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第1篇：物業(yè)建議意見范文

一、實施范圍

本意見所指農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，是農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)為維護(hù)全體業(yè)主正常居住生活所實施的物業(yè)服務(wù)活動。本意見適用于我市行政區(qū)域內(nèi)按照新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃依法建成的各種農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主（含納入該農(nóng)民集中居住區(qū)的周邊零散住戶業(yè)主）入住后的物業(yè)服務(wù)活動。

二、基本原則

（一）民主管理原則。全體業(yè)主遵守國家法律法規(guī)和農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約以及道德行為規(guī)范，參與農(nóng)民集中居住區(qū)民主管理。農(nóng)民集中居住區(qū)范圍內(nèi)的管理和服務(wù)等事項由業(yè)主民主決策、民主管理、民主監(jiān)督，并組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，開展自我教育、自主管理，規(guī)范業(yè)主行為，組織公共服務(wù)，有效維護(hù)農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)部公共安全、秩序和環(huán)境衛(wèi)生等。

（二）自我服務(wù)原則。農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主是農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的權(quán)利主體和責(zé)任主體，享受農(nóng)民集中居住區(qū)的物業(yè)服務(wù)同時履行相應(yīng)義務(wù)。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動由全體業(yè)主自主議定、自主出資。

（三）共建共享原則。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)依法屬業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和全體業(yè)主自行出資配建的設(shè)施設(shè)備等，歸全體業(yè)主共同使用和維護(hù)；所產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)主要用于彌補農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費用不足和補充房屋專項維修資金，并由全體業(yè)主共享；運行及維護(hù)的責(zé)任和費用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

三、建立健全農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理體系

（一）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的基本內(nèi)容。按照少數(shù)服從多數(shù)的民主自治原則，農(nóng)民集中居住區(qū)全體業(yè)主依法組建本農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，制定本農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約，規(guī)范業(yè)主和其他相關(guān)人員行為；采取適當(dāng)方式開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)，維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和綠化，維護(hù)治安及公共秩序；自主或委托經(jīng)營管理共有物業(yè)資產(chǎn)、公共場所和設(shè)施設(shè)備等；制定物業(yè)服務(wù)費用的收繳和使用管理制度，確定物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)相關(guān)成員和物業(yè)服務(wù)人員的工資報酬；建立健全公共事項決策、執(zhí)行、監(jiān)督機(jī)制，重要事務(wù)決議和實施結(jié)果公開制度，公共財務(wù)收支情況定期公布制度。

（二）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立。農(nóng)民集中居住區(qū)竣工，應(yīng)當(dāng)及時設(shè)立農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)。

農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理一般以一個獨立農(nóng)民集中居住區(qū)為單位，同一村（社區(qū)）級組織內(nèi)相鄰、配套設(shè)施共享的多個農(nóng)民集中居住區(qū)，在便于管理的前提下可劃為同一物業(yè)區(qū)域。

農(nóng)民集中居住區(qū)應(yīng)根據(jù)實際成立業(yè)主大會（居民議事會）、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)成員在業(yè)主代表中民主選舉產(chǎn)生。

規(guī)模較小、分散獨立的農(nóng)民集中居住區(qū)，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可不成立機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主制定管理規(guī)約，采取簡易有效方式開展農(nóng)民集中居住區(qū)管理和服務(wù)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織，指導(dǎo)或牽頭協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的組建和運行，確保在法律法規(guī)框架下實現(xiàn)業(yè)主民主管理；建立聯(lián)系協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決本地和跨行政區(qū)劃、安置政策方式不同的居民入住后所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)管理等問題，依法保護(hù)居民合法權(quán)益。

（三）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)職責(zé)。

1.業(yè)主大會（居民議事會）主要職責(zé)。

（1）制定和修改業(yè)主大會（居民議事會）、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會議事規(guī)則；

（2）制定和修改本農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約；

（3）選舉、改選、增補業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會成員；

（4）確定公共服務(wù)事項、質(zhì)量、費用等；

（5）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人；

（6）籌集服務(wù)管理資金及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金，確定業(yè)主繳費標(biāo)準(zhǔn)，決定資金的管理和使用；

（7）議定有關(guān)共有權(quán)益和公共管理的其他重大事項。

2.業(yè)主委員會主要職責(zé)。

（1）報告農(nóng)民集中居住區(qū)社會管理、物業(yè)服務(wù)運行情況，報告需共同知曉或決定的重大事項；

（2）與選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)合同；

（3）負(fù)責(zé)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費用以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的使用和管理并接受監(jiān)督；

（4）受理業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，管理農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)行為，督促改進(jìn)完善；

（5）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造和維修；

（6）業(yè)主大會（居民議事會）賦予的其他職責(zé)。

3.業(yè)主監(jiān)事會職責(zé)。

（1）考核評價業(yè)主委員會工作情況；

（2）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)履行服務(wù)合同；

（3）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，評價業(yè)主行為；

（4）監(jiān)督檢查業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議落實情況；

（5）監(jiān)督農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)資金以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用情況；

（6）業(yè)主大會（居民議事會）賦予的其他職責(zé)。

四、農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)方式

（一）自主選擇適宜的農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)方式。農(nóng)民集中居住區(qū)可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)其他管理人實施委托管理，也可通過村（社區(qū)）級組織的協(xié)調(diào)，自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站或服務(wù)中心等民辦非企業(yè)機(jī)構(gòu)，開展規(guī)范化服務(wù)。

農(nóng)民集中居住區(qū)委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行服務(wù)管理的，按相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定辦理。自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站、中心的，應(yīng)與農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主委員會簽訂服務(wù)合同，受聘的物業(yè)服務(wù)站、中心或服務(wù)人員，應(yīng)按照合同約定或委托內(nèi)容開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)，人員組成應(yīng)以聘用本居住區(qū)域內(nèi)勞務(wù)人員為主，并適當(dāng)選聘所需的專業(yè)人員。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)鼓勵和支持自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站、中心，并開展對服務(wù)從業(yè)人員知識技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的服務(wù)技能，按自我服務(wù)性質(zhì)的群眾組織相關(guān)規(guī)定給予稅費減免扶持。

規(guī)模較小、人數(shù)較少的農(nóng)民集中居住區(qū)，也可以農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主共同約定的方式，全體業(yè)主按照分工責(zé)任，各自承擔(dān)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)任務(wù)，開展群眾自我服務(wù)方式的物業(yè)管理；還可根據(jù)農(nóng)民集中居住區(qū)實際商議確定其他經(jīng)濟(jì)有效的方式，因地制宜地組織開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)。

（二）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化要求。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)站、中心應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范配備各類服務(wù)設(shè)施設(shè)備，規(guī)范設(shè)置使用各類導(dǎo)視系統(tǒng)及標(biāo)識標(biāo)牌，做到“規(guī)范、美觀、明確、簡潔”。因各類機(jī)構(gòu)及所屬人員未能履行服務(wù)合同，造成居民人身、財產(chǎn)安全損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

五、做好農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的資金籌集和監(jiān)管

（一）資金籌集。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的資金來源：本農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主按規(guī)定繳納的物業(yè)服務(wù)費；農(nóng)民集中居住區(qū)公共物業(yè)資產(chǎn)租賃經(jīng)營產(chǎn)生的收益；政策性補貼、獎勵；其他組織（個人）資助和捐贈資金等。

業(yè)主交納農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費用方式可按戶、按各戶建筑面積或居住人口計取，由全體業(yè)主民主決定。

（二）資金使用。農(nóng)民集中居住區(qū)籌集的物業(yè)服務(wù)管理資金為全體業(yè)主共有，用于本農(nóng)民集中居住區(qū)日常運行、管理和物業(yè)服務(wù)開支。包括農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站、中心工作經(jīng)費，日常服務(wù)管理勞務(wù)支出或者聘用物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)支出，設(shè)施設(shè)備日常運行以及維護(hù)費用。

（三）資金監(jiān)管。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的經(jīng)費收支情況應(yīng)接受全體業(yè)主監(jiān)督檢查，由業(yè)主委員會定期公布，每年至少公布一次。收入和開支存在重大增減或其他調(diào)整變化的，應(yīng)隨時公布。

各區(qū)（市）縣可根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展水平，針對不同類型的農(nóng)民集中居住區(qū)制定物業(yè)服務(wù)管理資金補助監(jiān)管辦法，對已建成入住的農(nóng)民集中居住區(qū)用于服務(wù)管理的各類資金來源和使用方式進(jìn)行清理，逐步規(guī)范使用和監(jiān)管。農(nóng)民集中居住區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)費的籌集和監(jiān)管。

六、建立農(nóng)民集中居住區(qū)房屋專項維修資金

農(nóng)民集中居住區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金統(tǒng)一由項目實施主體和個人共同負(fù)擔(dān)和繳存，標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）多層（含三層及以下）住房為主的農(nóng)民集中居住區(qū)，專項維修資金由項目實施主體按照每平方米建筑面積成本價的1.5%繳存。

（二）高層（配電梯）住房為主的農(nóng)民集中居住區(qū)，專項維修資金由項目實施主體按照每平方米建筑面積成本價的2%繳存。

個人繳存的具體標(biāo)準(zhǔn)由項目所在地區(qū)（市）縣確定。

專項維修資金應(yīng)當(dāng)納入專戶統(tǒng)籌監(jiān)管，其使用管理應(yīng)當(dāng)遵循專款專用、方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

七、提升農(nóng)民集中居住區(qū)管理水平

（一）不斷完善農(nóng)民集中居住區(qū)配套設(shè)施水平。由各區(qū)（市）縣負(fù)責(zé)按照基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善已建成入住的農(nóng)民集中居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)；新建農(nóng)民集中居住區(qū)，由建設(shè)實施主體負(fù)責(zé)按照標(biāo)準(zhǔn)配備基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，全部同步建設(shè)到位，確保農(nóng)民集中居住區(qū)公建配套功能完善。

（二）加強農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)和相關(guān)單位，做好農(nóng)民集中居住區(qū)入住前共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，并督促農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)與建設(shè)實施主體等相關(guān)單位依法簽訂移交協(xié)議，明確相關(guān)責(zé)任、辦理相應(yīng)手續(xù)，及時移交農(nóng)民集中居住區(qū)管理。

村（社區(qū)）級組織、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（站、中心）要廣泛開展農(nóng)民集中居住區(qū)共建、共享、共管、共同維護(hù)的宣傳教育，規(guī)范辦理住戶入住手續(xù)和房屋裝飾裝修等物業(yè)使用、維護(hù)、管理的手續(xù)，并開展日常巡查，及時勸阻、制止和報告農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、房屋結(jié)構(gòu)安全、物業(yè)裝飾裝修、使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定以及各類違法建設(shè)的行為。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)公共區(qū)域確需增建、擴(kuò)建和改造建構(gòu)筑物的，按相關(guān)管理法規(guī)規(guī)定報建審批。

（三）建立農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理糾紛調(diào)解機(jī)制。各區(qū)（市）縣將農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理糾紛調(diào)解工作納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織的糾紛調(diào)解體系，及時處理農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理活動中的矛盾糾紛，力爭做到小糾紛不出小區(qū)、一般糾紛不出轄區(qū)、重大糾紛不出區(qū)（市）縣。

（四）建立物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐退出預(yù)警報告制度。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（站、中心）或服務(wù)人員在進(jìn)駐、退出農(nóng)民集中居住區(qū)前，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織報告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)制定相應(yīng)的工作預(yù)案，確保農(nóng)民集中居住區(qū)的和諧穩(wěn)定。

八、加強農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的指導(dǎo)服務(wù)

（一）建立農(nóng)民集中居住區(qū)評選表彰制度。市政府將每年組織開展?fàn)巹?chuàng)“和諧文明農(nóng)民集中居住區(qū)”活動，對獲選農(nóng)民集中居住區(qū)給予表彰獎勵。各區(qū)（市）縣和市政府有關(guān)部門要制定辦法和措施，鼓勵農(nóng)民集中居住區(qū)依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，支持開展健康多樣的文化體育活動，豐富居民精神生活，創(chuàng)建和諧文明人居環(huán)境。

（二）分級負(fù)責(zé)落實責(zé)任。各區(qū)（市）縣負(fù)責(zé)制定本地農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的細(xì)則并指導(dǎo)實施。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)制定所屬農(nóng)民集中居住區(qū)實施物業(yè)服務(wù)管理的工作計劃步驟和方法。各相關(guān)村（社區(qū)）級組織負(fù)責(zé)具體落實農(nóng)民集中居住區(qū)居民實施物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)工作。

第2篇：物業(yè)建議意見范文

簡單的物業(yè)服務(wù)合同協(xié)議書

甲方(委托方)：_________(業(yè)主管理委員會)

乙方(受托方)：_________(物業(yè)管理公司)

為加強_________(物業(yè)名稱)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對_________(物業(yè)名稱)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)管理內(nèi)容

1.物業(yè)基本情況

(1)物業(yè)類型：_________。

(2)座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號。

(3)四至：東_________，南_________，西_________，北_________。

(4)占地面積：_________平方米。

(5)建筑面積：_________平方米。

2.委托管理事項

(1)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù)。

(3)本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)附屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(4)本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(5)公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

(6)交通、車輛行駛及停泊。

(7)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

(8)社區(qū)文化娛樂活動。

(9)物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;

(10)法規(guī)和政策規(guī)定及授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其它事項。

第二條委托物業(yè)管理形式

承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

第三條物業(yè)管理服務(wù)費用和住宅公共維修基金

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第_________項執(zhí)行：

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元。

2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項執(zhí)行：

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_________%的幅度上調(diào);

(3)按每年_________%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整_________。

3.住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

(1)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。

(2)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌或由產(chǎn)權(quán)人按實分?jǐn)偂?/p>

(3)產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

4.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執(zhí)行：

(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_________費用中支付。

5.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第_________項執(zhí)行：

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的_________%。

第四條其他有償服務(wù)費用

1.車位及其使用管理服務(wù)費用：

(1)機(jī)動車：_________;

(2)非機(jī)動車：_________;

2.有線電視：_________;

3._________。

第五條代收代繳收費服務(wù)

受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(wù)(代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用)，收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。

第六條物業(yè)管理期限

委托管理期限為____年，自___年___月___日起到___年____月_____日止。

第七條雙方權(quán)利、義務(wù)

1.甲方權(quán)利義務(wù)：

(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;

(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。

(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的____%)____平方米給乙方，按月租金_____元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);

(4)給乙方提供管理用房____平方米(其中辦公用房____平方米，員工宿舍___平方米)，按月租金____元租用;

(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動;

(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同;

(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn);

(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改;

(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;

(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

2.乙方權(quán)利義務(wù)：

(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;

(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;

(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費;

(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;

(5)對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施;

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;

(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;

(8)負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價;

(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理;

(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;

(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;

(12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

第八條物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.各項管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_____年內(nèi)達(dá)到______標(biāo)準(zhǔn)。

2.確保年完成各項收費指標(biāo)______元，合理支出______元，乙方可提成所收取管理費的______%作為經(jīng)營收入。

第九條風(fēng)險抵押

1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_____元，作為風(fēng)險抵押金。

2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

第十條獎罰措施

1.在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額______%獎勵乙方。

2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣______元(全國)、_______元(省)、______元(市);獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_______元至_______元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。

5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。

第十一條合同更改、補充與終止

1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進(jìn)行修訂更改或補充，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前的______個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

第十二條聲明及保證

甲方：

1.甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)______均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

乙方：

1.乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)________均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

第十三條保密

雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密(技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。

第十四條不可抗力

本合同所稱不可抗力是指不能預(yù)見，不能克服、不能避免并對一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會事件如戰(zhàn)爭、動亂、政府行為等。

如因不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應(yīng)立即將事故情況書面告知另一方，并應(yīng)在______天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認(rèn)可后協(xié)商終止合同或暫時延遲合同的履行。

第十五條通知

根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用______(書信、傳真、電報、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

各方通訊地址如下：

一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_____日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。

第十六條爭議的處理

1.本合同受______國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決：

(1)提交___仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十七條解釋

本合同的理解與解釋應(yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。

第十八條補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補充協(xié)議。本合同的附件和補充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十九條合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。

有效期為___年，本合同正本一式____份，雙方各執(zhí)___份，具有同等法律效力;合同副本____份，送____留存一份。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

表達(dá)物業(yè)服務(wù)合同參考

甲方：________________計劃財務(wù)部

乙方：________________物業(yè)服務(wù)中心

為進(jìn)一步做好學(xué)院的物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)工作，需明確甲，乙雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，立此合同，以供雙方共同遵守。

一、管理服務(wù)的范圍：負(fù)責(zé)除學(xué)生生活服務(wù)中心轄區(qū)以外區(qū)域，空間的各項物業(yè)服務(wù)，管理工作。

(一)全院的供電供水服務(wù)管理。

(二)綠化，美化，保潔服務(wù)管理。

(三)高職中心樓住宿學(xué)生的服務(wù)管理。

(四)向?qū)W院交納管理費用。

(五)醫(yī)務(wù)室，收發(fā)室，接送教工子女入托上學(xué)服務(wù)管理。

(六)水電，校產(chǎn)維修服務(wù)管理。

(七)文印部，儲蓄所，招待所，學(xué)院快餐廳等原物業(yè)下屬實體的服務(wù)管理。

二、服務(wù)管理項目應(yīng)達(dá)到的要求及服務(wù)管理費用。

(一)服務(wù)區(qū)內(nèi)應(yīng)經(jīng)常保持衛(wèi)生，清潔，院內(nèi)垃圾及時清運，下水管道及時疏通，達(dá)到師生滿意。此項總費用為_________萬元(包括勞務(wù)費及衛(wèi)生工具費_________萬元，_________萬元垃圾清運費，_________萬元管道疏通費及化糞池窨井清污)。

甲方進(jìn)行經(jīng)常檢查，用戶經(jīng)常性監(jiān)督。滿意率為_______%不獎不罰;_________以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_______%以上，給予_________元以內(nèi)獎勵。如乙方達(dá)不到要求或工作完成突出，視具體情況，每次在_________元以內(nèi)予以獎懲。

(二)院內(nèi)現(xiàn)有綠地，草坪，樹木等的日常維護(hù)，花木的調(diào)整移栽，節(jié)日及要求時，院內(nèi)集中擺放盆景等，現(xiàn)有綠化面積約_______萬平方米，種植樹木約_________株，管護(hù)費用_________萬元(包括全部勞務(wù)費，工具費等)。院內(nèi)花草樹木成活率達(dá)_________%以上，及時澆水滅蟲修剪、整治，因管理不善，出現(xiàn)死亡，按面積大小、樹木棵數(shù)，除重新載植外，另給予成本費用_________倍以內(nèi)罰款。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎勵。

(三)收發(fā)室服務(wù)全院師生，保證發(fā)送及時無差錯，假期中，每周不少于_________次發(fā)送報紙信件等，總費用_________萬元。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎勵。

(四)醫(yī)務(wù)室，保證為師生24小時值班服務(wù)，做好學(xué)生的體檢工作，重病號的轉(zhuǎn)送工作，辦理公療人員的有關(guān)手續(xù)，全院的衛(wèi)生宣傳，防疫工作等。服務(wù)費為_________萬元/年，學(xué)生體檢另付費用。要求醫(yī)務(wù)室建立正規(guī)財務(wù)帳。

(五)宇通車接送教工子女上學(xué)，每天必須按時，不丟不掉學(xué)生。接送保證每天不少于_____次，服務(wù)費共________萬元(包括司機(jī)工資，汽油費，養(yǎng)路費，保險費，車輛維修費等全部費用。如遇國家政策作重大調(diào)整，則其費用作相應(yīng)增減?，F(xiàn)里程為______公里)。每學(xué)期向?qū)W生家求一次綜合意見，測評，滿意率低于_____%者，給予_______元以內(nèi)罰款;滿意率高于_____%者，給予_______元以內(nèi)獎勵。其它方面按《南陽理工學(xué)院車輛管理辦法》執(zhí)行。

(六)學(xué)院倉庫保管。應(yīng)按學(xué)院關(guān)于《倉庫管理辦法》執(zhí)行，按照學(xué)院下達(dá)購置計劃，做到物美價廉。損耗乙方負(fù)擔(dān)，勞務(wù)等相關(guān)費用_________萬元。

(七)供電服務(wù)管理，供水服務(wù)管理，應(yīng)做到供電供水及時，保證師生員工的正常學(xué)習(xí)、工作、生活用水用電。

具體要求：事先未接到通知條件下，外電停半小時后，應(yīng)立即啟動自備電源，院內(nèi)早上_______點半至晚_______點之間，一般情況連續(xù)停電不得超過_______小時，原則上全天24小時供水。有特殊情況，需提前通知。若達(dá)不到上述要求，每次扣減費用_______元以內(nèi)。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎勵。學(xué)院內(nèi)：電價為_________元/度，水價為_________元/噸(承包單位除外)。電費：_________萬元(如遇國家政策作重大變化，由甲乙雙方作相應(yīng)調(diào)整;對于實驗室，微機(jī)房，多媒體教室等本年度新增的用戶，由乙方裝表計量，由甲方核定用電計劃，計劃內(nèi)部分由學(xué)院另行撥付，超計劃部分由乙方向用電單位收取電費;對于在承擔(dān)正常教學(xué)，科研任務(wù)之外，開展有償服務(wù)的，由學(xué)院下達(dá)用電計劃，超計劃部分由乙方向使用單位收取)。水費：_________萬元(含綠化用水)。高壓檢修及水電運行，勞務(wù)及小件工具等費用：_________萬元。

(八)做好高職中心樓住宿學(xué)生管理服務(wù)工作(住宿人數(shù)由甲乙雙方共同核定)，每生每年撥付_________元，實習(xí)不住校而留有床位的學(xué)生，每生每年撥付_________元。

(九)學(xué)生管理

1.加強學(xué)生日常基本道德行為規(guī)范的教育和管理。

(1)嚴(yán)格按照《南陽理工學(xué)院學(xué)生操行成績評定細(xì)則》修訂稿的要求，抓好學(xué)生操行評定工作。

(2)采取有效措施，使學(xué)生不文明率年均控制在_________%以內(nèi)。

2.加強學(xué)生紀(jì)律教育，嚴(yán)肅處理違紀(jì)學(xué)生。

(1)要采取有力措施，使違紀(jì)率年均控制在_________%以內(nèi)。

(2)對違紀(jì)學(xué)生的處理，要及時準(zhǔn)確地做好原始材料的*，堅持在事實清楚，證據(jù)確鑿，定性準(zhǔn)確，處理恰當(dāng)，手續(xù)完備(本人檢查，證言等)的基礎(chǔ)上，寫出書面處理意見(含錯誤事實，性質(zhì)，參加研究人員和處理結(jié)果等)。

(3)嚴(yán)禁對違紀(jì)事件隱瞞真情，弄虛作假，不及時處理或不上報。

(4)每幢宿舍樓每晚要有專人值班，保證新生報到，每學(xué)期開學(xué)和系一起安排學(xué)生住宿，定期檢查學(xué)生晚歸和外宿，將晚歸和外宿學(xué)生名單一式兩份報學(xué)生工作部及學(xué)生所在系，并協(xié)助查處和處理。

(5)謹(jǐn)防重大惡性事件發(fā)生，若發(fā)生重大惡性事故，除承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外，每次處以_________元以下的罰款，并予以通報批評。

3.狠抓學(xué)生干部隊伍的教育和管理，每學(xué)期對所有學(xué)生干部進(jìn)行一次集中培訓(xùn)和一次考評，及時清除不合格，違法亂紀(jì)的學(xué)生干部。

4.服務(wù)熱情，態(tài)度和藹。若服務(wù)人員與學(xué)生謾罵，打架，視情節(jié)輕重一次罰款_________元。

5.保持學(xué)生公寓內(nèi)務(wù)整潔，環(huán)境干凈，培養(yǎng)學(xué)生講衛(wèi)生的良好習(xí)慣，保持學(xué)生公寓的衛(wèi)生狀況良好。檢查不合格，每次每棟處以_________元以下罰款。學(xué)生測評滿意率在_________%，不獎不罰;每低于一個百點罰款_________元，每高一個百分點獎勵_________元。

(十)及時足額向?qū)W院交納管理費_________萬元(酒樓以后的改造，裝修等費用由乙方負(fù)擔(dān))。

(十一)關(guān)于校產(chǎn)，水電等維修工作：全年水電及校產(chǎn)維修費_________萬元按月?lián)芨?含液化氣站維護(hù)，運行費，_________元以下現(xiàn)有設(shè)施的維修，單項_________元以下的新建和改造)。若不能及時維修或維修質(zhì)量較差，視檢查情況，每次給予_________元以內(nèi)處罰。(維修范圍另行界定)滿意率為_________%不獎不罰，否則給予_________元以內(nèi)獎罰。

(十二)乙方有權(quán)對轄區(qū)內(nèi)學(xué)生損壞公物等行為進(jìn)行處罰，有責(zé)任阻止學(xué)生踐踏草坪，損壞公物等不文明行為，若甲方發(fā)現(xiàn)上述不文明行為發(fā)生而乙方無人制止，一次扣罰乙方_________元-_________元。

(十三)若乙方出現(xiàn)重大責(zé)任，安全事故，除給予經(jīng)濟(jì)處罰外，還要追究相應(yīng)責(zé)任。

上述第九項由學(xué)生工作部監(jiān)控，其余項目由計劃財務(wù)部監(jiān)控。

三、甲方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

(一)為乙方開展服務(wù)管理提供必要的設(shè)施，條件。

(二)固定性的勞務(wù)費，每月按時撥付。

(三)對于大宗購置，甲方應(yīng)監(jiān)督乙方的招標(biāo)工作。

(四)對于物資采購等事宜，甲方應(yīng)及時督查。

(五)甲方有權(quán)從撥付的勞務(wù)費中扣繳應(yīng)繳的費用。

四、乙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

(一)對于雙方認(rèn)定的目標(biāo)要求，乙方應(yīng)全力組織實施。

(二)乙方有責(zé)任更新學(xué)生食堂的餐廚具，以改善衛(wèi)生狀況。

(三)經(jīng)甲方同意，乙方有權(quán)利用學(xué)院的名義，在院內(nèi)外依法進(jìn)行經(jīng)營活動，但一切責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。乙方自籌資金所建房屋，自購設(shè)備，乙方具有其所有權(quán)和處置權(quán)。

(四)乙方在力所能及的條件下，參加院內(nèi)維修等項目的競標(biāo)。

(五)上級有關(guān)部門到乙方檢查工作等事宜，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。

五、違約責(zé)任

合同條款甲乙雙方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得單方解除合同，否則視為違約，則應(yīng)追究違約責(zé)任。

六、其它

(一)甲方對乙方各項管理服務(wù)工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，并嚴(yán)格兌現(xiàn)獎懲。年終綜合考評，結(jié)果優(yōu)秀者，再給予_________元以內(nèi)的獎勵。

(二)合同有效期：_________年_________月_________日—_________年_________月_________日。

(三)本合同一式四份。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

物業(yè)管理合同范本參考閱讀

甲方(委托方)：

代表人(姓名)：

聯(lián)系電話：

郵編：

乙方(受托方):

法定代表人：

住所地：

郵編：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

證書編號:

社會信用代碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(物業(yè)名稱)提供物業(yè)服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一章物業(yè)基本情況

第一條物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱:

物業(yè)類型:

坐落位置:

占地面積:

總建筑面積:

總棟數(shù):

總戶數(shù)：

物業(yè)區(qū)域四至:

東至：;南至：;

西至：;北至：。

(規(guī)劃平面圖見附件1，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件2)

第二條物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房的維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押;未經(jīng)業(yè)主大會同意，乙方不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于[號樓][幢][座]單元層號;地下建筑面積為平方米，位于[號][幢][座]單元層號。其中：業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于[號樓][幢][座]單元層號。(注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時，雙方可自行增加以上內(nèi)容。)

第二章服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置及有關(guān)約定

第三條乙方提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：

(一)物業(yè)共用部位的養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用部位明細(xì)見附件3);

(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件4);

(三)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;

(四)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;

(五)車輛停放管理;

(六)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理;

(七)裝飾裝修管理服務(wù);

(八)物業(yè)檔案資料管理;

(九)。

第四條物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)評價方式方法(見附件5)。

第五條乙方應(yīng)確定本物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人項目負(fù)責(zé)人變更的，應(yīng)及時通知業(yè)主委員會，并向項目所在地房產(chǎn)行政主管部門報備(項目負(fù)責(zé)人及主要專業(yè)技術(shù)與管理人員基本情況見附件6)。

第六條本物業(yè)服務(wù)合同期限為年，自年月日起至年月日止。

第三章服務(wù)費用

第七條物業(yè)服務(wù)費

物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

[多層住宅]：元/平方米·月;

[高層住宅]：元/平方米·月;

[別墅]：元/平方米·月;

[辦公樓]：元/平方米·月;

[商業(yè)物業(yè)]：元/平方米·月;

[會所]：元/月·平方米;

[其它]：元/平方米·月;

元/平方米·月;

元/平方米·月。

物業(yè)服務(wù)費調(diào)整方式。自年月起，每年按照(遞增或減少)的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。

本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)經(jīng)營選擇以下第種方式。

(一)包干制

物業(yè)服務(wù)費主要用于以下開支：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;

3.物業(yè)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4.物業(yè)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;

5.物業(yè)區(qū)域秩序維護(hù)費用;

6.辦公費用;

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

9.法定稅費;

10.。

實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān);乙方不得以虧損為由單方要求增加費用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項目。

包干*務(wù)費不含物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用。

(二)酬金制

1.物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，物業(yè)服務(wù)費為交納費用的業(yè)主共同所有，由乙方代管，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費主要用于物業(yè)服務(wù)成本和乙方的酬金支出。

物業(yè)服務(wù)費支出包括以下部分：

(1)乙方員工的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;

(3)物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用;

(4)物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費用;

(5)物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費用;

(6)乙方辦公費用;

(7)乙方企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

(9)。

2.乙方采取以下第種方式提取酬金：

(1)[每月][每季][每半年][每年]，按元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費中提取;

(2)[每月][每季][每半年][每年]，從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費中按%的比例提取。

3.物業(yè)服務(wù)費支出應(yīng)當(dāng)全部用于本合同約定的支出，年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)，另行交納。

4.乙方應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計劃和支出年度預(yù)決算，并按[半年][年]向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況;同時，雙方按照約定每年聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費收支情況進(jìn)行審計，費用由[甲方承擔(dān)][乙方承擔(dān)][甲乙共同承擔(dān)]。

(三)其他經(jīng)營方式

----------------。

第八條業(yè)主按[月][季度][半年][年]交納物業(yè)服務(wù)費，每次交費的具體時間為。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本合同約定按時足額支付物業(yè)服務(wù)費，逾期不支付物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期支付。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶支付責(zé)任。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時未結(jié)清轉(zhuǎn)讓之前物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)與受讓方書面約定交費責(zé)任。

第九條物業(yè)區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售的物業(yè)、因開發(fā)建設(shè)單位原因未能按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)及開發(fā)建設(shè)單位的自有物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十條乙方對業(yè)主專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，按乙方在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示的收費標(biāo)準(zhǔn)或按雙方的約定收取費用。

第十一條業(yè)主(物業(yè)使用人)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營活動的，乙方按商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。

第十二條車輛停放收費包含車位(庫)租金和泊車服務(wù)費，按以下方式和標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

(一)車位租金標(biāo)準(zhǔn)

1.汽車

露天車位：元/個·月;

室內(nèi)車位(庫)：元/個·月;

2.摩托車：元/個·月;

3.電動車：元/個·月;

4.自行車：元/個·月。

車位使用人應(yīng)按的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納臨時停放車位租金。

車位屬于全體業(yè)主共有的，乙方按車位租金%的比例提取管理服務(wù)費，用于車位出租、租金收取及租金管理人工、稅費等支出。管理服務(wù)費用在返還甲方前從收取的車位租金中扣除。

(二)泊車服務(wù)費：

車位(庫)使用人按以下標(biāo)準(zhǔn)交納車輛停泊服務(wù)費，收入歸乙方所有。

1.汽車

露天車位：元/個·月;

室內(nèi)車位(庫)：元/個·月;

2.摩托車：元/個·月;

3.電動車：元/個·月;

4.自行車：元/個·月。

第十三條物業(yè)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關(guān)費用應(yīng)當(dāng)由最終用戶承擔(dān);業(yè)主自用的由業(yè)主承擔(dān);乙方使用的由乙方承擔(dān);公共水電費由據(jù)實分?jǐn)偂?/p>

乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十四條乙方利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、租賃、商業(yè)促銷等經(jīng)營活動，應(yīng)符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意，每半年向全體業(yè)主公布收益情況，接受甲方監(jiān)督。

第十五條乙方經(jīng)營物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收入，在扣除經(jīng)營收入總額%的經(jīng)營成本、稅費及管理費用后，其收益歸業(yè)主所有，按以下第種方式使用：

(一)納入住宅專項維修資金;

(二)按業(yè)主大會的決定使用。

第十六條本物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造費用，在本物業(yè)區(qū)域住宅專項維修資金中列支。乙方在物業(yè)服務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)配合甲方開展住宅專項維修資金申請使用工作。

第十七條物業(yè)裝飾裝修前，乙方與業(yè)主簽訂書面裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，乙方應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的禁止行為和注意事項，并將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。除約定收取[裝修保證金]----------元、[裝修垃圾清運費]元，乙方不得另行收取其他任何費用。如收取裝修保證金的，未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、承重結(jié)構(gòu)損壞及違反管理規(guī)約的，乙方應(yīng)當(dāng)在完工后90日內(nèi)將裝修保證金全額退還業(yè)主。

第十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租其物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將本合同以及有關(guān)費用繳納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知乙方。

第四章權(quán)利與義務(wù)

第十九條甲方權(quán)利

(一)對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)事項有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(二)審定和認(rèn)可乙方制訂的物業(yè)服務(wù)方案、年度服務(wù)計劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計劃;

(三)監(jiān)督、檢查乙方各項方案和計劃的實施，并每年對乙方按照本合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考核;

(四)監(jiān)督委托乙方實施的住宅專項維修資金使用情況;

(五)監(jiān)督乙方對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況;

(六);

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十條甲方義務(wù)

(一)在乙方入駐日前，無償提供符合使用要求的物業(yè)服務(wù)用房;

(二)向乙方移交下列資料：

1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

3.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;

4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

5.《業(yè)主名冊》;

6.物業(yè)管理必需的其他資料。

(三)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理、解決本合同生效前發(fā)生的與物業(yè)服務(wù)活動相關(guān)的遺留問題，不因此影響乙方工作;

(四)配合乙方做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作，不得干涉乙方依法、依本合同約定開展物業(yè)服務(wù)活動及企業(yè)內(nèi)部管理活動;

(五)業(yè)主應(yīng)按照本合同約定交納物業(yè)服務(wù)費;對違反本合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主(物業(yè)使用人)，甲方應(yīng)督促其交納;

(六);

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十一條乙方權(quán)利

(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，開展各項物業(yè)服務(wù)活動;

(二)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主(物業(yè)使用人)收取物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用，通過合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費用的問題;

(三)對業(yè)主(物業(yè)使用人)違反本合同和《管理規(guī)約》的行為，采取勸阻、制止和向甲方、有關(guān)主管部門報告等方式，糾正業(yè)主(物業(yè)使用人)違約行為;

(四)可以選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)項目，但不得將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理服務(wù)一并委托給第三方;

(五);

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十二條乙方義務(wù)

(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，按照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù);

(二)選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)將委托事項及受托企業(yè)的信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示;

乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得低于本合同約定;

乙方應(yīng)當(dāng)對受托企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督，并對受托企業(yè)的服務(wù)行為承擔(dān)連帶責(zé)任;

(三)妥善保管和正確使用物業(yè)檔案資料，及時記載有關(guān)變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密;

(四)及時向全體業(yè)主(物業(yè)使用人)通報本物業(yè)區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項，受理業(yè)主(物業(yè)使用人)的建議、意見和投訴，并定期公布相關(guān)信息接受業(yè)主(物業(yè)使用人)監(jiān)督，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平。接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督;

(五)業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主相關(guān)注意事項并與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議;

(六)不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變用途，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，經(jīng)甲方和有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施;

(七)本合同解除或者期滿終止時，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和本合同約定，及時與甲方辦理資金、資料、資產(chǎn)移交和項目退出手續(xù)，將所有工作人員、生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備撤離本物業(yè)區(qū)域。乙方向甲方移交的資料包括但不限于：

1.乙方進(jìn)場時接收的資料;

2.共有部位及共用設(shè)施設(shè)備的竣工圖紙、保修及使用資料，共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及維修等技術(shù)資料;

3.共用設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、驗收、維護(hù)保養(yǎng)和維修的合同資料;

4.共有部位及共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營收益合同資料;

5.物業(yè)面積清單及業(yè)主名冊;

6.。

(八);

(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第五章合同終止

第二十三條經(jīng)雙方協(xié)商一致，可解除本合同，并在90日內(nèi)辦理移交和撤場手續(xù)。

第二十四條退出和移交手續(xù)按以下程序辦理：

(一)經(jīng)協(xié)商，決定解除合同的，決定作出后3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將解除合同決定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告;

(二)經(jīng)協(xié)商，決定解除合同的，決定作出后30日內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)做好共用部位及設(shè)施設(shè)備檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、預(yù)收欠收代收費用等資料和賬務(wù)的清理工作，并就交接內(nèi)容、方式、時間、責(zé)任界限及債權(quán)債務(wù)結(jié)算方式與甲方平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議;

(三)經(jīng)協(xié)商，決定解除合同的，決定作出后90日內(nèi)，甲方應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并重新簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，甲方應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出托管申請或由業(yè)主大會決定是否對本物業(yè)進(jìn)行自管。

第二十五條甲、乙雙方中任何一方?jīng)Q定在合同期限屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當(dāng)在本合同期滿60日前書面通知對方。

第二十六條合同期限屆滿前，甲方經(jīng)業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用乙方的，應(yīng)當(dāng)在本合同期滿60日前書面通知乙方;乙方自接到續(xù)約通知7日內(nèi)回復(fù)甲方。

雙方同意續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前日內(nèi)簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》。

第二十七條合同期限屆滿前，甲方經(jīng)業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用乙方的，應(yīng)當(dāng)在本合同期滿60日前書面通知乙方;乙方自接到續(xù)約通知7日內(nèi)回復(fù)甲方。

乙方不同意續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前日內(nèi)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，并做好共用部位及設(shè)施設(shè)備檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、預(yù)收欠收代收費用等資料和賬務(wù)的清理工作，并就交接內(nèi)容、方式、時間、責(zé)任界限及債權(quán)債務(wù)結(jié)算方式與甲方平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議。

第二十八條合同期限屆滿，業(yè)主大會因故沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，乙方有權(quán)選擇同意或不同意按照本合同約定繼續(xù)提供服務(wù)。

乙方同意繼續(xù)提供服務(wù)的，本合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

乙方不同意繼續(xù)提供服務(wù)的，應(yīng)提前兩個月本在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告并告知社區(qū)居委會，合同期滿即自行終止。

第二十九條本合同終止后，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好交接工作，包括物業(yè)服務(wù)費用預(yù)收及欠款的清算、外包合同及經(jīng)營收益合同的履行交接、物業(yè)共有部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行查驗、相關(guān)檔案資料的移交等，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)相互配合，共同做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。

第六章違約責(zé)任

第三十條乙方的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到本合同第五條約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主支付違約金。給甲方、業(yè)主造成損失的，應(yīng)向甲方、業(yè)主賠償損失。

乙方不履行本合同的約定，致使不能提供和達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)依法解除合同，并有權(quán)要求乙方按其減少的服務(wù)支出予以賠償。但業(yè)主(物業(yè)使用人)不得以乙方違反本合同約定為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

第三十一條甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)違反本合同的約定，致使乙方未完成本合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的、未達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任;造成乙方損失的，甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十二條乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主(物業(yè)使用人)有權(quán)拒絕交納擅自提高的部分費用;已經(jīng)收取的，乙方應(yīng)雙倍返還擅自提高部分的物業(yè)服務(wù)費用。

第三十三條乙方在本合同期限內(nèi)擅自停止物業(yè)服務(wù)的,甲方可要求乙方繼續(xù)履行，采取補救措施，并應(yīng)當(dāng)按的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金;前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)的損失。乙方在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)區(qū)域的，甲方有權(quán)要求乙方按時撤出物業(yè)區(qū)域，并應(yīng)當(dāng)按的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金;前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)的損失。

第三十四條業(yè)主違反本合同約定拖欠或拒交物業(yè)服務(wù)費用的，經(jīng)乙方書面催繳，仍不能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費的，每日應(yīng)當(dāng)按欠費金額‰或的比例向乙方支付違約金。

業(yè)主(物業(yè)使用人)違反本合同的約定，實施妨害物業(yè)服務(wù)及侵權(quán)行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨礙、賠償損失等相應(yīng)的民事責(zé)任。

第三十五條因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。

第三十六條本合同終止后乙方拖延、拒絕移交及撤場的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納合同終止后的物業(yè)服務(wù)費，甲方可向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門投訴，由當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織移交。

第三十七條乙方有確切證據(jù)證明屬于以下情況的，可不承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)由于甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)的自身責(zé)任導(dǎo)致乙方的服務(wù)無法達(dá)到合同要求的;

(二)因物業(yè)專有部分內(nèi)專有部位及專有設(shè)施設(shè)備固有瑕疵所致的一切損害，但因乙方故意或乙方違反本合同義務(wù)而直接導(dǎo)致的情況除外;

(三)非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行故障造成損失的;

(四)乙方按本合同履行協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范義務(wù),但發(fā)生不可預(yù)見、不可避免的治安或刑事案件(包括但不限于搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)、盜竊、自然災(zāi)害等)的;

(五)因維修養(yǎng)護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主(物業(yè)使用人)，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等非乙方責(zé)任造成損失的;

(六)乙方向甲方或業(yè)主提出書面建議要求修繕、改造專有或共有部位、設(shè)施設(shè)備或糾正不良行為，而甲方或業(yè)主(物業(yè)使用人)未采納(包括但不限于高空拋物、違章裝飾裝修、未及時維修或改造等)所致之損害;

(七)。

第七章其他事項

第三十八條合同履行過程中發(fā)生爭議的，雙方可以通過友好協(xié)商或者向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)人民調(diào)解組織申請調(diào)解的方式解決;不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以按照以下第種方式解決：

(一)向物業(yè)所在地仲裁委員會申請仲裁;

(二)向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。

第三十九條為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)鈿庑孤?、設(shè)備設(shè)施故障、火災(zāi)、暖氣管或水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，甲、乙雙方可按有關(guān)規(guī)定處理。

第四十條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可以書面形式簽訂補充協(xié)議。本合同補充協(xié)議、附件均為合同有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第四十一條本合同一式五份，經(jīng)甲、乙雙方蓋章后生效。甲、乙雙方各執(zhí)兩份，由乙方報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門存檔一份。

附件：1.規(guī)劃平面圖

2.物業(yè)構(gòu)成明細(xì)

3.物業(yè)共用部位明細(xì)

4.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)

5.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)評價方式方法

6.項目負(fù)責(zé)人及主要專業(yè)技術(shù)與管理人員基本情況

甲方(蓋章)：乙方(蓋章)：

第3篇：物業(yè)建議意見范文

解決物業(yè)管理收費難問題的已有對策

眾多學(xué)者提出的解決對策，除了加強物業(yè)公司自身建設(shè)之外，也有從國家層面提出完善物業(yè)管理法規(guī)，比如出臺住宅法，制定合理的物業(yè)管理價格提高政府指導(dǎo)價;或者從純理論角度辨析物業(yè)管理費與物業(yè)服務(wù)費;或者提出借鑒美國物業(yè)管理經(jīng)驗，物業(yè)收費主體應(yīng)該是業(yè)主委員會等等，主要提出了以下對策:1)健全物業(yè)管理法律體系，出臺《住宅法》。2)制定合理的物業(yè)管理價格。3)政府加大對物業(yè)行業(yè)的扶持力度。4)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。5)物業(yè)公司實行規(guī)?；?jīng)營。6)通過新聞媒體打造良好輿論環(huán)境。7)加強宣傳和教育，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知度。8)強化業(yè)主委員會督促業(yè)主交納物業(yè)管理費的功能。9)借鑒美國經(jīng)驗，由業(yè)主委員會作為收費主體。10)加強物業(yè)接管驗收，減少房屋質(zhì)量問題。

專家學(xué)者提出的上述對策都具有一定的道理，但筆者認(rèn)為，有些對策目前只有理論意義，難以實現(xiàn)，因而對物業(yè)公司來說實際幫助不大。比如，健全物業(yè)管理法律體系是個涉及面大，周期漫長的過程，遠(yuǎn)水解不了近火?？v觀針對我國物業(yè)管理出臺的相關(guān)法規(guī)，最高級別的是2003年并于2007年修訂過的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理收費的具體指導(dǎo)性文件是發(fā)改委與建設(shè)部于2003年聯(lián)合的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，各地多制定地方性管理辦法進(jìn)行收費管理。物業(yè)管理法規(guī)制度中一些條款規(guī)定比較籠統(tǒng)，操作性差。例如其中規(guī)定“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。”但業(yè)主委員會作為一個群眾性團(tuán)體組織，是否起到督促作用難以衡定和控制。

比如建議制定合理的物業(yè)管理價格，目的是提高物業(yè)管理價格，增加物業(yè)公司利潤，促進(jìn)其生存和發(fā)展。但是由于大多物業(yè)公司整體服務(wù)水平不高，在目前較低的價格下，況且物業(yè)公司收費困難，提高價格，群眾的不滿更多，收費更難，更容易出現(xiàn)“質(zhì)價不符”的矛盾。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，物業(yè)公司實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，品牌化發(fā)展也非易事。在房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張的當(dāng)下，許多樓宇建設(shè)“多快好省”，房屋質(zhì)量難以保證，樓歪歪、樓脆脆現(xiàn)象層出不窮，房屋質(zhì)量投訴率居高不下，建設(shè)過程未能控制住的房屋質(zhì)量問題，遺留給了提供后續(xù)服務(wù)的物業(yè)公司。而物業(yè)公司作為業(yè)主和開發(fā)商的聯(lián)絡(luò)人，一方面受到業(yè)主的遷怒，另一方面提出的要求往往被開發(fā)商漠視，真正是夾心餅干，兩頭難做，所以加強接管驗收只是明確了維修的責(zé)任范圍，并未能減少業(yè)主的埋怨。

保證公共服務(wù)質(zhì)量是解決物業(yè)收費難題的根本

因此我們更應(yīng)該立足于物業(yè)管理本質(zhì)和實際，去考慮可行的辦法，有效促進(jìn)物業(yè)管理收費，從而保障物業(yè)公司的利益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，筆者認(rèn)為，物業(yè)公司首要的是建立起良好的質(zhì)量管理體系，保證提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，不斷提高業(yè)主滿意度，才是解決物業(yè)管理收費難的根本。

1物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立有效的質(zhì)量管理體系當(dāng)前業(yè)主對物業(yè)公司缺乏正面評價的一個重要原因是，業(yè)主對物業(yè)公司的工作情況并不清楚，所以經(jīng)常抱怨物業(yè)公司就是掃掃地看大門的，而房屋及設(shè)備設(shè)施維護(hù)，治安管理等等工作業(yè)主并不清楚做得如何，甚至覺得沒有做。因此，從質(zhì)量管理的角度來看，物業(yè)公司需要向業(yè)主展示其提供的產(chǎn)品，即物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。尤其物業(yè)服務(wù)是一種業(yè)主先購買再消費的無形產(chǎn)品，產(chǎn)品質(zhì)量如何，不能停留在服務(wù)開始之前的紙面合同上，業(yè)主需要實時了解到物業(yè)服務(wù)執(zhí)行情況的各種信息。在質(zhì)量管理領(lǐng)域，當(dāng)前國際上用于提升各類組織質(zhì)量與業(yè)績、增強顧客滿意的方法主要有三種:國家或區(qū)域質(zhì)量獎評價準(zhǔn)則、ISO9000標(biāo)準(zhǔn)、6SIGMA。但應(yīng)用最為廣泛的是ISO9000標(biāo)準(zhǔn)。ISO9000標(biāo)準(zhǔn)是世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家質(zhì)量管理實踐經(jīng)驗的科學(xué)總結(jié)，具有通用性和指導(dǎo)性，它可以促進(jìn)組織質(zhì)量管理體系的改進(jìn)和完善，提高組織的管理水平。我國參照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)了相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)，即GB/T19000系列標(biāo)準(zhǔn)，其中GB/T19001—2008《質(zhì)量管理體系要求》對企業(yè)提出了基本的質(zhì)量管理要求，其宗旨是通過持續(xù)地滿足顧客需求，增強顧客滿意，并強調(diào)從基礎(chǔ)管理工作抓起，建立系統(tǒng)化的體系，對影響產(chǎn)品質(zhì)量的過程進(jìn)行規(guī)范與控制，這對尚不成熟、有待完善與規(guī)范的物業(yè)服務(wù)來說，無疑是最適宜的。

2做好物業(yè)公共服務(wù)是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的核心質(zhì)量管理體系幫助企業(yè)增進(jìn)顧客滿意，除了要求企業(yè)根據(jù)質(zhì)量要求達(dá)到并保持其聲稱的產(chǎn)品質(zhì)量，同時要求企業(yè)向顧客證實其有能力提供持續(xù)滿足要求的產(chǎn)品。有些物業(yè)公司和學(xué)者認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該提供多樣化的服務(wù)盡量滿足業(yè)主的個性需求來讓業(yè)主滿意，但別忘了，“物業(yè)管理的存在本源及核心價值———基于物業(yè)共有部分的準(zhǔn)公共。”《物業(yè)管理條例》中對物業(yè)管理的定義是“指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”由此可知，物業(yè)管理最重要的公共應(yīng)該是公共設(shè)備設(shè)施管理、公共區(qū)域環(huán)境維護(hù)、公共秩序的維護(hù)。

2010年度深圳市對物業(yè)管理進(jìn)行的業(yè)主滿意度調(diào)查顯示，各項服務(wù)指標(biāo)的滿意度對比中，物業(yè)管理處于劣勢的方面主要是價值感知、設(shè)備設(shè)施及品牌形象，并因此提出加大秩序安全服務(wù)的改進(jìn)提高業(yè)主的安全感是物業(yè)服務(wù)亟需解決的問題，同時針對老齡物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)改造也是日后物業(yè)服務(wù)的重點工作。這也恰恰說明了，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品中，業(yè)主需求的核心是公共服務(wù)。因此，改變物業(yè)管理“質(zhì)價不符”問題，物業(yè)公司應(yīng)該把服務(wù)管理的本質(zhì)和核心定位于公共服務(wù)，這三項服務(wù)是物業(yè)公司的基礎(chǔ)和核心工作，做好這些工作才能理直氣壯要求業(yè)主交納物業(yè)管理費。

提高物業(yè)收費效率對策

GB/T19000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)中提出了八項質(zhì)量管理原則，包括:①以顧客為關(guān)注焦點;②領(lǐng)導(dǎo)作用;③全員參與;④過程方法;⑤管理的系統(tǒng)方法;⑥持續(xù)改進(jìn);⑦基于事實的決策方法;⑧與供方互利的關(guān)系。這些原則包含了質(zhì)量管理的全部精華，構(gòu)成了質(zhì)量管理知識體系的理論基礎(chǔ)。有些企業(yè)和組織只是把質(zhì)量管理當(dāng)作一些技術(shù)或者方法，源于未真正理解質(zhì)量管理。本文從理解和貫徹質(zhì)量管理原則的角度，對提高物業(yè)收費效率的工作方法提出幾點建議。#p#分頁標(biāo)題#e#

1為業(yè)主考慮，設(shè)置合理的收費周期《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》并未對物業(yè)服務(wù)費預(yù)收的期限做出具體規(guī)定，一般地方具體收費辦法往往規(guī)定，物業(yè)管理費預(yù)收期限不得超過一年或者半年，物業(yè)公司因而往往按照最長期限收費。物業(yè)管理費一般采用預(yù)收性質(zhì)，業(yè)主往往抱怨被迫預(yù)交一年的物業(yè)費，一方面先付費后服務(wù)的形式使業(yè)主心存疑慮，第二認(rèn)為一次繳納一年服務(wù)費用較多，因而更容易導(dǎo)致拖欠物業(yè)管理費。質(zhì)量管理體系要求中“以顧客為關(guān)注焦點”原則要求“組織應(yīng)當(dāng)理解顧客當(dāng)前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。”物業(yè)公司或許覺得物業(yè)服務(wù)收費需要花費大量人力和時間，或許從自身經(jīng)營資金需求角度考慮，要求一收一年或者半年，殊不知，為業(yè)主考慮，設(shè)置合理的收費周期，得到業(yè)主的理解和配合，往往能事半功倍。當(dāng)前水電燃?xì)獾饶茉床块T，包括電信網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)公司，各項供應(yīng)或服務(wù)收費或者以一個月或者兩個月為周期進(jìn)行抄錄通知和交費，或者提供多種交費套餐供顧客選擇，物業(yè)公司完全可以效仿。比如有的物業(yè)公司采取兩個月為一周期的收費方式，將每次收費的計算和單據(jù)打印的時間設(shè)置在每兩個月的中間。這樣業(yè)主可以對上個月的物業(yè)服務(wù)及費用了解和評價之后，再預(yù)交下月的費用，業(yè)主的心理接受度高，收費工作就能比較順利。對于物業(yè)公司來說，能及時收回各項費用，節(jié)省人力成本和收費時間，也便于物業(yè)公司及時對欠費用戶進(jìn)行相應(yīng)的跟蹤和催費。

2找準(zhǔn)物業(yè)交費的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和人物物業(yè)收費一般流程是:上門發(fā)送物業(yè)繳費通知單→電話/上門回訪何時繳費→發(fā)送物業(yè)催繳通知單→收費人員與業(yè)主面談→再次發(fā)送物業(yè)催繳通知單→僵持，發(fā)送律師函。這種催繳方式存在收費效率低和業(yè)主交費積極性差的問題。住宅小區(qū)可能物業(yè)人員上門遇到業(yè)主不在家，或者只有老人小孩在家，說等戶主去交;寫字樓催繳物業(yè)費常常遇到“物業(yè)費，要等領(lǐng)導(dǎo)簽批。”或者“會給領(lǐng)導(dǎo)看的，你等等吧!”諸如此類的推諉拖延。這樣的回答既沒有明確的繳費時間也沒有拒絕繳費的意思。這種無限期的答案，勢必會使物業(yè)服務(wù)中心的日常管理重心趨向催繳物業(yè)服務(wù)費，同時讓物業(yè)使用人感覺物業(yè)服務(wù)公司像討債團(tuán)伙，進(jìn)而有抵觸的心理?！顿|(zhì)量管理體系要求》中“過程方法”原則要求企業(yè)將活動和相關(guān)資源作為過程進(jìn)行管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果。因此，將物業(yè)收費活動作為一個過程進(jìn)行分析，沿著一條使顧客滿意的主線，分析收費過程中涉及到的部門和人員，找對關(guān)鍵環(huán)節(jié)和人物，有利于順利完成物業(yè)管理收費。比如，對于住宅小區(qū)，在小區(qū)中各幢樓宇設(shè)立相對固定的物業(yè)管理人員，既負(fù)責(zé)其管轄區(qū)域的安全巡視和日常檢查，熟悉該樓宇的具體情況，同時又作為該樓專門的物管聯(lián)絡(luò)員，業(yè)主有任何問題和意見都可直接聯(lián)系他，有效加強溝通能為未來的物業(yè)收費奠定良好基礎(chǔ)。同時，物業(yè)公司也可以聯(lián)合居委會推選出各樓的業(yè)主代表作為樓長，得到樓長的理解和支持能大大提高工作效率。同時，小區(qū)物業(yè)管理收費應(yīng)該多利用節(jié)假日或夜間上門，才能找對人。對于寫字樓業(yè)主或租戶等企業(yè)用戶，物業(yè)收費的成功率還受企業(yè)自身財務(wù)程序和制度的影響。因此，更要摸清企業(yè)財務(wù)流程各環(huán)節(jié)及其負(fù)責(zé)人，在適宜的時間做適宜的事情。物業(yè)公司應(yīng)找對各物業(yè)使用公司與物業(yè)的接洽人，與之進(jìn)行有效溝通，建立誠信友好關(guān)系，為開展物業(yè)管理活動打好基礎(chǔ)。同時，應(yīng)熟悉各公司主要報賬流程并制定適合各公司的收費辦法，進(jìn)而縮短物業(yè)催費時間，減少物業(yè)催繳精力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以獲更多的時間去做真正的服務(wù)。

3定期回訪業(yè)主，了解物業(yè)服務(wù)質(zhì)量近年來物業(yè)管理投訴率逐年上升，一方面業(yè)主覺得物業(yè)公司不作為，另一方面物業(yè)公司覺得難做，不被業(yè)主理解。業(yè)主拖欠或者拒交物業(yè)管理費的一個重要方面是對物業(yè)管理不滿意，覺得物業(yè)管理沒有維護(hù)業(yè)主利益或者覺得質(zhì)價不符，這根源或許在于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不良，也可能只是一些小誤會或者是溝通的不暢。《質(zhì)量管理體系要求》中對“顧客滿意”的定義是“顧客對其要求已被滿足程度的感受”。顧客滿意的程度基于顧客對企業(yè)提供的產(chǎn)品的要求和期望，不是企業(yè)自己推測、估計的。沒有顧客抱怨、投訴并不意味著顧客滿意;顧客不發(fā)表意見或表示無所謂也不表明顧客滿意。顧客滿意作為對企業(yè)質(zhì)量管理體系業(yè)績的一種測量，企業(yè)應(yīng)監(jiān)視顧客關(guān)于企業(yè)是否滿足其要求的感受的相關(guān)信息，并確定獲取和利用這種信息的方法，顧客滿意度調(diào)查、用戶意見調(diào)查、顧客的贊揚或投訴等，都是獲取顧客滿意信息的渠道和方法。因此物業(yè)公司應(yīng)該讓業(yè)主看得到，物業(yè)公司是站在大眾的立場考慮大眾利益的，物業(yè)也是有所作為的。建議物業(yè)公司定期對業(yè)主或者租戶進(jìn)行回訪，了解物業(yè)使用人的目前及潛在的需求，在科學(xué)合理不違背公共利益的條件下使之實現(xiàn)。與此同時傳達(dá)物業(yè)管理的思想以及做物業(yè)服務(wù)的難處獲得業(yè)主的理解和支持。對于確實存在的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量欠缺的反映，物業(yè)管理人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)記錄，是設(shè)施設(shè)備老出故障還是保潔質(zhì)量差或者員工服務(wù)態(tài)度不好等，承諾限期調(diào)查整改和反饋，無論事情大小或輕重，快速解決，才能獲得業(yè)主的肯定。定期回訪業(yè)主，及時獲知業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意信息，應(yīng)該作為物業(yè)公司的常規(guī)工作，主動化解矛盾可以起到大事化小小事化了的功效，增進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主的友善關(guān)系，為順利收取物業(yè)管理費奠定基礎(chǔ)。

4營造良好的物業(yè)輿論，促進(jìn)物業(yè)管理工作開展《質(zhì)量管理體系要求》中“持續(xù)改進(jìn)”原則強調(diào)，即使組織的產(chǎn)品質(zhì)量不存在問題，組織也應(yīng)當(dāng)建立持續(xù)改進(jìn)的機(jī)制，因為組織的活動和組織的所處的環(huán)境是動態(tài)的，變動的因素既有顧客需求的變化，也包括同業(yè)競爭和技術(shù)進(jìn)步，因此要求企業(yè)應(yīng)建立開放式的信息收集、溝通系統(tǒng)，應(yīng)該盡最大努力不斷產(chǎn)生有益變化，促使組織整體業(yè)績的持續(xù)改進(jìn)。在物業(yè)管理收費中，出現(xiàn)不少“搭便車”現(xiàn)象，即有的業(yè)主不交物業(yè)管理費又享用了物業(yè)服務(wù)。這部分人或因貪圖小利，或因物業(yè)糾紛等，然而又有部分人在交物業(yè)費時“左顧右盼”，生怕自己交吃虧，便養(yǎng)成了“觀望從眾”的習(xí)慣。還有一些對物業(yè)服務(wù)的工作、服務(wù)質(zhì)量提出質(zhì)疑的業(yè)主，就像企業(yè)活動中的“非正式組織”，他們以情感為主導(dǎo)的自發(fā)的抵制物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理是一種大眾服務(wù)，大眾的理解和支持非常重要，因此物業(yè)公司應(yīng)重視宣傳溝通，積極為自己創(chuàng)造良好的輿論促進(jìn)物業(yè)管理工作的開展。對于物業(yè)服務(wù)對象中存在的類似的非正式群體，我們要時刻的關(guān)注，切莫激化處理，要友好地加以引導(dǎo)，參與該物業(yè)群體，共同營造良好的物業(yè)輿論，物業(yè)公司可以從以下方面著手:1)經(jīng)常關(guān)注網(wǎng)絡(luò)動態(tài)，搜尋有關(guān)本物業(yè)的信息，發(fā)現(xiàn)不良輿論立即追溯根源，提升物業(yè)應(yīng)對干擾能力，有助于物業(yè)公司贏得良好的口碑。2)參與“非正式群體”，建立友好關(guān)系，有助于物業(yè)營造良好的社交環(huán)境，融合不協(xié)調(diào)因素并提升物業(yè)的影響力。3)組織區(qū)域社區(qū)活動，評選優(yōu)質(zhì)客戶，有助于激發(fā)物業(yè)使用人參與物業(yè)管理的積極性，為爭做文明有素質(zhì)的物業(yè)使用人積極配合物業(yè)管理。4)免費發(fā)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)自編雜志，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的不斷完善，提升物業(yè)公司公眾形象，宣傳物業(yè)管理的理念，讓更多的人關(guān)注物業(yè)的發(fā)展，了解物業(yè)的本質(zhì)，從而營造良好的物業(yè)輿論。#p#分頁標(biāo)題#e#

第4篇：物業(yè)建議意見范文

各位領(lǐng)導(dǎo)及同志們：上午好！

上半年，xx物業(yè)公司在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，以“科學(xué)發(fā)展觀”重要思想為指導(dǎo)，學(xué)習(xí)貫徹公司 “業(yè)務(wù)聚焦，管理改進(jìn)”、“聚沙成塔、扭虧為盈”等重要舉措，動員員工認(rèn)真思考企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，緊跟公司資產(chǎn)盤活、構(gòu)建和諧等管理目標(biāo)，收到了比較好的效果。

一、上半年主要工作完成情況

上半年，各管理小區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、門面，堅持落實經(jīng)營管理責(zé)任制，做到績效考核逐級落實，推動了各個層面的目標(biāo)管理，有效控制了成本支出，保證了經(jīng)營指標(biāo)的完成。

2、因地制宜，開辟經(jīng)營新市場，順利實現(xiàn)了響石嶺農(nóng)貿(mào)市場的搬遷。由于公司擬對響石嶺農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)的盤活變買，造成了響石嶺農(nóng)貿(mào)市場無經(jīng)營場地的問題。為此，我們積極開闊思路，千方百計盤活了公司就近的一處空閑地；在搬遷過程中遇到了競爭對手騷擾、社會主管部門干預(yù)等等困難，通過大家馬不停蹄的奔走與據(jù)理力爭，終于贏得了主管部門和客戶的理解，僅僅用了不到半個月的時間辦理了一切搬遷及開業(yè)手續(xù)，保證了新農(nóng)貿(mào)市場的正常開業(yè)，贏得了好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

3、積極配合公司的資產(chǎn)盤活，按期實現(xiàn)了電大樓的拆遷。隨著二十三冶和公司對物業(yè)小區(qū)的開發(fā)，舊房拆遷工作歷史地落到了我們肩上。上半年在拆遷電大樓的過程中遇到了許多政策與現(xiàn)實問題，為了使拆遷戶了解舊房拆遷政策，我們挨家挨戶上門宣傳、解釋，贏得了大部分住戶的理解與支持；對于少數(shù)住戶的特殊情況，我們積極向上級反映，在不違背原則的基礎(chǔ)上解決了他們的搬遷問題。

4、按期實現(xiàn)了學(xué)堂沖嘉盛雅苑住宅小區(qū)的接管。該小區(qū)為3幢樓房，涉及業(yè)主237戶，采取了封閉式管理，為提升物業(yè)管理服務(wù)樹立了一個典范。

5、積極配合公司的資產(chǎn)盤活，作好了涉及近70個4000余平方米門面拍賣的相關(guān)準(zhǔn)備工作。

二、存在的主要問題

2、員工結(jié)構(gòu)失衡。在冊員工年齡、專業(yè)、知識結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，發(fā)展后勁不足；物業(yè)隊伍不能夠按市場規(guī)則運作，尤其是具有物業(yè)管理專業(yè)知識的人才匱乏，管理升級艱難。

三、下一步工作安排意見

2、強化業(yè)務(wù)流程信息化管理。借助公司力量，全面引入公司管理信息化系統(tǒng)，按照公司要求，組織有關(guān)部門進(jìn)行重點跟進(jìn)，并派相關(guān)人員參加培訓(xùn)；確實提高業(yè)務(wù)運營效率和數(shù)據(jù)集合的準(zhǔn)確性、可靠性。

3、調(diào)整現(xiàn)有工資結(jié)構(gòu)。隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，物業(yè)公司將組織有關(guān)人員進(jìn)行薪酬調(diào)研分析，進(jìn)一步完善績效考核與薪酬掛鉤的辦法，突出薪酬與績效對等的原則，充分調(diào)動員工的積極性。

4、全面推進(jìn)管理創(chuàng)新工作。下一步，各物業(yè)管理部門，要以創(chuàng)新管理為主題，以“為物業(yè)公司獻(xiàn)技獻(xiàn)策”活動為載體，在內(nèi)部營造良好的創(chuàng)新氛圍。各部門要針對自身現(xiàn)狀和問題，提出解決方案，將創(chuàng)新思路和方法切實落實到完善管理機(jī)制，擴(kuò)大經(jīng)營、節(jié)約資源、提升品質(zhì)、增加盈利上。尤其是學(xué)堂沖一村和二村兩個物業(yè)管理區(qū)域，要在如何提高收費率問題上下工夫。

5、公司門面拍賣后，物業(yè)公司生存發(fā)展的應(yīng)對措施。

一是廣開門路，積極爭取公司的扶持，尋求適合物業(yè)公司發(fā)展的新業(yè)務(wù)。建議在與公司經(jīng)營方針不發(fā)生沖突的情況下，公司將一定的內(nèi)部物資貿(mào)易業(yè)務(wù)歸并到物業(yè)公司來經(jīng)營，以此來維持或提高員工的工資待遇。

二是加強員工的開發(fā)與培訓(xùn)，逐步吸收與培養(yǎng)適應(yīng)物業(yè)公司生存與發(fā)展的管理人才，不斷提升物業(yè)管理品質(zhì)。

三是實施精簡高效策略。計劃用三年的時間，通過自然減員、公司內(nèi)部分流及優(yōu)化配置，使在冊員工的編制控制在20～30名以內(nèi)。

四是在三年過渡時期內(nèi)，公司對物業(yè)公司予以補貼，確保和諧與穩(wěn)定。

五是做好宣傳，加強業(yè)主自治。與房管局、街道辦、居委會等政府部門合作廣泛宣傳物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、權(quán)利與義務(wù)等，增強廣大業(yè)主物業(yè)管理知識、參與小區(qū)管理的意識、物業(yè)交費的意識等；強化業(yè)主自治管理，力爭減負(fù)。

六是在增強員工工作責(zé)任心的基礎(chǔ)上，贏得業(yè)主的理解與支持，并通過業(yè)主委員會，重新定位調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)束語

當(dāng)前，公司的管理涵蓋了物業(yè)管理。我們認(rèn)為，公司的全面發(fā)展不僅僅是建安生產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展，而應(yīng)包括非建安產(chǎn)業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理的發(fā)展。物業(yè)管理是公司房地產(chǎn)開發(fā)與管理的延伸產(chǎn)業(yè)，物業(yè)公司不僅承擔(dān)了公司穩(wěn)定和后方服務(wù)的職能，而且還將是公司資產(chǎn)盤活增效中一個不可或缺的重要工作，物業(yè)公司的發(fā)展應(yīng)成為公司發(fā)展的一個客觀因素。

第5篇：物業(yè)建議意見范文

一、企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)交接事項

1.從*年9月1日起，各類參保單位和參保人員的繳費基數(shù)和繳費比例按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

2.從*年1月1日起，各類參保單位和參保人員補繳養(yǎng)老保險費須符合國家、省、市規(guī)定的情形和條件，補繳費用結(jié)算辦法按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。符合錫政辦發(fā)[*]151號文第18條規(guī)定，在*年底前辦理補繳的，仍按兩區(qū)原規(guī)定執(zhí)行。

3.從*年9月1日起，原農(nóng)村社會養(yǎng)老保險參保人員轉(zhuǎn)入企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險的，轉(zhuǎn)接辦法按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。補繳企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險費時，*年8月31日前的年限所對應(yīng)的繳費基數(shù)，按兩區(qū)原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；*年9月1日后的年限所對應(yīng)的繳費基數(shù)，按市區(qū)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.從*年9月1日起，參保人員在市區(qū)統(tǒng)籌范圍內(nèi)流動時，不需再轉(zhuǎn)移養(yǎng)老保險關(guān)系。

5.原兩區(qū)參保人員在*年8月31日前退休的，由兩區(qū)勞動保障局負(fù)責(zé)審批；在*年9月1日后退休的，由市勞動保障局負(fù)責(zé)審批。本意見下發(fā)后到社保信息系統(tǒng)并軌前，退休審批事項由市勞動保障部門會同兩區(qū)勞動保障局每月定期到兩區(qū)社保辦事處辦理。

6.從*年9月1日起，我局《關(guān)于調(diào)整和簡化企業(yè)職工退休審批程序的通知》（錫勞社險[*]27號）第二條對參保人員退休手續(xù)申辦單位的規(guī)定，適用于錫山區(qū)、惠山區(qū)，即：按參保人員類別（企業(yè)職工、個體工商戶及其從業(yè)人員、農(nóng)民合同制職工、自由職業(yè)者、失業(yè)人員等），分別由用人單位、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）勞動保障所或檔案機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)為其申辦退休手續(xù)。

7.*年9月1日后，原兩區(qū)企業(yè)離休干部和符合勞人險[1983]3號文規(guī)定的建國前參加革命工作退休老工人護(hù)理依賴程度等級鑒定和護(hù)理費審批，由市勞動保障局負(fù)責(zé)。

8.從*年9月1日起，原兩區(qū)參保人員退休條件按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

9.兩區(qū)*年8月31日前退休的人員，因?qū)Ρ救嘶攫B(yǎng)老保險待遇有異議，在*年9月1日后提出復(fù)核申請的，由本人提交書面申請，經(jīng)原單位（已移交社區(qū)管理的，由街道或鎮(zhèn)勞動保障所）、區(qū)勞動保障局審核后，報市勞動保障局審批。確應(yīng)更正待遇的，養(yǎng)老金按規(guī)定的計發(fā)辦法及歷年調(diào)整辦法重新計算，并予以補發(fā)，其中計算至*年8月止每月應(yīng)發(fā)放的養(yǎng)老金與更正前同期月養(yǎng)老金的差額，從*年9月起補發(fā)。

10.兩區(qū)勞動保障部門應(yīng)對各項養(yǎng)老保險待遇支付數(shù)據(jù)按照市區(qū)統(tǒng)一格式進(jìn)行梳理。符合國家、省、市關(guān)于統(tǒng)籌支付規(guī)定的及已列入統(tǒng)籌基金支付的保養(yǎng)人員待遇，按原標(biāo)準(zhǔn)仍由養(yǎng)老保險統(tǒng)籌基金支付；不符合國家、省、市關(guān)于統(tǒng)籌支付規(guī)定的，從*年9月1日起，不再納入養(yǎng)老保險統(tǒng)籌基金支付，由兩區(qū)負(fù)責(zé)妥善處理。

11.從*年9月1日起，原兩區(qū)參保人員繳費年限核定應(yīng)嚴(yán)格按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不符合國家和省規(guī)定的（如：培訓(xùn)生和培訓(xùn)學(xué)員培訓(xùn)期間工齡、副職村干部工齡等），不得計算為連續(xù)工齡（繳費年限）。*年8月31日前已由兩區(qū)勞動保障行政部門核定的，由其負(fù)責(zé)在*年12月底前，按以上要求和市區(qū)繳費年限數(shù)據(jù)采集的統(tǒng)一格式，完成繳費年限數(shù)據(jù)采集工作。尚未核定的，自*年9月1日起，經(jīng)兩區(qū)勞動保障部門初審，報市勞動保障局核定，具體辦理時間在社保信息系統(tǒng)并軌后另行通知。本意見下發(fā)后至社保信息系統(tǒng)并軌前退休的人員，在辦理退休時審核及采集其繳費年限數(shù)據(jù)。

12.原兩區(qū)參保企業(yè)特殊工種目錄和參保人員從事特殊工種的年限，從*年1月1日起按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定參加年審；參保人員*年12月31日前從事特殊工種的年限，由市勞動保障局另行組織審定。

13.原兩區(qū)參保人員和退休人員供養(yǎng)直系親屬認(rèn)定，暫仍按兩區(qū)原辦法操作，即：在參保人員死亡時符合供養(yǎng)直系親屬條件的，可列為供屬；在退休人員死亡時符合供養(yǎng)直系親屬條件、且在其退休時也符合供養(yǎng)直系親屬條件的，可列為供屬。今后逐步按市區(qū)統(tǒng)一辦法執(zhí)行，具體方案由市社會保險基金管理中心提出，報市勞動保障行政部門同意后實施。

14.從*年春節(jié)起，兩區(qū)保養(yǎng)人員納入市區(qū)保養(yǎng)人員春節(jié)補助范圍。

15.原兩區(qū)離退休人員基本養(yǎng)老金、離休金、供養(yǎng)直系親屬定期救濟(jì)費的社會化發(fā)放辦法不變。

16.國企改革中一次性繳納社會保險費人員情況、已列入統(tǒng)籌基金支付待遇的保養(yǎng)人員情況、參保人員繳費年限審核情況，業(yè)務(wù)交接時由兩區(qū)勞動保障部門單獨造冊移交。

二、事業(yè)單位養(yǎng)老統(tǒng)籌業(yè)務(wù)交接事項

17.參保單位和參保人員的繳費基數(shù)和繳費比例在*年底前過渡到市區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，過渡辦法另行制定。

18.從*年9月1日起，新參加事業(yè)單位養(yǎng)老統(tǒng)籌的單位，應(yīng)按照我局《關(guān)于事業(yè)單位養(yǎng)老保險有關(guān)問題的處理意見》（錫勞社險[2002]66號）規(guī)定，經(jīng)市勞動保障局、市財政局、市人事局進(jìn)行參保資格審核后，才能辦理參保手續(xù)。

19.從*年9月1日起，參保人員退休審批及養(yǎng)老統(tǒng)籌相關(guān)待遇審核由市人事局負(fù)責(zé)；列入統(tǒng)籌基金支付的待遇，經(jīng)市勞動保障部門核定后，在統(tǒng)籌基金中支付。

20.從*年9月1日起，由企業(yè)流動進(jìn)入事業(yè)單位的人員（因工作需要經(jīng)主管部門任命擔(dān)任科級及其以上職務(wù)的除外），退休時養(yǎng)老待遇按我局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)職工在機(jī)關(guān)事業(yè)單位與企業(yè)之間流動時社會保險關(guān)系處理意見的通知》（錫勞社險[*]2號）規(guī)定執(zhí)行，即：按事業(yè)單位統(tǒng)籌辦法實際繳費年限不滿5年的，退休后由統(tǒng)籌基金支付按企業(yè)辦法計發(fā)的養(yǎng)老金，按事業(yè)辦法與按企業(yè)辦法計發(fā)的養(yǎng)老金差額由單位支付。

21.兩區(qū)勞動保障部門應(yīng)對各項養(yǎng)老保險待遇支付數(shù)據(jù)按照市區(qū)統(tǒng)一格式進(jìn)行梳理。符合國家、省、市關(guān)于統(tǒng)籌支付規(guī)定的，按原標(biāo)準(zhǔn)仍由統(tǒng)籌基金支付；不符合國家、省、市關(guān)于統(tǒng)籌支付規(guī)定的，從*年9月1日起，不再納入統(tǒng)籌基金支付，由兩區(qū)負(fù)責(zé)妥善處理。

22.截止*年8月31日，在兩區(qū)人才中心實行人事、參加事業(yè)養(yǎng)老統(tǒng)籌的人員，在業(yè)務(wù)交接時由兩區(qū)勞動保障部門單獨造冊移交。從*年起，按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行參保資格年審并按規(guī)定處理其養(yǎng)老保險關(guān)系。

23.原兩區(qū)離退休人員離退休費、供養(yǎng)直系親屬定期救濟(jì)費的發(fā)放，仍實行差額結(jié)算辦法。

24.*年8月31日前已完成轉(zhuǎn)制改革的轉(zhuǎn)制事業(yè)單位情況，在業(yè)務(wù)交接時由兩區(qū)勞動保障部門單獨造冊移交。

三、被征地農(nóng)民基本生活保障業(yè)務(wù)交接事項

25.兩區(qū)在*年8月31日前經(jīng)批準(zhǔn)的征地事項，其被征地農(nóng)民納入社會保險的安置工作由兩區(qū)勞動保障局負(fù)責(zé)辦理。本意見下發(fā)后尚未辦結(jié)的，市勞動保障部門參與做好銜接工作。

26.兩區(qū)*年9月1日后新批準(zhǔn)的征地事項，其被征地農(nóng)民納入社會保險的，安置工作由市勞動保障部門負(fù)責(zé)辦理。

27.兩區(qū)被征地農(nóng)民在*年8月31日前已納入社會保險、但安置費用尚未繳付到位的，由兩區(qū)勞動保障局匯總?cè)藛T及費用繳付明細(xì)情況，經(jīng)市勞動保障局和市財政局確認(rèn)后，單獨辦理移交手續(xù)。

四、其它

28.國家和省*年9月1日后出臺的養(yǎng)老保險政策向前追溯待遇執(zhí)行期的，由市勞動保障局負(fù)責(zé)組織實施。

29.*年9月1日起，兩區(qū)不再出臺新的養(yǎng)老保險政策，涉及遺留問題的處理，報經(jīng)市勞動保障局同意后方可實施。

30.并軌后，在市區(qū)重復(fù)參保或重復(fù)享受養(yǎng)老保險待遇的人員，由市社會保險基金管理中心按照國家制度規(guī)定的原則，歸并為一份處理其養(yǎng)老保險關(guān)系和待遇。具體由市社會保險基金管理中心根據(jù)梳理情況提出實施意見，報市勞動保障行政部門同意后執(zhí)行。

31.本意見未盡事項，由市勞動保障局會兩區(qū)勞動保障局商定后實施。

第6篇：物業(yè)建議意見范文

關(guān)鍵詞：合作建房 以物易物 土地使用權(quán) 營業(yè)稅

住房商品化后，合作建房方式在我國也應(yīng)運而生。所謂合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，一方提供資金，共同開發(fā)房地產(chǎn)的模式。與此相應(yīng)，規(guī)范合作建房的稅收文件也相繼出臺，涉及營業(yè)稅、土地增值稅、契稅諸多方面。關(guān)于合作建房的營業(yè)稅，到目前為止最重要的文件是國稅函發(fā)[1995]156號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（以下簡稱[1995]156號文件），該文在第十七條，將合作建房歸納為“以物易物”和“建立合營企業(yè)兩種形式”，詳細(xì)規(guī)定了不同情形營業(yè)稅的征收方法。本文僅研究“以物易物”合作建房的營業(yè)稅政策。筆者認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)立法的不斷完善，[1995]156號文件所例舉的“以物易物”合作建房情形已越來越不可能存在了，應(yīng)從全新的角度去理解該稅收政策。

一、“以物易物”合作建房實踐中難以操作，通說的“以物易物”合作在程序上表現(xiàn)為資金借貸

[1995]156號文件將“以物易物”分為兩種情形，第一種情形是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，第二種情形是以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。

（一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換的情形

假設(shè)甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，雙方建立契約合作建房，約定房屋建成后按比例分配。[1995]156號文件認(rèn)為，在合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對乙方應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征稅。

上述情形的存在須滿足一個基本前提，就是在開發(fā)完成后，出地方和出資方能夠分別取得按合建合同約定份額分得房屋的初始產(chǎn)權(quán)。但依目前的實際情況，乙方根本不可能獲得房屋的初始產(chǎn)權(quán)。因為，無論是開發(fā)商品房，還是自建房，其一切報批手續(xù)，都必須以擁有土地使用權(quán)的一方為申請人。包括建設(shè)用地許可證，建筑工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證等系列許可證書的申請。相應(yīng)地，商品房建成后的初始產(chǎn)權(quán)登記當(dāng)然屬于申請人，即提供土地使用權(quán)的甲方，不可能屬于提供資金的乙方。筆者為此分別走訪了當(dāng)?shù)氐膰临Y源和房屋管理局，規(guī)劃局及建設(shè)局，也證實了上述情況。既然整個報批過程中沒有乙方參與，建成的房屋初始確權(quán)又歸甲方所有，那么，出資方相約分得的房屋只能通過再過戶手續(xù)處理。所以，根本不會出現(xiàn)[1995]156號文件所說的“甲乙雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)的情形”。乙方的房產(chǎn)，必須通過甲乙雙方的再過戶手續(xù)取得，此種情形也產(chǎn)生營業(yè)稅納稅義務(wù)，不過是作為普通的房屋銷售行為計征的營業(yè)稅，已經(jīng)不屬于[1995]156號文件列舉的情形了。上述行為從實質(zhì)看，由于報批過程中無乙方參與，僅表現(xiàn)為甲方為開發(fā)主體，乙方向甲方提供資金的行為。所以，甲方出地，乙方出資的合作建房行為，不可能產(chǎn)生[1995]156號文件所稱的營業(yè)稅納稅義務(wù)。

根據(jù)國稅局自身的文件，亦能證明上述事實。國稅函[2005]第1003號《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》（以下簡稱[2005]第1003號文件）指出，一方提供土地使用權(quán)，一方提供所需資金，以出地方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為出地方，未發(fā)生國稅函發(fā)[1995]156號文件中的合作建房，不適用其中第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。

（二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)的情形

[1995]156號文件規(guī)定，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按"服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)"征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按"銷售不動產(chǎn)"稅目征營業(yè)稅。

乙方是否發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為？上述文字對哪一方是建設(shè)方并未提及。如前所述，目前無論是自建房，還是開發(fā)商品房，必須以擁有土地使用權(quán)一方的名義申請立項及報建系列手續(xù)，即使是乙方租賃了土地并投資，亦不能以乙方為建設(shè)方。以甲方名義開發(fā)，建成的建筑物當(dāng)然登記在甲方名下。由此，該種情形便演繹成甲方建設(shè)，乙方向甲方提供資金的建房行為，房屋建成后，乙方不能獲得房屋的初始產(chǎn)權(quán)。該前提下，即使甲乙雙方之間已建立了租賃契約，約定租賃期滿乙方將土地使用權(quán)連同建筑物歸還甲方，也不能按 [1995]156號文件對乙方按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。因為根據(jù)前述 [2005]第1003號文件，“土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，不應(yīng)征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅”。

二、“合建審批”不能產(chǎn)生“房地互換”的效果

既然只有土地使用權(quán)人才能申請報建系列手續(xù)，又不以建立合營企業(yè)的形式合作，合作建房便只剩一條途徑：更改土地使用權(quán)權(quán)屬人，使合作雙方共同擁有土地使用權(quán)，從而以合建雙方的名義共同辦理合建審批手續(xù)。實踐中，這種情形是存在的。但問題的關(guān)鍵是房屋建成后初始產(chǎn)權(quán)的歸屬，建成的房屋是由合作雙方共同所有，還是可以分別確認(rèn)到合作各方的名下，實現(xiàn)對房屋產(chǎn)權(quán)的各自所有。對此，相關(guān)的法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，實踐中也操作不一。但不外兩種情況，一是房屋初始確權(quán)便實現(xiàn)了各自擁有，甲乙雙方都按合作合同的約定初始確權(quán)各自的房產(chǎn)。既是初始確權(quán)就屬于甲乙各方了，便不可能存在[1995]156號文件所稱的雙方以各自的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)互換的情形。因為房屋一旦建成，其產(chǎn)權(quán)便是房地合一的復(fù)合所有權(quán)，房屋所有權(quán)人不可能僅擁有土地使用權(quán)而沒有地上建筑物的所有權(quán)，更不可能僅擁有地上建筑物的所有權(quán)而沒有土地使用權(quán)。另一種情況是初始確權(quán)仍然是共同所有。既然是共同所有，便談不上互換，合建雙方若不銷售房產(chǎn)，是沒有營業(yè)稅的納稅義務(wù)的。若銷售房產(chǎn)，應(yīng)視作房屋的普通銷售繳納營業(yè)稅，而非[1995]156號文件所指的營業(yè)稅。

可見，即使合建雙方共同辦理合建手續(xù)，其建成的房屋無論以何種所有權(quán)形式存在，都不可能構(gòu)成[1995] 156號文件中繳納營業(yè)稅的情形。值得強調(diào)的是，該種操作方法下，因為辦理合建審批的前提是土地使用權(quán)的權(quán)屬變更，所以，由該權(quán)屬變更產(chǎn)生的營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費的納稅義務(wù)是不可避免的。

三、“以物易物”合作建房難以操作的原因

任何一個稅收文件的出臺，總是針對一些既存事實，有的放矢的。之所以出現(xiàn)上述結(jié)果，主要有兩個原因。一是房地產(chǎn)的登記生效制度，二是房地產(chǎn)立法較稅收文件的相對滯后。

我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都屬于不動產(chǎn)物權(quán)，其權(quán)屬變更必須通過登記機(jī)關(guān)的變更登記才能生效。反過來說，只要經(jīng)過權(quán)屬的變更登記，不論變更登記的雙方實際上是否真正進(jìn)行了買賣，都視作權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)，除非有個別免稅的情形。所以，對于房屋及土地使用權(quán)的過戶，要計征銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅。所以，由不動產(chǎn)權(quán)屬變更產(chǎn)生的稅收，是遵循形式重于實質(zhì)原則的，這是由不動產(chǎn)物權(quán)的登記生效制度決定的。有了上述原則，就不難理解[2005]第1003號文件中所做的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，不適用[1995] 156號文件第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定了。

[1995]156號文件于1995年，之后，規(guī)范房地產(chǎn)運營的法律法規(guī)才相繼出臺?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》雖然是1994年，但在2007也經(jīng)過了重要的修正。該法第六十一條規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。建設(shè)部2001年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條也規(guī)定，新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的許可證件及證明文件。其中，許可證件就是以擁有土地使用權(quán)方為申請人的建設(shè)用地許可證，建筑工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證等系列許可證書及證明文件。從上述兩條規(guī)定可看出，房屋產(chǎn)權(quán)以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，沒有土地使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)無從談起。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。即土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)的主體必須是同一個人（包括公民和法人）。又一次充分表明了“房地一體”的原則。

不難發(fā)現(xiàn)，上述法律法規(guī)大部分在 [1995]156號文件之后。上世紀(jì)九十年代，我國房地產(chǎn)市場尚處于初級階段，發(fā)育很不成熟，相關(guān)的法律法規(guī)不甚完善，各職能機(jī)構(gòu)審批管理也不盡規(guī)范，[1995]156號文件所述情形是存在的。但截至目前，經(jīng)過二十年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的運作程序漸趨完善， 該文件所述情形已經(jīng)越來越不可能存在了。稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)該與時俱進(jìn)，對合作建房的稅收政策進(jìn)行新的修改和調(diào)整。

參考文獻(xiàn)：

[1]《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》，國稅函發(fā)[1995]156號

[2]《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》，國稅函[2005]第1003號

[3]《中華人民共和國物權(quán)法》，2007年

[4]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 1994年，2007年修正

第7篇：物業(yè)建議意見范文

關(guān)鍵詞:設(shè)計管理；規(guī)劃和設(shè)計；物業(yè)定位

Abstract: Real estate development is complex system engineering. Preparatory work for development is the company construction projects in the planning and preparatory work, including the preparation of project proposal, feasibility study report of the project. This paper relates to key in previous work: only do a preliminary discussion on design management, planning and design and property location etc..

Key words: design management; planning and design; property location

中圖分類號：F293.33

1、探討的主要內(nèi)容

1.1、項目前期工作重點

a項目的設(shè)計管理;b項目規(guī)劃和設(shè)計;c項目物業(yè)定位。

1.2、項目前期工作重點

項目前期工作涉及的專業(yè)多、協(xié)調(diào)的部門多、要求的技術(shù)水平高。因此要求結(jié)合具體項目，抓住項目前期工作的重點。所以，項目的設(shè)計管理、項目規(guī)劃和設(shè)計、項目物業(yè)（住宅等）定位是項目前期工作的重點。

1.2.1、設(shè)計管理

依據(jù)國內(nèi)外研究資料，規(guī)劃設(shè)計對工程造價的影響可達(dá)70～90％。事實是，規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)劣對工程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有著重要的影響，同時環(huán)境的好壞與單體設(shè)計的優(yōu)劣對商品房的價格與銷售影響很大因此設(shè)計管理是整個項目開發(fā)的龍頭。

(1)要充分認(rèn)識到住宅設(shè)計的真正內(nèi)涵?，F(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)意義上的產(chǎn)品，主要由三個層面構(gòu)成：核心產(chǎn)品即由產(chǎn)品的基本功能因素構(gòu)成；有形產(chǎn)品即由產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、款式、包裝、特色等構(gòu)成；附加產(chǎn)品即由各種服務(wù)構(gòu)成。住宅建筑當(dāng)然屬于有形產(chǎn)品，所具備的各項要素指標(biāo)關(guān)鍵取決于住宅的核心內(nèi)容：居住水平。住宅建筑是折射社會、經(jīng)濟(jì)、文化的復(fù)合體，所以住宅設(shè)計從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。

(2)其次在項目設(shè)計上，開發(fā)商應(yīng)該將設(shè)計單位的專業(yè)性與自身對市場的調(diào)研結(jié)果結(jié)合起來，切忌自以為是。

(3)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好專業(yè)協(xié)作設(shè)計單位和政府相關(guān)審批部門的關(guān)系。一方面要求專業(yè)協(xié)作設(shè)計單位及時準(zhǔn)確的了解新的各項管理條例和法規(guī)、把握城市規(guī)劃主管部門對項目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發(fā)展大的規(guī)劃內(nèi)容和要求；另一方面力求使政府相關(guān)審批部門準(zhǔn)確了解專業(yè)設(shè)計人員的意圖，盡量減少設(shè)計上的返工和經(jīng)濟(jì)上的損失。

1.2.2、項目規(guī)劃和設(shè)計

沒有規(guī)矩，不成方圓。開發(fā)商在組織前期工作中主要是從修建性詳細(xì)規(guī)劃展開的（簡稱詳規(guī)）?？梢哉f，詳規(guī)是樓盤整體規(guī)劃設(shè)計方案的基礎(chǔ)，也是核心骨干部分。根據(jù)經(jīng)驗，詳規(guī)的關(guān)鍵問題說到底其實就是定位問題。也只有規(guī)劃設(shè)計切合實際，符合項目本土化地段特色和目標(biāo)客戶需求的層次，項目本身才有科學(xué)性、合理性、超前性可言。

(1)主要物業(yè)建筑群體組合

就是指根據(jù)選址意見書確定的各項用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及由地塊現(xiàn)狀、尺度、定位等因素擬定建筑物業(yè)個數(shù)、層數(shù)、布局、朝向、間距、風(fēng)格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內(nèi)容。它基本確立了小區(qū)的內(nèi)在構(gòu)成（含主要建筑物和附屬設(shè)施）及各部分相互之間的關(guān)系。共有三個原則：

a功能原則：指符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。

b經(jīng)濟(jì)原則：指擬定合理的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，適宜地利用每一處土地和空間。

c美觀原則：指運用美學(xué)原理，體現(xiàn)地方本土特性并反應(yīng)建筑風(fēng)格個性。

在項目社區(qū)規(guī)劃中，需要充分認(rèn)識到居住行為從本質(zhì)上講是人的行為方式，人作為居住行為的執(zhí)行者，是居住環(huán)境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內(nèi)在需求為依據(jù)研究居住環(huán)境，強調(diào)以人為本，創(chuàng)造人與建筑環(huán)境和諧共生。

(2)主要路網(wǎng)設(shè)計

根據(jù)基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現(xiàn)狀以及規(guī)劃定位，科學(xué)合理地布置小區(qū)主要出入口、主干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑等。

路網(wǎng)設(shè)計主張強調(diào)道路的分級設(shè)置，目的是使車輛各行其道，避免組團(tuán)內(nèi)部和空間不必要的車流穿行。居住區(qū)道路的設(shè)計，過于強調(diào)通暢的道路線型并不可取。組團(tuán)間及宅間道路也應(yīng)注意與建筑之間的距離，創(chuàng)造條件讓建筑周圍形成歸屬感強的院落空間，同時有利綠化與設(shè)施的安排。實現(xiàn)人車分流設(shè)計可以使居民安心地在小區(qū)內(nèi)自由活動、享受室外活動的樂趣。

另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區(qū)停車位按1：0.8進(jìn)行配置。如果對區(qū)內(nèi)道路的寬度、線型、鋪裝及設(shè)施精心設(shè)計的話，人車混行設(shè)計也能較好解決區(qū)內(nèi)私家車不斷增加與停車后方便到達(dá)單元門口的問題，可以適當(dāng)加寬小區(qū)道路寬度，一側(cè)停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環(huán)境。例如，可設(shè)計7米左右的主干道。另外，在規(guī)劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結(jié)合。停車場使用遮擋、柔化與藏匿的方法設(shè)計。

(3)公共空間規(guī)劃

主要包括基地內(nèi)的場地、綠地、設(shè)施及小品等。這是室外空間進(jìn)一步的功能劃分?；貎?nèi)的場地應(yīng)包括公共性的場地，道路兩側(cè)的派生地，房前屋后的空地。公共性的場地主要供社區(qū)居民休憩，組織大型的文體活動或作交通樞紐。空間不應(yīng)太大，并有標(biāo)志性，應(yīng)有與設(shè)計功能相關(guān)的設(shè)施。道路兩側(cè)的派生地常規(guī)為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場，也可作為活動場地。場地鋪裝應(yīng)盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動提供條件，并應(yīng)用不同的鋪裝材質(zhì)與形式加以引導(dǎo)、規(guī)范。同時，注意完整的鋪裝場地應(yīng)對環(huán)境和建筑有烘托作用。

(4)綠地

綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調(diào)節(jié)生態(tài)及氣候環(huán)境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應(yīng)強調(diào)以適應(yīng)本地生長條件的品種優(yōu)先，同時易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應(yīng)有科學(xué)合理的種植比例，以喬、灌木為主并發(fā)展空間綠化。

2、改革用人機(jī)制提高隊伍管理水平。

新世紀(jì)物業(yè)管理市場競爭的焦點主要集中在對高水平、高素質(zhì)專業(yè)人才的競爭上。市場競爭中，誰擁有了高水平的物業(yè)管理人才，誰就掌握了市場的主動權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)要加強人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，并采取多種形式、多種渠道加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才。今后，“投資于人”應(yīng)成為城建系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)一個重要的戰(zhàn)略取向。在知識經(jīng)濟(jì)時代，人是知識經(jīng)濟(jì)的直接制造者，物管企業(yè)必須加大人才資源開發(fā)，加大知識型、創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)與使用。加以借鑒國外實行多時的物業(yè)管理師的考核辦法以及其他服務(wù)行業(yè)對于其從業(yè)人員的評定方法，改革用人制度。通過素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)和技術(shù)考核等形式來提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務(wù)意識。通過機(jī)制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。

3、加大盤活與經(jīng)營力度。

首先，對政府直接控制與管理的物業(yè)，一方面可以由相關(guān)部門出臺專門的政策，通過公開拍賣或其它方式加以出售，并為買主辦理產(chǎn)權(quán)登記；另一種辦法就是成立專門的物業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營，或委托某一社會企業(yè)經(jīng)營，由其向市場招租并進(jìn)行相應(yīng)的管理，政府從租金收入中提取一定比例作為管理企業(yè)的管理費。這樣，可以讓沉淀下來的這部分物業(yè)發(fā)揮它的作用，既造福于民，政府也可以減輕負(fù)擔(dān)。

第8篇：物業(yè)建議意見范文

一、總體目標(biāo)任務(wù)

以科學(xué)發(fā)展觀為指針，以增強農(nóng)業(yè)公共服務(wù)能力為目標(biāo)，在深化新型農(nóng)技推廣體系和動物防疫規(guī)范化鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的基礎(chǔ)上，按照政府主導(dǎo)、社會參與、整合資源的思路，進(jìn)一步完善責(zé)任農(nóng)技推廣體系、強化動植物防控體系、建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管體系，明確和落實農(nóng)技推廣、動植物疫病防控、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管隊伍和保障措施，建立健全責(zé)任和績效評價制度，構(gòu)建農(nóng)業(yè)“三位一體”公共服務(wù)體系，建成鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心、11個行政村的農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站、充分發(fā)揮社會化農(nóng)業(yè)服務(wù)作用，為我鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

二、實施內(nèi)容

（一）建立“三位一體”的農(nóng)業(yè)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)

1、建立鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心

鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心性質(zhì)為全額撥款公益性事業(yè)單位，人員編制是在現(xiàn)有鎮(zhèn)在編在崗農(nóng)技人員中整合而成。目前共有農(nóng)業(yè)工作人員4人，其中專業(yè)技術(shù)人員2人。進(jìn)一步明確農(nóng)技推廣、植保植檢、畜牧獸醫(yī)監(jiān)管和動物檢疫防疫人員，同時配備1名農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)督員。

2、設(shè)立村級農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站和農(nóng)業(yè)企業(yè)服務(wù)點

村農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站設(shè)站長1名，并配備村級農(nóng)技推廣員、動植物疫情測報員、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全員。根據(jù)村的規(guī)模和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實際，村服務(wù)站人員可控制在2-3人。服務(wù)站站長原則上由村兩委會負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，農(nóng)技員、測報員、安全員可在農(nóng)民專業(yè)合作社及文書、大學(xué)生村官中選配，規(guī)模較小的行政村可以1人兼二職。

對具有一定規(guī)模的農(nóng)業(yè)企業(yè)，也要設(shè)立相應(yīng)的農(nóng)業(yè)服務(wù)點，配備農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全員。

要充分發(fā)揮專業(yè)示范戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等農(nóng)業(yè)主體的技術(shù)優(yōu)勢和示范帶動作用，促進(jìn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)進(jìn)村入戶。

（二）明確農(nóng)業(yè)公共服務(wù)的具體職能

1、農(nóng)技推廣職能：主要包括新技術(shù)、新機(jī)具的引進(jìn)、試驗、示范和推廣，農(nóng)民技術(shù)培訓(xùn)，農(nóng)業(yè)公共服務(wù)信息等。

2、動植物疫病防控職能：主要包括動物免疫、疫情報送、防疫智能化信息錄入、疫情處置，植物病蟲害及災(zāi)情監(jiān)測、預(yù)防、防治和處置，檢疫性病蟲害普查、信息提供、疫情預(yù)防、疫情撲滅等。

3、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管職能：主要包括農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)測、農(nóng)業(yè)投入品使用監(jiān)管、農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)推廣應(yīng)用、生產(chǎn)檔案記載指導(dǎo)、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全知識宣傳培訓(xùn)等。

（三）落實農(nóng)業(yè)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)工作職責(zé)

1、鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心工作職責(zé)

（1）負(fù)責(zé)本鎮(zhèn)內(nèi)的農(nóng)技推廣、動植物檢疫防疫、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管工作。

（2）指導(dǎo)村級農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站開展工作。

（3）制定鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

（4）制定農(nóng)林牧漁培訓(xùn)計劃。

（5）簽訂工作責(zé)任書，履行責(zé)任農(nóng)技員的“班主任”、“任課老師”職責(zé)。

（6）完成各項農(nóng)業(yè)生產(chǎn)任務(wù)。

（7）為鎮(zhèn)黨委、政府做好農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)業(yè)服務(wù)的參謀。

本鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心具體工作內(nèi)容有農(nóng)技、農(nóng)機(jī)、畜牧、林特、水產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管、農(nóng)業(yè)統(tǒng)計、農(nóng)企管理、農(nóng)民信箱、農(nóng)業(yè)保險等10項，服務(wù)中心每位工作人員要主管一項，兼管1-2項，做到每項工作有人管。為有利于開展工作，全鎮(zhèn)劃分為3個工作區(qū)域，落實3名責(zé)任農(nóng)技員，主管一條重點線，分管一個工作片，對各片的線條農(nóng)業(yè)工作實行綜合管理，當(dāng)好各片業(yè)務(wù)指導(dǎo)的“任課老師”和包村服務(wù)，同時要做好10個以上重點戶、1家以上農(nóng)民專業(yè)合作社的“班主任”工作。

2、村農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站工作職責(zé)

村農(nóng)業(yè)服務(wù)站要協(xié)助鎮(zhèn)責(zé)任農(nóng)技員和各區(qū)域工作片的“班主任”，做好本村范圍內(nèi)農(nóng)技指導(dǎo)、動植物防疫工作，對本村農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督和管理，引導(dǎo)農(nóng)戶開展農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。

3、農(nóng)業(yè)企業(yè)服務(wù)點工作職責(zé)

農(nóng)業(yè)企業(yè)服務(wù)點要承擔(dān)對周邊農(nóng)戶的農(nóng)技服務(wù)工作，建立本企業(yè)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，落實1名農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全員，規(guī)模較大的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)必須設(shè)立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全科。加強本企業(yè)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地準(zhǔn)出管理，配合農(nóng)業(yè)行政主管部門做好農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量抽檢工作。

（四）建立考核制度

我鎮(zhèn)已完成了新型農(nóng)技推廣體系建設(shè)和動物防疫規(guī)范化鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，并已形成了一套較合理的考核機(jī)制。農(nóng)業(yè)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)是在責(zé)任農(nóng)技員制度上的完善，因此在考核內(nèi)容上要突出“農(nóng)技推廣、動植物疫病防控、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管”這三項主業(yè)，并適當(dāng)考慮區(qū)域工作片的“班主任”和“任課老師”工作業(yè)績，對村級農(nóng)業(yè)服務(wù)站要充分體現(xiàn)“政府買服務(wù)”政策的作用。

（五）提高人員素質(zhì)

要加強知識更新，抓好培訓(xùn)工作。對鎮(zhèn)服務(wù)中心農(nóng)技人員，以參加縣級以上培訓(xùn)為主。對村服務(wù)站和龍頭企業(yè)服務(wù)點人員，根據(jù)農(nóng)時和上級統(tǒng)一部署，及時舉辦各類培訓(xùn)班，不斷提高技術(shù)水平和服務(wù)水平。

（六）完善工作條件，提高公共服務(wù)能力

落實辦公地點。服務(wù)中心落實在現(xiàn)鎮(zhèn)畜牧獸醫(yī)站辦公處，建筑面積200平方米，辦公設(shè)施完備。同時，服務(wù)中心充分利用鎮(zhèn)成校教學(xué)設(shè)備和場地，作為鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心的培訓(xùn)基地。服務(wù)中心實驗室通過現(xiàn)有資源整合，增添一些農(nóng)藥速測、土壤檢測、普通臺式天平等必需儀器設(shè)備，開展普通的檢測工作。要進(jìn)一步加強農(nóng)業(yè)示范基地和科技示范戶建設(shè)，以創(chuàng)建省、市、縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園為動力，增加投入，加強服務(wù)，提高農(nóng)業(yè)科技示范園和示范戶建設(shè)水平。

三、實施工作安排

完成時間：2010年12月10日

第一階段：準(zhǔn)備階段（11月20日前）。認(rèn)真學(xué)習(xí)縣政府《關(guān)于加強農(nóng)業(yè)“三位一體”公共服務(wù)體系建設(shè)的實施意見》，領(lǐng)會精神實質(zhì)，統(tǒng)一思想認(rèn)識，研究工作部署，外出學(xué)習(xí)取經(jīng)，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，以切實加強對公共服務(wù)體系建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)。

第9篇：物業(yè)建議意見范文

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)林業(yè)植物及其產(chǎn)品的檢疫活動，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條市園林綠化行政主管部門(以下簡稱市園林綠化部門)負(fù)責(zé)全市林業(yè)植物檢疫工作；各區(qū)(縣)林業(yè)行政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的林業(yè)植物檢疫工作。市和區(qū)(縣)林業(yè)植物檢疫機(jī)構(gòu)(以下簡稱林檢機(jī)構(gòu))，負(fù)責(zé)執(zhí)行林業(yè)植物檢疫任務(wù)。

本市農(nóng)業(yè)、工商行政管理、交通運輸、郵政等有關(guān)部門和出入境檢驗檢疫機(jī)構(gòu)根據(jù)職責(zé)分工，做好林業(yè)植物檢疫的相關(guān)工作。

第四條市和區(qū)(縣)林檢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配備林業(yè)植物檢疫員(以下簡稱檢疫員)，根據(jù)需要建立檢疫檢驗實驗室，配備相應(yīng)的檢疫工作設(shè)備和除害處理設(shè)施。

市園林綠化部門和區(qū)(縣)林業(yè)行政部門可以依法聘請兼職檢疫員協(xié)助林檢機(jī)構(gòu)開展林業(yè)植物檢疫工作。

第五條檢疫員執(zhí)行檢疫任務(wù)時，可以進(jìn)入林業(yè)植物及其產(chǎn)品的生產(chǎn)、經(jīng)營、存放等場所進(jìn)行現(xiàn)場檢查、調(diào)查和檢疫工作，可以采集相關(guān)樣品，查閱、復(fù)制和拍攝與檢疫有關(guān)的資料，收集與檢疫有關(guān)的證據(jù)，調(diào)查了解相關(guān)情況。

檢疫員在執(zhí)行檢疫任務(wù)時，應(yīng)當(dāng)穿著檢疫制服，佩帶檢疫標(biāo)志，出示執(zhí)法證件。有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得阻礙檢疫員開展檢疫工作。

第六條檢疫機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對下列林業(yè)植物及其產(chǎn)品和可能被檢疫性、危險性林業(yè)有害生物污染的運載工具、存放場所實施檢疫：

(一)喬木、灌木、竹類、花卉等林業(yè)植物，及其種子、苗木和其他繁殖材料；

(二)木材、竹材、藤條、中藥材、果品、盆景和標(biāo)本等木質(zhì)成品或者半成品；

(三)用于承載、包裝、鋪墊、支撐、加固貨物的木質(zhì)材料；

(四)國家和本市確定的其他應(yīng)施檢疫的林業(yè)植物及其產(chǎn)品。

檢疫機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強對調(diào)入本市的林業(yè)植物及其產(chǎn)品的復(fù)檢工作。

第七條林檢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)部門公布的檢疫性、危險性林業(yè)有害生物名單和市園林綠化部門公布的補充檢疫性、危險性林業(yè)有害生物名單開展林業(yè)植物檢疫工作，檢查林業(yè)植物及其產(chǎn)品是否帶有林業(yè)有害生物。

第八條單位和個人發(fā)現(xiàn)林業(yè)有害生物的，應(yīng)當(dāng)立即向所在地林檢機(jī)構(gòu)報告。接到報告的林檢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)迅速組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行檢驗鑒定，確定是否屬于疫情。

屬于本市新發(fā)現(xiàn)的檢疫性、危險性林業(yè)有害生物的，林檢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市園林綠化部門報告，并采取封鎖、撲滅或者控制措施。

第九條本市局部地區(qū)發(fā)生林業(yè)檢疫性有害生物的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定劃定疫區(qū)和保護(hù)區(qū)。疫區(qū)、保護(hù)區(qū)的劃定、變更和撤銷，由市園林綠化部門提出，報市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院林業(yè)主管部門備案。

市園林綠化部門和區(qū)(縣)林業(yè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定并落實突發(fā)林業(yè)有害生物應(yīng)急預(yù)案。

第十條市園林綠化部門應(yīng)當(dāng)加強林業(yè)有害生物調(diào)查工作，每年組織開展重點林業(yè)有害生物調(diào)查，按照國家規(guī)定組織開展普查。

市和區(qū)(縣)林檢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立林業(yè)植物檢疫檔案，編制檢疫性、危險性林業(yè)有害生物分布資料和封鎖、除治方案，并報上一級林檢機(jī)構(gòu)備案。

第十一條林業(yè)植物種苗繁育基地、母樹林、花圃、果園的生產(chǎn)經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)在生產(chǎn)期間或者調(diào)運之前向當(dāng)?shù)亓謾z機(jī)構(gòu)申請產(chǎn)地檢疫。林檢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強對下列場所的植物檢疫工作：

(一)木材加工、貯存或者轉(zhuǎn)運場所；

(二)果品貯存、轉(zhuǎn)運場所；

(三)苗木、花卉集散地。對檢疫合格的，由檢疫員簽發(fā)《產(chǎn)地檢疫合格證》；對檢疫不合格的，簽發(fā)《檢疫處理通知單》。

第十二條調(diào)運林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料或者從發(fā)生疫情的地區(qū)調(diào)運應(yīng)施檢疫的林業(yè)植物及其產(chǎn)品的，調(diào)運人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理檢疫手續(xù)：

(一)擬調(diào)入本市的，應(yīng)當(dāng)事先向市林檢機(jī)構(gòu)或者其委托的區(qū)(縣)林檢機(jī)構(gòu)提出申請，由其向調(diào)出地林檢機(jī)構(gòu)開具《森林植物檢疫要求書》；調(diào)運人取得調(diào)出地林檢機(jī)構(gòu)簽發(fā)的《植物檢疫證書(出省)》后，方準(zhǔn)調(diào)入。

(二)擬調(diào)出本市的，應(yīng)當(dāng)持調(diào)入地林檢機(jī)構(gòu)出具的《森林植物檢疫要求書》向市林檢機(jī)構(gòu)或者其委托的區(qū)(縣)林檢機(jī)構(gòu)報檢；經(jīng)檢疫合格，取得《植物檢疫證書(出省)》后，方準(zhǔn)調(diào)出。在本市跨區(qū)(縣)調(diào)運林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料的，應(yīng)當(dāng)憑《產(chǎn)地檢疫合格證》調(diào)運。

第十三條運輸、郵寄應(yīng)施檢疫的林業(yè)植物及其產(chǎn)品時，應(yīng)當(dāng)憑《植物檢疫證書》辦理托運手續(xù)；其中，在本市跨區(qū)(縣)運輸、郵寄林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料的，應(yīng)當(dāng)憑《產(chǎn)地檢疫合格證》辦理托運手續(xù)。

托運物品有下列情形之一的，承運人不得辦理托運；發(fā)現(xiàn)相關(guān)物品的，應(yīng)當(dāng)及時通知當(dāng)?shù)亓謾z機(jī)構(gòu)，不得擅自承運：

(一)未按規(guī)定取得《植物檢疫證書》或者《產(chǎn)地檢疫合格證》的，或者所持證書超過有效期的；

(二)相關(guān)林業(yè)植物及其產(chǎn)品的種類、名稱或者數(shù)量與證書記載內(nèi)容不符的。

第十四條使用單位應(yīng)當(dāng)對用于承載、包裝、鋪墊、支撐、加固貨物的木質(zhì)材料進(jìn)行妥善保管，發(fā)現(xiàn)可能帶有林業(yè)有害生物的，應(yīng)當(dāng)及時向當(dāng)?shù)亓謾z機(jī)構(gòu)報告，并采取控制措施，防止其擴(kuò)散蔓延。

第十五條經(jīng)批準(zhǔn)從境外引進(jìn)林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料在本市種植的，引進(jìn)單位或者個人應(yīng)當(dāng)取得出入境檢驗檢疫機(jī)構(gòu)發(fā)放的準(zhǔn)予入境證明，并按照市林檢機(jī)構(gòu)的要求在指定時間、地點進(jìn)行隔離試種。

引進(jìn)單位或者個人應(yīng)當(dāng)自引進(jìn)的林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料進(jìn)入本市之日起7日內(nèi)，告知市林檢機(jī)構(gòu)。

市林檢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與出入境檢驗檢疫機(jī)構(gòu)加強聯(lián)系，及時互相通報經(jīng)批準(zhǔn)從境外引進(jìn)林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料在本市種植的情況和林業(yè)植物檢疫工作動態(tài)情況，共同做好引種后的監(jiān)督管理。

第十六條禁止在非疫情發(fā)生區(qū)使用或者飼養(yǎng)活體檢疫性、危險性林業(yè)有害生物。因教學(xué)、科研確需使用或者飼養(yǎng)活體檢疫性、危險性林業(yè)有害生物的單位，應(yīng)當(dāng)在使用或者飼養(yǎng)前，報市園林綠化部門，由其進(jìn)行審批或者按照規(guī)定報國務(wù)院林業(yè)主管部門審批；經(jīng)批準(zhǔn)后，方可開展教學(xué)、科研活動。

在非疫情發(fā)生區(qū)使用或者飼養(yǎng)活體檢疫性、危險性林業(yè)有害生物的，相關(guān)教學(xué)、科研單位應(yīng)當(dāng)制定并落實防治預(yù)案，防止檢疫性、危險性林業(yè)有害生物逃逸、擴(kuò)散蔓延，并嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的試驗時間、試驗場所、試驗種類和數(shù)量開展教學(xué)、科研活動。

第十七條林檢機(jī)構(gòu)檢查過程中發(fā)現(xiàn)林業(yè)植物或其產(chǎn)品、相關(guān)運載工具以及存放場所被檢疫性、危險性林業(yè)有害生物污染的，應(yīng)當(dāng)簽發(fā)《檢疫處理通知單》，責(zé)令并監(jiān)督當(dāng)事人進(jìn)行處理。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照《檢疫處理通知單》的要求在指定時間、指定地點進(jìn)行除害處理；難以除害處理的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停止調(diào)運、改變用途或者就地銷毀。

第十八條本市實施林業(yè)植物檢疫行政許可不收費。開展林業(yè)植物檢疫方面的行政許可、檢疫執(zhí)法、疫情監(jiān)測調(diào)查、林業(yè)有害生物普查和疫情緊急除治等活動所需費用，納入同級財政預(yù)算。

第十九條市園林綠化部門應(yīng)當(dāng)將本市林業(yè)植物檢疫行政許可的申請條件和辦理情況、國家公布的林業(yè)植物檢疫疫情以及疫區(qū)劃定等情況及時向社會公開，便于公眾查詢和知曉。

第二十條市園林綠化部門和區(qū)(縣)林業(yè)行政部門及其林檢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強林業(yè)植物檢疫的宣傳工作，普及檢疫知識，提高全社會的生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識。

第二十一條市園林綠化部門和區(qū)(縣)林業(yè)行政部門應(yīng)當(dāng)開展法律知識和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高檢疫人員的執(zhí)法能力和專業(yè)技術(shù)水平。

第二十二條違反本辦法第十一條第一款、第十二條、第十三條第一款規(guī)定，調(diào)運人有下列行為之一的，由林檢機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，可以并處500元以上2000元以下罰款：

(一)應(yīng)施檢疫的林業(yè)植物及其產(chǎn)品未辦理《產(chǎn)地檢疫合格證》或者《植物檢疫證書》的；

(二)在報檢過程中不如實報檢，謊報或者瞞報林業(yè)植物及其產(chǎn)品種類、名稱、數(shù)量的；

(三)擅自開拆檢訖的林業(yè)植物及其產(chǎn)品封識、包裝，調(diào)換植物或其產(chǎn)品，或者擅自改變植物或其產(chǎn)品規(guī)定用途的；

(四)偽造、變造、買賣、轉(zhuǎn)讓、騙取林業(yè)植物檢疫單證、印章、標(biāo)志、封識的。

承運人違反本辦法第十三條第二款規(guī)定，擅自承運不具有《植物檢疫證書》或者《產(chǎn)地檢疫合格證》的應(yīng)施檢疫林業(yè)植物及其產(chǎn)品的、所持證件與承運貨物不相符或者所持證件超過有效期的，由林檢機(jī)構(gòu)責(zé)令補檢，可以對相關(guān)承運人并處200元以上500元以下罰款。

第二十三條違反本辦法第十五條第一款規(guī)定，擅自從境外引種或者未按照檢疫要求隔離試種的，由市林檢機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，并處2000元罰款。

違反本辦法第十五條第二款規(guī)定，引進(jìn)林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料后未及時告知的，由市林檢機(jī)構(gòu)給予警告，可以并處1000元罰款。

第二十四條違反本辦法第十六條第一款規(guī)定，擅自在非疫情發(fā)生區(qū)進(jìn)行活體檢疫性、危險性林業(yè)有害生物教學(xué)、科研的，由市林檢機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，并處1萬元罰款。

違反本辦法第十六條第二款規(guī)定，開展教學(xué)、科研活動時，未制定防治預(yù)案或者未按照批準(zhǔn)的試驗時間、試驗場所、試驗種類和數(shù)量開展教學(xué)、科研活動的，由市林檢機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，可以并處5000元以上3萬元以下罰款；造成檢疫性、危險性林業(yè)有害生物逃逸、擴(kuò)散蔓延的，處3萬元以上5萬元以下罰款。