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第1篇：住房公積金相關(guān)法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】 住房公積金 制度 問(wèn)題 措施

引言

我國(guó)的住房公積金制度是在學(xué)習(xí)外國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合我國(guó)國(guó)情，通過(guò)試點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)建立的住房制度。住房公積金制度于1991 年率先在上海實(shí)施，在1999 年國(guó)家頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，在全國(guó)范圍內(nèi)建立起了住房公積金的制度。住房公積金的設(shè)立對(duì)中國(guó)現(xiàn)代化的住房制度做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)，但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深化的過(guò)程中，住房公積金制度也存在著一些發(fā)展上的缺點(diǎn)和問(wèn)題。比如有些地方的住房公積金存在多個(gè)部門(mén)進(jìn)行管理的現(xiàn)象， 資金管理分散，還有監(jiān)督機(jī)制不健全，使得住房公積金使用率極低，挪用、擠占、貪污公積金現(xiàn)象存在。這就要求相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行改革和變革。

1.我國(guó)住房公積金制度的概述

公積金也被眾多國(guó)家稱(chēng)之為住房基金，盡管其實(shí)現(xiàn)方式各不相同，但也有其共同特征：一是必須通過(guò)國(guó)家立法的形式予以確立住房基金，并保證基金體制的完善和順利運(yùn)行；二是在本國(guó)法律支撐下，采用信用和信托的方式，實(shí)現(xiàn)資金的保值和增值；三是住房基金的資金主要來(lái)源是社會(huì)從業(yè)人員及其所服務(wù)的單位；其四，住房基金主要作用是采用住房消費(fèi)信貸的方式，建立低成本的住房融資平臺(tái)，支持履行了義務(wù)的成員獲得購(gòu)房資金支持。

我國(guó)公積金制度的概念隨著制度的發(fā)展不斷演變和完善。1991年，上海市政府頒布的《上海市住房制度改革實(shí)施方案》中將住房公積金定義為：“住房公積金是指一種義務(wù)性的長(zhǎng)期儲(chǔ)金。實(shí)行公積金辦法的職工個(gè)人按月繳交占工資一定比例的公積金；單位亦按月提供占職工工Y一定比例的公積金，兩者均歸職工個(gè)人所有?！?002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》指出：住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。概念的內(nèi)涵和外延的不斷完善使制度的覆蓋范圍不斷擴(kuò)大。住房公積金具有以下幾方面的特征：互、保障性、義務(wù)性、強(qiáng)制性、福利性、專(zhuān)用性。

2.我國(guó)住房公積金制度中亟需解決的問(wèn)題

2.1 住房公積金法律體系不健全

某一領(lǐng)域法律體系的健全完善必須要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)認(rèn)知程度相一致，這樣健全的法律體系是推動(dòng)事業(yè)發(fā)展的強(qiáng)有力保障。反觀我國(guó)的公積金法律體系，現(xiàn)行《住房公積金管理?xiàng)l例》于1999年4月頒布，2002年3月重新修訂，已有13年時(shí)間，內(nèi)部凌亂，外部無(wú)章，有效的體系尚未形成。

2.2 住房公積金的行業(yè)屬性不明確

明確界定住房公積金的行業(yè)屬性，將直接決定發(fā)生住房公積金爭(zhēng)議的法律適用。由于在理論和實(shí)踐中對(duì)公積金性質(zhì)認(rèn)識(shí)不同，導(dǎo)致在解決公積金爭(zhēng)議和糾紛時(shí)，適用法律混亂和錯(cuò)誤，對(duì)住房公積金問(wèn)題的及時(shí)解決產(chǎn)生影響。因此對(duì)住房公積金性質(zhì)加以研究和明確在理論和實(shí)踐中都具有重要的意義。

2.3 住房公積金管理機(jī)構(gòu)定位不準(zhǔn)確

公積金的主要功能是建立住房融資平臺(tái)，向中低收入繳存職工發(fā)放個(gè)人住房貸款，那么風(fēng)險(xiǎn)是資金運(yùn)營(yíng)的必然。公積金管理機(jī)構(gòu)作為公積金的管理和運(yùn)營(yíng)主體，應(yīng)當(dāng)是公積金債務(wù)的實(shí)際承擔(dān)者，所以必須具備獨(dú)立的法人資格，有充足的資產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。住房公積金管理中心作為資金運(yùn)作機(jī)構(gòu)，定性為“不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位”的法律定位，與其實(shí)際承擔(dān)住房公積金的保值、增值、核算等職責(zé)難以對(duì)稱(chēng)，難以具備獨(dú)立承擔(dān)住房公積金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.4 住房公積金增值收益分配不公平

根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定“住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)存入住房公積金管理中心在受委托銀行開(kāi)立的住房公積金增值收益專(zhuān)戶，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金?！痹撛鲋凳找娴姆峙浞秶`背了基本的法理原則：收益權(quán)是所有權(quán)的基本權(quán)能，《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定：“職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有?！蹦敲锤鶕?jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2.5 住房公積金運(yùn)作監(jiān)督存在盲區(qū)

為了維護(hù)住房公積金繳職工的合法權(quán)益，保障公積金的安全，《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定了公積金的監(jiān)督機(jī)制，包括政府和公積金管理委員會(huì)的決策監(jiān)督，住建部門(mén)的上級(jí)監(jiān)督，職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)監(jiān)督，公眾的民主監(jiān)督等。這種監(jiān)督模式看似分工明確，實(shí)質(zhì)是“九龍治水”，形同虛設(shè)，處于上級(jí)監(jiān)督太遠(yuǎn)，同級(jí)監(jiān)督太弱，社會(huì)監(jiān)督無(wú)效的尷尬境地。

3.完善住房公積金制度的有效措施

3.1 企業(yè)管理者要增強(qiáng)制度體系構(gòu)建意識(shí)。

住房公積金工作的完善首先需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者自身的重視。當(dāng)國(guó)家法律法規(guī)或者相關(guān)政策出臺(tái)或者更新了住房公積金管理制度方面的工作需求的時(shí)候，企業(yè)管理者需要在第一時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)并掌握相關(guān)法律法規(guī)和政策并有效地貫徹和落實(shí)下去，在落實(shí)住房公積金相關(guān)制度的時(shí)候應(yīng)該秉承科學(xué)發(fā)展的原則，認(rèn)識(shí)到國(guó)家對(duì)職工的基本要求，在結(jié)合本單位自身特色的基礎(chǔ)上針對(duì)性地關(guān)注和落實(shí)住房公積金制度。只有在思想觀念上意識(shí)到住房公積金制度的重要性，才能從行動(dòng)上完善住房公積金相關(guān)制度和體系，也才能將管理中的每一項(xiàng)工作都落實(shí)在實(shí)處。

3.2 建立完善的住房公積金管理制度。

任何一項(xiàng)工作的實(shí)施都需要完善的制度作為保障，管理制度是否完善直接關(guān)系到住房公積金管理工作的有效性。所以根據(jù)住房公積金的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)制定相應(yīng)完善的管理制度是很有必要的。在這個(gè)過(guò)程中，住房公積金管理人員應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，精準(zhǔn)分析發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)住房公積金管理制度的完善提出針對(duì)性的整改意見(jiàn)。與此同時(shí)，應(yīng)該聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的管理人員進(jìn)行住房公積金工作的管理和實(shí)施。

3.3 完善審計(jì)制度。

信息技術(shù)的蓬勃發(fā)展使得人們獲取信息的成本大大降低、效率大大提升，但是與此同時(shí)伴隨而來(lái)的是市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的降低和網(wǎng)絡(luò)虛假信息的擴(kuò)大化，這導(dǎo)致了人們?cè)诋?dāng)今時(shí)代獲得信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性大大降低，引發(fā)了住房公積金管理制度中的一些投機(jī)取巧行為。住房公積金審計(jì)制度的完善離不開(kāi)政府經(jīng)濟(jì)職能的發(fā)揮，也就是說(shuō)政府需要對(duì)相關(guān)的監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，在分析市場(chǎng)客觀變化的基礎(chǔ)上對(duì)不同行業(yè)的住房公積金實(shí)施細(xì)則進(jìn)行規(guī)定和完善，從而提升審計(jì)工作的監(jiān)管力度和監(jiān)管手段。另外，住房公積金審計(jì)制度的完善還需要科學(xué)、合理的發(fā)展規(guī)劃作為支持，從而為審計(jì)工作提供具體合理的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，使得專(zhuān)業(yè)技能強(qiáng)、工作經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員引導(dǎo)審計(jì)工作不斷完善和健全。

3.4 完善信息系統(tǒng)，提升工作效率。

電子信息技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用到各行各業(yè)的工作之中來(lái)，企業(yè)住房公積金管理工作也不可避免地受到信息技g的影響。企業(yè)事業(yè)單位應(yīng)該加大自己投入力度，更新企業(yè)的報(bào)告系統(tǒng)，對(duì)在住房公積金中出現(xiàn)違規(guī)行為和不良記錄的人要載入檔案。對(duì)工作人員實(shí)行獎(jiǎng)懲，監(jiān)督激勵(lì)職工進(jìn)行企業(yè)信息報(bào)告，完善企業(yè)的信息報(bào)告系統(tǒng)，以廣泛提高住房公積金繳納、辦理、提取的效率。

4.結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化，我國(guó)的改革開(kāi)放工作進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)期。在住房公積金制度不斷的發(fā)展實(shí)行中，也出現(xiàn)了種種為民眾所詬病的問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的解決，也到了改革的關(guān)鍵期。在一些地區(qū)，住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)定不規(guī)范、資金管理分散、監(jiān)督機(jī)制不健全、擠占、挪用住房公積金的弊端常年得不到解決，住房公積金的運(yùn)營(yíng)和管理始終存在著風(fēng)險(xiǎn)隱患?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)住房公積金制度的管理和監(jiān)督是一個(gè)長(zhǎng)期且較為復(fù)雜的過(guò)程，需要在實(shí)行階段不斷地摸索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)的公積金管理者要順應(yīng)時(shí)展，結(jié)合國(guó)內(nèi)的具體情況不斷完善住房公積金的管理和監(jiān)督政策，讓更多的人民群眾從中受益，使住房公積金制度更加深入人心，保障廣大人民群眾的生活水平。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 甄君霞.論住房公積金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2016（04）.

[2] 王梓楠.淺析住房公積金管理使用中存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2015 （29）.

第2篇：住房公積金相關(guān)法規(guī)范文

[關(guān)鍵詞]住房保障　住房補(bǔ)貼　住房政策

一、

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的住房制度經(jīng)過(guò)了系統(tǒng)的的改革，實(shí)現(xiàn)了由原來(lái)的住房實(shí)物福利分配制度向商品房的巨大轉(zhuǎn)變。與此同時(shí)，在城鎮(zhèn)化推動(dòng)下，住房供需矛盾顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)不斷攀升，居民購(gòu)買(mǎi)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的上漲。

在國(guó)務(wù)院及相關(guān)部、委等不斷推出各種管理方法的同時(shí)，我國(guó)各省各地區(qū)也分別結(jié)合本地制定出了地方政策。但是這些管理辦法的實(shí)施卻并不理想，很多中低收入人民住房問(wèn)題沒(méi)有得到合理解決。

二、

住房保障政策受?chē)?guó)家政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等制約,國(guó)外住房保障法律制度有其特色,并對(duì)合理構(gòu)建我國(guó)住房保障體系有著借鑒及深遠(yuǎn)的啟發(fā)作用。

1.關(guān)于美國(guó)住房保障的相關(guān)的法律制度

在住房保障方面美國(guó)較有特色的是由立法保障各項(xiàng)措施的實(shí)施。為了解決低收入或無(wú)收入的居民住房問(wèn)題,先后出臺(tái)了了《住房法》、《國(guó)民住宅法》和《住宅與城市發(fā)展法》等,對(duì)房屋的保障作了相關(guān)的規(guī)定?？梢院?jiǎn)括為:1、是加大房屋抵押的貸款保險(xiǎn)制度。購(gòu)房過(guò)程中能夠一次性的付款的僅僅是作為少數(shù)的富人,而其他的一般是支付房?jī)r(jià)百分之二十五現(xiàn)款,其余的以房屋作為抵押向銀行或者放款協(xié)會(huì)進(jìn)行貸款。2、是政府出資修建租金低廉的供方。美國(guó)的《住房法》規(guī)定,政府必須為低收入者提供不到私有住房租金的一半租金的住房。3、是政府提供較低低利息的貸款讓公民建房。四是政府給予房租補(bǔ)貼。家庭收入為居住地中等收入百分之八十以下者都可以申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)貼。

2.關(guān)于英國(guó)的住房保障相關(guān)的法律制度

一九九六年《住宅法》是英國(guó)現(xiàn)行住房保障法律。該法分為共同占用房屋、廉租房、住宅利潤(rùn)、業(yè)主與租戶和相關(guān)事宜、租戶的行為、居住房屋的分配和無(wú)家可歸者的住宅等等，層次分明的住房政策，形成了相關(guān)的政府部門(mén)協(xié)同執(zhí)行住房保障制度的模式。

3.關(guān)于新加坡的住房保障相關(guān)的法律制度

總括為：首先是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)總體規(guī)劃目標(biāo),政府全全出資建房。為保障計(jì)劃的順利施行,新加坡的政府部門(mén)會(huì)專(zhuān)門(mén)撥出國(guó)有土地，當(dāng)然也會(huì)適當(dāng)征用私人的土地以供“房屋發(fā)展局”修建房屋,還積極提供低息貸款進(jìn)行鼓勵(lì),給予其足夠的資金支持。其次是實(shí)施住房公積金相關(guān)的保障制度?？梢栽S可最低收入的家庭啟動(dòng)公積金存款——作為購(gòu)買(mǎi)房屋的首付,不足部分可以每個(gè)月交納的公積金進(jìn)行分期付款。

三、

總攬世界各國(guó)住房保障的歷史，都是對(duì)其先行立法，并歸納出住房保障的方法以及要達(dá)到的目標(biāo)、如何規(guī)劃、面對(duì)的對(duì)象、以及具體措施等等并要有相對(duì)完善的法律為其實(shí)施保駕護(hù)航。所以我國(guó)住房保障法律制度的完善是相當(dāng)重要的。

1．將公民的住房權(quán)作為人權(quán)納入憲法，并制定了相關(guān)的法律法規(guī)為弱勢(shì)群體提供保護(hù)。

住房問(wèn)題的解決與否不僅是“民生”問(wèn)題，而且還是“民權(quán)”問(wèn)題。我國(guó)已經(jīng)簽署并且批準(zhǔn)了《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利公約》，認(rèn)同了“解決人類(lèi)住區(qū)問(wèn)題是中央政府和地方政府的共同責(zé)任”。對(duì)于國(guó)際人權(quán)法中所確認(rèn)的住房權(quán)作為人權(quán)與其對(duì)應(yīng)的是國(guó)家義務(wù)， 應(yīng)該充分的體現(xiàn)在我國(guó) “憲法”之中。

2．對(duì)于我國(guó)住房保障制度中最為關(guān)鍵的是盡快盡早的構(gòu)建國(guó)家統(tǒng)一的系統(tǒng)立法。

我國(guó)關(guān)于住房保障的相關(guān)規(guī)定無(wú)論是上到中央，下到各地方都出臺(tái)了很多各種各樣的相關(guān)規(guī)定，但總的來(lái)說(shuō)缺少全國(guó)性的一個(gè)統(tǒng)一的住房保障的系統(tǒng)立法。

3．因地因時(shí)的靈活運(yùn)用各種相關(guān)規(guī)定，以期待對(duì)我國(guó)住房保障制度內(nèi)容越加完善。

我國(guó)出臺(tái)過(guò)多部有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房制度的相關(guān)規(guī)定，使其成為我國(guó)現(xiàn)今最為主要的住房保障形式。相對(duì)我國(guó)的資源分配，由于國(guó)情決定的，對(duì)于中等收入的家庭來(lái)說(shuō)是可以更進(jìn)一步得健全公積金制度，通過(guò)對(duì)住房公積金的免征稅、對(duì)公積金的貸款實(shí)行優(yōu)惠貸款降低利率的等各種方式，解決住房難得問(wèn)題。而對(duì)于低收入家庭，應(yīng)當(dāng)由政府通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)減免土地出讓金或者提供土地補(bǔ)貼和減免稅費(fèi)等，由國(guó)家和地方的財(cái)政部門(mén)進(jìn)行協(xié)同共建經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房來(lái)解決住房緊張的形勢(shì)。

4．健全住房保障制度的監(jiān)督考核機(jī)制。

在對(duì)于住房保障相關(guān)法律的擬定制定過(guò)程中，必須要有嚴(yán)格的核準(zhǔn)、進(jìn)入、退出的相關(guān)機(jī)制。在我國(guó)，由于缺乏公民的收入認(rèn)證系統(tǒng)，就必須有相對(duì)嚴(yán)格的登記制度、審查制度和公示對(duì)公民的真實(shí)家庭收入情況的認(rèn)定。通過(guò)前期在冊(cè)登記，公證公示等各種方法，構(gòu)建定期考核的透明制度，最大效率的利用相對(duì)有限的住房資源。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李莉,王旭:《美國(guó)公共住房政策的演變與啟示》,《東南學(xué)術(shù)》2007年第5期.

第3篇：住房公積金相關(guān)法規(guī)范文

法定代表人：

注冊(cè)地：

乙方：（姓名）

住址：

律師證號(hào)碼：

甲、乙雙方依據(jù)《中華人民共和國(guó)律師法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)以及司法行政部門(mén)和律師協(xié)會(huì)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致后簽訂本合同。各項(xiàng)條款如下：

第一條、合同期限

1．本合同期限自年月日起至年月日止。

2．乙方如與甲方首次簽定本合同，則本合同期限內(nèi)的前＿個(gè)月為試用期。

3．甲、乙雙方中的任何一方如希望續(xù)訂聘用合同，可在本合同期滿前一個(gè)月向另一方提出，甲乙雙方經(jīng)重新協(xié)商并達(dá)成一致后，可以續(xù)訂聘用合同。

4．如本合同期限屆滿后，雙方雖未續(xù)訂本合同，但仍然按本合同規(guī)定的各項(xiàng)條件實(shí)際履行，則本合同自動(dòng)延續(xù)一年。

第二條、工作條件和職責(zé)

1、甲方聘用乙方為甲方律師，并為其辦理人事關(guān)系調(diào)動(dòng)、律師執(zhí)業(yè)證申請(qǐng)和年審的有關(guān)手續(xù)，乙方應(yīng)積極協(xié)助。乙方在甲方工作期間因辦理人事調(diào)動(dòng)、律師執(zhí)業(yè)證申請(qǐng)或年審時(shí)須向司法行政部門(mén)或律師協(xié)會(huì)繳納的費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。同時(shí)，乙方無(wú)須向甲方交納任何押金或保證金。

2、甲方應(yīng)指定專(zhuān)人對(duì)乙方就甲方的內(nèi)部管理制度等進(jìn)行培訓(xùn)，使乙方充分了解自身的工作環(huán)境和工作要求。

3、甲方應(yīng)向乙方提供適當(dāng)?shù)墓ぷ鲌?chǎng)所以及辦公條件，同時(shí)有權(quán)根據(jù)自己的業(yè)務(wù)需要及乙方的工作情況，合理調(diào)整乙方的辦公地點(diǎn)及工作方式，或由甲方合伙人安排乙方出庭或出差。

4、乙方應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)以及司法行政部門(mén)和律師協(xié)會(huì)的有關(guān)規(guī)定，按照甲方制訂的工作標(biāo)準(zhǔn)或提出的業(yè)務(wù)要求，努力完成甲方合伙人安排的各項(xiàng)工作。

5、甲方可根據(jù)乙方的業(yè)務(wù)情況，結(jié)合合伙人對(duì)乙方的評(píng)價(jià)，定期或不定期地對(duì)乙方的工作表現(xiàn)進(jìn)行考核，并可根據(jù)考核結(jié)果適當(dāng)調(diào)整乙方的薪資或獎(jiǎng)金。乙方有權(quán)了解甲方的考核結(jié)果，并可向主管合伙人反映自己的意見(jiàn)，但應(yīng)服從甲方的最終決定。

6、乙方全年業(yè)務(wù)工作量為小時(shí)（或創(chuàng)收額）。乙方應(yīng)按甲方規(guī)定如實(shí)填寫(xiě)、提交和修改業(yè)務(wù)工作記錄。但甲方合伙人有權(quán)根據(jù)客戶的反映以及乙方的實(shí)際工作情況，在合理的范圍內(nèi)調(diào)整乙方的業(yè)務(wù)工作記錄（或重新核定乙方業(yè)務(wù)工作量）。乙方對(duì)甲方合伙人的調(diào)整決定不服，可以向甲方的主管合伙人申訴。

第三條、工作時(shí)間

1、甲方實(shí)行不定時(shí)工作制。除休息日、法定節(jié)假日、帶薪休假以及甲方規(guī)定的其他休假制度外，乙方每天應(yīng)根據(jù)甲方的要求按時(shí)上班，并完成不少于八小時(shí)的出勤時(shí)間。

2、甲方合伙人因工作需要，可以要求乙方延長(zhǎng)工作時(shí)間，或在休息日或法定節(jié)假日加班。同時(shí)甲方應(yīng)酌情安排乙方休息或給予適當(dāng)調(diào)休。乙方使用休假或調(diào)休時(shí)應(yīng)事先向甲方申請(qǐng)，并根據(jù)甲方的統(tǒng)一安排辦理相應(yīng)的調(diào)休手續(xù)。

第四條、薪資及福利

聘用律師可以選擇薪資方式：

年薪制

1、甲方在本合同期限內(nèi)每年向乙方支付年薪＿元人民幣，其中包括除獎(jiǎng)金以外的工資、加班費(fèi)、補(bǔ)貼和津貼等一切報(bào)酬。甲方合伙人可根據(jù)甲方的經(jīng)濟(jì)效益不時(shí)修訂甲方薪酬制度，并因此確定或相應(yīng)調(diào)整乙方的薪資標(biāo)準(zhǔn)。

2、乙方年薪將按月分期發(fā)放。甲方在每月＿日前以現(xiàn)金／電匯方式向乙方支付當(dāng)月薪資，但也可因甲方以外的特殊情況適當(dāng)提前或順延發(fā)放。

3、甲方可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和行政性規(guī)定，自行制定或修改其獎(jiǎng)金政策，并可根據(jù)其經(jīng)濟(jì)效益以及對(duì)乙方的考核結(jié)果向乙方發(fā)放各類(lèi)獎(jiǎng)金（注：包括但不限于提成獎(jiǎng)、績(jī)效獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng)等）。

4、甲方為乙方依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)金和住房公積金，并代扣代繳乙方收入中的個(gè)人所得稅以及社會(huì)保險(xiǎn)金中乙方應(yīng)自行承擔(dān)的部分。同時(shí)，甲方也可根據(jù)自己的能力以及業(yè)務(wù)特點(diǎn)，決定向乙方提供其他合適的保險(xiǎn)或福利項(xiàng)目。

5、乙方依法享受帶薪年休假、探親假、婚假、喪假，或產(chǎn)假等。乙方休假應(yīng)向甲方申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)。甲方應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和甲方的規(guī)章制度，向乙方支付休假期間的法定工資。

提成工資制

1、乙方的業(yè)務(wù)創(chuàng)收在20（這個(gè)數(shù)字由事務(wù)所根據(jù)自身情況而定）萬(wàn)元以內(nèi)的，薪金提成比例為50％；超過(guò)20萬(wàn)元的，超過(guò)部分每增加10萬(wàn)元，提成比例提高5％，但最高不得超過(guò)70％；（關(guān)于提成比例不宜過(guò)高，事務(wù)所應(yīng)考慮成本、稅務(wù)、利潤(rùn)、行業(yè)中通行做法等因素）

2、甲方依法為乙方辦理社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金，其費(fèi)用在乙方提成工資中支；

3、乙方應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅，并由甲方代扣代繳。

第五條、工作紀(jì)律

1、乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)、司法行政部門(mén)的行政性規(guī)定，以及律師協(xié)會(huì)制訂的各項(xiàng)規(guī)定；嚴(yán)格遵守甲方不時(shí)制定、修訂并公布的各項(xiàng)規(guī)章制度；嚴(yán)格遵守律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律。

2、乙方在甲方工作期間及離職以后，均應(yīng)嚴(yán)格保守甲方、甲方合伙人和甲方客戶的商業(yè)秘密。甲方、甲方合伙人和甲方客戶的任何業(yè)務(wù)或財(cái)務(wù)資料，包括但不限于以紙張、電腦磁盤(pán)、軟盤(pán)、膠卷、錄音、錄像、草稿以及筆記等形式記載或存放的文件、范本、檔案、傳真、信函、數(shù)據(jù)、報(bào)表、表格、圖紙、密碼、名單、電話號(hào)碼、地址等，均為甲方財(cái)產(chǎn)。除非甲方業(yè)務(wù)需要，否則未經(jīng)甲方許可，乙方不得向任何第三方泄露上述資料，也不得將上述資料復(fù)制、下載、私自攜帶或發(fā)送至甲方工作場(chǎng)所以外的地方。

3、乙方在甲方工作期間應(yīng)勤勉盡責(zé)，履行對(duì)甲方的全部義務(wù)。未經(jīng)甲方同意，乙方不得在任何第三方兼職，也不得從事其他任何有償工作。乙方在甲方工作期間，不得從事或幫助任何第三方從事與甲方相競(jìng)爭(zhēng)的任何活動(dòng)。未經(jīng)甲方同意，乙方在與甲方解除本合同之后的一年內(nèi)，不得自行聘用或幫助任何第三方聘用甲方律師和員工，也不得以自己或任何第三方的名義為甲方現(xiàn)有或曾有的客戶，或?yàn)榕c甲方客戶相對(duì)立的一方提供任何有償或無(wú)償?shù)姆煞?wù)。

4、乙方在甲方工作期間，如由甲方出資對(duì)乙方進(jìn)行了培訓(xùn)，或甲方為乙方向本市有關(guān)政府部門(mén)辦理了引進(jìn)外地人才的必要手續(xù)，乙方應(yīng)對(duì)甲方履行服務(wù)期義務(wù)。服務(wù)期應(yīng)自乙方培訓(xùn)結(jié)束后，或者甲方為乙方辦理完人才引進(jìn)手續(xù)后的第二天起計(jì)算，期限為年。此時(shí)，如服務(wù)期限長(zhǎng)于本合同期限，則本合同期限將相應(yīng)順延。如果乙方在服務(wù)期中與甲方解除本合同，或甲方因乙方違反本合同的有關(guān)規(guī)定與乙方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

5、乙方在聘用期間不得向客戶私自收取任何費(fèi)用，律師服務(wù)費(fèi)應(yīng)甲方統(tǒng)一收取，并開(kāi)具合法票據(jù)，應(yīng)客戶的請(qǐng)求或者其他原因，由乙方代收、代交有關(guān)費(fèi)用的，乙方應(yīng)向甲方提交客戶的委托書(shū)。

6、如乙方違反上述工作紀(jì)律，除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)向甲方支付違約金。違約金相當(dāng)于乙方離職前＿個(gè)月的全部收入。如乙方的違約行為給甲方造成了經(jīng)濟(jì)損失，并且該經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)了違約金，甲方有權(quán)要求乙方賠償該經(jīng)濟(jì)損失和違約金之間的差額。

第六條、合同解除

1、乙方有下列情形之一的，甲方可以在合同期屆滿前隨時(shí)解除本合同：

（1）在試用期期間經(jīng)考核不符合錄用條件；

（2）違反本合同第五條工作紀(jì)律的有關(guān)規(guī)定；

（3）在工作中因嚴(yán)重失職被客戶投訴并經(jīng)甲方調(diào)查確認(rèn)屬實(shí)；

（4）偽造個(gè)人學(xué)歷和經(jīng)歷：

（5）因個(gè)人失職，營(yíng)私舞弊，給甲方利益造成重大損害的；

（6）被依法追究刑事責(zé)任，或被司法行政部門(mén)或律師協(xié)會(huì)紀(jì)律委員會(huì)處分。

2、甲方有下列情形之一的，乙方可以隨時(shí)解除合同：

（1）不按合同約定，向乙方支付應(yīng)得薪金或提供工作條件的；

（2）以暴力威脅或非法限制人身自由的手段強(qiáng)迫乙方工作的。

3、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知乙方，或多發(fā)一個(gè)月工資代替提前通知期。同時(shí)，應(yīng)按其在甲方的連續(xù)工作時(shí)間，以一年工作時(shí)間折算一個(gè)月工資（注：不到半年折算半個(gè)月工資）的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付補(bǔ)償金。

（1）患病或非因工負(fù)傷，經(jīng)＿個(gè)月醫(yī)療期（注：可參照蘇州市勞動(dòng)行政部門(mén)的有關(guān)規(guī)定確定）滿后，不能從事原工作，也不能從事由甲方安排的其他工作；

（2）經(jīng)考核不能勝任工作，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后仍然不能勝任工作；

（3）本合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使本合同屆時(shí)無(wú)法履行，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商不能就變更本合同達(dá)成協(xié)議的。

4、乙方如希望解除本合同，應(yīng)提前個(gè)月書(shū)面通知甲方，否則，乙方應(yīng)向甲方支付違約金。違約金相當(dāng)于乙方自甲方離職前個(gè)月的全部收入。如乙方的違約行為給甲方造成了經(jīng)濟(jì)損失，并且該經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)了違約金，甲方有權(quán)要求乙方賠償其損失和違約金之間的差額。

5、如甲方違反本合同的有關(guān)規(guī)定并給乙方造成損失，乙方可以隨時(shí)通知甲方解除本合同，并可要求甲方向乙方支付賠償金。

6、當(dāng)本合同提前解除或期滿終止時(shí)，除非雙方另有約定，乙方必須根據(jù)甲方要求：

（1）立即停止以甲方名義從事一切活動(dòng)或完成甲方的未了事務(wù)；

（2）及時(shí)向甲方移交其所有業(yè)務(wù)和全部工作；

（3）及時(shí)向甲方交還其所保存或管理的全部甲方財(cái)產(chǎn)，包括但不限于本合同第五條第2款中列舉的一切甲方文件和資料；

（4）按甲方規(guī)定結(jié)清所有賬目。

7、除非乙方尚有未了的業(yè)務(wù)或財(cái)務(wù)事項(xiàng)，或未能及時(shí)辦理上述移交和交接工作，否則甲方應(yīng)在本合同提前解除或期滿終止后的30天內(nèi)為乙方辦理離職或轉(zhuǎn)所手續(xù)。

第七條、爭(zhēng)議的解決

甲、乙雙方因履行本合同而發(fā)生的、或者與對(duì)本合同理解有關(guān)的一切爭(zhēng)議，應(yīng)由雙方根據(jù)蘇州市律師協(xié)會(huì)律師執(zhí)業(yè)糾紛調(diào)解規(guī)則，在律師協(xié)會(huì)的主持下，由蘇州市律師協(xié)會(huì)執(zhí)業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)通過(guò)調(diào)解方式加以解炔。調(diào)解不成的，甲乙雙方的任何一方均可向甲方注冊(cè)地勞動(dòng)行政部門(mén)申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁。

第八條、合同生效及其他

1、本合同由甲方與乙方于年月日簽定并生效。

2．本合同未盡事宜，可由雙方另行協(xié)商，并簽署補(bǔ)充協(xié)議。

3．本合同一式三份，雙方各持一份，報(bào)司法行政部門(mén)一份，均具有同等效力。

甲方：律師事務(wù)所（蓋章〕

第4篇：住房公積金相關(guān)法規(guī)范文

(一)REITs

REITs,即房地產(chǎn)投資信托,是英文“RealEstateInvestmentTrust”的縮寫(xiě),是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。1960,第一只REITs在美國(guó)誕生,經(jīng)過(guò)50年的發(fā)展,目前全世界大約有480多家REITs在運(yùn)作之中,管理的資產(chǎn)總值超過(guò)6050億美元。

REITs一般有以下幾種分類(lèi)方法:按照組織形式分類(lèi),可分為契約型、公司型,契約型還可細(xì)分為單位型(包括合伙制)和基金型;按照投資人能否贖回分類(lèi),可分為開(kāi)發(fā)型、封閉型;按照資金投向分類(lèi),可分為權(quán)益型(EquityREITs),抵押權(quán)型(MortgageREITs)和混合型(Hybrid REITs)。在美國(guó),REITs類(lèi)型和結(jié)構(gòu)、投資范圍和發(fā)展等主要受相關(guān)稅法演變的影響,目前美國(guó)的REITs一般采用三種基本的結(jié)構(gòu)形式,即傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)、傘形合伙結(jié)構(gòu)和下屬合伙結(jié)構(gòu)。在日本,普遍采用的結(jié)構(gòu)是公司型REITs,上市交易的REITs都屬于公司型,它首先成立一個(gè)SPV(SpecialPurposeVehicle,簡(jiǎn)稱(chēng)SPV)公司,發(fā)行投資憑證募集投資者的資金,然后購(gòu)買(mǎi)并管理房地產(chǎn),SPV公司必須自己負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的管理和經(jīng)營(yíng),或者將管理和經(jīng)營(yíng)職能外包給第三方。新加坡和香港REITs則是向投資者發(fā)行信托單位,然后用所融資金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)或者相關(guān)資產(chǎn)(例如房地產(chǎn)抵押貸款支持證券),REITs沒(méi)有獨(dú)立的法人資格,因此必須聘任信托管理人管理REITs,同時(shí)聘任房地產(chǎn)管理公司管理所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)。我國(guó)目前籌備在天津和上海試點(diǎn)推行REITs,其中上海是債權(quán)型的REITs,即融資方只是把物業(yè)收益權(quán)抵押擔(dān)保,而不需要出讓股權(quán)的融資方式,主要由央行和銀監(jiān)會(huì)主管;而天津是股權(quán)型REITs,主要由證監(jiān)會(huì)主管。

(二)國(guó)內(nèi)廉租房融資現(xiàn)狀

從開(kāi)展廉租住房試點(diǎn)的城市看,目前的資金來(lái)源渠道主要包括財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)以及土地出讓金凈收益中的部分資金,我國(guó)廉租房建設(shè)融資的渠道仍比較單一,且資金供給存在極不穩(wěn)定的特征。同時(shí)在融資環(huán)節(jié)中也暴露了以下幾個(gè)問(wèn)題:

1、地方政府參與的積極性不高。目前土地出讓金在地方政府預(yù)算外收入中占了很大比重,被稱(chēng)為“第二財(cái)政”,而廉租房不僅涉及到土地的低價(jià)轉(zhuǎn)讓,而且還需要一部分的財(cái)政補(bǔ)貼,因此地方政府對(duì)于廉租房建設(shè)往往積極性不高。同時(shí)對(duì)拉動(dòng)地方GDP的考慮,地方政府也更傾向于一般房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

2、廉租房建設(shè)資金需求量大,資金缺口嚴(yán)重。廉租房是為我國(guó)最貧困人群建設(shè)的住房,“9000億元安居計(jì)劃”提出未來(lái)3年,計(jì)劃通過(guò)廉租房解747萬(wàn)戶收入家庭的住房困難。其中287萬(wàn)戶通過(guò)實(shí)物配租解決,460萬(wàn)戶通過(guò)租賃補(bǔ)貼解決。這方面的總投入約為2150億元。而國(guó)家財(cái)政中用于廉租房建設(shè)的資金渠道并不穩(wěn)定,常常會(huì)由于特點(diǎn)原因被擠占。近幾年我國(guó)社會(huì)救濟(jì)福利費(fèi)和撫恤支出的增長(zhǎng)較前幾年有所減緩,致使社會(huì)保障對(duì)于廉租房建設(shè)的資金支持也十分有限。

3、金融工具有限,市場(chǎng)化融資機(jī)制發(fā)展滯后。其他發(fā)達(dá)國(guó)家基本已經(jīng)由政府直接投資轉(zhuǎn)變?yōu)檎龑?dǎo)下的民間投資作為廉租房建設(shè)的資金來(lái)源,而目前我國(guó)廉租房資金大多來(lái)自于政府財(cái)政,可用于吸收社會(huì)資金的金融工具十分有限。

二、廉租房REITs融資模式的SWOT分析

SWOT是一種戰(zhàn)略分析方法,通過(guò)對(duì)被分析對(duì)象的優(yōu)勢(shì)(strengths)、劣勢(shì)(weaknesses)、機(jī)會(huì)(opportunities)和威脅(threats)的加以綜合評(píng)估與分析得出結(jié)論,通過(guò)內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合來(lái)清晰地確定被分析對(duì)象的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷,了解所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn),從而在戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)層面加以調(diào)整方法、資源以保障被分析對(duì)象的實(shí)行以達(dá)到所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

(一)機(jī)會(huì)(opportunities)

1、政府對(duì)于保障性住房建設(shè)的支持,建設(shè)資金的需求量大。十一屆人大四次會(huì)議政府工作報(bào)告指出,應(yīng)加快保障性住房建設(shè),2011年將建保障性住房1000萬(wàn)套,2012年再建1000萬(wàn)套,今后五年預(yù)計(jì)能夠建設(shè)3600萬(wàn)套。保障性住房除了棚戶區(qū)改造以外,主要用于公租房和廉租房。資金方面,除中央政府補(bǔ)助1030億元和地方財(cái)政加大投入外,將更廣泛地利用社會(huì)資金。

2、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)民間資金充裕,投資渠道較窄。改革開(kāi)放為我國(guó)居民積累了巨大的社會(huì)財(cái)富,民間資本的力量日益強(qiáng)大,根據(jù)2010國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),截至2010年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額73.3萬(wàn)億元,比年初增加12.1萬(wàn)億元。其中人民幣各項(xiàng)存款余額71.8萬(wàn)億元,增加12.0萬(wàn)億元。全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額50.9萬(wàn)億元,增加8.4萬(wàn)億元。其中人民幣各項(xiàng)貸款余額47.9萬(wàn)億元,增加7.9萬(wàn)億元。當(dāng)前我國(guó)證券市場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位,可交易品種大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品。低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品雖有流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債和可轉(zhuǎn)債,但還是不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求,市場(chǎng)規(guī)模較小。因此,有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)的REITs,可以使我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)的金融架構(gòu)趨于合理,同時(shí)又能滿足民間投資的需求。

3、

保險(xiǎn)資金面臨投資壓力,急需長(zhǎng)期穩(wěn)定投資領(lǐng)域。受投資渠道狹窄、投資市場(chǎng)成熟度及容量所限,中國(guó)保險(xiǎn)資金投資長(zhǎng)期遇困:投資配置無(wú)法多元化,缺乏長(zhǎng)期投資產(chǎn)品,投資收益無(wú)法保持穩(wěn)定。根據(jù)保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù),2010年上半年,受資本債券市場(chǎng)低迷影響,中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)平均投資收益率從2009年上半年的3.44%降到1.93%,不僅低于同期CPI,甚至低于同期存款利率。廉租房建設(shè)的資金缺口以及REITs投資收益穩(wěn)定的特征,都符合保險(xiǎn)資金投放的要求,能為其開(kāi)辟新的投資領(lǐng)域。 (二)威脅(threats)

1、REITs相關(guān)的法律法規(guī)缺失。一方面目前我國(guó)缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律,《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動(dòng),而REITs在本質(zhì)上應(yīng)屬于產(chǎn)業(yè)投資資金。另一方面,國(guó)內(nèi)也缺乏基金上市和稅收相關(guān)法律。美國(guó)法律對(duì)REITs的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入結(jié)構(gòu)、收益分配做了原則性的規(guī)定,從而對(duì)其業(yè)務(wù)性質(zhì)做出了強(qiáng)制性約定。缺乏相應(yīng)的法律法規(guī),為REITs在國(guó)內(nèi)的推出和發(fā)展帶來(lái)一定的困難和不確定性。

2、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育不成熟。首先是我國(guó)房地產(chǎn)存在信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商缺乏嚴(yán)格的信息的披露制度將會(huì)影響信托計(jì)劃的推行,或者導(dǎo)致上下環(huán)節(jié)信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題。其次是REITs運(yùn)行框架(見(jiàn)圖1)內(nèi)缺乏有效的內(nèi)控和制約機(jī)制,以及框架外缺乏第三方的監(jiān)督。最后是目前國(guó)內(nèi)還缺少成熟的富有經(jīng)驗(yàn)的信托投資機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)化的從業(yè)人員。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不成熟會(huì)給廉租房REITs的推行帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)優(yōu)勢(shì)(strengths)

1、認(rèn)購(gòu)門(mén)檻低,便于吸收中小投資者,從而拓寬廉租房建設(shè)的融資渠道和民間資本的投資渠道。在美國(guó),通常合股性質(zhì)的公司會(huì)要求股東的最低投資額不低于15000美元,但對(duì)于REiTs來(lái)說(shuō),每股只需要10美元-25美元,較低的認(rèn)購(gòu)門(mén)檻擴(kuò)大了REITs的融資范圍。在中央政府力主調(diào)控房?jī)r(jià)、廉租房建設(shè)資金存在巨大缺口的形勢(shì)下,REITs為民間資本開(kāi)辟了全新的投資領(lǐng)域,同時(shí)相對(duì)于直接投資于不動(dòng)產(chǎn),中小投資者可以通過(guò)投資REITs承擔(dān)有限責(zé)任,還可以獲得大規(guī)模投資房地產(chǎn)的規(guī)模收益。

2、收入來(lái)源穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)低。廉租房運(yùn)營(yíng)后的收益有政府的財(cái)政補(bǔ)貼作為其信用支持,相對(duì)于一般地產(chǎn)項(xiàng)目具有更好的穩(wěn)定性和連續(xù)性,同時(shí)REITs基金還可以通過(guò)分散投資來(lái)降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

3、提高地方建設(shè)廉租房積極性,緩解商品住宅價(jià)格的非理性上漲。通過(guò)吸收社會(huì)化的資金參與廉租房建設(shè),REITs可以有效減輕地方政府財(cái)政壓力,分散相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),更重要的是能提高各級(jí)政府建設(shè)廉租房的積極性,增加主動(dòng)供給,緩解城鎮(zhèn)商品住宅價(jià)格的上漲壓力。同時(shí)由于社會(huì)上部分剛性住房需求得到滿足,住宅需求市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化,從而使今后的調(diào)控政策更具有針對(duì)性,促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅投資趨于理性。

4、與國(guó)家宏觀調(diào)控政策相協(xié)調(diào)。寬松的貨幣政策和巨大的民間資本存量,以往是推動(dòng)房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)牛市的主要原因,當(dāng)資本市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)或收益不確定時(shí),一部分資金又從資本市場(chǎng)進(jìn)入商品市場(chǎng),而食品市場(chǎng)又存在剛性需求,所以極易引發(fā)通貨膨脹。資本具有逐利性,當(dāng)市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩時(shí),合理地引導(dǎo)資金轉(zhuǎn)向廉租房REITs,將能有效地降低經(jīng)濟(jì)內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)能滿足廉租房領(lǐng)域資金需求。而當(dāng)信貸緊縮時(shí),REITs又由于其融資范圍廣的優(yōu)點(diǎn),可以避免廉租房建設(shè)資金的驟減。

(四)劣勢(shì)(weaknesses)

1、收益率較低。目前深圳、上海和天津?qū)⒘夥孔饨鸲?元/平方米/月,海南和部分省份甚至將廉租房租金定為0.5元/平方米/月,一般廉租房年租金回報(bào)率還不到1%。與其他物業(yè)資產(chǎn)打包后回報(bào)率不到4%。我國(guó)30年期國(guó)債的到期收益率是4%,一般企業(yè)債的收益率較同期國(guó)債收益率高1-2個(gè)百分點(diǎn).如果廉租住房和公共租賃房要實(shí)行REITs融資,每年還會(huì)按REITs產(chǎn)品市值的0.5%-1%向信托公司或基金管理公司繳納管理費(fèi).因此,只有收益率達(dá)5.5%以上,項(xiàng)目才有實(shí)行REITs融資的可能性。

2、流動(dòng)性不足。目前在國(guó)內(nèi)與基金相比,信托貸款類(lèi)、結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品等的流動(dòng)性遠(yuǎn)弱于基金,而且大多數(shù)在投資期內(nèi)是無(wú)法提前贖回的,而且轉(zhuǎn)讓手續(xù)十分繁瑣。按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式:加入資金信托計(jì)劃的投資者要轉(zhuǎn)讓手中的信托合同,必須由投資者自己尋找買(mǎi)方,雙方談妥后,再到所購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品的信托投資公司營(yíng)業(yè)大廳辦理過(guò)戶手續(xù)。正是這種滯后的流動(dòng)體制,阻礙了信托產(chǎn)品的發(fā)展。

3、政府權(quán)限不明晰。廉租房由于其福利性特點(diǎn),在提供建設(shè)用地、制定廉租房標(biāo)準(zhǔn)、審批入住資格等環(huán)節(jié)都需要政府的統(tǒng)一負(fù)責(zé),并提供租金和稅收方面的補(bǔ)貼。目前廉租房的經(jīng)營(yíng)和收益由政府主導(dǎo),但其權(quán)限范圍尚未清晰限定。政府過(guò)度干預(yù)信托市場(chǎng)將會(huì)造成信托管理機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)信托產(chǎn)品的發(fā)行和資金的管理,缺乏房產(chǎn)控制權(quán)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策權(quán),市場(chǎng)主體地位缺失。因此,政府在REITs融資模式整個(gè)運(yùn)行過(guò)程中權(quán)限過(guò)大,必然會(huì)限制其進(jìn)一步發(fā)展。

三、結(jié)論及政策建議

我國(guó)廉租房建設(shè)一直存在巨大住宅需求與建設(shè)資金不足的矛盾,而同時(shí)充裕的民間資本又礙于國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄的限制,大部分涌向房地產(chǎn)市場(chǎng),推高了城市商品住宅的價(jià)格,解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵是如何利用好民間資本投入到保障性住房建設(shè)當(dāng)中,擴(kuò)大住房供給,緩解商品住宅價(jià)格上漲壓力。REITs由于其自身優(yōu)點(diǎn)能很好地解決廉租房融資困難的問(wèn)題,但在目前的法律和金融環(huán)境下,REITs的推行將會(huì)面臨法律和政策的一些障礙,需要妥善出臺(tái)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)政策和法律法規(guī),來(lái)保障其長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。在此,筆者提出以下幾點(diǎn)建議:

第一,盡快出臺(tái)針對(duì)REITs的管理辦法,對(duì)REITs的定義、組織結(jié)構(gòu)、設(shè)立條件、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、稅收制度、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等進(jìn)行規(guī)定,并充分結(jié)合其他適用REITs的法規(guī),為REITs的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境。

第二,推出明確的稅收優(yōu)惠減免政策,可以參照國(guó)際通行的慣例制定相關(guān)稅收政策避免REITs出現(xiàn)重復(fù)征稅。如1960年美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法案規(guī)定:如果REITs將每年度盈利的大部以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者,則無(wú)需繳交公司所得稅。這就避免了對(duì)REITs和股東的雙重所得課稅。