展階段；2002年、2009年的GDP增長(zhǎng)速度在8%～10%之間，房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段。同樣，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率為例。利用該指標(biāo)來(lái)反饋國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。1992-1993年在新住房制度環(huán)境下，中國(guó)開(kāi)始迅速加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投入，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率呈現(xiàn)超過(guò)100%的增長(zhǎng)，此時(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平也是高速的發(fā)展；1996年在中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響下開(kāi)始逐步放緩對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)較小的增長(zhǎng)，一直持續(xù)到1998年，在此期間，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的GDP增長(zhǎng)速度也呈現(xiàn)如同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資向下滑動(dòng)的走勢(shì)；1998年又開(kāi)始逐漸加大房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投入，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，此時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)緩慢發(fā)展態(tài)勢(shì)，并沒(méi)有呈現(xiàn)較明顯的高速增長(zhǎng)，而是存在一兩年的緩沖期；2002年，隨著對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入的減少，國(guó)民經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)為快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)；2008年，在美國(guó)金融危機(jī)的影響下，中國(guó)通過(guò)宏觀調(diào)控降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投入，使得2009年中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平轉(zhuǎn)入快速發(fā)展的階段等等?？偠灾?，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著能夠相互反饋的關(guān)系。

（三）房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)并非純屬局部與整體的關(guān)系

眾所周知，國(guó)民經(jīng)濟(jì)屬于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的范疇，反映的是經(jīng)濟(jì)屬性和特征，最終作用于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及全國(guó)人民的經(jīng)濟(jì)能力。房地產(chǎn)業(yè)雖然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)這兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)，但房地產(chǎn)業(yè)具有較為明顯的社會(huì)性和政治性，因此，并不能簡(jiǎn)單地說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)只是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間有著內(nèi)在的、密切聯(lián)系的相關(guān)性，是一個(gè)有機(jī)的整體。

二、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的原則

（一）應(yīng)將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控體系

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)或制約的影響作用的同時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也能從宏觀層面影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因而，在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中，不應(yīng)該將這一過(guò)程獨(dú)立于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控體系之外，而是將其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)控體系的一個(gè)重要組成部分。否則，容易出現(xiàn)過(guò)分強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，加速其發(fā)展速度，而超過(guò)當(dāng)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所能承受的范圍，或者為了追求國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趕不上國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐，或者在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的情況下期望房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展等問(wèn)題。這些都會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脫節(jié)、不協(xié)調(diào)等。

（二）應(yīng)在一定階段將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控源

房地產(chǎn)業(yè)本身覆蓋面較寬，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)等各行各業(yè)，同時(shí)，還涉及許多相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，如建筑業(yè)、建筑材料、家具業(yè)、裝飾裝修業(yè)、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、質(zhì)量安全檢查等。此外，沒(méi)有土地，沒(méi)有建筑物或構(gòu)筑物，沒(méi)有一定的空間作為條件，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)無(wú)法實(shí)施，工業(yè)活動(dòng)無(wú)法開(kāi)展，第三產(chǎn)業(yè)以及科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、體育等活動(dòng)也無(wú)法進(jìn)行。而這些條件都需要以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)才能得到實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的基本要素貫穿于社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)特性是客觀存在的，且具有不以人的意志為轉(zhuǎn)移的特性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況能反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，同時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r也能反射出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。這一雙向反饋的相互關(guān)系，要求在房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要地位，即兩者關(guān)聯(lián)性程度較大時(shí)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控應(yīng)該以房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為切入點(diǎn)和通途，以其為主要的調(diào)控源頭，調(diào)節(jié)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)達(dá)到調(diào)控整個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的效果，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

（三）應(yīng)以利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展為宗旨，同時(shí)避免社會(huì)分配不公

眾所周知，房地產(chǎn)既可以作為商品，而具有經(jīng)濟(jì)屬性，也可以作為投資品，而具有投資屬性。此外，房地產(chǎn)還可以作為一種權(quán)益的保障（比如居住權(quán)），從而具有社會(huì)屬性。在中國(guó)當(dāng)前政治體制之下，房地產(chǎn)業(yè)還存在著較鮮明的政治色彩。當(dāng)下，房?jī)r(jià)在調(diào)控制度的作用下呈現(xiàn)不斷上漲的態(tài)勢(shì)，甚至漲幅比較高；保障性住房起步較晚，且保障對(duì)象的覆蓋面不清晰也不廣泛；土地或房屋征收補(bǔ)償中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低等，使得部分信息靈通或者資源豐富的人們得到了巨大的收益，而大多數(shù)人民卻仍然無(wú)法實(shí)現(xiàn)居者有其屋。在通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展追求國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)沒(méi)有意識(shí)到并重視房地產(chǎn)的社會(huì)和政治特性，使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果未與預(yù)期目標(biāo)保持一致。因而，在制定和實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過(guò)程中，除了需要堅(jiān)持朝著對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有利的方向發(fā)展之外，還必須要避免社會(huì)分配的不公平與不協(xié)調(diào)。

三、對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的評(píng)價(jià)

（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的相互關(guān)系處理脫節(jié)

1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與產(chǎn)業(yè)調(diào)整脫節(jié)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)正在由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，即在“231至321”的轉(zhuǎn)變發(fā)展過(guò)程中。而在中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各地市為了追求地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大量出讓土地，其中，在市縣郊區(qū)大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)建設(shè)這一增加地方財(cái)政的方式表現(xiàn)極其突出，且工業(yè)園區(qū)的建設(shè)對(duì)地方收入的貢獻(xiàn)巨大。據(jù)此可知，中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使得地方政府較為重視第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建設(shè)，而這恰恰與中國(guó)目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略相脫節(jié)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的施行受限將直接影響到預(yù)期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，繼而使得房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的相互關(guān)系無(wú)法得到體現(xiàn)，最終影響到同民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與城市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)脫節(jié)。隨著工業(yè)化的加速推進(jìn)，城市化進(jìn)程不斷加快，人口不斷集中，城市地域逐步擴(kuò)大。加上中國(guó)土地的公有制，地方政府代表國(guó)家行使權(quán)力，土地招拍掛的出讓方式為地方財(cái)政提供了主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。此外，還推動(dòng)了城市建設(shè)的步伐，比如舊城改造、新城建設(shè)、城市規(guī)劃的實(shí)施、生活配套設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)。但是，通常中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的針對(duì)性不強(qiáng)，均從較廣泛的角度提出，這對(duì)于不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的城市或是不同發(fā)展規(guī)劃的城市而言，宏觀調(diào)控的適用程度可能相差較大?，F(xiàn)實(shí)中也確實(shí)如此，中國(guó)宏觀調(diào)控在制定和實(shí)施的過(guò)程中并沒(méi)有很好地與城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)相結(jié)合。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中缺少房地產(chǎn)業(yè)退出機(jī)制。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正處于不斷發(fā)展壯大之中，無(wú)論是房地產(chǎn)生產(chǎn)（主要為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)）、流通（房地產(chǎn)市場(chǎng)交易）還是消費(fèi)（房地產(chǎn)使用過(guò)程中的物業(yè)服務(wù)）企業(yè)，只要符合相應(yīng)資質(zhì)要求的便可以成立。但是，隨著人們對(duì)房地產(chǎn)各方面要求的不斷提高以及科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，企業(yè)在內(nèi)部管理和外在環(huán)境的雙重作用下把握著良好的機(jī)遇，同時(shí)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，僅僅以自然的優(yōu)勝劣汰的方式無(wú)法從根本上淘汰掉那些不適合時(shí)展的企業(yè)。也就是說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅要健全和完善市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，還應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)較為完善且科學(xué)高效的市場(chǎng)退出機(jī)制，而當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控當(dāng)中并沒(méi)有涉及此內(nèi)容。

4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中缺乏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所浮現(xiàn)出的問(wèn)題制定相應(yīng)的調(diào)控政策，沒(méi)有重視房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間相互關(guān)系的考慮，使得多數(shù)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不具有科學(xué)性和長(zhǎng)效性，呈現(xiàn)“治標(biāo)不治本”的狀態(tài)，并不能從根本上解決房地產(chǎn)中的實(shí)際問(wèn)題，其中，最主要的是房?jī)r(jià)的調(diào)控以及住房保障問(wèn)題。因而，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，其宏觀調(diào)控過(guò)程中應(yīng)該有專(zhuān)門(mén)的發(fā)展規(guī)劃，這樣才能從源頭上把握房地產(chǎn)業(yè)與周民經(jīng)濟(jì)之間的相互關(guān)系，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加速。

（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相對(duì)關(guān)注了房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)性

1 經(jīng)濟(jì)性方面，提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策。2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的八項(xiàng)措施（“國(guó)八條”）；2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)有針對(duì)性的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），以及隨后出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（“九部委‘十五條’”）對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，其中提到的“限套型”、“限房?jī)r(jià)”的“限價(jià)房”以期解決中等收入夾心層群體的住房問(wèn)題；2007年，從土地管理、金融信貸和稅收等方面，進(jìn)一步深化以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控；2009年提出的“國(guó)四條”；2010年4月27日，國(guó)務(wù)院了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“國(guó)十條”）——史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策；2011年的限購(gòu)、限貸等一系列抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控政策。這一系列政策雖然基本上都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，甚至出現(xiàn)了逆向的結(jié)果，但是至少可以看到中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策確實(shí)在一定程度上關(guān)注到了房地產(chǎn)業(yè)與同民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)性特征。

2 社會(huì)性方面，逐步重視住房的保障性特征。2003年8月出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文件）中確認(rèn)，經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房；2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)有針對(duì)性的六項(xiàng)措施（“同六條”），加快城鎮(zhèn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和“限價(jià)房”建設(shè)，其中，值得一提的是“7090”政策，加大了中小套型普通商品住房的供給以滿足更多城鎮(zhèn)居民的住房需求；2008年12月份出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，明確加快保障性住房建設(shè)，與此同時(shí)，中央還提出爭(zhēng)取在三年內(nèi)基本解決城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題及棚戶(hù)區(qū)改造問(wèn)題；2010年，中央又提出要力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；2011年，又提出全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，未來(lái)五年將建成3600萬(wàn)套?？梢?jiàn)，隨著時(shí)間的推移，社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上正逐漸加大保障性住房的建設(shè)，盡管現(xiàn)實(shí)中仍存在較多問(wèn)題。

第4篇：房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控

受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)近些年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很大的問(wèn)題，這就集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格逐漸出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，一些房地產(chǎn)產(chǎn)品成交率也呈現(xiàn)出大幅下降的趨勢(shì)。為此，政府要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格管制，也就是宏觀調(diào)控。但是，關(guān)于一些政府要不要拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在著諸多的歧義。一方面，人們認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于平常人來(lái)說(shuō)是比較高的，另外一方面認(rèn)為我國(guó)需要緊急啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是由于我國(guó)的房地產(chǎn)能夠有效促進(jìn)我國(guó)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的回升也標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。

1 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)，特別是自從2008金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)政府逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這不僅可以有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。還可以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而準(zhǔn)確的市場(chǎng)形勢(shì)分析是進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)，在我國(guó)的學(xué)術(shù)界和經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家看來(lái)，對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在著諸多的分歧，一般存在著各種說(shuō)法；例如，“泡沫經(jīng)濟(jì)論”以及“基本健康論”和“無(wú)泡沫論”這幾種不同的觀點(diǎn)，為此，筆者要能夠從以下幾個(gè)方面進(jìn)行逐一探討，去理清當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。

（一）從房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給和總的需求量來(lái)看。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展和完善，我國(guó)商品房供需量上總體是處于平衡的狀態(tài)。但是進(jìn)入到新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供應(yīng)與需求、投資和消費(fèi)共進(jìn)的局面。但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系上還是存在著不少的問(wèn)題。在對(duì)于商品房的供應(yīng)關(guān)系上，目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的投資需求主要體現(xiàn)在正常需求、被動(dòng)需求以及投機(jī)需求和投資需求這四種。其中對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍都存在著需求上的泡沫，因此，我們很難從表面現(xiàn)象中看出其中的問(wèn)題，也就是很難從供求是否平衡老判定房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求情況，

（二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上有些上升速度太快，漲幅速度超過(guò)市場(chǎng)上的預(yù)期，在對(duì)近三年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅速度超過(guò)人們的想象預(yù)期，這些就成為了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中突出的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)數(shù)據(jù)，在2004年以來(lái)，我國(guó)興建的商品房的銷(xiāo)售價(jià)格上漲14%，到2005年以來(lái)，全國(guó)的房?jī)r(jià)逐漸上漲了15%以上，這些數(shù)據(jù)都充分表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲速度已經(jīng)超過(guò)人們的預(yù)期，這些都將加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，從而為以后的房?jī)r(jià)大起大落隱含了后患。

（三）從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需結(jié)構(gòu)上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)于各類(lèi)商品房的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前我國(guó)各種房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求不平衡，一些商品房與高檔次的大戶(hù)型的住房相比，商品房的比例還是處于較低的水平，一些中低檔次的、中小型的房子所占的比例相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較小的，這些都與居民的收入結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平都存在一定的差異性，兩者之間產(chǎn)生了嚴(yán)重的供求矛盾。住房供給結(jié)構(gòu)的失調(diào)也是住房?jī)r(jià)格上急速上升的一個(gè)重要原因。

2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的分析

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問(wèn)題，已經(jīng)引起了中央政府的高度重視，只有堅(jiān)決抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱的現(xiàn)象，堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)這已經(jīng)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控發(fā)展的重要內(nèi)容，為此，我國(guó)相關(guān)的政府部門(mén)已經(jīng)采取了相關(guān)的措施來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。針對(duì)我國(guó)一些地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資過(guò)熱的情況，我國(guó)政府必須要對(duì)此做出相關(guān)的指示。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策實(shí)踐和理論還不是運(yùn)用很熟練，仍然需要在不斷的探索實(shí)踐過(guò)程中加強(qiáng)宏觀調(diào)控的研究。

（一）建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控體系

在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要能夠以國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行仔細(xì)分析和研究，這樣更好地為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控打下基礎(chǔ)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起到很強(qiáng)的制約性，所以，要能夠切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這就必須要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)密地監(jiān)控，并對(duì)市場(chǎng)預(yù)期做出科學(xué)和理性的分析，做好是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定近期、中期和遠(yuǎn)期的分析，這樣對(duì)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩年之內(nèi)可以進(jìn)行有效的監(jiān)管，從而能夠切實(shí)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的及時(shí)性，對(duì)于制定房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的五年，這就必須要能夠組織相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家和學(xué)者進(jìn)行科學(xué)地分析和探討來(lái)共同完成。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出有效判斷，就可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向能夠有所了解，從而能夠?qū)ξ覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做到初步把握，使得宏觀調(diào)控更加準(zhǔn)確。

（二）準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)發(fā)展的階段性和周期性

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的復(fù)蘇、繁榮以及蕭條時(shí)期的把握，可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)做出一個(gè)長(zhǎng)期的、總體性的認(rèn)識(shí)，能夠有效避免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形式做出準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識(shí)，這是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控的關(guān)鍵性之一。這樣可以在房市處于高峰時(shí)，可以將調(diào)控的重點(diǎn)放到促進(jìn)合理需求上，通過(guò)抑制過(guò)度的消費(fèi)需求，依法打擊不合理的短期房?jī)r(jià)炒作和囤積居奇的行為上，從而有效減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目性，當(dāng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷時(shí)，這就需要能夠采取相關(guān)的刺激消費(fèi)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效的提升作用，從而鼓勵(lì)投資與開(kāi)發(fā)的調(diào)控措施，這樣可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。在實(shí)際監(jiān)控工作中，要能夠切實(shí)注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，防止硬套房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的著陸，有效避免宏觀調(diào)控的“急剎車(chē)”所造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

（三）建立健全我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開(kāi)制度，

加強(qiáng)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論引導(dǎo)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，不斷增強(qiáng)政策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的研究力度，研究和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)行機(jī)制和市場(chǎng)信息標(biāo)明制度，通過(guò)向社會(huì)市場(chǎng)運(yùn)行信息，建立土地成交以及商品房?jī)r(jià)格標(biāo)示制度，能夠不斷加強(qiáng)社會(huì)中各個(gè)有關(guān)部門(mén)的信息溝通與整理，從而能夠形成一個(gè)透明、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，能夠積極引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)行投資和消費(fèi)。另外還要能夠不斷加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)透明度以及有效抑制人為炒房行為和抬高房?jī)r(jià)的行為。

（四）整頓和規(guī)范相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為

要能夠嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)進(jìn)入，依據(jù)相關(guān)的法律，對(duì)一些違法違規(guī)的銷(xiāo)售行為進(jìn)行嚴(yán)管?chē)?yán)追。對(duì)一些虛假合同和囤積房源的行為要對(duì)相關(guān)的人員進(jìn)行查處，特別是要注意對(duì)一些不實(shí)的房?jī)r(jià)消息和銷(xiāo)售行為進(jìn)行依法取締，并及時(shí)向社會(huì)各界進(jìn)行公布。加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管力度，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供應(yīng)量，通過(guò)調(diào)整商業(yè)銀行的存款以及利率等一系列的措施來(lái)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，從而可以有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

3 結(jié)語(yǔ)

要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，不斷加強(qiáng)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論引導(dǎo)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，增強(qiáng)政府部門(mén)決策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的研究力度，研究和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)行機(jī)制和市場(chǎng)信息標(biāo)明制度，只有這樣，才能不斷促進(jìn)和強(qiáng)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策；投資

Abstract: in this paper, the national macroeconomic regulation and control of the real estate market economic policy studies on the effect of based on the analysis of the significance of the macro control of the real estate market economic policy analyses the influence

Keywords: real estate; Macro-control; Economic policy; investment

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1 引言

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響力進(jìn)一步增大，國(guó)家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的地位和作用的認(rèn)識(shí)水平在不斷提高。國(guó)家宏觀調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的地位和作用認(rèn)識(shí)不足，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控的片面性，從而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響、對(duì)人們生活水平的提高和滿足住房供應(yīng)的需求產(chǎn)生不利影響。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)踐，進(jìn)一步研究和確立調(diào)控的地位和作用對(duì)于調(diào)控實(shí)踐活動(dòng)顯得越來(lái)越重要。

2 當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析的意義

通過(guò)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的研究，一方面可以了解國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)內(nèi)容及其功能，另一方面可以為有關(guān)的部門(mén)單位做出科學(xué)、合理的決策提供有效的依據(jù)。

1．通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，為國(guó)家有關(guān)部門(mén)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù)

通過(guò)對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門(mén)采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，可以使國(guó)家有關(guān)部門(mén)了解政策的作用和功效，為國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行事前控制，提前預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控效果，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其他產(chǎn)品市場(chǎng)可能產(chǎn)生或引起的效應(yīng)等進(jìn)行提前掌控，并為有關(guān)部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的問(wèn)題，具體問(wèn)題具體分析，采用具體的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策所產(chǎn)生的功效對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)癥下藥，避免政策適用不當(dāng)造成的附加損失，及時(shí)緩和問(wèn)題所帶來(lái)的附加矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家有關(guān)部門(mén)的掌控之下和諧發(fā)展。

2．通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)提供決策依據(jù)

通過(guò)對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門(mén)采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)了解國(guó)家采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的最終目標(biāo)，了解相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控力度，對(duì)何種情況產(chǎn)生影響，了解宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策可能導(dǎo)致本企業(yè)的損失有多少等等，為房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)、合理、合法的措施，防止和預(yù)防對(duì)企業(yè)造成損失，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)舵，對(duì)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控后可能產(chǎn)生的威脅和機(jī)會(huì)進(jìn)行掌控，并為企業(yè)制定相關(guān)的戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃提供了有效的依據(jù)。

3．通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，有助于解決民生問(wèn)題，緩解社會(huì)矛盾

通過(guò)對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門(mén)采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控過(guò)程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有利于國(guó)家有關(guān)部門(mén)了解民生，了解人民的需要，及時(shí)有效的提供高效的公共產(chǎn)品和服務(wù)，幫助人民解決民生問(wèn)題，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)而引起了社會(huì)矛盾和沖突，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)和諧的環(huán)境，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展。

3 當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平逐漸提高，但是有利也有弊，在某種程度上導(dǎo)致了某些經(jīng)濟(jì)相關(guān)問(wèn)題的出現(xiàn)，這就要求國(guó)家有關(guān)部門(mén)利用這只“看得見(jiàn)的手”，幫助那只“看不見(jiàn)的手”進(jìn)行維護(hù)秩序，緩和矛盾，抑制相關(guān)負(fù)面問(wèn)題的出現(xiàn)。而國(guó)家的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策是指國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)相關(guān)的手段，如變動(dòng)稅收和支出或變動(dòng)貨幣供給量進(jìn)而影響利率等，從而影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國(guó)民收入的政策。

一．加息

從短期來(lái)看，加息會(huì)從三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成影響，從而導(dǎo)致當(dāng)前的高房?jī)r(jià)回歸理性。

首先，加息表達(dá)了央行的一個(gè)宏觀調(diào)控的信號(hào)，從而改變購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，很多人就會(huì)從樓市退出來(lái)；其次，加息會(huì)增加存款人的貨幣收入，增加貸款者的利息負(fù)擔(dān)，這會(huì)抑制投資者、投機(jī)者的購(gòu)房需求；第三，加息會(huì)增加投機(jī)者囤房、開(kāi)發(fā)商囤地的機(jī)會(huì)成本，從而增加商品房的供給。加息主要是改變購(gòu)房者和售房者的成本收益曲線，通過(guò)“看不見(jiàn)的手”引導(dǎo)雙方自動(dòng)調(diào)整自己的行為，使供需雙方在動(dòng)態(tài)中達(dá)到一種均衡。

二．房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅，又稱(chēng)房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征收的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。開(kāi)征房產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱和投機(jī)行為，有利于改善人們購(gòu)房的理念，有利于抑制虛高的房?jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)回歸理性等。

(1)降調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率；

(2)低房屋土地空置率，調(diào)節(jié)供需平衡；

(3)增加地方政府收入來(lái)源，降低對(duì)土地出讓金的過(guò)分依賴(lài)；

(4)優(yōu)化社會(huì)資源配置，縮小貧富差距。

三．限購(gòu)令

限購(gòu)令有利于社會(huì)公平和資源節(jié)約，影響如下：

(1)限購(gòu)令的執(zhí)行，已經(jīng)按下了高房?jī)r(jià)的瘋狂的頭顱，逼迫房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道。過(guò)度的投資保值投機(jī)已嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)的居住功能，一戶(hù)一房的調(diào)控目標(biāo)就是要還住房本來(lái)的居住本質(zhì)，確保更多以居住為主的居民的利益；

(2)限購(gòu)令固然是以行政強(qiáng)力遏制了購(gòu)房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因?yàn)檎{(diào)控行為的非市場(chǎng)化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。而這種對(duì)政策不可持續(xù)的預(yù)期，則可能對(duì)市場(chǎng)調(diào)控效果及政策信心造成損傷；

(3)“限購(gòu)令”的實(shí)際效果很有限，象征意義大于實(shí)際意義。首先，這是一項(xiàng)臨時(shí)性措施，對(duì)房?jī)r(jià)而言只能發(fā)揮臨時(shí)降溫作用，并不能真正改變市場(chǎng)預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計(jì)繞開(kāi)規(guī)定。其次“一戶(hù)限購(gòu)一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時(shí)不買(mǎi)房人的身份證來(lái)炒房，還可以通過(guò)假離婚等方式來(lái)炒房。再者，如何發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者提供虛假信息騙購(gòu)也是個(gè)問(wèn)題。

四．限制銀行給房地產(chǎn)貸款

只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性充足無(wú)憂，房屋銷(xiāo)售價(jià)格就沒(méi)有降價(jià)壓力，同時(shí)受城市房地產(chǎn)資源稀缺性等因素影響，房屋售價(jià)還可能持續(xù)上漲，這是導(dǎo)致政府宏觀調(diào)控政策失效的主要原因之一，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源直接間接占比40％以上來(lái)自銀行貸款。

五．保障房

保障性住房政策的出臺(tái)勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

(1)有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)；

(2)有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)；

(3)保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系。

4 結(jié)論

目前，我國(guó)政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了相當(dāng)顯著作用，在這一系列文件和政策出臺(tái)中，政府運(yùn)用了稅收、信貸、行政多種手段，結(jié)合市場(chǎng)的起落，確保房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的發(fā)展，同時(shí)又帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)就業(yè)和GDP的增長(zhǎng)，另一方面，在不斷加大保障性住房的建設(shè)，以保證民生，使得百姓能夠安居樂(lè)業(yè)。

參考文獻(xiàn)

[1]張勇，閆鵬，杜子平，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性研究，建筑經(jīng)濟(jì)，2010年第01期

[2]王雪，銀行利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，金融分析，2010年1月

第6篇：房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文

一、支持房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的因素

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景較好，存在著有利于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的因素。這首先是，城市化的推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最重要的市場(chǎng)空間；其次是，城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)水平提高的過(guò)程中，用于住房、交通以及保險(xiǎn)、教育等現(xiàn)代服務(wù)消費(fèi)的比例將不斷提高，2003年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例已經(jīng)達(dá)到96．4％；再次是，進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的新階段后，家庭積累將較快地增加，居民的投資意識(shí)、投資能力和投資要求相應(yīng)地提高，房地產(chǎn)必然成為他們重要的投資方向。

二、房地產(chǎn)金融體系創(chuàng)新趨勢(shì)

1、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新

“房地產(chǎn)金融體系與國(guó)家金融體系的一體化”是國(guó)際住房金融體系發(fā)展的總趨勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新，主要應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)建新的住房金融機(jī)構(gòu)，與現(xiàn)有的住房金融機(jī)構(gòu)共同構(gòu)建完整的住房金融機(jī)構(gòu)體系。

（1）加快組建政策性住房銀行。政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)兩大基本職能：一是投入資金擴(kuò)大住房的供給量，在總量上滿足住房的需求；二是注重住房的公平分配，對(duì)中低收入階層進(jìn)行重點(diǎn)支持。而在業(yè)務(wù)構(gòu)成上，則圍繞這兩大職能來(lái)開(kāi)展，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：其一是直接發(fā)放政府補(bǔ)貼的低息貸款，擴(kuò)大住房建設(shè)資金的來(lái)源，增加住房總供給；而在消費(fèi)層次上貸款重點(diǎn)向低收入階層傾斜，為實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平和穩(wěn)定發(fā)揮顯著的作用。其二是可以直接投入資金進(jìn)行普通住房的開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，在擴(kuò)大住房供給的同時(shí)，有效地平抑住房市場(chǎng)價(jià)格。其三是協(xié)調(diào)全國(guó)的住房金融業(yè)務(wù)，通過(guò)建立全國(guó)性的網(wǎng)絡(luò)，調(diào)節(jié)各地的資金余缺。

（2）建設(shè)專(zhuān)業(yè)住房?jī)?chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)。我國(guó)目前已經(jīng)產(chǎn)生了一些專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如住房?jī)?chǔ)蓄銀行、房地產(chǎn)投資公司等。但是這些專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有的尚未具備金融功能，有的則被限定在較小的業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，發(fā)展十分緩慢。隨著我國(guó)住房市場(chǎng)逐步走向市場(chǎng)化，今后應(yīng)把住房?jī)?chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)發(fā)展為住房金融的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，并逐漸地把它作為經(jīng)營(yíng)住房金融業(yè)的主力，具體應(yīng)分兩步走：第一步是要采取切實(shí)可行的政策推動(dòng)現(xiàn)有機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展；第二步是在完善現(xiàn)有機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)和支持各類(lèi)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生和發(fā)展。

（3）建立多種新形式房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。①建立初級(jí)市場(chǎng)的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)居民收入水平不高，中低收入階層所占比重較大，而且居民收入較不穩(wěn)定。因此，可以考慮由政府設(shè)立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)中低收入家庭的住房貸款提供擔(dān)保；②成立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司。房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司可以通過(guò)開(kāi)展房屋保險(xiǎn)、工程保險(xiǎn)、房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資保險(xiǎn)等，一方面使開(kāi)發(fā)商、信貸機(jī)構(gòu)將各種風(fēng)險(xiǎn)降低到最低的限度，同時(shí)又使自身獲得穩(wěn)定的資金來(lái)源；③設(shè)立房地產(chǎn)投資基金管理公司。房地產(chǎn)投資基金管理公司是通過(guò)發(fā)行抵押貸款憑證，組建投資基金，同時(shí)運(yùn)用投資基金購(gòu)買(mǎi)其他金融機(jī)構(gòu)出售的抵押貸款等，為那些缺乏投資經(jīng)驗(yàn)或無(wú)暇顧及抵押貸款事務(wù)性工作的大額投資者提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)；④建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司可以在房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部融通資金，并同銀行及其他金融機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系。它的資金來(lái)源于參加集團(tuán)的各層次企事業(yè)單位的自有專(zhuān)項(xiàng)基金存款、銀行借貸、拆借、入股資金、集團(tuán)財(cái)務(wù)公司開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)的盈利。資金主要為房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)服務(wù)，如提供技改性貸款、投資性貸款、流動(dòng)性資金貸款以及各種專(zhuān)項(xiàng)貸款、設(shè)備的融資租賃、企業(yè)發(fā)行的債券的擔(dān)保與轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)方面的咨詢(xún)業(yè)務(wù)等。

2、房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新

（1）個(gè)人信用制度。首先，統(tǒng)一個(gè)人信用檔案標(biāo)準(zhǔn)，建立個(gè)人基本賬戶(hù)制度。其次，建立個(gè)人信用調(diào)查和報(bào)告制度。再次，建立科學(xué)的個(gè)人信用評(píng)估體系。最后，建立個(gè)人信用制裁制度，加大對(duì)違約的懲罰和制裁。

（2）住房信貸保障體系。在我國(guó)現(xiàn)有住房信貸體系中，明顯地缺乏在社會(huì)范圍內(nèi)有效分散風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制設(shè)計(jì)。建立和完善我國(guó)住房信貸保障制度，則是住房金融業(yè)健康發(fā)展的制度創(chuàng)新。住房信貸保障制度包括擔(dān)保和保險(xiǎn)兩部分內(nèi)容。建立這種制度實(shí)際上是在一個(gè)更大的范圍內(nèi)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移和分散。此外，房地產(chǎn)信貸保障制度對(duì)于提高我國(guó)居民住房私有率和改善居民居住條件，以及推動(dòng)抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)而發(fā)展抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)也有積極的意義。

3、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新

（1）完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的中介體系。房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)化，離不開(kāi)資信評(píng)估機(jī)構(gòu)、按揭證券機(jī)構(gòu)等中介組織。早在上世紀(jì)60年代之前，美國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)上就活躍著一批“抵押貸款銀行家”，它們本身并不直接從事抵押貸款投資，其資金也不主要來(lái)自居民戶(hù)的儲(chǔ)蓄存款。它們的職能主要是在住房抵押貸款的借貸雙方中間充當(dāng)“經(jīng)紀(jì)人”。

（2）構(gòu)建兩級(jí)市場(chǎng)體系。一個(gè)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必須由相互銜接的初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)組成，包括兩級(jí)住房抵押市場(chǎng)，即住房資金初級(jí)交易市場(chǎng)和住房信用再交易、再流通的二級(jí)市場(chǎng)。①完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行。住房金融一級(jí)市場(chǎng)是住房資金的初始交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的基礎(chǔ)部分。它包括金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)、新發(fā)行的住房證券交易，也包括上述信貸和證券業(yè)務(wù)附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和信托機(jī)構(gòu)對(duì)住房信貸和證券發(fā)行的保證、保險(xiǎn)和信托等交易活動(dòng)。具體而言，則包括住房信用借貸市場(chǎng)、 住房初級(jí)抵押市場(chǎng)、住房有價(jià)證券市場(chǎng)、住房保險(xiǎn)市場(chǎng)、住房信托投資市場(chǎng)五大分支市場(chǎng)。②大力發(fā)展證券化的房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度較高，而且受經(jīng)濟(jì)周期的影響較大，因此可以考慮在市場(chǎng)層次上建立和完善房地產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，以縱向分散一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，即住房信用的再交易、再流通市場(chǎng)，它的核心就是住房抵押貸款證券化。是指商業(yè)銀行把自己所持有的流動(dòng)性較差然而具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金的方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券形式出售給投資者的融資過(guò)程。房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施方式以中國(guó)建設(shè)銀行的表內(nèi)證券化和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的表外證券化為代表。前者希望在不剝離住房信貸資產(chǎn)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)所謂表內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化，也就是在建設(shè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，把住房信貸這塊資產(chǎn)剝離出去，同時(shí)拿這一塊資產(chǎn)業(yè)務(wù)做抵押，再打包出售給其他的公司。后者則希望通過(guò)向商業(yè)銀行購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款，然后由其發(fā)行住房信貸抵押債券，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化。以上這兩種辦法都是一種積極的探索。隨著商業(yè)銀行發(fā)起成立基金管理公司的呼聲升高，我們認(rèn)為，也許可以考慮另外一種思路：由商業(yè)銀行發(fā)起設(shè)立貨幣市場(chǎng)和住房抵押貸款混合投資基金，向投資者募集資金，基金投資的范圍為債券、貨幣市場(chǎng)工具和住房抵押貸款。這項(xiàng)基金為開(kāi)放式，為充分保證基金的流動(dòng)性，基金投資于債券、貨幣市場(chǎng)工具的比例應(yīng)不低于70％―80％，投資于住房抵押貸款的比例應(yīng)不高于20％―30％。發(fā)起設(shè)立基金的商業(yè)銀行可作為基金管理人，并以基金的名義直接向債務(wù)人發(fā)放住房抵押貸款，基金擁有貸款的所有權(quán)和住房抵押權(quán)?；鹜泄苋擞捎匈Y格的金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任。這樣，住房抵押貸款從發(fā)放環(huán)節(jié)開(kāi)始就通過(guò)基金單位的形式實(shí)現(xiàn)了證券化。

4、金融工具創(chuàng)新

我國(guó)住房金融還處在發(fā)展的初級(jí)階段，住房金融市場(chǎng)上的金融工具品種構(gòu)成過(guò)于單一?，F(xiàn)階段應(yīng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展新的住房金融品種和信用工具。

（1）其他形式的住房抵押貸款工具。①橋梁貸款。橋梁貸款是指銀行在有關(guān)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下為顧客提供的房屋賣(mài)舊買(mǎi)新貸款。在這一過(guò)程中，消費(fèi)者需要銀行提供部分墊款，比如先買(mǎi)下一套住房，搬入后再出賣(mài)原有住房，歸還銀行墊款，以后再按月償還銀行的消費(fèi)信貸。②循環(huán)住房貸款。這種貸款是指對(duì)那些償還能力強(qiáng)、信譽(yù)高的購(gòu)房戶(hù)，不限制他們的貸款額度，并允許他們?cè)谝讶〉玫慕杩钪猓赐坏盅嘿J款合同追加新的貸款，并順延還款期，獲取追加貸款的購(gòu)房戶(hù)須對(duì)追加部分承擔(dān)較高的利率和費(fèi)用。③增值分享抵押貸款。是指銀行采用的增值分成抵押貸款方式，即將貸款利率降到市場(chǎng)平均利率水平以下，以換取參與房屋增值的分成。投資者以未來(lái)收益的一部分換取稍低利率的抵押貸款，從而減少了投資風(fēng)險(xiǎn)。

第7篇：房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；法律對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)推動(dòng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有著深刻的影響。在當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀，適逢我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的重要性越加突顯。一方面，已經(jīng)累積的房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，其將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響；另一方面，若任由商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定又將帶來(lái)不小的隱患。在這樣一個(gè)十字關(guān)口，政府提倡重視民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊嚴(yán)。從2009年下半年開(kāi)始，中央政府實(shí)行緊縮性的房地產(chǎn)政策，抑制一直狂飆的房?jī)r(jià)，實(shí)在用心良苦?？v覽1997年至今的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施，我們發(fā)現(xiàn)，政府在調(diào)整過(guò)程中的依法執(zhí)政水平，嚴(yán)格依法辦事能力還有待提高。筆者以房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出現(xiàn)的問(wèn)題出發(fā)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析平抑房?jī)r(jià)的供求結(jié)構(gòu)，認(rèn)為政府需抑制商品房投機(jī)性需求，增加商品房供給，健全社會(huì)中低收入者住房保障體系。從法律對(duì)策角度認(rèn)為立法機(jī)關(guān)應(yīng)規(guī)范宏觀調(diào)控權(quán)以完善貨幣政策、財(cái)政政策從而減少投資熱流；應(yīng)適時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅以抑制商品房投資性需求；應(yīng)綜合運(yùn)用法制手段促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的界定

本文所講的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控借鑒了經(jīng)濟(jì)學(xué)上的內(nèi)涵，指對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有三：保持房?jī)r(jià)的持續(xù)穩(wěn)定，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)。筆者認(rèn)為針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同的需求應(yīng)采取不同的引導(dǎo)方式，對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)投資性需求應(yīng)該準(zhǔn)確引導(dǎo)，謀求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以分散投資流，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)征房產(chǎn)稅，確保國(guó)有土地合理利用，防止投資者利用商品房謀取暴利。針對(duì)消費(fèi)性住房需求，政府應(yīng)雪中送炭，在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)時(shí)，以當(dāng)?shù)氐淖畹蜕畋Ｕ暇€為參考依據(jù)，滿足合理社會(huì)保障性住房需求，鼓勵(lì)具備條件的居民購(gòu)買(mǎi)商品房?？傊康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控的終極目標(biāo)是在充分利用土地資源的前提下，針對(duì)不同的住房需求形成不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的合理配置。①

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的問(wèn)題

從實(shí)用主義的角度看，在近十五年的時(shí)間里，政府隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)，充分利用房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展無(wú)疑是明智之舉。在復(fù)雜動(dòng)蕩的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，仍然保持GDP以近10%的增長(zhǎng)率持續(xù)數(shù)十年增長(zhǎng)無(wú)疑說(shuō)明這樣的政府是強(qiáng)大的、負(fù)責(zé)任的。但作為理性的法律人，不僅要看其成就還應(yīng)理智的分析其問(wèn)題?；诖宋覀儾庞辛丝陀^評(píng)價(jià)的立場(chǎng)以及前進(jìn)的方向。綜合分析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)家宏觀調(diào)控現(xiàn)狀，總結(jié)出以下幾個(gè)問(wèn)題。

1.調(diào)控變“空調(diào)”

以2003年至2005年的調(diào)控情況為例，2003年政府嚴(yán)格實(shí)行緊縮性政策，逐步抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，對(duì)信貸等環(huán)節(jié)提高了門(mén)坎，到2005年出臺(tái)“國(guó)八條”、“七部委”文件更是將房?jī)r(jià)的控制提到了政治的高度，建立政府負(fù)責(zé)制，一些地方政府也采取了相應(yīng)的房?jī)r(jià)控制措施。但從效果來(lái)看，由于政策沒(méi)有指標(biāo)，無(wú)法量化，使得實(shí)際可執(zhí)行力較低。GDP為導(dǎo)向的政績(jī)考核體系更是減少了地方政府控制房地產(chǎn)價(jià)格、抑制房地產(chǎn)行業(yè)的偏好。②最后調(diào)控結(jié)果與調(diào)控目標(biāo)背道而馳，不僅全國(guó)房?jī)r(jià)總體繼續(xù)持續(xù)上漲，北京等地的房?jī)r(jià)在2006年一季度甚至大幅度飆升。對(duì)此，國(guó)務(wù)院各部委出臺(tái)文件在信貸、土地、金融、限制外資流入方面做了更詳細(xì)的規(guī)定，到2008年初房地產(chǎn)業(yè)終于出現(xiàn)了觀望態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)成交量開(kāi)始收縮。到2008年下半年，為了國(guó)內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局，國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)再次被定為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”，從想方設(shè)法抑制價(jià)格狂飆、降溫投資投機(jī)熱度到運(yùn)用信貸、稅收政策千方百計(jì)地去刺激需求。③最終，從2003年到2007年從緊的調(diào)控政策效應(yīng)又被清零了。在缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃以及對(duì)外部經(jīng)濟(jì)的合理預(yù)見(jiàn)下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控變成了“空調(diào)”。

2.房地產(chǎn)泡沫逐步累積

在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，學(xué)者們認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，指由于房屋所依附的土地資源稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品特有屬性等導(dǎo)致人們對(duì)其未來(lái)價(jià)格產(chǎn)生同構(gòu)型預(yù)期進(jìn)而產(chǎn)生投資行為，使得房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于其基本價(jià)值的非平穩(wěn)性偏離；主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品價(jià)格脫離基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲，并同時(shí)伴隨著產(chǎn)品依附土地的價(jià)格持續(xù)上漲、房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲以及房屋空置率居高不下等現(xiàn)象。④學(xué)者們認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫以人們的投機(jī)預(yù)期從無(wú)到有的增強(qiáng)。若以泡沫擴(kuò)散由弱到強(qiáng)的趨向?yàn)橐罁?jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫可分為五個(gè)階段，房?jī)r(jià)波動(dòng)、需求領(lǐng)域房?jī)r(jià)泡沫、房地產(chǎn)泡沫、泡沫房地產(chǎn)、泡沫的破滅。④就我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可從以下幾個(gè)維度測(cè)量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。

第8篇：房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；宏觀調(diào)控；保障房

中圖分類(lèi)號(hào)：F120

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-2374（2012）20-00012-03

1　房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響

隨著“限購(gòu)令”、“限貸令”等各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和落實(shí)，紅火異常的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展路途中的寒冬。但是，是否房地產(chǎn)行業(yè)就此進(jìn)入低位運(yùn)行？是否中小房地產(chǎn)企業(yè)就無(wú)發(fā)展機(jī)遇呢？

1.1　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的原因分析

最近10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度眾所周知。地王的不斷推出、房企的火熱投入，證明了地王沒(méi)有最高，只有更高。地方政府在土地買(mǎi)賣(mài)中獲利是不爭(zhēng)的事實(shí)，這無(wú)形中助長(zhǎng)了不斷攀升的房?jī)r(jià)。大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在高負(fù)債地運(yùn)行著，老百姓也瘋狂地從銀行貸款，投資購(gòu)房?？吹饺绱烁吒杳瓦M(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各路投資者也紛紛將大量的資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房屋的買(mǎi)賣(mài)交易中獲取大量的利潤(rùn)。于是全國(guó)上下，無(wú)人不為房子瘋狂。

企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行、老百姓的瘋狂貸款、投資客的瘋狂炒作無(wú)疑加重了銀行風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)的次貸危機(jī)給了中國(guó)一個(gè)很好的教育，這時(shí)政府必須要采取措施，控制房地產(chǎn)迅猛發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)，于是有了“限購(gòu)令”、“限貸令”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等政策的出臺(tái)。

1.2　保障房的效用分析

為了滿足不同收入層次的需求，國(guó)家出臺(tái)了“保障房”建設(shè)政策，個(gè)別地方政府還要求每年必須有10%的保障房建設(shè)開(kāi)工面積。

保障房主要有三部分組成：一是廉租房，這類(lèi)房屋只租不售，提供給那些進(jìn)城務(wù)工的收入低端人群，給他們的居住提供穩(wěn)定的基本保障。二是公租房，這類(lèi)房屋在租住了一段時(shí)間后，可以賣(mài)給承租人，租金可抵扣房款，給那些努力工作、收入逐步有所增長(zhǎng)的人群提供穩(wěn)定的住房保障。三是經(jīng)濟(jì)適用房，這類(lèi)房屋以較低的價(jià)格出售，給那些想買(mǎi)房，但買(mǎi)不起商品房的人群提供住房。

這樣一來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局就構(gòu)建起來(lái)了：收入低的人群，可以選擇廉租房；選擇公租房的人，通過(guò)努力工作，有了一定能力，也可以購(gòu)買(mǎi)住房；有一定經(jīng)濟(jì)能力，但無(wú)法購(gòu)買(mǎi)商品房的人可以選擇購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房；有條件的，根據(jù)自己的資金狀況，選擇不同檔次的商品房。

這樣便將很大一部分的剛性需求通過(guò)保障房的途徑消化掉了，從而減少了商品房市場(chǎng)的剛性需求。由此引導(dǎo)商品房市場(chǎng)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律運(yùn)行，合理定價(jià)，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。

1.3　未來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向分析

穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不讓房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。按照目前的情況來(lái)看，確實(shí)基本已經(jīng)達(dá)到。但是為了鞏固成果，將房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)多的泡沫層分?jǐn)D出去，還需要一段時(shí)間。因此，國(guó)家必然還會(huì)在接下來(lái)的一到兩年時(shí)間內(nèi)繼續(xù)堅(jiān)持這個(gè)目標(biāo)。但是由于這樣的強(qiáng)力調(diào)控，不但抑制了投資需求，同樣也抑制了部分剛性需求。國(guó)家下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，或許就是出于這方面的考慮。但是，總體調(diào)控思想依然是控制高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，減緩房?jī)r(jià)的上漲速度，支持保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，滿足廣大中低購(gòu)房需求者的購(gòu)房要求。

2　房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)與威脅并存

房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與威脅并存：一方面，通過(guò)洗盤(pán)，大量不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。另一方面，優(yōu)秀的房企將更能鞏固和擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額，增加企業(yè)聲譽(yù)。消費(fèi)者將越來(lái)越偏向于購(gòu)買(mǎi)有實(shí)力的品牌房企的產(chǎn)品。優(yōu)秀房企將越做越高端，獲取大量的品牌溢價(jià)，收益率逐步擴(kuò)大。而實(shí)力小，且非品牌房企的生存空間會(huì)逐步被壓縮，只能往低端市場(chǎng)發(fā)展，幾乎沒(méi)有品牌溢價(jià)，收益率降低。但低收益率的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不意味著沒(méi)有利潤(rùn)可圖，只要量上去了，其收益依然可觀。且目前這樣的中低端房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)得到地方政府的大力支持，會(huì)給予相應(yīng)的政策扶持，這將成為中小房企的一條出路。

3　房地產(chǎn)企業(yè)的出路

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)清目前的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，找準(zhǔn)自己的企業(yè)定位，利用這樣的機(jī)會(huì)，苦練內(nèi)功，圖謀發(fā)展。

3.1　正確定位，理性選擇

正確定位企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)和發(fā)展方向。作為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，準(zhǔn)確定位自身，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)尤為重要。大多數(shù)房企資金、技術(shù)等實(shí)力不強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力弱，品牌效益低。沒(méi)有必要一味地往高端產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展，而應(yīng)在低成本開(kāi)發(fā)的前提下，將品質(zhì)做足，搶占中低端市場(chǎng)。當(dāng)年李書(shū)福的奇瑞汽車(chē)就是以低端的產(chǎn)品沖擊了整個(gè)汽車(chē)市場(chǎng)，并獲得成功。目前國(guó)家的政策導(dǎo)向是保障房建設(shè)，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目上，或許可以成為一般房企發(fā)展的一個(gè)方向。

同時(shí)，在項(xiàng)目選擇上，除了選擇民用地產(chǎn)板塊外，還可以將目光投向旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、綜合體等項(xiàng)目上。在旅游地產(chǎn)板塊上，重慶隆鑫集團(tuán)在武隆仙女山上的花漾的山谷產(chǎn)品是值得學(xué)習(xí)和借鑒的。值得注意的是，旅游產(chǎn)品跟當(dāng)?shù)氐娜宋木坝^環(huán)境息息相關(guān)，不能跳出當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境孤立地打造旅游項(xiàng)目，而應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣ラ_(kāi)發(fā)和發(fā)展產(chǎn)品。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目是目前發(fā)展比較迅速的一個(gè)板塊，越來(lái)越多的企業(yè)也開(kāi)始關(guān)注。但是，在未清楚地認(rèn)識(shí)和把握前就盲目地開(kāi)發(fā)這個(gè)板塊，風(fēng)險(xiǎn)也是非常大的。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)要決定進(jìn)入哪個(gè)板塊、做哪個(gè)檔次的項(xiàng)目，需要根據(jù)自己的情況，合理定位，理性選擇，不能盲目跟風(fēng)。要選擇適合自身企業(yè)發(fā)展的，同時(shí)也是自己擅長(zhǎng)的項(xiàng)目來(lái)做。

3.2　加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，將文化與房地產(chǎn)產(chǎn)品相融合

優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)企業(yè)有沒(méi)有文化、有什么樣的文化，決定了這個(gè)企業(yè)能否壯大。以?xún)?yōu)秀的思想統(tǒng)一、凝聚員工，才能產(chǎn)生巨大的生產(chǎn)動(dòng)力。目前的房地產(chǎn)已不再像過(guò)去那樣僅僅起到保證居住的功能了，還承載著文化、社區(qū)交流等功能。因此，如何將文化與房地產(chǎn)產(chǎn)品相結(jié)合，也是當(dāng)前房企走出困境需要思考的問(wèn)題。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)推出的是歐式風(fēng)格、地中海風(fēng)格這樣的海派文化產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品如今比比皆是，已經(jīng)沒(méi)有了新意，落于俗套。也有部分企業(yè)開(kāi)始思考將中式園林文化引入產(chǎn)品中，如金科東方王榭、金科中華坊、隆鑫72府等。這些項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，確實(shí)吸引了不少人的目光，取得較好的業(yè)績(jī)。值得注意的是，瑞安在選擇文化的時(shí)候，將目光投向了本土文化。因此誕生了瑞安的天地系列產(chǎn)品，如上海天地、重慶天地等項(xiàng)目，將當(dāng)?shù)氐奈幕c產(chǎn)品相融合，受到當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦?lái)投資客的廣泛認(rèn)可。

3.3　完善項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)體系，重視前期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作

由于早期房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)基本上不重視項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)，基本上不考慮拿哪塊地？開(kāi)發(fā)什么項(xiàng)目？收益情況如何？在賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候，只要把房子建起來(lái)，就有人搶著買(mǎi)。而現(xiàn)在，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了變化，成了競(jìng)爭(zhēng)性的買(mǎi)方市場(chǎng)，因此，必須要重視項(xiàng)目事前評(píng)價(jià)，需要事先有一套完整的評(píng)價(jià)體系，在拿地初期就對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行認(rèn)真而嚴(yán)格的測(cè)算和分析，將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。這方面萬(wàn)科確實(shí)是值得所有企業(yè)學(xué)習(xí)的

標(biāo)桿。

由于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展較晚，很多都是借助于早年房地產(chǎn)紅火發(fā)展的勢(shì)頭成長(zhǎng)起來(lái)的。因此，很多企業(yè)忽視開(kāi)發(fā)流程、銷(xiāo)售策劃環(huán)節(jié)、物業(yè)管理策劃環(huán)節(jié)等前期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，不重視項(xiàng)目策劃調(diào)研，對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)也是拍腦袋做決策，這些無(wú)疑加重了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

第9篇：房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；市場(chǎng)規(guī)模；實(shí)證分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009 ― 2234（2017）04 ― 0077 ― 03

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，具有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度擴(kuò)張致使市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致投資過(guò)度集中，房?jī)r(jià)迅速攀升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2000年的4984.05億元增長(zhǎng)到2015年的95978.85億元，15年間增長(zhǎng)了近20倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為21.79%。從政府的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要建立在滿足人民生活需求的基礎(chǔ)上。當(dāng)市場(chǎng)規(guī)模的過(guò)度發(fā)展導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，政府需要采取措施加以限制，消解投資過(guò)熱的現(xiàn)象，使房?jī)r(jià)水平回落到合理區(qū)間。本文從政策作用機(jī)制角度出發(fā)，分析我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的調(diào)控影響，根據(jù)實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)，并提出相應(yīng)的政策建議。

二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模因素的文獻(xiàn)綜述

目前對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模因素的研究主要側(cè)重房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與地區(qū)人口發(fā)展的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與城市化的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系等方面。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與地區(qū)人口發(fā)展因素方面，龍奮杰、吳公牛2003）利用我國(guó)31個(gè)大中城市2000年末的數(shù)據(jù)建立多元線性回歸模型，證明直接影響房地產(chǎn)投資的人口因素中暫住人口對(duì)房地產(chǎn)投資的重要影響〔1〕。何薇、章恒全（2014）選取經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策機(jī)制等三方面的驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行主成分回歸分析，證實(shí)人口發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資存在顯著的驅(qū)動(dòng)作用〔2〕。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與城市化因素方面，趙朋（2006）從理論上分析了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的兩種效應(yīng)對(duì)城市化水平影響，并通過(guò)一般均衡模型證實(shí)了房地產(chǎn)投資與城市化的正相關(guān)關(guān)系〔3〕。張立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省際面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明：全國(guó)層面上，其他影響因素一定時(shí)，空間城市化和資本城市化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響遠(yuǎn)大于人口城市化〔4〕。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素方面，黃忠華、吳次芳等（2008）采用1997-2006年我國(guó)31個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)，證明全國(guó)及區(qū)域?qū)用娣康禺a(chǎn)投資能夠引起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并且相互影響〔5〕。潘濤、李敏等（2015）利用2000-2011年全國(guó)31個(gè)省市財(cái)政支出、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證，研究表明房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有明顯的促進(jìn)作用〔6〕。

根據(jù)以上研究結(jié)果，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的發(fā)展受多重因素的影響。而從我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境來(lái)說(shuō)，政府宏觀調(diào)控不可忽視。要全面總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的影響因素，則需要結(jié)合對(duì)政府宏觀調(diào)控作用的分析。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模主要政策作用機(jī)制

政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張時(shí)，主要運(yùn)用金融政策、土地政策、稅收政策等手段，調(diào)節(jié)相關(guān)的市場(chǎng)需求狀況、土地獲取渠道、資金融通渠道，將行業(yè)的投資發(fā)展速度維持在合理程度，保證房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品及價(jià)格能夠貼合民生需求。

在市場(chǎng)需求狀況中，購(gòu)房者的需求受信貸稅率等政策調(diào)控的影響。政府可以通過(guò)金融政策對(duì)個(gè)人住房貸款的投放量和額度進(jìn)行調(diào)節(jié)，調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的回籠資金量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模。在稅收政策方面，政府通過(guò)實(shí)行差別化稅率，放寬首套房征稅額度，提高二套房等的征稅額度，以此擠出投機(jī)性需求。購(gòu)房者消費(fèi)資金是房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)資金的重要來(lái)源，通過(guò)政策調(diào)節(jié)購(gòu)房者需求，可以起到控制房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的作用。

在土地獲取渠道，一般有“招拍掛”的方式〔7〕。為防止大型房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度囤積土地，政府通過(guò)調(diào)控土地供應(yīng)量、用地途徑，抑制土地儲(chǔ)備過(guò)熱。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還會(huì)通過(guò)兼并重組來(lái)擴(kuò)充土地占有量，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張。針對(duì)這種情況，政府通過(guò)制定并購(gòu)重組規(guī)范來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)行為，合理分配土地資源。

在資金融通渠道，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要來(lái)自銀行貸款。一方面，政府運(yùn)用信貸政策調(diào)整銀行貸款利率、額度，調(diào)節(jié)整體融資環(huán)境，使房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模合理化，防止資本過(guò)于集聚在房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，加強(qiáng)對(duì)融資來(lái)源的監(jiān)管，限制非法渠道的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)融資范圍，保證調(diào)控政策的實(shí)施效果。

四、多重政策影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的實(shí)證分析

結(jié)合上文，我國(guó)政府為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、資源配置效率提高的宏觀調(diào)控目標(biāo)，運(yùn)用了稅收、土地、金融等主要政策對(duì)房地a業(yè)的投資規(guī)模和發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行引導(dǎo)性調(diào)控，保證房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的合理發(fā)展。接下來(lái)對(duì)政策影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的效果進(jìn)行實(shí)證分析。

（一）變量數(shù)據(jù)的選取及單位根檢驗(yàn)

本文收集了2007年到2015年的全國(guó)性季度數(shù)據(jù)，原始數(shù)據(jù)均源自中國(guó)建設(shè)銀行網(wǎng)站以及中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。本文采用Eviews 8.0來(lái)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)〔8〕。

政策方面，房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整選取全國(guó)房產(chǎn)稅收入（簡(jiǎn)稱(chēng)PTR）進(jìn)行表示；土地政策選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積（簡(jiǎn)稱(chēng)LPQ）作為政策變量；金融政策選取1-5年中長(zhǎng)期貸款利率（簡(jiǎn)稱(chēng)LIR）作為變量。本文選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資完成額（簡(jiǎn)稱(chēng)RI）代表房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，進(jìn)行分析。

為了消除變量數(shù)據(jù)的異方差性，變量中的比率指標(biāo)均乘以100，再對(duì)所有變量取自然對(duì)數(shù)，增加數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，接下來(lái)的模型論證均采用經(jīng)對(duì)數(shù)處理后的數(shù)據(jù)。

采用ADF檢驗(yàn)法對(duì)4個(gè)變量展開(kāi)單位根檢驗(yàn)，判斷各時(shí)間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。檢驗(yàn)得知，4個(gè)量均為一階單整的數(shù)據(jù)，可以假設(shè)變量之間存在協(xié)整關(guān)系，接下來(lái)對(duì)這些變量展開(kāi)協(xié)整性檢驗(yàn)。

（二）協(xié)整性檢驗(yàn)

本模型的構(gòu)建涉及到4個(gè)變量，因此采用Johansen檢驗(yàn)法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2。

根據(jù)表2內(nèi)容所示，在5%的顯著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四個(gè)變量之間存在著2個(gè)協(xié)整關(guān)系，這說(shuō)明了房產(chǎn)稅收入、土地購(gòu)置量、中長(zhǎng)期貸款利率與房地產(chǎn)投資額之間存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

將變量在檢驗(yàn)中的協(xié)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化，可以得到如下方程式：

方程式體現(xiàn)了變量間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，即房產(chǎn)稅收入和土地購(gòu)置量對(duì)房地產(chǎn)投資額產(chǎn)生正效應(yīng)，而中長(zhǎng)期貸款利率則對(duì)房地產(chǎn)投資額起負(fù)效應(yīng)。并且根據(jù)方程，房產(chǎn)稅收入對(duì)房地產(chǎn)投資額的助推作用即影響系數(shù)最大，土地購(gòu)置量次之，中長(zhǎng)期貸款利率的影響作用最小。

（三）格蘭杰因果檢驗(yàn)

結(jié)合單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果，4項(xiàng)變量指標(biāo)均為一階單整時(shí)間序列，并存在協(xié)整關(guān)系，因此進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，顯著性水平取10%，滯后期取1-4，檢驗(yàn)結(jié)果如下文。

據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果的F統(tǒng)計(jì)量和P值，對(duì)于PTR，僅在滯后1期時(shí)，PTR是RI的格蘭杰原因；對(duì)于LPQ，在滯后1-4期時(shí)，LPQ是RI的格蘭杰原因；對(duì)于LIR，僅在滯后4期時(shí)，LIR是RI的格蘭杰原因。

也就是說(shuō)，在相對(duì)較短的時(shí)期里（滯后1季），上一季房產(chǎn)稅收入與土地購(gòu)置量是影響當(dāng)季房地產(chǎn)投資發(fā)展的因素；在相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)（滯后4季），房產(chǎn)稅收入、土地購(gòu)置量、中長(zhǎng)期利率三者與房地產(chǎn)投資額之間存在著顯著的影響。結(jié)合上文的協(xié)整方程式，從長(zhǎng)期來(lái)看，稅收、土地、金融等政策都影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，并且政府在信貸等金融方面的調(diào)控會(huì)抑制房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展，而短期來(lái)看，政府在稅收、土地方面的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展的效用更為顯著。

五、政策建議

實(shí)證表明，政府宏觀調(diào)控能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模起到相應(yīng)的調(diào)節(jié)作用。其中，稅收政策和土地政策能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)一定的調(diào)控效果，也存在著長(zhǎng)期效應(yīng)；而結(jié)合金融政策，可以長(zhǎng)時(shí)間的維護(hù)政策目標(biāo)，起到理想的政策效果。

由此，本文從稅收政策、土地政策、金融政策等宏觀調(diào)控方面出發(fā)，提出以下政策建議：

第一，完善稅收政策，適當(dāng)調(diào)整稅收優(yōu)惠政策。政府在彌補(bǔ)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)空缺時(shí)，應(yīng)減輕流通環(huán)節(jié)征稅額度，促進(jìn)住房資源的合理流動(dòng)，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與存量周轉(zhuǎn)相結(jié)合，使市場(chǎng)規(guī)?？刂圃诤侠淼乃絻?nèi)。同時(shí)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，若出現(xiàn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，政府應(yīng)適當(dāng)取消土地增值稅、個(gè)人所得稅等優(yōu)惠政策，減少投機(jī)行為產(chǎn)生的便利條件。

第二，合理規(guī)劃土地供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)土地的有效供給。政府應(yīng)加強(qiáng)土地供應(yīng)規(guī)劃，注意與城市規(guī)劃結(jié)合。合理供應(yīng)住房建設(shè)用地同時(shí)，根據(jù)住房市場(chǎng)的去庫(kù)存分化現(xiàn)象，進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，結(jié)合現(xiàn)狀提升一二線城市土地供應(yīng)量，減少三四線城市土地供應(yīng)量。并根據(jù)當(dāng)?shù)毓┬锠顩r擴(kuò)大相應(yīng)住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，以最大限度的實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。

第三，靈活運(yùn)用利率杠桿，加強(qiáng)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。政府應(yīng)加強(qiáng)銀行融資監(jiān)管力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目貸款按低中高檔類(lèi)型住房進(jìn)行區(qū)分，對(duì)于中低檔住房實(shí)行利率優(yōu)惠政策，對(duì)高檔住房提高利率，并按情況擴(kuò)大差別力度。同時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分類(lèi)調(diào)控，采取諸如提高一線城市信貸首付，降低三四線城市的首付比例等措施，提高政策調(diào)節(jié)的針對(duì)性。

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