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第1篇：土地評(píng)估市場(chǎng)法范文

[關(guān)鍵詞]土地評(píng)估 分析 SWOT分析法

[中圖分類號(hào)] F301.2 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號(hào)] 1000-405X（2014）-3-340-1

0引言

土地評(píng)估的發(fā)展程度是土地市場(chǎng)化高低的一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于土地的利用以及土地市場(chǎng)的運(yùn)行起著十分重要的作用。SWOT 是優(yōu)勢(shì)（Strengths）、劣勢(shì)（Weaknesses） 、機(jī)會(huì)（Opportunities）和威脅（Threats）這四個(gè)單詞的縮寫，在戰(zhàn)略管理中，SWOT分析法是一種比較常用的分析方法，對(duì)于決策的制定和管理都有十分重要的作用。SWOT分析是通過對(duì)研究對(duì)象的內(nèi)部和外部的因素進(jìn)行全面分析，制定相關(guān)的解決措施的過程，SWOT分析法根據(jù)研究對(duì)象的特征，可以為問題的解決提供多種解決方法。本文利用SWOT分析法針對(duì)我國土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展進(jìn)行全面分析。

1土地評(píng)估的優(yōu)勢(shì)分析

當(dāng)前，土地評(píng)估行業(yè)中，具備一定的優(yōu)勢(shì)，主要有以下幾個(gè)方面。第一，土地評(píng)估具有較高的科研水平。當(dāng)前，我國土地評(píng)估的相關(guān)專業(yè)在教育和科研方面，是順應(yīng)土地有償使用制度進(jìn)行推進(jìn)和發(fā)展的。在科研教育方面，我國的土地評(píng)估相關(guān)專業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了全日制教育的階段，當(dāng)前很多學(xué)校都開設(shè)了土地評(píng)估的相關(guān)專業(yè)，與此同時(shí)，還有高效的專業(yè)教師隊(duì)伍作為保障，為土地評(píng)估的科研教育提供一定的幫助和保障。在土地評(píng)估中，還建立了完善的行業(yè)組織，根據(jù)《中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)章程》，中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的成立，為土地估價(jià)的行業(yè)組織提供了一個(gè)平臺(tái)，可以協(xié)調(diào)全國的土地評(píng)估人員和組織進(jìn)行自我管理和提升，引導(dǎo)土地評(píng)估的相關(guān)人員按照法律法規(guī)進(jìn)行工作。另外，行業(yè)組織還不斷完善各地的行業(yè)自律管理規(guī)章制度、組織土地估價(jià)師的資格考試和再教育等工作，為土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的保障。

2土地評(píng)估的劣勢(shì)分析

土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，具備一定的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也存在一些問題。第一，當(dāng)前的土地評(píng)估企業(yè)一般規(guī)模都比較小，當(dāng)前我國從事土地評(píng)估工作的企業(yè)一部分是由原國土行政管理部門的評(píng)估所改制而成的，另外的則是社會(huì)上相關(guān)的企業(yè)構(gòu)成的，由于土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展時(shí)間并不長，在很多方面也還有缺陷，因此對(duì)土地評(píng)估企業(yè)的發(fā)展有一定影響，導(dǎo)致土地評(píng)估企業(yè)的發(fā)展受到阻礙，大多規(guī)模比較小。第二，當(dāng)前很多土地評(píng)估企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中存在惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前我國從事土地評(píng)估工作的企業(yè)大約有兩千多家，土地評(píng)估行業(yè)中受到土地?cái)?shù)量的影響很大，在供求關(guān)系上一般都是供不應(yīng)求的現(xiàn)象，加上當(dāng)前對(duì)于土地評(píng)估方面的法律法規(guī)還不夠完善，很多企業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)營的過程中為了保證自己的利益而采用各種競(jìng)爭(zhēng)方式，存在一些惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，而且這種現(xiàn)象還有嚴(yán)重的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)我國土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展有十分重要的影響。第三，土地評(píng)估行業(yè)的誠信存在問題。土地評(píng)估行業(yè)的誠信問題一直都是行業(yè)發(fā)展的一個(gè)難題，誠信問題的產(chǎn)生有兩個(gè)方面，一是行業(yè)內(nèi)部的，還有一個(gè)是行業(yè)外部的。當(dāng)前我國土地評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)體系不夠健全，企業(yè)在經(jīng)營的過程中會(huì)以利益為導(dǎo)向，導(dǎo)致誠信問題頻出，對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來很大影響，因此，要加強(qiáng)法律法規(guī)的不斷完善，規(guī)范土地評(píng)估企業(yè)的操作手段和方法，提高企業(yè)的誠信度，促進(jìn)土地評(píng)估行業(yè)的快速健康發(fā)展。

3土地評(píng)估的外部機(jī)會(huì)分析

外部環(huán)境對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展有十分重要的影響，在當(dāng)前土地評(píng)估行業(yè)中，外部機(jī)會(huì)主要有幾個(gè)方面。第一，當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，為土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來一定的機(jī)遇。土地評(píng)估行業(yè)是具有一定中介性質(zhì)的，在推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中占據(jù)重要地位，而且該行業(yè)是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)進(jìn)行發(fā)展的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以法律為基礎(chǔ)，所以，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)促進(jìn)法律的完善，從而對(duì)土地評(píng)估企業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的保障。第二，當(dāng)前我國的土地使用制度在不斷改革。土地評(píng)估的對(duì)象就是土地，所以土地制度的不斷改革，對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展也有一定影響。隨著的不斷深入，土地評(píng)估企業(yè)也在不斷發(fā)展，經(jīng)過幾十年的改革，我國的土地制度已經(jīng)形成，土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展具有穩(wěn)定的外部環(huán)境基礎(chǔ)，給土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來了更多的機(jī)會(huì)。第三，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)和土地的管理，促進(jìn)了我國土地評(píng)估制度的完善，尤其是近年來房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，土地的交易市場(chǎng)也逐漸活躍起來，這為土地評(píng)估的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4土地評(píng)估的外部威脅分析

外部環(huán)境給土地評(píng)估的發(fā)展帶來了一些機(jī)遇，但同時(shí)外部環(huán)境存在的一些威脅也會(huì)給土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來一定的挑戰(zhàn)。土地評(píng)估的外部威脅主要有幾個(gè)方面。第一，當(dāng)前外部的法律法規(guī)不夠健全，法律法規(guī)體系的缺失對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展而言是一個(gè)重要的難題，不健全的法律法規(guī)環(huán)境容易導(dǎo)致土地評(píng)估行業(yè)的無序發(fā)展，在行業(yè)中形成多頭管理的局面，難以滿足當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的需求。第二，當(dāng)前的土地評(píng)估發(fā)展中，行政干預(yù)的現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。土地評(píng)估企業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是獨(dú)立的、客觀的，但是當(dāng)前很多行政部門對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展還有一定的管理和控制，雖然當(dāng)前一些土地評(píng)估企業(yè)是經(jīng)過改制的，但仍然有利益關(guān)系，同時(shí)地方土地行政管理部門對(duì)土地的評(píng)估報(bào)告還有一定的審核權(quán)利，因此行政的介入和干預(yù)對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來很大影響。此外，當(dāng)前土地評(píng)估行業(yè)還和其他的評(píng)估行業(yè)之間存在一定的隔閡，使得土地評(píng)估行業(yè)會(huì)與其他評(píng)估行業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，比如在市場(chǎng)份額和技術(shù)認(rèn)定方面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，障礙不利于行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

5結(jié)語

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，土地的交易變得頻繁，從而也加快了土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，土地評(píng)估行業(yè)在發(fā)展的過程中，面臨了一些優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，外部環(huán)境對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展也有很大影響。本文利用SWOT分析法對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展面臨的外部環(huán)境、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)等方面進(jìn)行分析。

參考文獻(xiàn)

[1]張昊.淺析SWOT分析法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用[J].東方企業(yè)文化，2007（03）.

第2篇：土地評(píng)估市場(chǎng)法范文

【關(guān)鍵詞】土地價(jià)格；因素；評(píng)估

一、價(jià)格評(píng)估的相關(guān)理論

1、馬克思地租理論。

馬克思的地租理論是在西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。馬克思不但對(duì)級(jí)差地租理論進(jìn)行批判性的繼承，而且創(chuàng)造性的分析了絕對(duì)地租理論。對(duì)于級(jí)差地租，馬克思將它分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租H，他認(rèn)為土地肥力、位置的差異是級(jí)差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租為級(jí)差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經(jīng)營上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩(wěn)定的超額利潤，這就是產(chǎn)生級(jí)差地租的原因。馬克思進(jìn)一步提出，由于土地私有權(quán)的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租―絕對(duì)地租。絕對(duì)地租的產(chǎn)生條件是農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成。

2、土地供求理論。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地與其他商品一樣，其價(jià)格取決于對(duì)土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認(rèn)為，地租的決定原則上應(yīng)受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒有生產(chǎn)費(fèi)用，因而也沒有供給價(jià)格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價(jià)格則決定于土地的邊際產(chǎn)品價(jià)值。馬歇爾認(rèn)為由市場(chǎng)供求決定的土地價(jià)格更接近于土地市場(chǎng)交易價(jià)格。但大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，在一般的價(jià)格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動(dòng)的：價(jià)格是二者相互運(yùn)勸的結(jié)果；土地供給既非完全無彈性、亦非有無限彈性。即使在地域性市場(chǎng)的短期分析中，二者的變動(dòng)也同樣存在。需求的擴(kuò)大，致使價(jià)格上升，從而土地供給數(shù)量增加；而價(jià)格的進(jìn)一步上升，又會(huì)導(dǎo)致需求減少，使價(jià)格回落，土地供給數(shù)量隨之減少。

二、影響土地價(jià)格評(píng)估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各個(gè)土地具體價(jià)格的基礎(chǔ)。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、國際因素等。

①行政因素：行政因素主要是指國家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制定有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地利用效益的目的。這種干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重大。影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策等。

②人口因素：土地需求的本質(zhì)即人口增長對(duì)土地的需求。人口增長可分為自然增長和機(jī)械增長。人口自然增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機(jī)械增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。人口增長引起房地產(chǎn)的需求增加，導(dǎo)致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價(jià)波動(dòng)。在單位區(qū)域內(nèi)，影響地價(jià)的是相對(duì)人口密度，一般來說，人口密度高的地區(qū)，住宅用地需求多于供給，供給相對(duì)缺乏，因而土地市場(chǎng)價(jià)格趨高。

③社會(huì)因素：社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大影響，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。

土地的非成本性和易投機(jī)性使土地市場(chǎng)價(jià)格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場(chǎng)價(jià)格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實(shí)際需要多少土地，而是社會(huì)普遍的土地價(jià)格預(yù)期。當(dāng)人們預(yù)期土地價(jià)格會(huì)上漲時(shí)，土地的潛在需求將轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，一些投機(jī)性需求也會(huì)趁機(jī)“湊熱鬧”，這時(shí)的真實(shí)需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場(chǎng)價(jià)格將因土地價(jià)格預(yù)期而上升；當(dāng)土地價(jià)格預(yù)期會(huì)下降時(shí)，一部分現(xiàn)實(shí)需求者就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望者，有效需求變?yōu)闈撛谛枨螅恋赝稒C(jī)者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場(chǎng)交易價(jià)格降落。預(yù)期對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的影響往往比經(jīng)濟(jì)人口的增長、城市化等因素大得多。反過來，預(yù)期受國家政策、經(jīng)濟(jì)人口的增長、城市化、市場(chǎng)信息、輿論導(dǎo)向、土地供給等因素的影響。

三、不同評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評(píng)估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，而不同評(píng)估方法得到的地價(jià)各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價(jià)，從而合理的確定評(píng)估價(jià)值？

3.1 根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型。

根據(jù)評(píng)估的思路，通常在評(píng)估方法的選擇時(shí)已經(jīng)對(duì)地價(jià)類型進(jìn)行了篩選，對(duì)于基于短線投資為評(píng)估目的的，最好采用假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）與市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，這兩種地價(jià)類型都與評(píng)估目的接近。 但由于評(píng)估條件不具備的情況下，通常會(huì)選用了不同地價(jià)類型的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則有可能兩種方法評(píng)估得到的地價(jià)水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對(duì)各種評(píng)估方法進(jìn)行分析，以最接近評(píng)估目的的地價(jià)類型為主，其他類型地價(jià)作為參考和校驗(yàn)。

3.2 調(diào)整個(gè)別評(píng)估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評(píng)估地價(jià)類型更接近評(píng)估目的。 評(píng)估時(shí)可以根據(jù)評(píng)估目的，對(duì)評(píng)估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評(píng)估的結(jié)果更接近評(píng)估目的。

舉個(gè)例子，當(dāng)評(píng)估目的為短線投資型時(shí)（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評(píng)估），則可能會(huì)采用收益法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，但由于目前國內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房價(jià)水平普遍較高，因此兩種方法評(píng)估出來的結(jié)果可能差異比較大，同時(shí)這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價(jià)與“長線投資型”地價(jià)的差異。既然評(píng)估目的是“短線投資型”的，那么評(píng)估時(shí)可以對(duì)收益法的評(píng)估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價(jià)，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評(píng)估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評(píng)估得到的地價(jià)就非常接近“短線投資型”地價(jià)了，與剩余法評(píng)估得到的地價(jià)差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評(píng)估值接近“短線投資型”地價(jià)。在還原利率的確定時(shí)，目前采用市場(chǎng)提取法確定的還原利率一般會(huì)比較低，因?yàn)榉績r(jià)比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，高額的投資使得長線投資的回報(bào)率相對(duì)較低。

綜上所述：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地價(jià)格的形成主要受供求規(guī)律與價(jià)值規(guī)律制約，因此影響土地市場(chǎng)價(jià)格的因素也分為兩個(gè)方面，一是通過影響土地供求關(guān)系來影響土地市場(chǎng)價(jià)格，二是通過影響土地開發(fā)經(jīng)營的收益來影響土地市場(chǎng)價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：土地評(píng)估市場(chǎng)法范文

中圖分類號(hào)： F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1、土地估價(jià)及其目的和作用

土地估價(jià)就是專業(yè)的土地估價(jià)師依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按土地的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益情況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。近些年，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，有力地促進(jìn)了土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估隊(duì)伍迅速壯大。土地評(píng)估在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、稅收征管、企業(yè)融資、司法仲裁等方面發(fā)揮著越來越重要的作用，已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的部分。實(shí)踐證明，土地評(píng)估對(duì)于加強(qiáng)國家對(duì)土地市場(chǎng)的管理、保障國有土地資產(chǎn)安全、保護(hù)投資者權(quán)益、保障不動(dòng)產(chǎn)交易公平、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等方面都有著重要的作用，對(duì)土地市場(chǎng)及

行業(yè)的健康發(fā)展起到了積極有效的促進(jìn)作用。

2、我國土地評(píng)估存在的問題

（一）土地評(píng)估人員素質(zhì)有待提高

一些土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的人員違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)要求，從事違法違規(guī)活動(dòng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了自身利益的需要，迎合委托人的無理要求，做出不符合市場(chǎng)情況的估價(jià)報(bào)告，高估或者低評(píng)估價(jià)對(duì)象價(jià)值，給使用當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失，造成國有資產(chǎn)流失等后果。

（二）承接超出勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)了“非不為也，實(shí)不能為”的窘境。此外，國內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)落后，許多從業(yè)人員很難有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，難以適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)類型，但為了追求利益，承接自身難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)。（三）土地評(píng)估企業(yè)脫鉤，改制工作力度尚需加強(qiáng)

當(dāng)前大部分土地評(píng)估企業(yè)已經(jīng)完成了事務(wù)所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場(chǎng)中介組織在原掛靠的權(quán)力部門下，憑借掛靠機(jī)關(guān)的行政權(quán)利，壟斷中介業(yè)務(wù)，分割中介服務(wù)市場(chǎng)，仍有一些主管機(jī)關(guān)出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設(shè)置障礙，或鉆改制的空子，嚴(yán)重影響整個(gè)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作與公平競(jìng)爭(zhēng)，急需引起有關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的高度重視，進(jìn)行徹底的清理整頓。

（四）制約不力

對(duì)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評(píng)判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

（五）競(jìng)爭(zhēng)不當(dāng)

出于沒有形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)的約束機(jī)制，行業(yè)管理不到位，有關(guān)部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評(píng)估市場(chǎng)比較混亂，承接業(yè)務(wù)不擇手段，有的靠行業(yè)壟斷，有的靠壓價(jià)，有的靠回扣，有的甚至以評(píng)價(jià)結(jié)果迎合委托評(píng)估單位的需求（即有評(píng)估價(jià)值的彈性吸引客戶）。上述現(xiàn)象敗壞了評(píng)估行業(yè)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的信譽(yù)，導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益得不到保障，引發(fā)了經(jīng)濟(jì)糾紛。

（六）土地評(píng)估方法選擇上須與國際慣例接軌

按照我國土地制度和土地管理的特點(diǎn)，政府為加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段，建立了以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心的地價(jià)體系，基準(zhǔn)地價(jià)一般二至三年調(diào)整一次，很多地方基準(zhǔn)地價(jià)超過三年也未更新一次，基準(zhǔn)地價(jià)無論從時(shí)效上，還是作用上都不是很適合日常的土地評(píng)估，不能反映現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行情。評(píng)估方法的選擇應(yīng)更多的運(yùn)用國際通行的市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法等評(píng)估方法。

（七）土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展道路過窄

近幾年，隨著土地評(píng)估行業(yè)資質(zhì)等級(jí)法定業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范發(fā)展，大部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍局限在法定評(píng)估業(yè)務(wù)這一塊，而法定業(yè)務(wù)附加值很低，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，國內(nèi)公司未按照國際評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)的發(fā)展模式進(jìn)行多方位的業(yè)務(wù)開拓，如地產(chǎn)政策咨詢、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，地產(chǎn)投資分析等咨詢性業(yè)務(wù)，從某種角度而言，咨詢性評(píng)估等對(duì)評(píng)估師的要求更高，更需要評(píng)估師按照評(píng)估理念來靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、政策性法規(guī)、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)，這正是目前國內(nèi)公司能力經(jīng)驗(yàn)所欠缺的。據(jù)調(diào)查分析，目前國際上的評(píng)估機(jī)構(gòu)超過60％的業(yè)務(wù)是咨詢服務(wù)而不是法定業(yè)務(wù)，主要是派生業(yè)務(wù)賺取利潤。

3． 解決我國土地評(píng)估行業(yè)存在問題的對(duì)策和建議

通過對(duì)我國土地評(píng)估行業(yè)存在的問題以及其原因的分析，總結(jié)出以下幾點(diǎn)對(duì)策和建議。

3.1 要完善我國相關(guān)土地評(píng)估行業(yè)的政策和制度

只有國家和政府出臺(tái)一些相關(guān)制約行業(yè)的政策，才能使得評(píng)估行業(yè)真正的受到約束，步入正規(guī)。比如說，在土地評(píng)估中，可以選用招標(biāo)的方式來進(jìn)行公平的競(jìng)爭(zhēng)。而對(duì)于土地評(píng)估的執(zhí)業(yè)人員更要制定嚴(yán)格的行為規(guī)范，對(duì)于嚴(yán)重違規(guī)者給予相應(yīng)的處罰，乃至處于法律的制裁。

3.2 要建立和完善相關(guān)的行政監(jiān)管機(jī)構(gòu)

目前我國法律和法規(guī)對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)的規(guī)范還不夠，所以土地行政部門應(yīng)該主動(dòng)發(fā)揮其行政的職能，配備一些專業(yè)的人員，制定相關(guān)的政策和制度，對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行不定期的審核和考察，以防止土地評(píng)估行業(yè)出現(xiàn)違法違規(guī)現(xiàn)象。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)徹底脫鉤改制。在這一點(diǎn)上，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的通知》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制意見的通知》以及《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府主管部門脫鉤的通知》件的規(guī)定，在人員、財(cái)務(wù)(含資金、實(shí)物、財(cái)產(chǎn)權(quán)利等)、業(yè)務(wù)、名稱等方面與主管部門及其下屬單位實(shí)行徹底脫鉤，并改制為合伙制或有限責(zé)任制企業(yè)，真正成為自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我約束、自我發(fā)展、平等競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)組織。3.3 要加強(qiáng)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)素質(zhì)和道德的培養(yǎng)

長期以來，經(jīng)營理念落后，服務(wù)意識(shí)淡薄，經(jīng)營行業(yè)不規(guī)范、誠信度不高一直是制約中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的主要問題，如果不迅速扭轉(zhuǎn)這種局面，將會(huì)嚴(yán)重削弱在國內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓展思路，更新用人觀念，積極引進(jìn)具有先進(jìn)經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗(yàn)的人才，建立系統(tǒng)培訓(xùn)制度，提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)。相關(guān)部門應(yīng)該定期組織培訓(xùn)對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行相關(guān)的素質(zhì)教育，讓他們真正的理解到土地評(píng)估行業(yè)對(duì)整個(gè)土地資源利用發(fā)展的重要作用，提高從業(yè)人員自身的執(zhí)業(yè)能力和水平，樹立執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。而對(duì)于違規(guī)違法的從業(yè)人員，要給予嚴(yán)厲的打擊。

結(jié)束語

目前我國城市化發(fā)展速度迅猛，土地日漸的成為了重要的經(jīng)濟(jì)因素之一，更多的人們開始關(guān)注土地。隨著我國土地市場(chǎng)的逐漸完善，土地評(píng)估行業(yè)的地位及其作用也在逐漸凸顯。文章主要對(duì)于我國土地評(píng)估行業(yè)存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了具體建議，希望能夠產(chǎn)生積極的影響，使得土地市場(chǎng)更加完備。

參考文獻(xiàn)：

[1] 聶遠(yuǎn)征,王國強(qiáng).土地評(píng)估行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].現(xiàn)代商業(yè),2009,(32).

第4篇：土地評(píng)估市場(chǎng)法范文

關(guān)鍵詞：地價(jià)地價(jià)管理地價(jià)作用存在問題 措施

土地不僅是重要的資源，更重要的是資產(chǎn)。土地資源能否得到優(yōu)化配置，發(fā)揮其最大效益，土地資產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)保值增值，關(guān)鍵在于地價(jià)能否真正反映土地的市場(chǎng)交易本質(zhì)，能否發(fā)揮其作為土地市場(chǎng)機(jī)制的核心作用和經(jīng)濟(jì)杠桿作用。1尤其是在我國加入世界貿(mào)易組織，經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，經(jīng)濟(jì)規(guī)則同國際接軌的條件下，正確認(rèn)識(shí)地價(jià)，客觀評(píng)定和反映地價(jià)，充分發(fā)揮地價(jià)作用，加強(qiáng)地價(jià)管理是最為基礎(chǔ)的一項(xiàng)工作。

一、充分認(rèn)識(shí)地價(jià)在土地市場(chǎng)中的重要作用

1、地價(jià)的核心作用。我國土地市場(chǎng)建設(shè)要做的事情很多，核心問題就是地價(jià)問題。土地管理部門支持國有企業(yè)改革，是以專業(yè)評(píng)估、顯化地價(jià)為基礎(chǔ)的；辦理土地使用權(quán)出讓、抵押、政府收購?fù)恋?、司法處置等都必須以具有評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)科學(xué)評(píng)估地價(jià)為依據(jù)；土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)也必須參照評(píng)估地價(jià)；新《土地管理法》確定的征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，是以基準(zhǔn)地價(jià)為前提的；將來，最終解決農(nóng)民的補(bǔ)償問題，也必須承認(rèn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，走評(píng)定地價(jià)、照價(jià)征用的路子；土地市場(chǎng)發(fā)育和規(guī)范程度，也要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來衡量；近幾來，依法行政和的斗爭(zhēng)，在土地管理上也集中體現(xiàn)在地價(jià)上。

2、地價(jià)的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。地價(jià)是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)，是最靈敏反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，又是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。2根據(jù)我國國情，人多地少，后備資源不足，我們必須對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。這種重新配置，必須通過市場(chǎng)進(jìn)行，要發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)作用，最重要的杠桿就是地價(jià)。土地制度改革、土地的有償使用，增加了政府的財(cái)政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了大量資金，大大緩解了政府壓力。而地價(jià)管理，正是土地有償使用的重要保障。

3、地價(jià)的宏觀調(diào)控作用。地價(jià)可以成調(diào)控手段，這在土地私有制條件下不可能實(shí)現(xiàn)，但在土地國有的條件下則變成了現(xiàn)實(shí)。地價(jià)是地租的資本化，本質(zhì)上也是地租。地價(jià)是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，是所有者憑借對(duì)土地的壟斷參與社會(huì)剩余產(chǎn)品的分配。3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)又進(jìn)一步派生集體土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)及一些它項(xiàng)權(quán)利，形成了很多獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，有關(guān)權(quán)利人共同參與社會(huì)剩余產(chǎn)品的分配，因此地價(jià)屬于社會(huì)分配關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)生活中，分配關(guān)系是圍繞著一個(gè)平均值波動(dòng)的，地價(jià)的高低，直接影響所有者拿多拿少的問題，如果所有者拿多了，企業(yè)得不到平均利潤，就會(huì)影響企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)。如果所有者拿少了，企業(yè)經(jīng)營者就在正常利潤之外獲得了超額利潤，有關(guān)行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)投資膨脹甚至過熱?？梢姡貎r(jià)的高低有一個(gè)客觀的度，所有者拿多了拿少了，都不利于經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在宏觀的調(diào)控過程中，國家是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)的管理者，又是國有土地的所有者，地價(jià)作為調(diào)節(jié)社會(huì)分配的工具是否運(yùn)用靈活，直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，國家應(yīng)靈活運(yùn)用地價(jià)工具，針對(duì)不同需要進(jìn)行調(diào)控，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

二、進(jìn)一步明確地價(jià)管理存在的問題

1、地價(jià)體系建設(shè)仍須完善。目前，我國已初步形成了以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為核心，由基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià)等不同價(jià)格類型構(gòu)成的地價(jià)體系。但與市場(chǎng)建設(shè)及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善。一是地價(jià)稱謂、內(nèi)涵不一，可比性差，所含內(nèi)容不明確；二是基準(zhǔn)地價(jià)成果管理手段落后，更新不及時(shí)；三是標(biāo)定地價(jià)評(píng)定工作沒有普遍開展；四是基準(zhǔn)地價(jià)修正體系不夠完善。

2、地價(jià)管理的配套政策急需進(jìn)一步健全。近幾年來，我國已初步形成具有中國特色的地價(jià)管理制度體系，但是地價(jià)管理配套制度建設(shè)方面仍存在一些問題。一是地價(jià)管理體系不完善。首先在建立和實(shí)施制度時(shí)，沒有體現(xiàn)以地價(jià)管理為核心，制度之間銜接性、協(xié)同性和系統(tǒng)性差；其次是制度與當(dāng)?shù)氐貎r(jià)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)脫節(jié)，不能做到有步驟、有計(jì)劃、系統(tǒng)地實(shí)現(xiàn)制度目標(biāo)；再次是制度的實(shí)施缺乏系統(tǒng)控制的監(jiān)督，執(zhí)行中變形走樣；二是具體實(shí)施地價(jià)管理制度的環(huán)境差，影響制度效率的發(fā)揮；三是落實(shí)地價(jià)管理的具體制度不到位，缺乏明確的目標(biāo)、程序及操作細(xì)則。

3、地價(jià)評(píng)估市場(chǎng)急需規(guī)范。目前，土地評(píng)估從封閉狀態(tài)變?yōu)槿骈_放。在土地評(píng)估市場(chǎng)中出現(xiàn)了一些新問題。一是不具備土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估。其它評(píng)估機(jī)構(gòu)他們斷章取義，認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估包括土地、房地產(chǎn)評(píng)估包括土地等等。他們?cè)u(píng)估不按土地評(píng)估規(guī)程，有的選一些因素，有的只按基準(zhǔn)地價(jià)乘以一定常數(shù)，比較簡單，不能客觀、公正、合理評(píng)估地價(jià)。二是有的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)力差。有的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)掛靠人員多，有的新考取估價(jià)師的學(xué)生多，如兩個(gè)沒有評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的學(xué)生考取土地估價(jià)師后，可想他們能否科學(xué)評(píng)估地價(jià)呢？三是同業(yè)互相競(jìng)爭(zhēng)。土地評(píng)估市場(chǎng)放開后，有的看到經(jīng)濟(jì)收入可觀，可謂土地評(píng)估機(jī)構(gòu)百花齊放，有的一個(gè)地級(jí)市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)就會(huì)出現(xiàn)十幾家甚至幾十家。他們?yōu)榱藬埢睿档褪召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比著收費(fèi)低，互相競(jìng)爭(zhēng)。四是評(píng)估質(zhì)量差。土地評(píng)估市場(chǎng)放開后，評(píng)估機(jī)構(gòu)可跨地區(qū)進(jìn)行評(píng)估，他們不能掌握評(píng)估地區(qū)的土地價(jià)格市場(chǎng)狀況，簡單按政府公布基準(zhǔn)地價(jià)文件進(jìn)行評(píng)估，也不找當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)修正體系和地價(jià)圖，這樣評(píng)估地價(jià)隨著性太大，有的評(píng)估宗地的級(jí)別都定錯(cuò)，地價(jià)懸殊很大，有的相差成倍。

三、強(qiáng)化措施，加強(qiáng)地價(jià)管理

1、基準(zhǔn)地價(jià)及時(shí)更新?；鶞?zhǔn)地價(jià)是地價(jià)體系建設(shè)的基礎(chǔ)，也是政府調(diào)控土地市場(chǎng)和服務(wù)公眾的重要工具。在有些地方，基準(zhǔn)地價(jià)都存在著更新不及時(shí)、現(xiàn)勢(shì)性差和不公開、不應(yīng)用的現(xiàn)象。針對(duì)這種情況各級(jí)政府及土地管理部門必須高度重視基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，按時(shí)按要求，統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵，科學(xué)更新基準(zhǔn)地價(jià)，如果地價(jià)得不到及時(shí)更新，地價(jià)體系建設(shè)就無從談起，也就建立不起規(guī)范的土地市場(chǎng)，就會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、完善地價(jià)管理配套政策制度。針對(duì)地價(jià)管理配套政策，制度不完善的問題，我們必須從加強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用入手，建立公開、公平、公正的供地模式，有效地提高地價(jià)管理水平。一是進(jìn)一步建立和完善地價(jià)政策體系，即土地收購價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、土地征用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、土地收益分配機(jī)制。二是進(jìn)一步完善地價(jià)制度體系，即建立基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度、宗地價(jià)格申報(bào)制度、互聯(lián)網(wǎng)公開查詢制度。三是進(jìn)一步加大招標(biāo)拍賣掛牌的基礎(chǔ)制度建設(shè)。即建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開交易制度。以此為制定地價(jià)政策，進(jìn)行地價(jià)調(diào)控、合理配置土地資源，提供科學(xué)的依據(jù)。

3、建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系建設(shè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下加強(qiáng)地價(jià)管理的基礎(chǔ)性工作。它不僅涵蓋了地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立、地價(jià)監(jiān)測(cè)資料的采集，地價(jià)資料的分析以及地價(jià)監(jiān)測(cè)體系的維護(hù)與更新基準(zhǔn)地價(jià)專業(yè)特性，而且利用計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將這些地價(jià)專業(yè)性通過計(jì)算機(jī)加以實(shí)現(xiàn)，建成基于數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)之上的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的應(yīng)用功能和應(yīng)用方向。4通過建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，可以及時(shí)、準(zhǔn)確地了解和把握各城市的地價(jià)水平和地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況，從而推算出各城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)量及其變化情況，為加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，防止國有土地資產(chǎn)流失提供重要的依據(jù)。

4、充分發(fā)揮協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)土地評(píng)估行業(yè)管理。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)做為管理監(jiān)督土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的單位，要搞好協(xié)會(huì)的工作，充分展示協(xié)會(huì)特點(diǎn)。在政府職能轉(zhuǎn)變過程中，協(xié)會(huì)要擔(dān)當(dāng)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任。一些職能協(xié)會(huì)要擔(dān)當(dāng)起來，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)作用，首先是行業(yè)指導(dǎo)，當(dāng)好教練員，并且做好行業(yè)自律，當(dāng)好裁判員；其次構(gòu)筑技術(shù)壁壘，保持行業(yè)發(fā)展；第三為機(jī)構(gòu)提供機(jī)會(huì)，互利互惠，提高生存力；第四要形成約束機(jī)制，樹立自律的權(quán)威?？傊袠I(yè)管理的手段是多方面的，在市場(chǎng)條件下，應(yīng)該探索多種“軟性”手段管理會(huì)員，要一點(diǎn)一滴糾正行業(yè)不正之風(fēng)，要從愛護(hù)幫助中介機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)出發(fā)規(guī)范他們，將把我國的土地評(píng)估中介服務(wù)市場(chǎng)推向一個(gè)新的臺(tái)

各級(jí)政府及土地管理部門要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)地價(jià)管理的重要性及地價(jià)的作用，明確現(xiàn)階段地價(jià)管理市場(chǎng)中存在的問題，積極采取措施，加強(qiáng)地價(jià)管理，進(jìn)一步培育和規(guī)范我國土地市場(chǎng)，使我國的土地管理事業(yè)再上一個(gè)新臺(tái)階。

參考文獻(xiàn)：

1、地價(jià)管理與地價(jià)管理政策解讀武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 國土資源管理系 劉麗。

2、國土資源發(fā)揮地價(jià)調(diào)控作用推進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

3、馬克思的地租理論。

4、“2007年城市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測(cè)研討會(huì)”綜述 .

第5篇：土地評(píng)估市場(chǎng)法范文

（浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)，杭州 310018）

【摘要】隨著新農(nóng)村建設(shè)和城市化步伐的加快，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的趨勢(shì)也日益明顯，由此帶動(dòng)了對(duì)農(nóng)村宅基地價(jià)值的評(píng)估。本文為此分析了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評(píng)估的理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義。在分析宅基地價(jià)值評(píng)估面臨的困境的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的四點(diǎn)建議，以期取得拋磚引玉的作用。

【關(guān)鍵詞】宅基地流轉(zhuǎn) 評(píng)估 困境 建議

一、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評(píng)估的理論依據(jù)

（一）土地價(jià)值理論

價(jià)值理論揭示了社會(huì)事物之間價(jià)值關(guān)系的運(yùn)動(dòng)與變化規(guī)律。其中，土地價(jià)值理論具體地闡述了土地的經(jīng)濟(jì)屬性與土地利用之間的關(guān)系。農(nóng)村宅基地作為土地的一種特殊利用形式，其價(jià)值表現(xiàn)為用益物權(quán)，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，以及利用該土地建造住房及附屬設(shè)施等的權(quán)利。一般來說，宅基地的價(jià)值包括使用土地面積補(bǔ)償、房屋價(jià)值補(bǔ)償、土地出讓費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)的差價(jià)比例等。

（二）資源配置理論

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為“資源是稀缺的，需要又是無限的”，所以要實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。馬歇爾在《現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中指出：“資源優(yōu)化配置是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不是由人的主觀意志而是由市場(chǎng)根據(jù)平等性、競(jìng)爭(zhēng)性、法制性和開放性形成的一般規(guī)律，由市場(chǎng)機(jī)制通過自動(dòng)調(diào)節(jié)對(duì)資源實(shí)現(xiàn)的配置?！蓖恋刈鳛槿祟惿鐣?huì)生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的根本保證。然而，土地資源是稀缺的。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，土地非農(nóng)化和土地生態(tài)環(huán)境惡化削弱了農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的資源基礎(chǔ)。實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置是土地可持續(xù)利用的重要途徑, 是國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要保障，科學(xué)、合理、有效的土地利用方式是緩解資源、人口、環(huán)境問題的一個(gè)重要方面。

（三）產(chǎn)權(quán)理論

《牛津法律大辭典》中將產(chǎn)權(quán)界定為財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，它包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費(fèi)權(quán)和其他與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利。配杰·威齊又進(jìn)一步指出：“產(chǎn)權(quán)是因存在著稀缺物品和其特定用途而引起的人們之間的關(guān)系?！毙轮贫冉?jīng)濟(jì)學(xué)的鼻祖科斯認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)的任務(wù)首先是分析產(chǎn)權(quán)，資源配置的有效性取決于產(chǎn)權(quán)界區(qū)的清晰度。如果產(chǎn)權(quán)不明確，由于外在性帶來的傷害就不可避免地會(huì)發(fā)生，進(jìn)而提高社會(huì)成本。因此，只有在明確產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，引入市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，才能有效地確認(rèn)相互影響的程度以及相互負(fù)擔(dān)的責(zé)任。

二、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)意義

（一）有利于推動(dòng)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)

從20 世紀(jì)90 年代開始，國家對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，其原因主要有兩方面：一是從農(nóng)民切身利益出發(fā)，擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)使得農(nóng)民喪失基本的居住權(quán)利；二是從產(chǎn)權(quán)的角度考慮，擔(dān)心流轉(zhuǎn)可能威脅到農(nóng)村土地集體產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致集體產(chǎn)權(quán)受損。然而，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，限制宅基地的流轉(zhuǎn)已成為阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因之一。所以，宅基地的流轉(zhuǎn)是必然趨勢(shì)。在市場(chǎng)信息不對(duì)稱的環(huán)境下，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的評(píng)估，有助于為農(nóng)村宅基地在買賣、抵押、租賃等流轉(zhuǎn)過程中提供科學(xué)合理的價(jià)值借鑒，并進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，在一定程度上緩解城市土地用地緊張和農(nóng)村宅基地閑置的矛盾。

（二）盤活農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，為資產(chǎn)評(píng)估帶來新機(jī)遇

在繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，面對(duì)城市房價(jià)一直居高不下的狀況，農(nóng)村這片土地開始引起了人們的關(guān)注。2011年，我國城鎮(zhèn)新建住宅面積約為9.49 億平方米，人均住房建筑面積32.7 平方米；而農(nóng)村新建住宅面積達(dá)到10.26億平方米, 人均住房面積36.2 平方米?？梢?，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)新的利潤增長點(diǎn)。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，開辟農(nóng)村宅基地評(píng)估業(yè)務(wù)是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的一大機(jī)遇。同時(shí)，農(nóng)村與城市人口的雙向流動(dòng)也為農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。

（三）減少“尋租行為”，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置

農(nóng)村土地所有權(quán)歸村集體所有，農(nóng)民享有用益物權(quán)，但當(dāng)政府想要征收或征用土地時(shí)，受到的限制卻是很少的，只需支付部分補(bǔ)償費(fèi)用即可。在這種情況下，容易滋生政府的非法尋租行為，即政府憑借手中的權(quán)力，強(qiáng)制征用農(nóng)民土地和強(qiáng)拆房屋，從中將原本屬于農(nóng)民的所得利益占為己有。通過加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的評(píng)估，建立一個(gè)公平公開的價(jià)值評(píng)估機(jī)制，減少政府的干預(yù)，對(duì)遏制地方政府的非法尋租行為，改善農(nóng)村土地被低估的現(xiàn)狀以及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值具有重大意義，從而達(dá)到農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置的目的。

三、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評(píng)估中面臨的困境

（一）缺乏公開的農(nóng)村宅基地交易市場(chǎng)

農(nóng)村宅基地按戶口取得，按照一戶一宅的原則，按照規(guī)定的程序向國家土地管理部門或村集體提出申請(qǐng)，便可以獲得一處宅基地。但只有村集體內(nèi)部的成員才享有這項(xiàng)權(quán)利，所以當(dāng)農(nóng)村戶口變成城市戶口后便不再享有獲得宅基地的權(quán)利。而且宅基地的流轉(zhuǎn)僅限于村集體內(nèi)部，同時(shí)當(dāng)出賣、出租住房后，也不得再申請(qǐng)宅基地。流轉(zhuǎn)的受限在一定程度上制約著宅基地評(píng)估方法的選擇。由于農(nóng)村土地不能進(jìn)行市場(chǎng)交易，農(nóng)民在土地上蓋的房子也不能隨意地進(jìn)行市場(chǎng)交易，導(dǎo)致評(píng)估時(shí)可參考的實(shí)例非常少，市場(chǎng)法難以適用。雖然存在隱形的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，但流轉(zhuǎn)價(jià)值很難通過正常渠道取得，而且其價(jià)值的公允性值得商榷。同時(shí)，由于農(nóng)村宅基地很少具有能夠確定和量化的未來獲利能力，收益法亦不可行。而成本法更是存在低估宅基地價(jià)值的缺陷。

（二）評(píng)估規(guī)范不健全

我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步晚，機(jī)制不健全。就目前而言，在房地產(chǎn)評(píng)估方面，著眼點(diǎn)主要放在城市, 對(duì)于農(nóng)村則很少有人問津。全國多數(shù)地區(qū)沒有專業(yè)的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，一些地方直接由房屋管理局或者土地管理局評(píng)估，評(píng)估受到政府及有關(guān)部門的干預(yù)較大，缺乏獨(dú)立性。然而，農(nóng)村房地產(chǎn)由于其特殊性恰恰需要更為專業(yè)的評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估。然而, 由于客觀環(huán)境的限制，宅基地的流轉(zhuǎn)尚未建立起充分活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)，所需的相關(guān)資料殘缺不全，其未來收益額的預(yù)測(cè)條件尚不成熟；又由于宅基地自身特殊性，無法直接參照城市房地產(chǎn)的評(píng)估辦法；且宅基地成交案例少，常用評(píng)估參數(shù)體系沒有建立，評(píng)估參數(shù)難以取得，所以運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法的客觀條件尚不完全具備。

（三）宅基地產(chǎn)權(quán)難以界定

我國實(shí)行的是土地國有的政策，但對(duì)于農(nóng)村土地則屬于村集體所有，農(nóng)民只享有土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。然而，這里的村集體是一個(gè)籠統(tǒng)的概念，對(duì)于村集體的范圍以及村委會(huì)是否有權(quán)代表等問題, 國家并沒有明確規(guī)定。同時(shí)，這種通過戶口可以無償獲得、無限期使用宅基地制度，造成農(nóng)村宅基地使用的“公地悲劇”，一些地方官員借機(jī)進(jìn)行非法尋租。宅基地使用權(quán)的所有者概念模糊，導(dǎo)致在處理利益分配時(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛紛至沓來, 使得評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)難以界定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值范圍。

（四）宅基地的無形資產(chǎn)價(jià)值難體現(xiàn)

宅基地作為一種自然資源，其主要功能是為農(nóng)民的生存提供物質(zhì)保障。宅基地具有居住的社會(huì)保障功能，它可以保障農(nóng)民的基本生活，維護(hù)農(nóng)村乃至全社會(huì)的穩(wěn)定。只是對(duì)于不同的農(nóng)民群體而言，其側(cè)重點(diǎn)不同而已。對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民來說，宅基地是一種生存保障；對(duì)于外出務(wù)工、經(jīng)商等非農(nóng)化的農(nóng)民來說，宅基地提供了一種失業(yè)保障；對(duì)于農(nóng)村老人來說，宅基地又提供了一種養(yǎng)老保障。我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的建立和實(shí)施, 對(duì)我國農(nóng)村社會(huì)的政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。由于社會(huì)保障功能的存在，賦予了宅基地更多的無形價(jià)值，而這種價(jià)值常常被忽略，在評(píng)估時(shí)只關(guān)注有形存在的部分，導(dǎo)致宅基地的價(jià)值被低估。

四、關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)評(píng)估的幾點(diǎn)建議

（一）積極推動(dòng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，如果僅僅是確定其歸屬，則其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值未能充分發(fā)揮。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)行戶籍制度對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的制約日益突出。打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的戶籍制度，不僅是實(shí)現(xiàn)城市化、城鎮(zhèn)化的需要，也是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地評(píng)估的前提條件。改革宅基地流轉(zhuǎn)制度，允許土地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)，放開農(nóng)村土地市場(chǎng)，使其從“隱性市場(chǎng)”中解脫出來，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的公開化、透明化，為評(píng)估建立一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。

（二）提高宅基地評(píng)估意識(shí)，健全評(píng)估機(jī)制

我國作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村資產(chǎn)是一筆豐厚的財(cái)產(chǎn)，但由于評(píng)估機(jī)制的缺失與不足導(dǎo)致財(cái)富的流失，資源的浪費(fèi)。建立一個(gè)良好的農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，將農(nóng)村宅基地的評(píng)估作為評(píng)估重點(diǎn)對(duì)于城市化的健康發(fā)展和新農(nóng)村的有序建設(shè)是十分必要的。針對(duì)農(nóng)村宅基地評(píng)估比較復(fù)雜的情況，應(yīng)當(dāng)設(shè)置專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的評(píng)估人員。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)作為獨(dú)立的第三方中介機(jī)構(gòu)，打破政府干預(yù)定價(jià)的局面。在評(píng)估方法的選擇上，應(yīng)該遵循因地制宜的原則。對(duì)城鄉(xiāng)發(fā)展較為均衡的地區(qū)可選擇市場(chǎng)法，參照城市土地的交易價(jià)格進(jìn)行；對(duì)用于出租的宅基地，可以考慮采用收益法。而對(duì)不能采用以上兩種方法的情況，可以利用基準(zhǔn)地價(jià)法或其他合理的方法進(jìn)行調(diào)整。

（三）界定宅基地的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬

明確評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是確定資產(chǎn)價(jià)值的重要前提，而農(nóng)村宅基地權(quán)屬混亂的現(xiàn)狀給評(píng)估帶來了很大的困難，因此，須加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理，落實(shí)使用權(quán)的登記發(fā)證工作，杜絕改變地類、化整為零、越權(quán)審批等違法行為的發(fā)生。我國法律明確規(guī)定宅基地屬于村集體所有，但對(duì)于村集體的具體范圍并沒有明確規(guī)定，致使實(shí)際中將自然村與行政村混為一談。自然村是在歷史條件下形成的，具有較大的不確定性。所以，我們所說的村集體應(yīng)該是行政村。其中，行政村的村民委員會(huì)能否代表農(nóng)民集體行使其所有權(quán)，應(yīng)由該農(nóng)民集體授權(quán)。同時(shí)，地方政府是不享有宅基地所有權(quán)的。如果須征用土地，應(yīng)在公平合理的基礎(chǔ)上進(jìn)行交易。

（四）充分考慮宅基地的社會(huì)保障價(jià)值

由于農(nóng)村宅基地具有社會(huì)保障功能，農(nóng)民在流轉(zhuǎn)時(shí)就有所顧忌，不利于宅基地的流轉(zhuǎn)。一些專家學(xué)者為此提出要用“以土地?fù)Q社?！?，即農(nóng)民出讓土地后，享有與城市居民同等的社會(huì)保障，但實(shí)際中由于各種原因，使得農(nóng)民享有這種權(quán)利具有一定難度。為此，筆者認(rèn)為，可考慮將社保因素直接納入宅基地流轉(zhuǎn)的評(píng)估價(jià)值中。在基于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況下，同時(shí)考慮未來可能發(fā)生變化的一些因素，合理評(píng)估宅基地社保價(jià)值，給農(nóng)民一個(gè)公平、公正的議價(jià)，維護(hù)農(nóng)民在宅基地流轉(zhuǎn)中的利益。

（作者范文敏為碩士研究生; 厲國威為副教授）

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[2] 曹天. 論宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論基礎(chǔ)[J]. 法學(xué)雜志，2012(6).

第6篇：土地評(píng)估市場(chǎng)法范文

銷售價(jià)格評(píng)估法（SPAR）是新西蘭自上世紀(jì)60年代開始廣泛使用的一種方法。Bourassaetal（.2006）認(rèn)為，SPAR方法可以作為測(cè)量房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的一種有效方法。和重復(fù)銷售方法類似，SPAR方法基于匹配樣本，但不同的是它利用的是觀測(cè)期間的所有可獲得的價(jià)格數(shù)據(jù)。由于觀測(cè)期間大部分房屋并沒有銷售，因此他們的交易價(jià)格并不存在。因此，利用政府機(jī)構(gòu)對(duì)這些房屋的產(chǎn)權(quán)評(píng)估來估計(jì)基準(zhǔn)期的交易價(jià)格則成為了一種替代的方法。

2現(xiàn)階段中國主要城市建筑土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)估算

2.1主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)

從常理來講，以上四種衡量房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的方法都可以用于土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)的測(cè)算。但實(shí)際上，建筑土地市場(chǎng)又不同于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，其交易案例較少，而重復(fù)交易的土地更少。因此，有學(xué)者建議可以用同一區(qū)域相似土地的交易價(jià)格來代替。目前我國國內(nèi)主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格編制，主要由國土資源部完成。國土資源部每個(gè)季度季度的全國主要城市地價(jià)，分綜合、商服、住宅、工業(yè)四個(gè)部分，并編制重點(diǎn)城市定基地價(jià)指數(shù)，也區(qū)分為綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)指數(shù)，其計(jì)算方法為直接使用價(jià)格指數(shù)法，而非通常采用的重復(fù)銷售法和特征價(jià)格法。事實(shí)上，也可以根據(jù)國泰安公司調(diào)查收集并開發(fā)的“中國房地產(chǎn)行業(yè)研究數(shù)據(jù)庫”，利用特征價(jià)格法關(guān)我國主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)?！爸袊康禺a(chǎn)行業(yè)研究數(shù)據(jù)庫”包括2001年1月以來全國25個(gè)大城市土地掛牌交易的相關(guān)信息，如地塊名稱、坐落位置、土地面積、規(guī)劃用途、供地狀況、建筑密度、出讓年限、出讓形式、起報(bào)價(jià)、成交日期、成交價(jià)、受讓單位、交易地點(diǎn)等信息。但由于工作量較大，僅有基于特征價(jià)格法對(duì)個(gè)別城市的土地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行估算。

2.2主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)

相對(duì)于我國主要城市土地價(jià)格指數(shù)的測(cè)算與估計(jì)，我國主要城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的發(fā)展相對(duì)成熟，較權(quán)威的指數(shù)包括中房指數(shù)、全國70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)、偉業(yè)指數(shù)、中原城市指數(shù)、西安40指數(shù)等（表1）。

3述評(píng)與總結(jié)

結(jié)合上述幾種價(jià)格指數(shù)的優(yōu)劣點(diǎn)，我們從以下幾個(gè)方面對(duì)現(xiàn)階段我國主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行簡要述評(píng)。

3.1數(shù)據(jù)資料

目前我國主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制，數(shù)據(jù)主要來源于市場(chǎng)調(diào)研、國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)這兩大類。市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)會(huì)存在樣本選擇偏頗問題；而官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則由房地產(chǎn)開發(fā)商填寫相關(guān)報(bào)表后進(jìn)行上報(bào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和客觀性受到一定的質(zhì)疑。對(duì)于國內(nèi)城市土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)，其數(shù)據(jù)則由國土資源部（與地方國土局）根據(jù)土地招投標(biāo)價(jià)格等進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)相對(duì)準(zhǔn)確。

3.2編制方法

目前，我國主要城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制逐漸與國外接軌，更多的采用重復(fù)銷售法和特征價(jià)格法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制。但對(duì)土地價(jià)格指數(shù)而言，采用的是簡單加權(quán)的拉氏或帕氏價(jià)格指數(shù)。當(dāng)土地交易市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有很大的變動(dòng)時(shí)，反映即期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的權(quán)重則會(huì)與現(xiàn)期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不符，導(dǎo)致估算偏誤問題。而對(duì)于銷售價(jià)格評(píng)估法，目前在我國不論是城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)還是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，都沒有采用這種方法。事實(shí)上，我國已有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)的估價(jià)數(shù)據(jù)、抵押貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款交易數(shù)據(jù)，鑒于銷售價(jià)格評(píng)估法的諸多優(yōu)點(diǎn)，我們完全可以利用銷售價(jià)格評(píng)估法或混合模型法來對(duì)這兩類指數(shù)進(jìn)行估算。

3.3樣本選擇

從理論上來講，城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)都要求樣本的代表性較強(qiáng)、覆蓋面廣，并且其應(yīng)用價(jià)值的時(shí)效性也決定了樣本數(shù)據(jù)必須具有很強(qiáng)的時(shí)效性。而目前我國國內(nèi)的這兩類指標(biāo)的估算與編制中，在樣本選取合理性與數(shù)據(jù)時(shí)效性方面都存在較多的問題。

3.4指標(biāo)用途

第7篇：土地評(píng)估市場(chǎng)法范文

摘要：在土地抵押評(píng)估中經(jīng)常會(huì)存在土地抵押評(píng)估目的不明確或者土地抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)不確定等問題，在很大程度上危害了土地當(dāng)事人的合法權(quán)益。本文主要探討了土地抵押評(píng)估存在的主要問題，并且提出了相關(guān)的建議，以供有關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞：土地抵押 評(píng)估 問題 建議

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及我國城市化水平的不斷提高，我國城市開發(fā)以及土地交易等規(guī)模急劇擴(kuò)大，但是由于土地資源具有稀缺性、永續(xù)性、增值性與不可替代性等一系列特性。同時(shí)土地自身的價(jià)格并不是由生產(chǎn)成本來決定的，而是與土地市場(chǎng)的需求量有著十分明顯的關(guān)系，具有比較明顯的上漲趨勢(shì)以及區(qū)域性，因此這在很大程度上使土地抵押評(píng)估成為了一項(xiàng)涵蓋比較廣、內(nèi)容十分復(fù)雜、系統(tǒng)性強(qiáng)、綜合性也比較高的工作，同時(shí)對(duì)土地抵押評(píng)估的科學(xué)化、規(guī)范化與專業(yè)化的要求越來越高。但是實(shí)際中土地抵押評(píng)估卻存在著土地抵押評(píng)估的目的與抵押貸款實(shí)際操作的沖突、評(píng)估對(duì)象界定不清楚或者土地資產(chǎn)再抵押評(píng)估問題，或者是評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行缺乏評(píng)估上的銜接等一些列問題，在很大程度上損害了土地合法所有者的合法權(quán)益。因此，市場(chǎng)上的評(píng)估機(jī)構(gòu)必須要時(shí)刻掌握土地價(jià)格的形成因素，盡可能避免出現(xiàn)土地抵押評(píng)估問題，遵循土地抵押評(píng)估原則，只有這樣才能得出比較客觀土地抵押評(píng)估報(bào)告，進(jìn)一步保護(hù)雙方的利益。

1、土地抵押評(píng)估概述

隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的很多銀行都在向著商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變著，同時(shí)抵押貸款也漸漸替代了絕大多數(shù)的信用貸款，而土地抵押貸款在抵押貸款中是比較常見的一種，但是在土地抵押評(píng)估中必須要明確土地抵押評(píng)估的目的、土地抵押評(píng)估對(duì)象以及土地抵押評(píng)估原則等問題，只有這樣才能避免土地評(píng)估中出現(xiàn)的重復(fù)評(píng)估或者漏評(píng)估等問題，才能得出最客觀的土地抵押評(píng)估報(bào)告。

1.1土地抵押評(píng)估特點(diǎn)

雖然土地是一種比較良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物質(zhì)，但是在土地抵押之前必須要進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)由于土地自身的特性也致使土地抵押評(píng)估也具有不同于其他資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。首先就是未滿足抵押土地要求的土地不能進(jìn)行抵押評(píng)估，也就是說要進(jìn)行抵押評(píng)估的土地必須要有完整的產(chǎn)權(quán)，并且所抵押土地的用途應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求。同時(shí)土地抵押評(píng)估容易受到評(píng)估時(shí)點(diǎn)、短期強(qiáng)制處分或者是法定優(yōu)先受償權(quán)等因素的影響，因此在進(jìn)行抵押土地評(píng)估中應(yīng)該根據(jù)土地抵押評(píng)估特點(diǎn)靈活應(yīng)變。

1.2土地抵押評(píng)估目的

土地抵押的最主要的目的就是為了保證債務(wù)人按時(shí)履行債務(wù)而向債權(quán)人提交的一種物質(zhì)擔(dān)保，是債權(quán)人降低自身風(fēng)險(xiǎn)的手段之一，而對(duì)抵押土地進(jìn)行評(píng)估的目的就是為發(fā)生抵押行為的雙方提供雙方都能接受的被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格，但是這里要明確的一點(diǎn)就是擔(dān)保價(jià)格并不是土地使用權(quán)的本身價(jià)格，只是抵押雙方協(xié)商好的一個(gè)價(jià)格，同時(shí)也是債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)放貸款主要依據(jù)。

1.3土地抵押評(píng)估對(duì)象

在發(fā)生的土地抵押過程中必須要明確土地抵押的是土地的使用權(quán)而不是土地的所有權(quán)，這一點(diǎn)在我國頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中有著比較詳細(xì)的規(guī)定。但是我國的《國資企函發(fā)（1994）36號(hào)》文件規(guī)定了土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)和土地抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)該分別進(jìn)行土地評(píng)估，也就是說在土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地抵押評(píng)估的對(duì)象為土地使用權(quán)的清算價(jià)格，而在土地抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，土地抵押評(píng)估的對(duì)象為土地使用權(quán)的抵押權(quán)價(jià)格。

1.4土地抵押評(píng)估原則

土地抵押評(píng)估不同于其他類的資產(chǎn)評(píng)估，為了保證土地抵押評(píng)估的客觀性與科學(xué)性，土地抵押評(píng)估除了要根據(jù)土地自身的特性以外還必須要遵循一定的原則。首先土地抵押評(píng)估要遵循真實(shí)性原則，在評(píng)估過程中要?jiǎng)?wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，同時(shí)還要詳細(xì)計(jì)算所抵押土地的面積，嚴(yán)謹(jǐn)土地抵押評(píng)估中出現(xiàn)虛假評(píng)估。

2、土地抵押評(píng)估中存在的問題

正是由于土地自身的特殊性以及土地抵押評(píng)估自身的特點(diǎn)而導(dǎo)致在評(píng)估中經(jīng)常存在一些問題，評(píng)估人員必須要積極探究這些問題，然后在工作中盡可能的去避免，保證土地抵押評(píng)估的客觀性。

2.1土地抵押評(píng)估的目的與抵押貸款實(shí)際操作的沖突

這是土地抵押評(píng)估工作中經(jīng)常存在的一個(gè)問題，因?yàn)楹芏嚆y行類的金融機(jī)構(gòu)在對(duì)債務(wù)人所抵押的土地進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)所使用的評(píng)估方法基本與房地產(chǎn)評(píng)估方法相同，國家并沒有出臺(tái)相關(guān)的政策規(guī)定。而商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時(shí)仍然按照以前的折扣率進(jìn)行發(fā)放，但是其中的折扣率卻存在著很多重復(fù)之處，進(jìn)而致使債務(wù)人所抵押的土地價(jià)值比市場(chǎng)價(jià)值低的多，直接損害了土地所有者的合法權(quán)益。

2.2銀行與有關(guān)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏評(píng)估上的溝通

這也是在土地抵押評(píng)估過程中比較常見的一個(gè)問題，因?yàn)樵阢y行機(jī)構(gòu)與專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)都比較缺乏既懂得評(píng)估理論與銀行業(yè)務(wù)的綜合型人才，再加上銀行與評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的溝通上的不足造成了銀行無法了解土地抵押評(píng)估結(jié)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告是否符合本銀行的有關(guān)規(guī)程，同時(shí)銀行也無法正確的理解土地抵押評(píng)估結(jié)構(gòu)為銀行提交的土地抵押評(píng)估報(bào)告，這在很大程度上增大了土地抵押評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3對(duì)債務(wù)人提供的抵押土地描述不全面

每一個(gè)金融機(jī)構(gòu)都希望專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)為其提供一份比較詳細(xì)的、全面的抵押土地評(píng)估報(bào)告，但是在實(shí)際評(píng)估工作中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，有關(guān)土地抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒有對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況等進(jìn)行詳細(xì)全面的描述，同時(shí)也沒有對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致土地抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明，這就會(huì)在很大程度上會(huì)造成土地抵押的重復(fù)評(píng)估。

2.4空頭抵押風(fēng)險(xiǎn)

有些債務(wù)人在其房地產(chǎn)被拆遷之后并沒有及時(shí)收回產(chǎn)權(quán)證，這樣如果土地抵押評(píng)估工作者粗心一些就會(huì)在很大程度上造成土地空抵押現(xiàn)象。在另外一個(gè)方面，很多企業(yè)在建設(shè)期內(nèi)都領(lǐng)取臨時(shí)土地使用證，但是土地抵押期限一旦超過臨時(shí)土地使用期限，而評(píng)估人員也沒有及時(shí)進(jìn)行糾正也會(huì)在很大程度上造成空頭抵押。

3、改善土地抵押評(píng)估的建議

3.1嚴(yán)格遵守土地抵押評(píng)估原則

只有嚴(yán)格遵守土地抵押評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，才能在綜合分析影響土地價(jià)格因素基礎(chǔ)上， 對(duì)土地客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)與判斷。因此評(píng)估人員必須要遵循土地抵押評(píng)估合法原則與公平原則，因?yàn)橥恋氐盅涸u(píng)估必須在法律規(guī)定的土地使用條件下進(jìn)行，同時(shí)土地抵押評(píng)估的目的之一是要獲得一個(gè)公平合理的價(jià)格。

3.2加強(qiáng)評(píng)估結(jié)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)之間的溝通

只有加強(qiáng)土地抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)與金融之間的雙向溝通，才能使土地抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)按照金融機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)程提供土地抵押評(píng)估報(bào)告，同時(shí)也能夠使金融機(jī)構(gòu)真正了解評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告。因此金融機(jī)構(gòu)與專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)都要建立相關(guān)的溝通部部門，加強(qiáng)有關(guān)土地抵押評(píng)估的信息在金融機(jī)構(gòu)與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的流通。

3.3采用靈活多變的土地抵押評(píng)估方法

由于土地價(jià)格受各種因素的影響而不斷變動(dòng)，因此在土地抵押評(píng)估工作紅應(yīng)該根據(jù)土地的性質(zhì)以及市場(chǎng)狀況選擇比較合適的評(píng)估方法。例如在那些待開發(fā)的土地評(píng)估中可以采用以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)的剩余價(jià)值法，它能夠在計(jì)算評(píng)估值時(shí)考慮貨幣時(shí)間價(jià)值；當(dāng)土地市場(chǎng)不景氣時(shí)，如果仍舊采用收益還原法去評(píng)估土地價(jià)值就會(huì)在一定程度上使土地抵押評(píng)估價(jià)格偏低，這時(shí)應(yīng)該采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地抵押評(píng)估，只有這樣才能保證土地抵押評(píng)估的客觀性。

3.4進(jìn)一步規(guī)范土地抵押評(píng)估市場(chǎng)

首先各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須要進(jìn)一步完善相關(guān)的制度，提高提高從業(yè)人員素質(zhì)，嚴(yán)格估價(jià)工作行為，嚴(yán)禁評(píng)估工作中現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)評(píng)估結(jié)構(gòu)還要積極開展土地估價(jià)理論、方法、信息處理方面的培訓(xùn)工作，給估價(jià)人員及時(shí)充電。然后國家應(yīng)該積極完善法律法規(guī)體系，進(jìn)一步規(guī)范土地估價(jià)行業(yè)，嚴(yán)格準(zhǔn)入條件，控制新增土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，進(jìn)而使土地抵押評(píng)估工作走向法律化、規(guī)范化。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：土地評(píng)估市場(chǎng)法范文

【關(guān)鍵詞】集體經(jīng)營性建設(shè)用地；土地使用權(quán)；用地評(píng)估

一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)概述

就當(dāng)前來說，農(nóng)村的集體建設(shè)用地主要分為三大類：宅基地、集團(tuán)建設(shè)經(jīng)營性用地以及公益性公共設(shè)施用地。所謂農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，就是指農(nóng)村那些具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的建設(shè)用地，其中包括各個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用本地區(qū)的土地利用總規(guī)劃興辦各種企業(yè)、或者進(jìn)行各種商業(yè)活動(dòng)等。

“三農(nóng)”問題一直是國家關(guān)注的重點(diǎn)問題之一，如何促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)一步開展、促進(jìn)農(nóng)民增收、加強(qiáng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)也是當(dāng)前各地政府面臨的重要任務(wù)之一。近幾年，為了充分實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)，我國相關(guān)部門出臺(tái)相關(guān)政策，允許農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，以促進(jìn)農(nóng)民增收。而關(guān)于農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的政策，我們要從以下三個(gè)方面來理解：第一，該政策指的是農(nóng)村的集體經(jīng)營性的建設(shè)用地，而不是指所有的建設(shè)用地。那些公益性的建設(shè)用地及宅基地等并不在此行列之內(nèi)。第二，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用必須符合相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃。要取得土地的使用權(quán)，也要按照規(guī)定的流程進(jìn)行。第三，要做好用途管制工作，也即是說，這些建設(shè)用地必須符合相應(yīng)的制度規(guī)范，才能進(jìn)行后續(xù)的出讓、租賃、入股等活動(dòng)。

二、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)狀

自從政策實(shí)施以來，我國農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地的使用范圍愈來愈廣，確實(shí)提高了一些地區(qū)民眾的生活水平及生活質(zhì)量等。但縱觀我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)規(guī)定及相關(guān)規(guī)范等，筆者發(fā)現(xiàn)還存在很多不足之處。

1.法律規(guī)定嚴(yán)重滯后

我國土地管理法中有明確規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)一般不允許在市場(chǎng)中進(jìn)行流轉(zhuǎn)，除非原先的土地使用權(quán)破產(chǎn)、關(guān)閉等。同時(shí)，任何個(gè)人在使用建設(shè)用地時(shí)必須申請(qǐng)使用國有土地，而在使用集體土地之前也要先征為國有。做出這項(xiàng)規(guī)定的根本目的就是嚴(yán)格控制我國的集體土地流入土地市場(chǎng)。但是，隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地市場(chǎng)也在發(fā)生著翻天覆地的變化，而過去的這種土地管理規(guī)定也已經(jīng)不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求。由于我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范來作為基礎(chǔ)保障，其使用及流轉(zhuǎn)過程中必然會(huì)出現(xiàn)各種問題。

2.產(chǎn)權(quán)界定不清晰

明確的產(chǎn)權(quán)是土地市場(chǎng)運(yùn)行的前提條件，但就當(dāng)前實(shí)際情況來看，我國的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)不明晰，嚴(yán)重影響了人們對(duì)農(nóng)村土地資源的投資，因此其對(duì)土地保護(hù)及管理工作的積極性也不高。我國農(nóng)村土地所有權(quán)產(chǎn)權(quán)界定不明確，主要表現(xiàn)在以下方面：第一，土地所有權(quán)的主體界限不明確，交叉擁有土地所有權(quán)；第二，部分土地主體未知；第三，法律雖然規(guī)定農(nóng)民或者農(nóng)民集體擁有集體土地的所有權(quán)，但對(duì)于農(nóng)民是否能夠進(jìn)行土地的租賃、買賣等也沒有規(guī)定。

3.市場(chǎng)體系不健全

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須依靠一定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序來規(guī)范。但是，我國農(nóng)村集體經(jīng)營性用地的市場(chǎng)機(jī)制并不完善。首先，國家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，這也限制了集體土地的各種交易及土地價(jià)格等，導(dǎo)致私自交易形式的出現(xiàn)。其次，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介單位較少，土地融資、服務(wù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)相對(duì)稀缺。這也導(dǎo)致土地價(jià)格沒有統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，土地價(jià)格評(píng)估帶有較大的主觀性與隨意性。

三、完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)建議

1.完善建設(shè)用地評(píng)估的相關(guān)政策

為了進(jìn)一步提升我國農(nóng)村土地的利用率，國家相關(guān)部門應(yīng)該建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市的相關(guān)法律制度及配套措施，完善相關(guān)制度，推進(jìn)制度改革。要建立和完善基礎(chǔ)地價(jià)體系、流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)等建設(shè)用地入市體系，完善相應(yīng)的稅收制度；要完善建設(shè)用地評(píng)估體系，建立統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，明確土地交易的市場(chǎng)價(jià)格等。另外，國家相關(guān)部門還應(yīng)該對(duì)原有的涉及到土地管理工作的相關(guān)制度進(jìn)行修訂，例如《憲法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《物權(quán)法》等。

2.合理界定建設(shè)用地的使用權(quán)

只有明確產(chǎn)權(quán)主體，農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地才能順利進(jìn)入市場(chǎng)。首先，相關(guān)工作人員要做好實(shí)地勘察工作，對(duì)所有的集體經(jīng)營性用地進(jìn)行“摸底”，然后明確土地的權(quán)屬、界限，在材料齊全、各方同意的基礎(chǔ)上明確土地的所有權(quán)及使用權(quán)等。其次，要完善農(nóng)村集體經(jīng)營性土地的登記制度，理清村、村民小組及農(nóng)民之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系?？傊?，必須建立完善的、產(chǎn)權(quán)明確、分配合理的農(nóng)村集體經(jīng)營性土地的產(chǎn)權(quán)制度。

3.優(yōu)化提升市場(chǎng)體系

優(yōu)化和提升市場(chǎng)交易體系，是完善我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地協(xié)調(diào)機(jī)制的重要基礎(chǔ)。而要提升交易體系，首先要做的就是建立統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)和社會(huì)服務(wù)體系，并逐步完善土地市場(chǎng)管理規(guī)定和交易的具體規(guī)則，并為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供各種信息咨詢、地價(jià)評(píng)估等服務(wù)。同時(shí)，還要不斷完善包括土地租賃、抵押等在內(nèi)的二級(jí)市場(chǎng)，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格形成機(jī)制，積極促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)經(jīng)營性用地入市。

推進(jìn)我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)行市場(chǎng)化的策略，有利于提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，對(duì)于縮小城鄉(xiāng)差距，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和社會(huì)主義和諧社會(huì)有一定的積極意義。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：土地評(píng)估市場(chǎng)法范文

關(guān)鍵詞：“三權(quán)”；抵押貸款；基層銀行

“三權(quán)”（指林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)）抵押貸款是盤活農(nóng)村資源的關(guān)鍵性舉措，也是創(chuàng)新農(nóng)村金融服務(wù)方式的有益探索，對(duì)于解決農(nóng)村貸款瓶頸具有重要的意義。

一、基本情況

紅河州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照改善農(nóng)村金融環(huán)境的新要求，把農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新作為解決“三農(nóng)”抵押難、融資難、融資貴等問題的切入點(diǎn)和突破口，根據(jù)地方農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)金融服務(wù)的需求，在信貸產(chǎn)品創(chuàng)新上進(jìn)行了積極的探索，為“三農(nóng)”和小微企業(yè)發(fā)展“量身定做”服務(wù)產(chǎn)品，推出了一系列具有本土特色的信貸服務(wù)產(chǎn)品。特別是在農(nóng)村金融改革中，大膽突破、積極探索，開創(chuàng)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵質(zhì)押融資，大力推進(jìn)“三權(quán)”抵押貸款工作，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，有效破解農(nóng)村融資主體擔(dān)保難問題，促進(jìn)農(nóng)村“死”資源變“活”資產(chǎn)，有效解決了“三農(nóng)”和小微企業(yè)發(fā)展的資金需求，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。截至2014年9月末，紅河州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)共發(fā)放“三權(quán)”抵押貸款余額20.64億元，共8976筆。

二、存在的困難和問題

（一）“三權(quán)”抵押貸款缺少法律制度支持

農(nóng)村“三權(quán)”是寄生在集體土地上的產(chǎn)物，現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村“三權(quán)”的流轉(zhuǎn)有限制性規(guī)定，對(duì)銀行來說風(fēng)險(xiǎn)較難撐控。如：我國《擔(dān)保法》第37條、《物權(quán)法》184條2款均規(guī)定：耕地、宅基地、自留地和自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。《土地法》規(guī)定：農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，其法律意義上是農(nóng)民只有使用權(quán)而無處置權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押只限制于通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證書的，才可以設(shè)立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押?！段餀?quán)法》則明確禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押。

（二）農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)制和市場(chǎng)交易平臺(tái)不健全

由于農(nóng)村土地長期歸集體所有，沒有進(jìn)行有效的流轉(zhuǎn)和買賣，對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估還缺少經(jīng)驗(yàn)和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還沒有形成成熟的評(píng)估機(jī)制。同時(shí)，我州目前也無專門的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，評(píng)估機(jī)構(gòu)的合法性和專業(yè)性都具有一定局限性，導(dǎo)致農(nóng)村土地價(jià)值還無法得到有效的評(píng)估。

（三）農(nóng)業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大影響信貸安全

農(nóng)產(chǎn)品易受氣候、溫度等自然因素的影響，加之保險(xiǎn)市場(chǎng)不健全，以及貸款期限設(shè)置與農(nóng)作物生長周期錯(cuò)配，貸款利率市場(chǎng)化發(fā)育程度不足等因素，影響到“三權(quán)”抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。特別是設(shè)施農(nóng)業(yè)前期投入大、周期長、見效慢，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害，農(nóng)戶沒有足夠的資金迅速恢復(fù)生產(chǎn)，迫切需要保險(xiǎn)市場(chǎng)彌補(bǔ)損失，緩釋銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過“三權(quán)”抵押擔(dān)保方式發(fā)放貸款的積極性。

（四）“三農(nóng)”保險(xiǎn)產(chǎn)品單一、覆蓋面低

目前轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開辦的“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)公司只針對(duì)林權(quán)抵押貸款開辦了火災(zāi)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，而未開辦冰雹、雪霜等自然災(zāi)害保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。“三農(nóng)”保險(xiǎn)產(chǎn)品的單一、覆蓋面低，未充分發(fā)揮保險(xiǎn)的保障功能，不能有效滿足“三權(quán)”抵押融資業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。

三、對(duì)策建議

（一）修改完善相關(guān)法律法規(guī)

針對(duì)“三權(quán)”抵押貸款推行過程中遇到的實(shí)際困難和問題，建議早日對(duì)《物權(quán)法》、《土地管理法》和《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改完善，為農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款提供法律支持和政策保障。

（二）建立有效的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和交易平臺(tái)

設(shè)立專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，為農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資提供便捷權(quán)威的評(píng)估服務(wù)。同時(shí)，建立有效的農(nóng)村土地市場(chǎng)交易平臺(tái)，使農(nóng)村產(chǎn)權(quán)真正進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。