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第1篇：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；財政政策；貨幣政策

2011年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達61739.78億元，同比增長27.9%，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，但其中存在的問題也逐步顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場中，市場機制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無法保證邊際社會收益和邊際社會成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調(diào)控來彌補市場失靈。政府宏觀調(diào)控的目標是房價相對穩(wěn)定、供求基本平衡和實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控分析

（一）財政政策

財政政策主要通過兩個途徑來影響房地產(chǎn)價格。

第一，稅收途徑。稅收手段是財政政策的主要手段，也是國家利用積極的財政政策來調(diào)節(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的主要手段。在我國房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展面臨嚴峻考驗的情況下，房地產(chǎn)稅收不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國家財政收入來源的重要工具，也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的杠桿。但從國統(tǒng)局的近年來房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)來看，稅收政策在現(xiàn)實中對于遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲并沒有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產(chǎn)稅收占開發(fā)成本比例相對較小，對于房地產(chǎn)的高利潤空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產(chǎn)生短期化思想，背離中央政府宏觀調(diào)控的初衷；稅收不論在調(diào)節(jié)總量還是在調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)上都存在一定的時滯，造成調(diào)節(jié)效果不顯著。

第二，政府轉(zhuǎn)移支付。政府轉(zhuǎn)移支付水平的高低會對居民的生活水平產(chǎn)生較大的影響。從整體上來說，國家和地方政府加大力度提供保障性住房，對于改善住房結(jié)構(gòu)、有效遏制房地產(chǎn)價格過快增長有非常重要的作用。從目前來看，保障性住房政策對房地產(chǎn)格局的影響主要表現(xiàn)在：影響房地產(chǎn)供求關(guān)系、拉低房地產(chǎn)價格和影響房價上漲預期等方面。

（二）貨幣政策

作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是貨幣政策調(diào)整的重點。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對房地產(chǎn)市場的影響主要通過以下三大途徑。

第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進而改變消費者的購房成本。由于房地產(chǎn)價格富有彈性，購房成本變化會使消費者敏感進入或退出市場，從而達到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求，直接影響房價。第二，信貸途徑。中央銀行可以運用公開市場操作、調(diào)節(jié)再貼現(xiàn)率和法定存款準備金等工具來改變貨幣供應量，從而影響信貸機構(gòu)的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會對利率產(chǎn)生影響，從而增加或減少房地產(chǎn)需求，引致其價格的相應變化。第三，資產(chǎn)組合效應途徑。投資者的資產(chǎn)組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)。如果中央銀行采取擴張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應量，那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降，投資者會減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡。從而導致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價格上升，房地產(chǎn)商品作為非貨幣資產(chǎn)就會受到影響。

二、調(diào)控效果及局限性分析

總體來看，2003年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不是很理想，特別是對房價漲速過快及市場秩序的調(diào)控和治理與調(diào)控預期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調(diào)控積累基礎(chǔ)上，為加強住房保障體系建設(shè)和改善住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控思路，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出一些效果，部分地區(qū)部分城市的房價有所回落，但仍不明顯?？傮w上房價過高、部分城市的房價不斷出現(xiàn)漲速過快以及市場有序化程度較低等問題依然沒有得到解決。調(diào)控的局限性主要表現(xiàn)為：

第一，地方政府過度依賴土地財政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產(chǎn)價格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對住房市場進行干預，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問題。雖然1998年國務院下發(fā)的23號文件確定了要建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，但2003年國務院下發(fā)的18號文件，將原來23號文件中有關(guān)“經(jīng)濟適用房是住房供應的主體”改為“經(jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，弱化了經(jīng)濟適用房在住房供應體系的地位。同時又沒有及時建立其他有效地住房保障措施，這也是調(diào)控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調(diào)控政策在地方得不到很好落實。地方貫徹房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不積極的現(xiàn)象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時滯，使宏觀調(diào)控的效果大大減弱。

三、對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的思考

首先，要重視住房保障。許多國家都將建立住房保障體系作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要目標。認為這樣做既有助于解決市場經(jīng)濟中的公平問題，也能有效改善住房市場的供給和需求結(jié)構(gòu)，從而建立較好的市場基礎(chǔ)。例如美國政府在20世紀30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點轉(zhuǎn)為補貼私人機構(gòu)興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補貼。

其次，強化稅收工具在房地產(chǎn)市場中的運用。稅收工具對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系具有非常重要的作用，從我國近年來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策看，稅收政策的運用力度明顯不夠。

第2篇：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文

首先，持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價格，透支了人們未來幾十年的消費，嚴重地制約著我國消費率的提高。人們?yōu)榱速徺I一套房子幾乎奉陪了一輩子的艱難儲蓄。這個問題不解決，以擴大內(nèi)需為目標、以消費主導為基礎(chǔ)的我國經(jīng)濟發(fā)展方式就很難得到根本性的轉(zhuǎn)變；其次，近幾年來，政府尤其是中央政府，雖然在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控上花了很大力氣，出臺了一系列的調(diào)控政策，但至今還沒有取得重大進展。在這場和既得利益者的博弈中，如果政府步步退卻，政府的政策乃至政府的公信度就會受到嚴重損害。一旦政府持續(xù)退縮，既得利益者就會得寸進尺，其后果是不堪設(shè)想的；再次，從社會建設(shè)的角度看，當前群眾對房地產(chǎn)的抱怨聲勢很大，這是因為房地產(chǎn)對社會建設(shè)極為重要，它是社會生存的基礎(chǔ)。從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式看，當房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，可以謀取可觀的暴利，就會松懈對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的緊迫性，甚至有可能導致“產(chǎn)業(yè)空心化?！睕r且，當今世界，找不到一個國家或經(jīng)濟體，通過重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。相反的，倒是有很多國家或經(jīng)濟體因房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展而陷入長期衰退。如果我國能夠在“十二五”期間甚至更長的時間，把房地產(chǎn)體制改革好，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就可以實現(xiàn)國民經(jīng)濟的良性循環(huán)，就能獲得社會的長治久安。

最近住房建設(shè)部部長姜偉新表示，2012年將繼續(xù)堅持加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。以往的調(diào)控效果之所以不顯著，在于有的地方政府深深介入房地產(chǎn)業(yè)的慣性沒有消除，各項調(diào)控政策在執(zhí)行過程中被“軟化”，廉租房、經(jīng)濟適用房供給乏力，讓中央宏觀調(diào)控政策成了“揚湯止沸”。地方政府調(diào)控中的動力之所以不足，原因在于地方利益的考量，以及地方政府對土地財政的高度依賴。一些地方政府擔心調(diào)控的結(jié)果可能影響地方經(jīng)濟發(fā)展和財政收入，地方政府想以高房價換取GDP，因而削弱了中央宏觀調(diào)控的效果。必須清醒地認識到，土地財政是不可持續(xù)的，土地不是賣不完的。只有逐步實現(xiàn)地方政府財權(quán)和事權(quán)相匹配，規(guī)范土地征收行為，用好土地出讓金收入，解決地方政府“錢少事多”的現(xiàn)實難題，才能保證經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。這既是行政管理體制改革的迫切要求，也是貫徹落實科學發(fā)展觀的必由之路。

有關(guān)統(tǒng)計數(shù)字顯示，我國歷年的土地出讓金：2006年7000億元，2007年13000億元；2008年9600億元；2009年15900億元，比上年增長63.4%；2010年27000億元，比上年增長70.4%。2009年全國土地出讓金占地方財政收入的46%。這部分土地增值收益如果能夠用于改善老百姓的福利，當然是很好的；但是地方政府更多地用于投資基本建設(shè)，即能夠帶來更大盈利空間的投資。原因很簡單，用于社會保障支出，用于改善民生，是要花錢的，又不可能給地方政府帶來可觀的利潤，地方政府的積極性就不那么高了。按有關(guān)規(guī)定，各地土地出讓金凈收益中提取廉租住房保障資金不應少于10%，但事實上，2010年11月公布的審計結(jié)果，2007—2009年有22個城市的提取比例未達到要求，共少提取146.23億元。國土資源部部長徐紹史2011年1月7日在北京舉行的全國國土資源工作會議上指出：2010年全國土地出讓成交價款2.7萬億元，同比增長70.8%，城市發(fā)展對土地依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進一步改革完善。“十一五”期間土地出讓金7萬多億元，2009年土地出讓金1.59萬億元，同比增長63.4%。1992—2003年，全國累計收到1萬多億元土地出讓金。自從2004年以來，我國土地出讓方式發(fā)生重大變化，努力推行土地招、拍、掛，全國土地出讓收入因此猛增。2012年要深入推進國有土地有償使用制度改革，逐步擴大有償用地范圍，堅持和完善土地招、拍、掛制度，認真總結(jié)、規(guī)范、完善“限房價、競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動工業(yè)用地彈性出讓和租賃制，推動土地供應由價高者得的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變?？偫碓?011年12月召開的中央農(nóng)村工作會議上指出：“應該看到，我國經(jīng)濟發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。”2012年3月，總理在《政府工作報告》中，論述2012年的主要任務，明確指出：“制定出臺農(nóng)村集體土地征收補償條例。”

可以預見，2012年我國房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)上漲的壓力依然存在，這就迫使原本限于短期舉措的宏觀調(diào)控將隨之常態(tài)化。市場將較長時間面臨偏緊的政策環(huán)境。2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最重要的兩項政策：一是通過差別化信貸政策抑制投資投機需求取得一定效果；二是切實增加市場有效供應，尤其是加大保障房供給力度。這兩項行之有效的政策必須繼續(xù)堅持。今后一旦市場再次出現(xiàn)量價齊漲的過熱苗頭，新一輪從緊的宏觀調(diào)控政策可能隨時到來。中央的宏觀調(diào)控政策目標，一向定在防止房地產(chǎn)價格過快上漲，從來沒有強調(diào)要把房地產(chǎn)價格降下來。但是，2012年3月，總理在《政府工作報告》中首次提出：“嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合同回歸?！币馕吨覈姆康禺a(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)到了一個轉(zhuǎn)折點。房價大漲大落的時代即將結(jié)束。這里附帶談一談我國房地產(chǎn)價格今后的走勢如何？要回答這個問題，主要看中央對我國房地產(chǎn)市場的定位：即是為了解決居民的消費需求，或者說是為了滿足居民的住房需求；還是滿足中高收入者的投資、投機需求？如果是為了前者，對后者采取抑制、打擊的政策，房地產(chǎn)價格必然逐步回落，合理回歸；如果是放任自流，房地產(chǎn)價格還會持續(xù)上漲，直至徹底崩潰，導致泡沫破滅和金融危機。即使是短期的宏觀調(diào)控，把房地產(chǎn)價格壓一壓，一旦宏觀調(diào)控放松，還會出現(xiàn)更大的反彈。中央政府面臨兩難選擇，地方政府的利益又往往和房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。博弈始終是存在的。集中在三個方面的博弈：當宏觀調(diào)控明顯影響國民經(jīng)濟增長時能否持續(xù)；地方政府財政究竟有多大的承受能力；開發(fā)商的財務資金狀況能夠維持多久？特別是當前國民經(jīng)濟運行出現(xiàn)下行的壓力，以及如何替代地方政府的“土地財政。再有沖破既得利益集團的干擾。

關(guān)于房地產(chǎn)價格的走勢，總理在2012年兩會答記者問時指出，我們2003已經(jīng)提出6條措施，2005年國八條，2006年國六條。為什么那些年調(diào)控沒有成效呢？群眾責怪我們房價越調(diào)越高（根本原因是時緊時松）。政策不出中南。我聽了感到十分痛心。為什么近兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點曙光，有所進展呢？首先是我們調(diào)控決心堅定而不動搖；其次，我們抓住了一個抑制投資和投機需求的要害問題。采取針對性措施?，F(xiàn)在我可以明確告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松，如果放松就會前功盡棄。而且會造成房地產(chǎn)市場混亂，不利于房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

第3篇：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文

我國的社會主義市場經(jīng)濟不是自由放任的市場經(jīng)濟，而是實行宏觀調(diào)控的現(xiàn)代市場經(jīng)濟。在房地長市場的運作過程中政府的培育和引導功能至關(guān)重要，政府通過各種宏觀調(diào)控手段不斷地調(diào)控著房地產(chǎn)市場的走向繁榮和穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控就是國家采用行政、法律等手段從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)，以保證其供需平衡，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的運作。在我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)節(jié)過程中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調(diào)控要體現(xiàn)經(jīng)濟法的基本原則，做到有法可依。研究經(jīng)濟法視野下的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，對加強當前我國宏觀調(diào)控在實際執(zhí)行過程中力度，從而從根本上遏制房價上漲速度過快有著重要意義。

一、從經(jīng)濟法視角看房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應具備的特征

（一）整體性

整體性，體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場調(diào)控目標以及調(diào)控對象上。社會整體利益應該具有以下幾個特征：第一，受益主體的非特定性；第二，公共利益的設(shè)定不應出于個別主體的商業(yè)目的，但是公共利益的設(shè)定并不排斥整個社會的商業(yè)目的，也不排斥旨在促進公共利益的次級群體利益；第三，公共利益的確定及實現(xiàn)應通過法定的正當程序來實現(xiàn)，并具有廣泛的群眾基礎(chǔ)。經(jīng)濟法基本原則要求宏觀調(diào)控要著眼于社會經(jīng)濟的宏觀結(jié)構(gòu)和總體運行，目標涉及社會經(jīng)濟增長、經(jīng)濟穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)等宏觀指標和各類經(jīng)濟總量，影響對象的范圍是社會經(jīng)濟全局。觀調(diào)控往往是指向未來的，具有超前性，宏觀經(jīng)濟形式是變幻莫測的。經(jīng)濟法中的宏觀調(diào)控法是介于一般性與特殊性、原則性與靈活性、自治性與強制性之間的法律。因此，經(jīng)濟法要比一般的法律更抽象、更一般，只有這樣才能涵蓋整個宏觀經(jīng)濟全局，如果規(guī)定得太具體就會導致因小失大，不能進行宏觀調(diào)控。

（二）間接性

間接性，指宏觀調(diào)控主要通過計劃、稅收、以及各項經(jīng)濟政策等手段，間接引導市場主體行為的特性，主要體現(xiàn)在調(diào)控方法及手段上。我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控具備很強的政策性，政策是宏觀調(diào)控的靈魂。宏觀調(diào)控政策對宏觀調(diào)控法的制定具有重要的指導作用，無視宏觀調(diào)控政策就不可能進行宏觀調(diào)控。經(jīng)濟法是宏觀政策的法律化，為貫徹和落實宏觀政策提供了一套法律程式，有利于依法貫徹落實宏觀調(diào)控政策，宏觀調(diào)控政策為制定經(jīng)濟法的具體條款進行有效嘗試，國家主要操作直接影響有關(guān)經(jīng)濟總量的經(jīng)濟杠桿，影響和帶動社會眾多經(jīng)濟主體的經(jīng)濟活動。

二、從經(jīng)濟法的角度看我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中的問題

（一）未真正以經(jīng)濟法為原則理解宏觀調(diào)控的意義

提到房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，人們總是將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和國家對房地產(chǎn)市場的政府調(diào)節(jié)混為一談。健康的房地產(chǎn)市場實現(xiàn)的應該是均衡價格，并且自然形成消費市場從高到低的梯度分布。如果要分析宏觀調(diào)控法調(diào)整房地產(chǎn)市場的目標、手段以及評價宏觀調(diào)控法調(diào)整房地產(chǎn)市場的不足問題，則必須準確界定宏觀調(diào)控法的理論前提。房地產(chǎn)市場的外部效益并不能通過市場機制來實現(xiàn)，市場機制在公共價值的實現(xiàn)上是失靈的。價值規(guī)律對市場的調(diào)節(jié)屬于事后調(diào)節(jié)，從價格形成、信息反饋到產(chǎn)品生產(chǎn)有一定的時間差。房地產(chǎn)利潤暴增誘發(fā)的房地產(chǎn)市場亂象破壞了社會主義市場經(jīng)濟秩序并可能最終影響到國民經(jīng)濟的健康有序發(fā)展。如果說這種區(qū)分在社會層面沒有被重視可以理解的話，那么在法學研究中忽視這種區(qū)分則是不可接受的。

（二）宏觀調(diào)控法律體系不完善，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的經(jīng)濟法研究有待加強

近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)市場本身固有的缺陷使其在維護社會公平方面無能為力。房價不斷上漲，超出了大多數(shù)有購房需求的老百姓的承受能力，長此以往，將不利于我國房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)和穩(wěn)定的發(fā)展。國家對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控大都以下發(fā)文件、通知等形式進行，立法層級較低，缺乏完整的法律框架和結(jié)構(gòu)。大部分文件無法自上而下順利執(zhí)行，無法起到積極良好的執(zhí)行效果。因此，完善我國房地產(chǎn)市場調(diào)控體制就要完善其法律規(guī)范體系。土地的自然壟斷性特征決定了房地產(chǎn)的壟斷性特征，它體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的非同質(zhì)性。當前，法學界對房地產(chǎn)市場法律調(diào)整的研究忽視了市場秩序規(guī)制法、市場監(jiān)管法、國有經(jīng)濟參與法對房地產(chǎn)市場的法律調(diào)整。經(jīng)濟法其他組成部分對房地產(chǎn)市場的法律調(diào)整尚未受到重視。

（三）宏觀調(diào)控的主體權(quán)力義務范圍不明確、調(diào)控主體之間關(guān)系不明確

在房地產(chǎn)市場主體各自追求利潤最大化和市場信息不對稱的情況下，很容易造成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟法律關(guān)系混亂，以至于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控主體之間關(guān)系部明確。當前我國對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，常常未明確主體權(quán)力的義務范圍。由于宏觀調(diào)控的主體之間關(guān)系不明確，房地產(chǎn)市場不正當?shù)母偁幮袨閲乐負p害了市場機制的活力。經(jīng)濟法主體是指經(jīng)濟法律關(guān)系的參加者，即在經(jīng)濟管理、維護公平競爭、組織管理性流轉(zhuǎn)和協(xié)作法律關(guān)系中依法享有一定權(quán)利、承擔一定義務的當事人。房地產(chǎn)市場主體享有法律賦予的財產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、經(jīng)濟請求權(quán)等權(quán)利，作為經(jīng)濟法主體，房地產(chǎn)市場主體要促進公共經(jīng)濟利益的公平與公正。房地產(chǎn)市場主體需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優(yōu)決策。因此，需要國家通過反不正當競爭法、消費者權(quán)益保護法、產(chǎn)品質(zhì)量法、價格法、廣告法等來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需平衡，維護合理的競爭結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)良性的競爭模式和經(jīng)營秩序。房地產(chǎn)市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。對于調(diào)控主體來說，要建立相互監(jiān)督的機制，要明確每一級執(zhí)行主體的權(quán)力義務，要保證信息公開，保證每一個調(diào)控主體和執(zhí)行主體都能掌握相對應的信息。

三、經(jīng)濟法視野下實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控路徑

（一）規(guī)制政府行為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中體現(xiàn)經(jīng)濟法價值

我國經(jīng)濟體制是由高度集中的計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向社會主義市場經(jīng)濟，也就是說是從全面的國家干預走向市場的，政府不但養(yǎng)成了直接參與微觀經(jīng)濟活動的慣性。經(jīng)濟法所表達利益的全局性與總括性的保護，但個人利益、公共利益與國家利益之家是緊密相連。干預經(jīng)濟對政府及其工作人員來說，往往有著干預經(jīng)濟的本能和慣性。政府本身難以為市場失靈定出一些具體的標準或界限，使干預行為處于不確定狀態(tài)。阻礙社會主義市場經(jīng)濟建立的主要矛盾是政府干預過多，國家作為經(jīng)濟法律關(guān)系的主體，其權(quán)利不能由經(jīng)濟法律關(guān)系主體靠合意去克服，要通過經(jīng)濟法的變動去克服。經(jīng)濟法追求的是社會公平，這并不與效率優(yōu)先相矛盾。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，基于經(jīng)濟法的基本原則，要對政府干預經(jīng)濟的權(quán)利和義務、范圍、手段、時效等做出具體的規(guī)定，防止政府權(quán)力濫用。強調(diào)市場主體自由競爭,由市場機制進行資源的配置。服務型政府的建設(shè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)，也是經(jīng)濟法所倡導的法治理念。

（二）建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系，規(guī)范市場主體

運用以法律手段建立規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境，是促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行的有效途徑。經(jīng)濟法視野下宏觀調(diào)控是國家職能發(fā)展到一定程度的必然要求。經(jīng)濟法的立法既要重視市場機制在資源配置方面的基礎(chǔ)性作用，又要注意發(fā)揮政府在維護良好市場秩序的作用，以適應新的歷史條件下經(jīng)濟法的調(diào)控要求。國家對于經(jīng)濟生活的及時調(diào)控需要在法與經(jīng)濟之間建立新的參量經(jīng)濟政策。具有強制性法律手段主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為，并且在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在市場經(jīng)濟條件下，國家干預房地產(chǎn)市場的力度與程度會影響市場主體的積極性，這是政府介入房地產(chǎn)市場的適當性和合法性問題。中間層主體對市場主體的規(guī)制權(quán)來源于市場主體的共同約定，中間層主體對市場主體的規(guī)制難以達到應有效果。當法律手段被當作宏觀調(diào)控的基本手段時，發(fā)展到一定階段的市場經(jīng)濟，要求我們建立并完善一種可操作性強的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系。盡管目前我國的經(jīng)濟立法在一定程度上克服了在立法中的部門利益，但政府部門在立法過程中對法律的形成仍有實質(zhì)影響。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控手段，實現(xiàn)科學調(diào)控

第4篇：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；存在問題；對策

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟發(fā)展中起了舉足輕重的作用，它的興衰成敗影響著近50多個行業(yè)的榮衰。針對近年來出現(xiàn)的炒房、囤房、價格虛高等不良態(tài)勢，我政府出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，用以穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并取得了一定的效果，維護了社會穩(wěn)定和諧，鞏固了我國國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。但政策并未完全解決住房供應引發(fā)的結(jié)構(gòu)性矛盾，屢調(diào)不控及且調(diào)且長的現(xiàn)象屢禁不止。

一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的相關(guān)概念

房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控指的是國家采用行政、經(jīng)濟及法律等相關(guān)手段，在宏觀意義上調(diào)節(jié)、指導、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)，促進房地產(chǎn)市場中的供需總量和結(jié)構(gòu)的平衡，它作為一種管理活動，能促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。按調(diào)控體系分類，宏觀調(diào)控可以分為政策和戰(zhàn)略兩種調(diào)控。政策調(diào)控，是指國家從經(jīng)濟層面出發(fā)，運用稅收、貨幣、財政及土地等相關(guān)政策措施經(jīng)濟性約束房地產(chǎn)業(yè)的市場行為。戰(zhàn)略調(diào)控是指從法律及行政層面，全局引導并規(guī)劃房地產(chǎn)市場的環(huán)境和系統(tǒng)全局。

戰(zhàn)略調(diào)控和政策調(diào)控在調(diào)控手段及調(diào)控目標上有根本性的差異。在調(diào)控目標方面，政策調(diào)控主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的價格波動，是市場保持短期的局部的穩(wěn)定，使房地產(chǎn)業(yè)的投資市場及消費市場協(xié)調(diào)發(fā)展；而戰(zhàn)略調(diào)控主要對房地產(chǎn)的市場戰(zhàn)略進行調(diào)整，制訂合理的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃以維持市場供需平衡，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，同時也能夠優(yōu)化市場的供需結(jié)構(gòu)，并使中低收入人群的住房需求得到保證。在調(diào)控手段方面，政策調(diào)控是指從經(jīng)濟手段上對房地產(chǎn)業(yè)的市場行為進行約束及懲罰，糾正市場事物，補充市場失靈，調(diào)整市場失效；而戰(zhàn)略調(diào)控具有法律性和強制性，能引導懲罰房地產(chǎn)的市場行為，可安排調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的制度。

二、宏觀調(diào)控導致的問題及改善措施

1.政策本身就有的問題

（1）調(diào)控政策經(jīng)常失靈，表現(xiàn)在其一，政策具有滯后性，調(diào)控政策從制定到開始實施不是一蹴而就的，是一段包括發(fā)現(xiàn)問題、制定政策、實施政策的完整過程。但房地產(chǎn)市場具有的波動性及易變形會阻礙政策的執(zhí)行，造成了滯后性；其二就是靈活性較差，房地產(chǎn)市場時一個具有較強區(qū)域性的市場，導致部分地區(qū)對房地產(chǎn)市場的適應性較差，即使制定調(diào)控細則，也是一紙空文，另外，該政策的制定者也有可能對房地產(chǎn)市場問題沒有足夠的把握；其三，對政策的執(zhí)行力度不夠，政策執(zhí)行時，地方部門往往因為政策與當?shù)亟?jīng)濟利益沖突而歪曲調(diào)控政策，對政策執(zhí)行不到位，且執(zhí)行者偶有不作為。

（2）對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控失效，主要原因有其一，政策調(diào)控所具有的經(jīng)濟約束性失去效力。宏觀的經(jīng)濟政策主要利用財政、貨幣或稅收對違反市場行為的人進行經(jīng)濟懲罰，但在實施過程中，因為尋租或招商引資等政策導致懲罰力度大打折扣，該投資得到的回報遠遠大于懲罰，政策的約束力也就失去了效力；其二，政策具有片面性；其三，政策的作用時間較短，實施宏觀調(diào)控后，往往短時間內(nèi)成果顯著，但之后問題就會反彈，甚至更嚴重。

2.宏觀調(diào)控引發(fā)的系列問題

（1）市場的環(huán)境問題。宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)的投機回報率增加，導致炒房、囤房問題嚴重，尤其是其他重要的實體經(jīng)濟資本如制造業(yè)開始投資樓市，使得整個房地產(chǎn)市場變得不再像消費市場而像投機市場。宏觀調(diào)控也引發(fā)開發(fā)商大肆建造高檔房，高檔房的成交拉動了中端房的價格，使中端房出現(xiàn)泡沫，總的來說，調(diào)控造成了房價的上漲，加劇住房困難，導致市場環(huán)境愈加惡劣。另外，由于政策帶來的負面影響，引發(fā)人們對宏觀調(diào)控政策的懷疑，整個房地產(chǎn)調(diào)控的法律環(huán)境也受到質(zhì)疑，政策效用大大減小。

（2）市場的系統(tǒng)問題，房地產(chǎn)市場的投機預期不斷高漲，房價越來越高，而且，目前看來，我國房產(chǎn)的住房投資功能遠遠大于消費功能，樓市投機行為盛行，也導致了投資者和消費者之間的矛盾越來越激烈。

3.新思維改善目前的宏觀調(diào)控政策

（1）要完善調(diào)控機制，完善稅收政策，增加住房的投資成本，目前我國的政策是既抑制了投機，但同時也增加了住房的消費成本，引發(fā)了很大的住房難問題，因此，不再在抑制投機的同時也增加消費成本才是真正抑制投機的手段。完善土地的出讓機制，資金支持要最大限度的滿足保障性住房的建設(shè)。

（2）要彌補政策自身的不足，重視當前調(diào)控效果的評價，為制定今后更有效的政策奠定基礎(chǔ)。加大相應的配套措施，保證執(zhí)行力的力度，避免執(zhí)行者不作為現(xiàn)象，并分析當前弊端，引導大眾的住房需求。

（3）對房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略調(diào)控時，要從現(xiàn)實意義上引導大眾的住房需求，也要在理論基礎(chǔ)上保證我國收入不高的群體實現(xiàn)他們的住房消費權(quán)。

三、結(jié)束語

目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式主要是加大房地產(chǎn)業(yè)的投資，對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，能從結(jié)構(gòu)上調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)，增加經(jīng)濟發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻。戰(zhàn)略調(diào)控能加快我國進程緩慢的城市化建設(shè)，促進城市經(jīng)濟發(fā)展，改變我國目前城市規(guī)劃與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀，促進城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張 洋 陳立文：加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對策[J].中國經(jīng)貿(mào)導刊，2012（2）.

第5篇：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；路徑

［中圖分類號］F121 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）22-0009-02

1 路徑理論的介紹

路徑通俗的理解就是到達目的地的路線。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的路徑就是國家和政府通過主動作為,運用科學的手段,以期達到預期效果的途徑。

第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個明確的目標,沒有目標就構(gòu)不成路徑,這如同汽車導航系統(tǒng)一樣,必須設(shè)立一個行駛目的地,導航系統(tǒng)通過定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達目的地所走過的路線就是路徑。

第二,路徑具有現(xiàn)實性。脫離現(xiàn)實的路徑就像空中樓閣,不切實際,只有從實際出發(fā),才能找到確實可行的路徑,達到預期的目的。

第三,路徑具有系統(tǒng)性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對復雜的環(huán)境時很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過統(tǒng)籌運用,系統(tǒng)的構(gòu)成達到目標的路徑。

路徑是通過一系列的措施、手段匯集而成的,大體來講,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要包括經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段。經(jīng)濟手段是指通過調(diào)整各市場主體的物質(zhì)利益關(guān)系,影響經(jīng)濟行為的一種宏觀管理手段。主要包括財政政策、貨幣政策；法律手段是指根據(jù)一定的立法程序,將經(jīng)濟運行發(fā)展的規(guī)律和準則加以固定,并通過司法、執(zhí)法活動對特定社會經(jīng)濟現(xiàn)象進行管理的一種手段。包括專業(yè)性規(guī)范和相關(guān)性規(guī)范；行政手段是指憑借上下級領(lǐng)導關(guān)系和管理權(quán)限的大小,通過行政命令的形式自上而下進行管理的一種手段。行政手段包括：計劃手段、規(guī)劃手段、行政管理手段。

2 路徑理論下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的選擇與實現(xiàn)

第一,房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑。房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑主要針對房地產(chǎn)市場的供給者,目前市場上主要的供給者有政府、開發(fā)商、中介以及少量房地產(chǎn)持有者。該調(diào)控路徑通過一定的手段限制或鼓勵房地產(chǎn)供給,以期達到市場供需平衡的狀態(tài)。當市場繁榮時,房地產(chǎn)價格上漲,大多數(shù)供給者選擇持有房產(chǎn),以期待更高收益。例如開發(fā)商的捂盤惜售,政府運用房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑,從經(jīng)濟、法律、行政等手段增加房地產(chǎn)市場的供給,供給曲線由D移至D′,同時需求曲線S不變,房地產(chǎn)價格由P1下降至P2,房地產(chǎn)市場重新回到均衡狀態(tài)(見圖1)；當市場低迷時,房產(chǎn)供給者為了規(guī)避風險,拋售房屋,市場價格下跌,同樣政府可以運用房地產(chǎn)供給宏觀調(diào)控路徑,減少房地產(chǎn)供給總量,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

第二,房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑。房地產(chǎn)需求宏觀調(diào)控路徑則是針對房地產(chǎn)市場的另一個主體――需求者,通過對需求的調(diào)節(jié),達到市場的均衡。當市場繁榮時,在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機性需求等多重需求下,市場供不應求,房價上漲,此時政府通過房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑――上調(diào)利率、提高銀行準備金率、提高首付比例等抑制房地產(chǎn)市場需求,需求曲線S移至S′,同時供給曲線D不變,房地產(chǎn)價格由P1下降至P2,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(見圖2)；當市場低迷時,反之來刺激房地產(chǎn)市場需求。

第三,房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)市場的晴雨表,房地產(chǎn)交易調(diào)控主要通過稅收來實現(xiàn)。主要的目的是限制投資性和遏制投機性炒作,減少房地產(chǎn)泡沫。當市場繁榮時,提高房地產(chǎn)交易稅費,增加房地產(chǎn)的炒作成本,促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展；當市場低迷時,剛性需求主導市場,通過房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑,減少在交易中的稅費,刺激房地產(chǎn)市場回暖。

第四,房地產(chǎn)持有調(diào)控路徑。持有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場的終端環(huán)節(jié),對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價值,使房地產(chǎn)稅收更趨于合理,促進資源的集約利用,在調(diào)控路徑設(shè)置中,把房產(chǎn)面積和房產(chǎn)總價作為重要的參考要素,房產(chǎn)面積越大、總價越高,持有環(huán)節(jié)的稅費也就越高。

第五,房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑。市場存在外部性和信息不對稱性,健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場離不開對市場的監(jiān)督,加強對房地產(chǎn)從業(yè)人員的培訓,提高從業(yè)人員的素質(zhì)；嚴厲打擊違法犯罪行為,維護社會主義市場經(jīng)濟；細化行業(yè)標準,減少合同糾紛。

在路徑理論的運用中主要遵循以下四點原則：第一，目標導向原則。路徑的特點就是具有目標性,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇首要原則即是目標導向原則,有明確的目標才有調(diào)控的方向,在目標確定的前提下再來選擇房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產(chǎn)市場并不是一個完美的市場,它存在很多的問題,在選擇調(diào)控路徑時,要抓住問題的主要矛盾,區(qū)別對待；第三，戰(zhàn)略性原則。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟中具有一定的戰(zhàn)略地位,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑的選擇一樣要具有戰(zhàn)略性,路徑要具有延續(xù)性；第四，系統(tǒng)性原則。每一種路徑都有它的正面效應和負面效應,在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇上一定要有系統(tǒng)性,不要顧此失彼,實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。

3 當前市場狀況下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇分析

3.1 國家宏觀調(diào)控的特點及存在的問題

(1)調(diào)控急功近利。政策的實施效果往往具有滯后性。政府在操作時,出臺一項政策實施后,短時間內(nèi)達不到理想的效果,就急于出臺下一個調(diào)控政策,等到政策累加效應出現(xiàn)時,市場反應過于激烈,出現(xiàn)年初抑制房地產(chǎn)、年底刺激房地產(chǎn)的尷尬局面。

(2)調(diào)控缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè),國家在調(diào)控時缺乏系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性。縱觀近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,大都是以單一的調(diào)控方式進行,頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,政策缺乏銜接性、戰(zhàn)略性。

(3)調(diào)控效果不理想。國家宏觀調(diào)控的主要目標是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,解決居民的住房問題。從全國的房地產(chǎn)平均銷售價格來看,房價在國家宏觀調(diào)控下一路高歌猛進,居民住房問題得不到很好的解決,國家宏觀調(diào)控備受質(zhì)疑。

(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房。而在建設(shè)過程中,制定的指標又不能按質(zhì)按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。

3.2 問題原因分析

(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會的視角下考慮問題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統(tǒng)一性。但分稅制下,地方政府的事權(quán)和財權(quán)不對等,致使地方政府企業(yè)化。中央政府出臺的政策,地方政府從本位出發(fā),在對其不利的情況下,地方政府在實施過程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財政獨行其道。

(2)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響巨大,政府調(diào)控需要考慮國民經(jīng)濟的承受能力。房地產(chǎn)業(yè)是名副其實的支柱產(chǎn)業(yè),其對國民經(jīng)濟的拉動作用不可忽視。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,具有很強的輻射帶動作用,對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控,勢必會影響到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在當前的經(jīng)濟形勢下,政府的調(diào)控要考慮到國民經(jīng)濟的承受能力,這導致政府調(diào)控畏首畏尾,難見效果。

(3)房地產(chǎn)過分依賴于金融機構(gòu)的支持。我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國家對房地產(chǎn)業(yè)過分打壓的話會引起金融市場劇烈震蕩,不利于國家金融業(yè)的發(fā)展,甚至誘發(fā)次貸危機在中國上演。

(4)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不科學。房地產(chǎn)行業(yè)存在三個環(huán)節(jié)：一是開發(fā)環(huán)節(jié)，二是交易環(huán)節(jié)，三是持有環(huán)節(jié)。而我國的稅收主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),對于房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié),國家并沒有相應的稅收,在房地產(chǎn)稅收上存在空白。

4 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可行路徑

(1)在房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑上,首先要科學確定地方政府和中央政府的權(quán)利與義務。中央政府的政策必須要由地方政府來執(zhí)行,科學的確定各級政府的權(quán)利與義務有利于權(quán)責分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執(zhí)行力,保證中央政府宏觀調(diào)控落實到位。其次降低房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的影響。大力發(fā)展實體經(jīng)濟,降低房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響；大眾投資渠道,促進資本的有效保值增值。

(2)在房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑上,推行房地產(chǎn)供給市場的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對不同的群體采用不同的供給方式。對于高收入群體,該群體對商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來滿足住房需求,針對該群體,房地產(chǎn)采用完全的市場化,在既定的范疇內(nèi),政府不加干預；對于中等收入群體,該群體對房屋的需求不高,但需求數(shù)量大,價格太高會影響社會的穩(wěn)定,對于這部分群體,房地產(chǎn)市場采用有限制的市場化；對于低收入群體,政府加大保障性住房的建設(shè),保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設(shè)有利于體現(xiàn)社會公平、有利于保持社會的穩(wěn)定、有利于和諧社會的營造。

(3)在房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑上,要保障自主型需求、引導改善型需求、限制投資性需求和遏制投機性需求。要做到以上的要求,可以通過限制貸款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同時,保障首套購房貸款、限制第二套房貸款、禁止第三套房貸款,此舉不僅能緩解房地產(chǎn)需求過旺的現(xiàn)象,同時也能從源頭上杜絕次貸危機在中國上演。

第6篇：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文

論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。但與此同時，大部分城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價格的不合理持續(xù)上漲；市場運作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產(chǎn)的投機性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴重影響著我國民生問題和國家經(jīng)濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施來抑制或者糾正房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的現(xiàn)狀。

政府出臺的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控政策匯總：

我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策

 

時間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結(jié)構(gòu)

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動

第7篇：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財政；房產(chǎn)稅

一、我國房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡介

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標主要有兩個：一是經(jīng)濟增長目標；二是社會公平穩(wěn)定目標。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟政策、行政政策及一些宣傳引導手段。通過經(jīng)濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計劃等）進行管理和指導，同時配合信息宣傳活動進行引導，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補充，共同構(gòu)成了我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經(jīng)濟政策主要是通過影響房地產(chǎn)市場的供求進而調(diào)控房地產(chǎn)價格的。供求關(guān)系決定價格是市場的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場在運行中也必然受到這一市場規(guī)律的支配。政府可以通過調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟參數(shù)，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費者的需求，達到調(diào)控目標。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟政策，其主要是針對開發(fā)商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)階段我國政府主要采取經(jīng)濟政策調(diào)控，一般只有當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國國民經(jīng)濟正常發(fā)展時，才會采取行政政策手段。

二、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產(chǎn)價格依然以強勁的勢頭持續(xù)走高，房價漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。

1.隨著我國城市化進程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國地少人多，房地產(chǎn)開發(fā)用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應將更為緊張。這種情況導致土地價格大幅上漲，繼而導致房價持續(xù)攀高。

2.我國經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計成國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，導致了我國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴。我國現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟業(yè)績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實施調(diào)控政策時的積極性不強，執(zhí)行力度不大，這對調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟增長和社會公平穩(wěn)定雙重目標追求下，政府往往更注重經(jīng)濟增長，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫和房價的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經(jīng)濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經(jīng)濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關(guān)系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導致更多的人買不起房。變相的給了少數(shù)富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關(guān)系決定，當前房地產(chǎn)市場需求遠遠大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導致賣方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀設(shè)計，產(chǎn)生了很大負面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產(chǎn)供給的巨大負面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產(chǎn)市場供應不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產(chǎn)供應緊缺的預期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場本應該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產(chǎn)業(yè)達到規(guī)模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實施，導致房地產(chǎn)市場洗盤嚴重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產(chǎn)市場的資源壟斷。

三、我國當前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達國家都有像中國現(xiàn)階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟業(yè)績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國經(jīng)驗，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產(chǎn)開發(fā)，提高土地的配置效率，堅持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標的追求，建立更科學的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實處。

3.加快對現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計應當以抑制房地產(chǎn)市場的投資性需求為主要目標。對于我國當前的房地產(chǎn)市場來說，征收房產(chǎn)稅是一種長期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負擔，從而有效的抑制投機性需求。這種調(diào)控方式可以長期留存，并通過稅率的調(diào)整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區(qū)開展征收房地產(chǎn)稅的試點工作，且已取得了初步成效，當然也發(fā)現(xiàn)了一些問題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗，對房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學者進一步探討并進行科學的評定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻

[1]金海燕.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運行過程研究.哈爾濱工業(yè)大學博士論文.2008（9）

[2]王兵.關(guān)于當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的思考[J].科技信息（科學教研）.2007（15）

[3]余凱.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難點問題和對策研究[J].經(jīng)濟研究導刊.2013（4）

[4]周中元.國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟.2007（1）

第8篇：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文

一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控立法研究

一方面，房地產(chǎn)市場是一個多級市場，在這個市場上，“即包括土地使用權(quán)的出讓（一級市場）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級市場），還包括土地使用權(quán)出讓（一級市場）后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（二級市場）以及投入適用的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等”；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素包含了土地、建材等有形要素，也包含了銷售服務、管理等服務要素。這一過程涉及到一系列的交易關(guān)系，形成了一個以房地產(chǎn)交易為中心，旁及金融、建材、中介和服務內(nèi)外兩層的市場結(jié)構(gòu)體系。在這樣一個復雜的市場上，國家對一個環(huán)節(jié)的調(diào)控就會產(chǎn)生牽一發(fā)動全身的影響。隨著房地產(chǎn)的商品化程度的提高，政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控也經(jīng)歷了從起步到深入再到調(diào)整的過程。我國的住房制度改革大致經(jīng)歷了以下幾個階段：

（1）住房制度改革的啟動階段(1978-1985)。這個階段首次提出了中國將實行住房商品化政策。（2）住房制度改革的深化試點階段(1986-1991)。住房制度改革方面，國務院在總結(jié)前期改革經(jīng)驗教訓的基礎(chǔ)上，于1986年2月專門設(shè)立了“住房制度改革領(lǐng)導小組”，并提出了以“提租增資”為中心的改革方案?；舅悸肥牵禾岣叻孔?、增加工資、變暗貼為明貼、變實物分配為貨幣分配，通過提高租金，促進售房改革，并在煙臺、唐山、常州、蚌埠等中等城市進行，初步獲得成功。（3）住房制度改革的催化促進時期(1992-1993)。政府開始全面介入房地產(chǎn)市場的相關(guān)環(huán)節(jié)，并將培育房地產(chǎn)市場運作的各類要素為工作的重點。同時房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的過程中也開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡和過度膨脹的特點。由于政府將工作的重點放在提高房地產(chǎn)的供給方面，忽略了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督調(diào)控和無序炒買炒賣行為的約束，結(jié)果使全國的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)失控的局面，房價與地價普遍上揚。（4）住房制度改革的結(jié)構(gòu)調(diào)整階段(1994-1996)。房地產(chǎn)泡沫的快速膨脹暴露出我國經(jīng)濟生活中制度性的缺陷和深層次性矛盾。從1993年下半年開始，國家開始了為期三年的治理整頓，商業(yè)銀行自營性住房貸款受到了中國人民銀行的全面監(jiān)管，房地產(chǎn)投機所需的資金來源受到了限制。（5）住房制度市場化階段(1998年-現(xiàn)在)。國務院從1998年下半年開始停止住房的事務分配，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩綄嵭凶》康姆峙湄泿呕?。以此為標志，中國住宅房地產(chǎn)的市場化運作開始正式啟動。

二、政府干預房地產(chǎn)市場的必要性

房地產(chǎn)市場價格的波動，對社會許多領(lǐng)域會產(chǎn)生明顯的波及效應。

第一，商品住房價格波動，對系列商品鏈的價格變化產(chǎn)生重要影響。由于不能對吃、穿、醫(yī)療、教育等消費形成任何替代，住房價格高漲容易形成其他生活必需品如糧油價格的比價復歸。我國出現(xiàn)生活必需品價格上漲的現(xiàn)象，一定階段內(nèi)，一定程度上可以歸結(jié)為在住房價格不下降情況下，其他產(chǎn)品的比價復歸。如果由于住房價格高漲導致糧油價格翻番上漲，進而導致國家出現(xiàn)惡性通貨膨脹，后果將不堪設(shè)想。

第二，對個人財富變動產(chǎn)生重要影響。房價高漲會對收入分配造成很大影響。表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間，由于現(xiàn)行政策不允許農(nóng)民對土地做商業(yè)開發(fā)，只能交給政府，由政府再批發(fā)給開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)，最后銷售給公眾。表現(xiàn)在政府和公眾間，政府得到土地收益，某種程度上形成了政府獲取財富的分配效應。表現(xiàn)在公眾中間，財富占有方面資產(chǎn)收入效應激增。表現(xiàn)在即得利益上面，借助于現(xiàn)行體制下的公共信息的不透明，出現(xiàn)通過權(quán)力獲得財富的階層。

第三，對金融和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和安全產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)金融安全問題在美國的次貸危機中得以暴露。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，沒有金融的支持，也就沒有房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的房子為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了廣闊的空間，但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也給金融業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新提高了廣闊的空間，但是，房地產(chǎn)業(yè)的房子，也給金融業(yè)的發(fā)展造成潛在的危險。銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風險，放松貸款標準，過度發(fā)放個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫。泡沫的破滅，通過危及銀行的貸款安全乃至金融安全，從而影響經(jīng)濟穩(wěn)定、社會穩(wěn)定，甚至是政治穩(wěn)定。

第四，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的合理構(gòu)成產(chǎn)生重要影響?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)贏利模式的資本吸引力非常大。資本的不合理流向，降低了對自主創(chuàng)新的經(jīng)營實體的投入；各種投機行為，抑制了制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展。同時，房地產(chǎn)投機的結(jié)果，導致地價、房租大幅度上漲，造成其他產(chǎn)業(yè)的成本上升，從而降低國家在其他產(chǎn)業(yè)方面的競爭力。

因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)控，不僅對房地產(chǎn)經(jīng)濟有序發(fā)展有著積極的意義，而且對宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展、經(jīng)濟安全、社會公平、經(jīng)濟和社會穩(wěn)定都有著重要的意義。

三、政府宏觀調(diào)控的不可訴性分析

鄧正來老師認為，中國市民社會與國家應當是良性的結(jié)構(gòu)性互動關(guān)系。一方面要保持市民社會和政治國家的相對獨立性。因此，在房地產(chǎn)中，我們要強調(diào)市場自身的運行，一種相對獨立于國家的狀態(tài)。另一方面，市民社會和政治國家是相互影響、相互滲透的。對市民社會來說，要確定國家干預的具體方式、內(nèi)容和限度，同樣，對于國家來說，要為市民社會的獨立性確定一個合理的限度。這正如恩格斯所指出的：“國家權(quán)力對于經(jīng)濟發(fā)展的反作用可以有三種：它可以沿著同一方向起作用，在這種情況下就會發(fā)展得比較快；它可以沿著相反方向起作用，在這種情況下像現(xiàn)在每個大民族的情況那樣，它經(jīng)過一定的時期都要崩潰；或者是它可以阻止經(jīng)濟發(fā)展沿著既定的方向走，而給它規(guī)定另外的方向——這種情況歸根到底還是歸結(jié)為前兩種情況種的一種。但是很明顯，在第二和第三種情況下，政治權(quán)力能給經(jīng)濟發(fā)展造成巨大的損害，并造成大量的人力和物力的浪費?！闭驗檎男袨榫哂胸撁嫘Ч?，所以，當其行為對社會公共利益造成損害時，我們要求有有效的救濟手段來對這種損害進行預防或者說使這種損害發(fā)生在盡可能小的范圍內(nèi)。訴訟手段是解決糾紛的有效手段，但是由于宏觀調(diào)控的政策性與法律行并存，使之具有自己獨特的特性，因此，筆者認為，政府的宏觀調(diào)控具有不可訴性，不可能通過訴訟途徑來救濟權(quán)利。

據(jù)統(tǒng)計，自2003年以來開展的新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國務院和中央部委、直屬機構(gòu)了大約三十個文件。這些文件，從《立法法》等法律的規(guī)定看絕大多數(shù)文件并不具備行政法規(guī)和部門規(guī)章的法定形式。其中包括對房地產(chǎn)行業(yè)影響極其巨大的“國六條”和“九部委意見”。但是，其內(nèi)容很多都違反了《行政許可法》、《行政處罰法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔保法》等法律的強制性規(guī)范。宏觀調(diào)控行為的對象是不特定的多數(shù)人，它涉及的都是國家的重大公共利益，若其不合法、不合理將會侵害多數(shù)人的普遍的、不特定的利益，所以，需要加強對政府宏觀調(diào)控行為的監(jiān)督以及限制其權(quán)力依法行使。權(quán)力違法行使，就應當承擔法律責任，對公眾造成損害就應當給予賠償或補償。但是，宏觀調(diào)控行為是一種國家行為且很多是抽象性的法律、行政法規(guī)和規(guī)章?；趪倚袨楹统橄笮姓袨椴豢稍V的特征，我認為，房地產(chǎn)中的宏觀調(diào)控也是不可訴的。

首先，缺乏合適的原告和被告。一種行為是否可訴，一方面要求當事人與案件有直接的利害關(guān)系，這種關(guān)系是個人和特定的，不是全社會共同的關(guān)系；另一方面，要求有具體的原告和被告。而宏觀調(diào)控行為是典型的以不特定人為對象的國家行為，且其涉及的都是國家和社會的公共利益，而在當前中國司法現(xiàn)狀下，我國是不承認公益訴訟的。王名揚老師在《美國行政法》中說“如果損害的范圍很廣，包括全體公民在內(nèi)，沒有一個人比其他人受到更多的損害，大家在損害面前平等，這是一種不可分化的抽象的損害。抽象的損害不對任何人產(chǎn)生資格，例如美國在越南進行戰(zhàn)爭，行政當局不采取措施制止通貨膨脹，全體美國人民受到損失，任何人不能因此取得資格?！?/p>

其次，缺乏合適的管轄法院。如果宏觀調(diào)控行為可訴，那么，管轄的法院確定被告時，應該是政府，而且是中央政府。如果從這點出發(fā)，按照我國現(xiàn)在的四級法院設(shè)置，無論哪級法院都沒有管轄權(quán)，是無法啟動司法程序的。

四、建立和完善宏觀調(diào)控的法律責任機制，確保政府依法調(diào)控

政府是促進經(jīng)濟發(fā)展的根本動力，但是也可能阻礙經(jīng)濟的發(fā)展。正如前面所述，政府的宏觀調(diào)控不可訴，但是，這并不意味著宏觀調(diào)控權(quán)可以任意行使而不受約束。法的可訴性不等于可救濟性，有權(quán)利必有救濟，沒有救濟的權(quán)利就不是真正的權(quán)利。因此，我們要積極探究權(quán)利救濟的多種方式。

首先，要設(shè)立各種監(jiān)督機制。（1）可以采用復議的方式。復議機關(guān)對明顯不合理的宏觀調(diào)控行為可以宣布無效或者事后補救；對違法的宏觀調(diào)控行為予以撤銷,使其不發(fā)生效力,或消滅已發(fā)生的法律效力。通過建立宏觀調(diào)控復議制度，為權(quán)利主體提供一條救濟道路，有利于約束政府權(quán)力依法行使。（2）也可以設(shè)立宏觀調(diào)控決策聽證制度，對于不符合社會整體利益或者有損市場機制的政府決策予以制止。

第9篇：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀 宏觀調(diào)控 策略

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟中貨幣政策問題與策略分析

（一）貨幣政策存在的問題

我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段之一是貨幣政策，房地產(chǎn)市場調(diào)控效果與貨幣實際負利率、寬松的信貸條件、貨幣的快速增長都存在較大聯(lián)系。其中房地產(chǎn)投資與銀行貸款的關(guān)系較為密切，所以房地產(chǎn)投資能夠通過信貸政策獲得調(diào)節(jié)。但是由于隨著經(jīng)濟的增長信貸規(guī)模通常會超出既定目標，并且銀行為了獲取利益會堅持擴張房地產(chǎn)貸款這一業(yè)務，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟在信貸政策的調(diào)控下不會發(fā)生明顯效果。另外，房地產(chǎn)周期變動與利率變動關(guān)系密切。通過利率對住房貸款成本的提升作用，能夠形成對房地產(chǎn)需求的抑制，需對房地產(chǎn)需求進行刺激時利用利率的相反作用即可。

（二）貨幣政策策略分析

政府相關(guān)部門應當結(jié)合當前房地產(chǎn)處于剛性需求狀況，通過存款準備金率的提升來實現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的有效控制，相對于減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款這個方法效果更佳明顯。房價上漲通過減少貸款只能獲得短期抑制，長期減少貸款則會降低供給量，反而提升房地產(chǎn)價格，所以商業(yè)銀行應根據(jù)央行的引導對信貸投向進行調(diào)整，通過緊縮流動性實現(xiàn)對投資性購房的抑制，并適當收縮房地產(chǎn)信貸，將提高存款準備金作為房價調(diào)控的主要貨幣政策工具。對利率政策進行使用時，應對投機性需求和消費需求進行區(qū)分，并采取對正常購房的低收入人群采取優(yōu)惠的信貸政策與利率的靈活措施，同時為了對投機性需求的抑制應提高二套以上購買者按揭利率。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟中財政政策問題與策略分析

（一）財政政策存在問題

當前房地產(chǎn)市場中普遍存在著信息不對稱和壟斷現(xiàn)象，這使得嚴重的利益分配與博弈機制的扭曲長時間存在于金融部門、政府、開發(fā)商、消費者等主題之間。又因為當前各個地政府財政收入和支出之間缺口嚴重，地方政府的主要財政收入不得不依賴土地。地方政府利用房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得的收入對地方債的過度屏障進行限制，土地價格隨之不斷走高，使得購房者成為政府這一行為的最終埋單者。而在2014年全國地方財政收入的五層以上來自于土地出讓。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為地方財政主要來源地情況下，市場主體之間利益分配會因房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控而發(fā)生調(diào)整，因此不同主題對宏觀調(diào)控懷有的態(tài)度和方式各異。特別是地方政府擔心地方財政收入受到調(diào)控的影響，經(jīng)常消極對待國家的宏觀調(diào)控政策，使得宏觀調(diào)控的作用很難有效發(fā)揮。

（二）財政政策策略

對于地方政府財政收入過度依賴土地財政的現(xiàn)狀，各級政府應當對財政體制進行改革，通過對地方稅制的完善以及地方財權(quán)的強化，實現(xiàn)對地方財政資金緊缺問題的根本解決。具體操作中可以利用多元化城市公共投資機制形成對政府謀求預算外收入動機抑制，并通過對地方政府的稅源和稅基的擴大為地方政府具有相對充裕的自由財力提供保障。同時應當對房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種進行征收，通過地方稅體系的完善，推動地方政府財政向稅收財政方向發(fā)展。同時還應當對科學的績效評估體系進行建立，對以往GDP和財政收入為主的考核標準進行變革，在考核目標中納入增加保障房建設(shè)、控制房價過快上漲，進而實現(xiàn)對地方政府過渡依賴土地財政行為的控制。

三、土地政策問題與策略分析

（一）土地政策存在的問題

我國從2005年開始通過土地政策開展對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在房地產(chǎn)市場運行調(diào)節(jié)中相關(guān)土地政策發(fā)揮了積極作用，調(diào)控思路從最早強調(diào)土地供給變?yōu)楫斍巴恋毓┙o優(yōu)化，后期用地的管理和預算調(diào)控越來越受到重視，進而形成了對開發(fā)商行為的有效約束。通常來說應通過減少土地供給量抑制房地產(chǎn)市場的過熱投資，通過擴大土地供給量滿足房地產(chǎn)市場需求，但土地資源總量有限，所以只能在一定范圍內(nèi)范圍內(nèi)應用土地擴張政策。同時相對于貨幣政策，土地政策具有時滯性長的特點，使其短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響效果得到限制。另外，由于當前土地政策細致化、差異性、彈性的缺乏，影響了不同結(jié)構(gòu)、不同用途、不同城市規(guī)模、不同區(qū)域土地供應量配給的合理性。

（二）土地政策策略

房地產(chǎn)的價格很大程度上取決于土地供給，因此國民經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的重要基礎(chǔ)之一就是土地市場規(guī)范化，房地產(chǎn)經(jīng)紀可持續(xù)發(fā)展也以此為前提。政府部門應當對市場化的土地供應制度進行建立健全，通過對土地審批和監(jiān)督的強化，促進當前土地出讓金收取、土地審批、土地規(guī)劃等權(quán)利集中于政府的狀態(tài)的改變。同時提升提地供給量時，應當保證保障房建設(shè)土地供應面積在所有土地童穎面積中的比重也獲得相應的提升，此外還需對土地供給的速度進行有效控制，避免過度開發(fā)和透支的發(fā)生。地方政府部門對土地出讓計劃進行規(guī)劃時，應當對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和土地市場供需水平進行全面考慮，進而對計劃進行科學調(diào)整，為增加調(diào)配房地產(chǎn)用地供給量提供依據(jù)。地方政府對土地政策的內(nèi)容進行制定時，應當制定差異化和具備一定彈性的政策以適應住房用途的不同、城市規(guī)模的不同、城區(qū)的不同。此外還應當嚴格查處未經(jīng)批準擅自變更土地用途和保障房用地建設(shè)的行為，進而形成對房地產(chǎn)市場秩序的有效規(guī)范。