房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案范文
關鍵詞：營銷策劃；市場導向；創(chuàng)新
一、房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展歷程
我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場營銷觀念應用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的?；仡櫸覈姆康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發(fā)展過程。
20世紀90年代初是深圳房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關工作。92年以后，房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大起來，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，開始產(chǎn)生了房地產(chǎn)營銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產(chǎn)品供應增加，進入所謂的“概念地產(chǎn)”時代，形形的概念被創(chuàng)造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細化營銷”、“全程營銷”等的概念。
新形勢下，房地產(chǎn)營銷策劃又賦予了更廣闊的內涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態(tài)、確定目標消費者群；根據(jù)目標消費者群的總體需求愿望設定項目的建筑風格、戶型大小、價格區(qū)間、基礎設施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據(jù)項目獨具特色的整體品質制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售后期策劃：在項目銷售尾盤期，結合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點。
二、房地產(chǎn)營銷策劃中出現(xiàn)的問題
（一）市場調研不夠仔細深入，缺乏創(chuàng)新
開發(fā)商在做產(chǎn)品市場定位分析時，往往根據(jù)個人經(jīng)驗進行項目的可行性分析，市場調研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發(fā)商對市場的投資判斷失誤，所開發(fā)的產(chǎn)品與消費者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。因此，這里需要強調市場調研意識的深入和創(chuàng)新，調研要歸回理性市場，不能全憑經(jīng)驗和個人感性判斷。
（二）營銷策劃方案過度追求概念的炒作
概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業(yè)內人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣點，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發(fā)商不是根據(jù)市場需求開發(fā)設計產(chǎn)品，而是先設計產(chǎn)品，再去尋找與所設計產(chǎn)品需求相適應的目標人群，顯然背道而馳。
（三）廣告宣傳脫離實際，銷售管理不夠嚴謹
在房地產(chǎn)營銷的后期策劃任務當中，廣告制作精美但缺乏內涵廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳實際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴謹，銷售人員的自主虛假承諾，導致消費者被蒙騙簽約。
（四）網(wǎng)絡營銷手段成為潮流，但缺乏有效評估體系
目前有些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)網(wǎng)絡營銷手段，存在一定的盲目性，企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡營銷活動的手段，沒有相應的監(jiān)控機制評估網(wǎng)絡營銷的效果，企業(yè)不能單純地將瀏覽人數(shù)簡單地作為可靠的評估指標。
三、新形勢下房地產(chǎn)營銷策劃創(chuàng)新
（一）強調市場調研，注重市場分析
前期市場調研，必須從消費者的實際出發(fā)，注重當?shù)匚幕砟睿匾曄M者對產(chǎn)品戶型、價格、產(chǎn)品質量的要求，將消費者的需求調查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實際。市場分析不準確，往往會造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產(chǎn)企業(yè)應該做到：以市場需求為導向，根據(jù)實際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時進行房地產(chǎn)營銷策劃
（二）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實際
營銷策劃，屬于市場營銷學當中營銷要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質性，因此，針對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產(chǎn)項目的營銷策劃必須忠實于房地產(chǎn)項目本身所占有的資源，必須忠實于這些資源的排列組合和相對應的市場定位和細分市場，不能脫離實際。
營銷策劃工作重要研究消費者的需求、引導消費者需求，進而滿足消費者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應做到：
1.從實際出發(fā)，關注市場動態(tài)，認真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；
2.做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創(chuàng)造經(jīng)濟效益、社會效益；
3.立足于消費者的實際，注重人的意識創(chuàng)新，挖掘消費者的有效需求。
（三）提高網(wǎng)絡營銷技術，并建立相應的評估體系
網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡營銷的最基本形式，網(wǎng)絡平臺作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。目前，大多數(shù)開發(fā)商都采用了相關的媒體進行房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡宣傳，建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報道也是房地產(chǎn)產(chǎn)品網(wǎng)絡營銷的渠道。但是至于網(wǎng)絡信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評估方法。因此，有必要創(chuàng)建相應的評估體系，對房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷效果進行評價，提高網(wǎng)絡宣傳的目的性和有效性。
（四）提倡房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作營銷
房地產(chǎn)開發(fā)商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節(jié)約資源，提高整體的運行效率，增加宣傳效果，促進房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售。例如中山秀山片區(qū)，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發(fā)商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團剛進入廣州房地產(chǎn)市場時，與有名的珠江實業(yè)公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰(zhàn)略。
（五）加強專業(yè)培訓，提高策劃人員素質
加強對公司策劃人員的專業(yè)知識培訓，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)?？梢酝ㄟ^組織定期培訓班的形式，為策劃人員提供互相交流的機會，聽取優(yōu)秀策劃人士的意見，吸取經(jīng)驗。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷增強策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產(chǎn)營銷策劃工作。
參考文獻：
第2篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案范文
房地產(chǎn)營銷策劃方案原則
無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創(chuàng)就是獨到、創(chuàng)新、差異化、有個性。
一、獨創(chuàng)原則
無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創(chuàng)就是獨到、創(chuàng)新、差異化、有個性。獨創(chuàng)具有超越一般的功能，它應貫穿房地產(chǎn)策劃項目的各個環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達到獨創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：
(一)房地產(chǎn)策劃觀念要獨創(chuàng)。策劃觀念是否獨創(chuàng)、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產(chǎn)項目中，能在強敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。廣州有個大型住宅區(qū)，開盤時以高素質、高價位出現(xiàn)，其有獨創(chuàng)性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。
(二)房地產(chǎn)策劃主題要獨創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體主導思想，是發(fā)展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創(chuàng)、新穎，立意是否創(chuàng)新，關系到房地產(chǎn)項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創(chuàng)，與市場發(fā)展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時候，一些有遠見的發(fā)展商卻發(fā)起一場郊區(qū)化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅
小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài);在人們欣賞小區(qū)內花草成片的時候，一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。
(三)房地產(chǎn)策劃手段要獨創(chuàng)。房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發(fā)展商卻用復合手段策劃樓盤，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復合，引領了房地產(chǎn)策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優(yōu)美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。
二、整合原則
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會團結一起，為整個項目的發(fā)展服務。
為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項目的客觀資源，必須做到以下幾點：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發(fā)的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。
第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。
三、客觀原則
客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。
四、定位原則
所謂定位，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體定位很重要，關系到項目的發(fā)展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：
第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項目的總體定位，包括開發(fā)項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規(guī)模，項目的功能身份，項目的發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產(chǎn)項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產(chǎn)項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。
第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。
第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開發(fā)項目的總體定位下有所取舍，確定方向。
五、可行原則
可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果。可行性原則就是要求房地產(chǎn)策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
(一)策劃方案是否可行。在房地產(chǎn)策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產(chǎn)策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
(二)方案經(jīng)濟性是否可行。策劃方案的經(jīng)濟性是指以最小的經(jīng)濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。
(三)方案有效性是否可行。房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經(jīng)過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現(xiàn)策劃的預定目標。
六、全局原則
全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產(chǎn)策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運局、饋局和結局過程，每個過程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。
房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：
(一)房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標、效益和效果。在整體規(guī)劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態(tài)勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。
(二)房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。
(三)房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個大系統(tǒng)，任何一個系統(tǒng)都可以被看成是一個全局。而系統(tǒng)是有層次性的，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng)，子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng)，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合。
(四)房地產(chǎn)策劃要從動態(tài)性出發(fā)，注意全局的動態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場是變化莫測的，變化發(fā)展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態(tài)規(guī)律，掌穩(wěn)全局，避免市場變化觸動全局的根基。
七、人文原則
人文原則是強調在房地產(chǎn)策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數(shù)量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：
(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產(chǎn)策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。
(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規(guī)律，開發(fā)出的房地產(chǎn)項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。
(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發(fā)的理念和模式首先是中國傳統(tǒng)文化的代表儒家思想的建大功、立大業(yè)及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統(tǒng)文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭的溫馨。
(四)通過民族文化的積累，促進產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成。
八、應變原則
所謂應變就是隨機應變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動態(tài)變化的復雜環(huán)境中，及時準確地把握發(fā)展變化的目標、信息，預測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來調整策劃目標和修改策劃方案。
房地產(chǎn)策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：
(一)增強動態(tài)意識和隨機應變觀念。
(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據(jù)，這個基礎和依據(jù)變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統(tǒng)性和可靠的信息資料。
(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。
(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發(fā)生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。
房地產(chǎn)營銷策劃方案
前 言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業(yè)城項目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經(jīng)過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設想，結合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據(jù)本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態(tài)
1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)財富地產(chǎn)、休閑購物形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從建造建筑產(chǎn)品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新財富投資，穩(wěn)定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
第3篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案范文
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關心的問題。
XX園XX庭，XX閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。
XX村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。
XXX花園II-9,IV-3,IV-4開盤的現(xiàn)場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。
參觀了XX廣場，XX花城，XX新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會”，“XX園國慶看房專線車”，XX節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領導，讓領導及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。
協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權證的客戶等。
第4篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案范文
大家好！
2014年對于我來說，是很有意義的一年。在這一年里，我做了一個幸福的媽媽。而后在領導的支持下，于今年7月份重新回到工作崗位。在這將近半年的工作時間里，領導和部門同事給了我很大的鼓勵。在部門團結協(xié)作的努力下，我們完成了工作任務，為公司的發(fā)展做出了自己的貢獻。
一、一年來完成的工作
大的一年，我們部門在公司的運營管理模式、運作體系、各項制度和工作流程的指導下，完成了銷售目標元。
銷售部主要負責樓盤的營銷策劃工作，對樓盤的銷售、市場調研、策劃方案和建議撰寫等方面，為公司出謀劃策，為我公司的樓盤銷售提供了可行的發(fā)展之路。
現(xiàn)在手上兩個項目，明年9月后就開工了，現(xiàn)在做的是前期工作。我作為銷售部的客戶專員，目前主要做銷售前的準備工作，為使資料更全面、更有說服性，我已經(jīng)盡可能地使資料全面，應有盡有，從樓盤的位置、樓盤的情況入手，仔細收集資料。仔細閱讀銷售合同，詳盡理解其中的第一條條款。
到其樓盤銷售第一線，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關心的問題。收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施，吸取別人成功的經(jīng)驗，為公司來年9月份促銷策劃活動做準備。參加房展會，房地產(chǎn)銷售工作總結展覽等促銷活動。對重要問題多想辦法，多出主意，在腦海里形成相應的建議和方案，做好參謀策劃的準備工作。來年的9月份，真正的銷售工作就要開始了，所以，要多了解市場的信息，對銷售部工作人員應該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序、工作方法要提前做好準備，為以后接待辦理產(chǎn)權證的客戶做好服務準備。
從7月份到現(xiàn)在，除了做樓盤開工前的銷售準備工作以外，我還負責處理了銷售部有關營銷策劃方面的事務等。在近半年的工作中，通過實踐，提高了我部門員工的工作能力，同時通過不斷的學習，也使自己的業(yè)務水平得到逐步提高。
2014年7月份到現(xiàn)在，對于我來說，仿佛是一瞬間，現(xiàn)在想想，好像是昨天重回到崗位，今天就站在大家面前一樣。時間過得很快，其實更讓我覺得充實的是我在這半年的時間里所做的工作。這些工作使我在時間的把握上，有了節(jié)奏的感覺。參與了項目示范區(qū)、銷售中心及樣板房的專題討論會，形成了會議紀要；參與設計部的設計溝通會、方案設計評審會，配合銷售公司形成項目示范區(qū)看房通道包裝方案建議、項目示范區(qū)包裝建議、項目精裝房建議、示范區(qū)導示系統(tǒng)布點方案建議和項目模型尺寸底座制作建議，并將這些建議上報總部；完善了銷售百問初稿、銷售表單和銷售現(xiàn)場物料清單；負責參與銷售公司的管理工作，每周的銷售工作周例會我都在會前做好準備工作，形成會議紀要；每月的營銷月報會我都會做好會前準備工作，形成會議紀要；對銷售公司的工作計劃及完成情況做到逐一檢查，有問題及時反饋，避免營銷工作上的脫節(jié)；參加了茶園項目市場顧問采購評審會，并負責評審會開標工作；參與了園項目產(chǎn)品定位方案專題討論會，形成專題會議紀要；配合總部考察市局寸灘項目地塊情況，收集項目可行性研究報告的地塊圖片、市場資料、項目情況資料；協(xié)助公司做好制度建設工作，調整修改銷售現(xiàn)場管理制度、銷售處罰管理條例、宣傳促銷品管理制度等有關制度。
這一樁樁一件件工作過程中，不僅使我掌握了工作常識，最重要的是每完成一件工作，就使我的人生又積累了財富，工作中的仔細、認真、細節(jié)處著眼，統(tǒng)觀全局，一個好的工作態(tài)度很重要，凡事只要認真，就一定會把工作完成好。
二、存在的問題
2014年下半年，我非常負責任地工作，帶領部門同事認真努力地工作，雖然工作計劃都按時完成，也有了一定的成績，但現(xiàn)在回過頭來看，還有一些不足，存在著一些問題。
工作計劃的連續(xù)性執(zhí)行得不夠。主要是由工作計劃不健全所致，使一些工作計劃的連續(xù)性執(zhí)行不夠。
房地產(chǎn)營銷專業(yè)水平還有待提高。營銷工作，就是針對每個客戶的特點開展工作，工作方式因人而異，可是目前我部門的房地產(chǎn)營銷專業(yè)水平還有待于提高。
三、下步打算
2012年已經(jīng)開始了，俗話說，一年之計在于春。針對公司房地產(chǎn)銷售的內容，我會和部門同事一起制定完善的工作計劃，在2015年再創(chuàng)新績。
明確工作思路和工作理念。在新的一年，以實現(xiàn)萬元的銷售成績?yōu)槟繕?，在工作中，落實廣告宣傳內容的具體工作，在工作中，以公司利益為重，以全年銷售目標為工作目標，注重溝通，切實為客戶著想。
加強營銷專業(yè)知識、營銷管理及客戶管理等相關知識的學習。在樓盤銷售前個月時間，進行營銷專業(yè)知識的學習，可在網(wǎng)上或是實際生活中，請專家指導，學習行業(yè)中標桿企業(yè)工作模式和標準，建立各種工作模版和資料庫，運用到實際工作，切實提高房地產(chǎn)銷售策劃水平，管理好銷售公司，提高部門日常工作效率與工作質量。
第5篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案范文
如何營銷房地產(chǎn)并非一兩句話就能說得明白。但至少有一點我們可以肯定：房地產(chǎn)營銷絕不僅僅是賣房子，營銷是提升房地產(chǎn)企業(yè)形象，打造地產(chǎn)品牌的主要手段之一。
市場上從事房地產(chǎn)營銷策劃的公司很多。樓盤招標書一下，就會有大批策劃公司絡繹不絕地前來推銷點子。從筆者參與一些評審會的經(jīng)驗來看，很多策劃公司扮演的僅是平面設計者的角色，更有甚者只是幫助公司廣告而已。房地產(chǎn)公司對如何選擇策劃公司和方案，也存在很大的困惑。
目前許多公司的營銷行為值得商榷?？偨Y起來，主要存在如下10個誤區(qū)：
誤區(qū)之一：營銷就是銷售
關于銷售與營銷，上個世紀上半葉就已經(jīng)開始區(qū)分了。簡單來講銷售是營銷的低級階段，營銷包含的內容更加廣泛和全面。什么是地產(chǎn)營銷?目前仍然有相當一部分企業(yè)認為地產(chǎn)營銷就是銷售房子。很多房地產(chǎn)公司的營銷部門從房子預售時才開始加入工作。但實際上，營銷應該從選地時就介入，設計什么樣的樓盤應該也是營銷部門分析市場后的結果，而不是設計部門單獨的事情。銷售完成后維護客戶滿意度、為后續(xù)開發(fā)做準備等等，都應與營銷部門相關。一些地產(chǎn)公司對營銷部門的職責界定只在銷售，前期和后期另外獨立分開。這使得一方面造成人力資本的浪費，另一方造成信息阻塞，成本上升，決策缺乏必要的依據(jù)。
問題最大的是在前期。很多公司忽視營銷部門在前期的重要作用，不做調查就直接找設計部門設計。房地產(chǎn)開發(fā)中“閉門造車”相當嚴重，關起門來討論幾天就直接下結論。結果建出的房屋，設計師、房產(chǎn)商自己怎么看怎么舒服，但到市場上去銷售卻不像想象中的那么順利，造成滯銷。
誤區(qū)之二：先考慮自己，再考慮客戶
很多房地產(chǎn)企業(yè)高層把絕大部分精力都放在如何做好政府公關、銀行公關上面，而在真正應該關注的客戶身上投入太少。有兩種表現(xiàn)方式：
樓盤定位模糊。打開一些地產(chǎn)公司策劃報告，對消費者的描述充斥著“年輕上班族”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“即將結婚的年輕人士”等這樣千人一面的套話。相對于快速消費品業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)對于消費者研究明顯缺乏深度?？蛻糍I房子是一筆非常大的投入，其消費決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都很復雜，非采用專業(yè)的消費者調研不可。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)往往站在自己的立場上“為消費者著想”，甚至揚言“我們自有辦法能讓他們上鉤”。
產(chǎn)品無細分。筆者走訪了一些房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)相當一部分企業(yè)僅對整體樓盤定位(模糊定位)，而對每種房型、不同樓層、不同朝向等等，僅以價格作為區(qū)分。房產(chǎn)消費與普通消費品不同，不僅每一個項目是不同的，甚至連一個房地產(chǎn)項目中的每一套房子都是絕不相同的。作為營銷策劃而言，這其實是非常好的創(chuàng)意切入點。
誤區(qū)之三：不重視互聯(lián)網(wǎng)的作用
現(xiàn)代社會生活節(jié)奏快，許多上班族根本找不出時間一個一個樓盤去逛。我一個朋友為找到心儀的房子只能通過互聯(lián)網(wǎng)到一些樓盤網(wǎng)站去收集信息，再借國慶八天假期拿著信息一個一個去實地察看。像他這樣的人，身邊不在少數(shù)?？梢娎没ヂ?lián)網(wǎng)平臺信息鎖定消費者有多么重要。一方面要在一些重要的地方地產(chǎn)信息平臺上消息，另外也要注意自己公司網(wǎng)站和樓盤網(wǎng)站的建設。公司網(wǎng)站的建設要注意以下幾種情況：
不要為建網(wǎng)站而建網(wǎng)站。有些企業(yè)盲目跟風建立網(wǎng)站，僅僅是因為看到其他企業(yè)建了網(wǎng)站。消費者會因為你們網(wǎng)站的粗制濫造而降低對企業(yè)的好感。
重視用戶體驗。有時打開一個房地產(chǎn)網(wǎng)站，冗長煩雜的內容把人的耐性挑戰(zhàn)到極限。這里暴露的問題是：網(wǎng)站建設者從來沒有試著從消費者角度體驗過網(wǎng)站的使用。網(wǎng)站設計應該親近客戶。
主體內容突出。一些地產(chǎn)網(wǎng)上堆積了很多外來的資料，而這些資料對于消費者了解自己的企業(yè)、了解自己的樓盤關系不大。網(wǎng)站建設應該把消費者最關注的東西著重表現(xiàn)出來，客戶不會有閑情和時間沙里淘金的。
增強互動性?；ヂ?lián)網(wǎng)最核心的優(yōu)勢特性之一便是網(wǎng)絡的互動性。在互聯(lián)網(wǎng)上，人們選擇自己感興趣的話題與信息發(fā)表評論，參與到網(wǎng)絡互動中去，實現(xiàn)了信息傳遞的互動化。但有些企業(yè)卻把自己的網(wǎng)站建得跟傳統(tǒng)媒體一樣，自說自話，使傳遞效果大打折扣。
誤區(qū)之四：盲目模仿，缺乏個性
“地段、地段、地段”，這是房地產(chǎn)商成功的不二法則。可惜的是，有些企業(yè)一方面非常注重地段，一方面拿到地段后又不好好研究地段。只要認真研究自己的地段，針對性做好策劃方案，就會有創(chuàng)新，會有不俗的結果。但是很多企業(yè)缺乏新意，導致樓盤出來“山寨”味十足，既缺乏地段特色，又缺乏企業(yè)特色。
誤區(qū)之五：銷售人員邊緣化
大的房地產(chǎn)企業(yè)是十分注重對銷售人員的培養(yǎng)的，但是一些小企業(yè)因為管理、資金、財務負擔等等問題，往往采取招聘銷售公司的方式進行地產(chǎn)銷售，即使有自己的銷售人員，也對其重要性認識不夠。表現(xiàn)在：
缺乏銷售管理。項目銷售工作中，資料管理無序，雜亂無章；人員管理無序，面對投訴沒有任何措施，亂給折扣使客戶失去信心不敢下定金。
歧視銷售人員。很多發(fā)展商并不把銷售人員視為自己公司的正式員工，傾向于用臨時的。某些發(fā)展商對銷售人員實施公司消息封鎖，在工程出現(xiàn)難點或出現(xiàn)不可抗力的影響時，不正面交代原因及處理辦法，使銷售人員盲目解釋，錯過溝通時機。
誤導銷售人員。某些發(fā)展商剝奪了銷售人員的知情權，對銷售人員錯誤引導，實為對客戶欺騙，造成購房人與發(fā)展商矛盾更加激化。
誤區(qū)之六：媒體選擇無目標
在廣告方面有兩種極端：一是非常不重視廣告的作用，純粹以客戶拉客戶的方式進行；另一種是仗著財大氣粗，進行猛烈的廣告攻勢。多有“大炮打蚊子”的現(xiàn)象，浪費了大量財力卻收效甚微。在項目定位的基礎上，找到目標受眾最喜用的媒體才是關鍵。除了一些大眾媒體外，房地產(chǎn)營銷的小眾媒體也很重要。
誤區(qū)之七：死抓概念炒作
賣概念是如今商業(yè)經(jīng)濟的流行術語，而房地產(chǎn)界最是盛行炒作概念。什么“生態(tài)”、“區(qū)位”、“人文”、“智能”，“水鄉(xiāng)”、“歐陸風情”、“北美庭廊”等等，層出不窮。從市場營銷的角度來看，“概念”的確十分有效，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊性。但是房地產(chǎn)界炒作的概念過于雷同，反而失去了識別性和沖擊性。
誤區(qū)之八：對工地管理的漠視
筆者受邀對某公司的在建樓盤進行考察后，發(fā)現(xiàn)在建樓盤的管理非常缺乏，完全就把工地的管理當成是建筑公司的事情，大好的做圍墻墻面廣告的機會白白給了街頭小廣告。這是資源的最大浪費，殊不知工地是樓盤的第一推銷員和樣板間，給潛在消費者以直接的刺激與信息。
誤區(qū)之九：賣點無創(chuàng)意
“有創(chuàng)新才有市場”已顯得越來越重要。賣點是營銷工作中必不可少的，但縱觀房地產(chǎn)項目，都是“××水苑”、“××豪宅”之類的賣點，千人一面。認認真真研究地段，賣點才能“笑傲江湖”!
誤區(qū)之十：品牌建設無規(guī)劃
很多企業(yè)現(xiàn)在開始重視品牌的建設，這無論對于消費者還是對于企業(yè)而言都是一件好事。
建立統(tǒng)一的標識。部分地產(chǎn)企業(yè)居然還沒有正式的標志，這對于長期發(fā)展而言是非常危險的。建立一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng)是品牌建設的初步，需要引起足夠的重視。
第6篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案范文
作為一名營銷策劃人，從業(yè)幾年來，我的職業(yè)生涯先后經(jīng)歷了數(shù)個階段，從電信到保健品、快速消費品、汽車再到房地產(chǎn)行業(yè)，主要服務的對象大多集中在廣州或者深圳這些一線大城市，而且客戶中有不少是業(yè)界赫赫有名的大企業(yè)。在一線城市與對一線品牌服務時間長了，加上與大客戶切磋交流的機會多了，自己在不知不覺中染上一種“大品牌病”——總是狂妄地想著憑自己已掌握的經(jīng)驗與操盤能力，可以輕易地挎貝到其他地方去應用。
在這種虛榮心理作祟之下，當粵東某房地產(chǎn)發(fā)展商找上我們，希望我們?yōu)槠鋵傧聵潜P明珠花園進行營銷策劃時，我?guī)缀蹩紤]都未加考慮就答應下來。心想著憑我們在一線城市的操盤經(jīng)驗，到一個三線城市操作一個小盤肯定不成問題。
2003年5月12日，我和項目小組數(shù)人來到了明珠花園。
明珠花園的發(fā)展商為香港某集團，該集團主要在粵東從事水產(chǎn)與服裝制造業(yè)。老板陳先生，潮汕人，早年移居香港，奮斗多年擁有萬貫身家，后返回家鄉(xiāng)興辦實業(yè)。憑著聰明才智，在當?shù)囟嘤袛孬@，現(xiàn)進入房地產(chǎn)行業(yè)，一展身手。此次建造的明珠花園是其進入房地產(chǎn)行業(yè)的第一個產(chǎn)品，發(fā)展商斥巨資購地五萬平方米的土地用作明珠花園建造用地，其規(guī)模及配套在當?shù)胤Q得上數(shù)一數(shù)二，是當?shù)貫閿?shù)不多的擁有封閉式花園住宅小區(qū)的樓盤之一，其平均售價比周圍樓盤貴300——500元。
由于前期的市場推廣及銷售環(huán)節(jié)的失誤，雖然明珠花園已在2002年8月份交樓，但銷售至2003年4份，整整八個月時間，僅僅銷售了幾十套，銷售一直無法打開局面，資金回籠面臨嚴重壓力。
為打開銷售局面，發(fā)展商屢次舉行各種展銷、一口價、甚至于以成本價售賣，但市場始終反應冷淡。
我與項目小組的成員聽了發(fā)展商的情況介紹之后，對明珠花園的前期失誤與市場反應冷淡有了大致的了解。但是由于一種自大的心理，我們僅僅依憑發(fā)展商所提供的書面材料及數(shù)日來對當?shù)厥袌龅拇致粤私?，就輕浮地相信自己對明珠花園的市場推廣已有深刻的認知。我們依據(jù)以往在一線城市的操盤經(jīng)驗，撰寫了一份明珠花園的營銷策劃書。發(fā)展商對我們這些外來智囊團的實操能力深信不疑，大大方方地認可了我們的方案。
市場是理性的，它顯然會無情地懲罰所有輕視它的人。
在接下來市場方案的執(zhí)行中，我們遭遇到了前所未有的失敗：街頭所進行的派單、市場調查受到別人厭惡的眼神；廣場上舉行歌舞SHOW，觀者如云，到最終有興趣到明珠花園參觀了解的客戶卻寥寥無幾；在當?shù)仉娨暸_打了數(shù)萬元的廣告，所引來的咨詢電話每日平均不到二、三人……
在策劃方案執(zhí)行幾周時間后，我已經(jīng)深刻感到我們的方案存在嚴重的缺陷！這種缺陷就是對本地市場的了解不夠深入，對本地消費者消費心理掌握不夠充分，并且以一線城市的營銷手法來做三線城市的市場，所以遭遇滑鐵盧是無可避免的事！
痛定思痛之后，我主動向發(fā)展商坦承我們的失誤，要求推倒現(xiàn)行的方案，由我們承擔起部分責任，并負責新的市場調查與分析及新方案的起草。發(fā)展商同意了我們的計劃。 深入本土市場， 了解文化消費習慣
依憑多年的營銷策劃實踐經(jīng)驗，我深知準確的市場調查對項目策劃的重要性。而我們前期最大的失誤就是在前期市場調查上未夠深入，現(xiàn)在要做的首要工作就是彌補這方面的不足。
我將項目小組的成員進行分工，分為三條主線是進行調查：
一、 競爭對手調查
競爭對手調查包括價格、位置、優(yōu)勢與劣勢、推廣手法、戶型設計等
二、 消費者調查
包括消費能力、消費心理、戶型需求、文化習俗等
三、 明珠花園SWOT分析及態(tài)勢分析
包括優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅、以往推廣手法的得失及應吸取的教訓。
一周時間下來，三路人馬匯總成的分析報告厚厚一大本，當我仔細讀完這份調查報告時，我?guī)缀蹩梢砸荒苛巳坏刂牢覀兦捌谕茝V方案失敗的地方：對本土文化的隔膜。
多年來當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場都是單位分房及宅基地樓房占主流，這類樓房最大的優(yōu)勢就是便宜，最大的缺點就是房型設計與社區(qū)配套落后。作為純粹面向市場的商品房，明珠花園的優(yōu)勢在于以大城市的先進設計理念來建造樓房，有封閉式的小區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的花園、完善的物業(yè)管理及24小時保安系統(tǒng)監(jiān)控，但是最大的缺點就是售價對一般樓房高出不少。如何去說服消費者接受明珠花園的高價格是我們面臨的第一難題。
當?shù)氐南M能力不算低，但是由于大環(huán)境的影響，這兩年整個城市經(jīng)濟低迷不振，許多物價持續(xù)走低，不少生意人都持幣觀望，而且許多有知識、有能力的人都跑到廣州、深圳、東莞等地置業(yè)、工作、做生意去了，這等于明珠花園少了一批有實力購買的客戶群。但是經(jīng)過調查我們發(fā)現(xiàn)，這批人的鄉(xiāng)土觀念非常強烈，即使那些外出工作多年，他們還是經(jīng)常返回家鄉(xiāng)，而且不少人在本地購置物業(yè)，供養(yǎng)自己的家人或作為自己返鄉(xiāng)時的落腳點，所以這部分客戶群仍然是我們所要關注的重點之一。
其次，當?shù)匾慌缒杲?jīng)商賺了錢的人及在政府任職多年，已有一官半職的大小官員，這批人在消費能力在當?shù)厮闶侵猩想A級，他們對住宅有較高的要求。在走訪中得知，他們已不滿足那種只將樓房用于居住這種最基本的要求。我們所發(fā)出的調查問卷中發(fā)現(xiàn)，他們對樓房的要求依次是：舒適、身份、氛圍、安全。
在上述市場調查的指引下，明珠花園的客戶群特征逐漸在我們腦海中清晰起來：
目標對象：政府部門一定級別人員、私營企業(yè)主、有一定經(jīng)濟實力的外地工作人士。
年齡：30歲————50歲
家庭人數(shù)：5人——6人（父母、夫妻、孩子）
對住房要求：舒適、身份、氛圍、安全
價格接受能力：每平方1300元至1900元
…………
以調查分析為指引，制定詳密策略計劃
有了詳細的客戶群特征描述，接下的推廣方案就是考慮如何去滿足客戶群的心理需求。經(jīng)過綜合分析，我們制定了名為“策略制勝，后發(fā)制人——明珠花園精彩營銷100天”營銷策略方案，方案重點從四個方面進行市場突破：
一、 價格策略：考慮如何突破明珠花園的價格壁壘，讓目標客戶群了解到明珠花園的物超所值。
二、 孩子教育：以給予孩子良好教育為突破口，將居家與下一代教育問題進行結合，增加明珠花園的價值含量。
三、 居家氛圍：突出明珠花園全封閉式小區(qū)及完善物業(yè)管理的優(yōu)勢，從產(chǎn)品差異化角度消除客戶對價格的敏感。
四、 游子歸家：主要針對埠外客戶，即那些本地藉但已移居外地工作、經(jīng)商之人士，從情感訴求角度吸引他們前來明珠花園置業(yè)。 價格策略的實施
廣告教父大衛(wèi)奧格威曾說過：在競爭對手價格低你2%至3%的情況下，任何廣告策略都有可能失效！
此話真是至理名言，剛開始許多客戶一聽到明珠花園的平均售價達了1500元/平方，連過來看看的興趣都沒有了。相反，周圍那些沒有小區(qū)花園、沒有物業(yè)管理、設計理念落后的樓盤，只因價格便宜，經(jīng)?？纯徒j繹不斷，氣得明珠花園的銷售人員大嘆上天不公平。
明珠花園的價格對我們來說是一道不得不跨過的門檻，也是一種很大的壓力：格價太高，客戶不來；如果降價，發(fā)展商得承擔很大的損失，而且整個樓盤的形象可能受損。能否找到一條既不降價，又能讓明珠花園被市場接受的中庸之道？
在冥想苦想中，我的腦海中忽然閃現(xiàn)出二條等式：對于低收入階層而言，高價格＝購買的門檻＝負擔，而對于中上階層的客戶來說：高價格＝身份＝名聲＝好的享受。我們針對的客戶群主要當?shù)刂猩想A層的消費者，如果我們能夠遵循第二條等式的思路來展開市場推廣，就可以回避高價格的帶來購買障礙。
我們一反明珠花園以前廣告宣傳上對價格諱莫如深或者有意說低價格的做法，大大方方在廣告宣傳上就打出明珠花園的實際價格，并將廣告語調整為懸念式的說法：住明珠花園，體驗幸福早到二十年的享受。
輔助這句廣告語的是四幅最能代表明珠花園特色的圖片：設計精美的樣板間、漂亮的中心花園、完善的小區(qū)物業(yè)管理、尊貴的業(yè)主身份。
我們之所以將明珠花園的高價格廣而告之，其實目的有二：一、給所有人一個印象，明珠花園不是一個普通的樓盤，而是少數(shù)人才能居住的樓盤，這既拉開與競爭對手可能發(fā)動的價格戰(zhàn)，也滿足了潛在目標客戶群一種虛榮心理或者與眾不同的尊貴心理；二、以這種大肆宣揚的形式，在客戶心目中造成一種好奇的懸念：明珠花園究竟是什么樣的樓盤敢賣如此高價？
不久，我們的探子回報，許多人對我們的廣告都議論紛紛，售樓部的咨詢電話開始此起彼伏地響起。雖然市場銷售尚未能完全啟動，但我們已經(jīng)感受到山雨欲來風滿樓的氣勢，我們初步目的達到了。第二步策略接著開始悄悄地實施。 “為了孩子的未來”策略的實施
就如前面消費者分析所提到的，明珠花園的目標客戶群都是有老有少一家之主，他們大都處于事業(yè)的上升期，工作繁忙，無暇顧及孩子的教育，但是望子成龍望女成鳳的心理，又迫使許多人即使出高價也愿意為自己的子女謀求一個好的未來——給予孩子良好的教育首當其沖成了他們最佳的選擇。
作為一個配套完善的小區(qū)，小區(qū)很早就有開辦有幼兒音樂培訓、智能開發(fā)之類的服務，只不過一直沒有很有策略性地去進行?，F(xiàn)在，教育牌成了明珠花園的營銷重點之一，我們向發(fā)展商提出了完整開發(fā)明珠花園孩子教育的方案，獲得了認可。
依照方案，我們先在現(xiàn)有業(yè)主家庭中挑選一些具有一定潛質的兒童，然后延請本市教育界、藝術界較有名氣的老師，對這些孩子進行周密的培訓。
在九月十日教師節(jié)這一天，我們與市教育局合作，在明珠花園舉辦“感謝您——我們敬愛的靈魂工程師”全市優(yōu)秀教師表彰大會，與此大會同時舉行的還有“全市少年兒童藝術表演大賽”及“為了下一代的未來教育咨詢會”兩個活動。這些活動都在明珠花園環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)中進行。為了最大程度突出我們的宣傳效果，我們在活動開始之前已通過相關渠道大肆宣傳，并提前數(shù)天在通往明珠花園的道路上插滿了印著廣告語與明珠花園LOGO的旗幟，在全市的各主要街道上及主要交通干線懸掛同樣的橫幅，同時夾報、廣播、單張、電視廣告全部上馬，力求達到一種全方位的效果。
由于活動宣傳到位，九月十日這一天，明珠花園人山人海，發(fā)展商緊急加派了幾十名保安維持秩序，但還是出現(xiàn)人潮過多，場面有點混亂的局面。
在少年兒童的藝術表演大賽中，明珠花園的代表隊表現(xiàn)出色，讓不少業(yè)主父母心花怒放，也讓很多不是明珠花園的客戶羨慕不已。
有了前期藝術表演的鋪墊，接下來我們舉行的優(yōu)秀教師現(xiàn)場教育咨詢會，群眾簡直是擠爆了頭。
此次活動效果之驚人出乎我們意料。不僅市里的領導、當?shù)孛襟w記者、民眾都來捧場，電視臺也把我們的活動當作全市的新聞事件進行報道?；顒优e辦之后，前來售樓部咨詢客戶的絡繹不絕，短短二個星期，我們接待的客戶超過幾千人數(shù)，當中大多數(shù)客戶都是攜款前來，下訂超過二百套，銷售的順利讓我們這些幕后策劃人大大喘了口氣。 居家氛圍實施策略
針對當?shù)刂伟睬闆r不太好的情況，我們建議發(fā)展商與當?shù)嘏沙鏊M行聯(lián)手合作，為聯(lián)防隊員及警察捐贈一些基本的裝備，如對講機、防暴棍、自行車、防曬用具、皮靴等，總的支出成本不高，卻博得當?shù)嘏沙鏊c民眾的好感。藉此機會，明珠花園所在區(qū)的聯(lián)防隊與派出所簽署一份協(xié)議，讓他們對明珠花園周遭的治安多加監(jiān)控。此舉的目的在讓所有明珠花園的業(yè)主買得放心住得安心，并有力地提升整個花園的良好形象。此事件的操作又被當?shù)孛襟w當作企業(yè)與政府部門密切配合的正面例子，加以報道，等于給了我們免費宣傳的機會。 游子歸家策略的實施
國慶長假很快到來，大批外出工作、經(jīng)商人士都回返鄉(xiāng)探親。藉此機會，我們決定策劃一次“看看家鄉(xiāng)變化，感受美好生活”的活動。憑借發(fā)展商在當?shù)亓己玫年P系，我們通過一些渠道獲取了大量關于本市10年前、20年前、甚至30年前老照片，這些照片的場景有學校、街道、節(jié)日慶典、住房、人民生活等城市的原始風貌。我們希望通過新舊照片的對比，提醒這批外地游子：不要忘記過去，不要忘記家鄉(xiāng)，今日的成就都是依靠艱苦的奮斗得來的！
情感訴求是所有廣告訴求最高層面的策略，如果運用得當，能夠極大的激發(fā)目標客戶群的共鳴。由于這批有經(jīng)濟實力的外地游子，他們當年都是在這座城市出生、成長、讀書，然后到了外地奮斗，他們對這座城市還是有相當深的感情。而我們這種憶苦思甜式的宣傳策略無疑極大的喚起了他們的回憶，讓他們回想起自己的成長，回想起當年父母對他們的撫育。而他們久居大城市，對好房子的評判與當?shù)厝瞬煌髦榛▓@完善的配套與出色的設計會讓他們深感興趣，1500元/平方的價格在他們看來，根本不是購買的障礙。
這次活動的結果既在我們意料之中，也出乎意料之外。許多外地游子被我們的活動吸引過來之后，在仔細了解明珠花園各方面優(yōu)勢之后，他們不少人當場就下了訂。一位在廣州工作多年的張先生這樣告訴我們：這次“看看家鄉(xiāng)變化，感受美好生活”的圖片展讓他們深深回憶起自己年幼時的生活，回想起父母當年的含辛茹苦，所以他無論如何也要買一套好的房子讓他的父母安享晚年！
出乎我們意料的是，許多本地有購買實力的客戶也被我們的宣傳所吸引，設在小區(qū)中的圖片展覽室及樣板間天天人滿為患，等候進入的人群排起了長隊。銷售部的工作人員又是忙得腳不著地了。
策略正確，執(zhí)行有力，效果的喜人完全是在預料之中。國慶七天，我們又順利地售出了將近一百套！至此，發(fā)展商的資金回籠問題已全部解決。
第7篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案范文
甲方：
乙方：*
甲、乙雙方在自愿、平等、互惠互利的基礎上，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》及相關規(guī)定，就甲方委托乙方為甲方所開發(fā)經(jīng)營或擁有的 （地塊編號，實際名稱以地名辦核準為準，以下簡稱為本案）提供營銷策劃服務事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達成如下條款，以資共同遵守。
1. 定義
1.1 營銷策劃服務：指是受托方為委托方提供決策參考，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發(fā)生在項目營銷實施之前及其中。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托方可供選擇的方案報告及企劃設計。除合同另有約定之外，委托方將受托方提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托方不承擔責任。受托方負責提供該項目營銷策劃方案、廣告企劃設計服務，并按合同約定收取費用的行為。
1.2 服務規(guī)范：乙方向甲方提供的服務應緊密配合甲方項目營銷推廣需要，應對甲方實現(xiàn)項目銷售目標形成幫助，服務過程中乙方應積極響應并嚴格按甲方要求的質量及進度，完成服務范圍內甲方交付的各項工作，甲方將視乙方服務的成效結果、工作進度及服務態(tài)度評估考核乙方服務品質。
1.3 商業(yè)秘密：是指不為公眾所知悉、能為權利人帶來經(jīng)濟利潤、具有實用性，并經(jīng)權利人采取保密措施的技術信息和經(jīng)營信息。
2. 物業(yè)概況
2.1 樓盤位置：系指位于 ，甲方所屬房地產(chǎn)項目。
2.2 甲方已通過土地有償轉讓，合法取得本案的土地使用權證和規(guī)劃許可證，并依法開發(fā)，建筑物性質為 。
3. 服務方式、服務期限、服務內容
3.1 服務方式：甲方委托乙方提供本案的營銷策劃服務。
3.2 服務期限：自 年 月 日至 年 月 日止，共一年時間。乙方應當于 年 月 日向甲方提供策劃方案書面報告。
3.3 服務內容：詳見本合同附件四。
4. 服務價格及費用結算
4.1 本案營銷策劃服務費用為人民幣 萬元（大寫： 元整）。該等費用已包含策劃人工費、稅金等一切費用且不因任何因素上浮。
4.2 雙方同意費用結算方式為合作期間，在乙方完成甲方下達的月度營銷策劃服務工作，并得到甲方書面確認前提下，甲方每月15日前支付乙方服務費人民幣 萬元/月（大寫： 元整/月）。
4.3 乙方必須在甲方支付服務費前的十五天提供等額服務費發(fā)票，甲方確認發(fā)票及乙方帳戶信息到位的情況下，在約定時間內支付服務費。
5. 雙方權利義務
5.1 甲方權利義務
5.1.1 甲方應積極配合乙方策劃工作，及時向乙方提供與本合同有關的本項目營銷策劃所需且甲方認為必要的各類資料，以及甲方認為應告之乙方的本項目進展情況和成交客戶分析數(shù)據(jù)等信息，并對資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責。
5.1.2 甲方有權對乙方遞交的策劃方案、廣告文案、平面稿進行修改、調整，或要求乙方予以修改或調整配合，乙方應積極配合完成。對于乙方遞交的工作成果，甲方認為符合要求的，應予以書面確認；對于甲方認為不符合要求的，甲方有權要求乙方修改完善直至甲方認可。
5.1.3 甲方專人負責接口工作，應尊重乙方的專業(yè)知識和能力，并給予乙方合理的作業(yè)時間。按雙方商定的計劃對乙方提交營銷策劃方案等進行審核，明確表述修改意見。甲方授權人員的簽字相當于甲方公司認可。
5.1.4 甲方總協(xié)調人為 ，該總協(xié)調人對于乙方需確認的各項內容簽字后即視為甲方確認，該總協(xié)調人如有變動，甲方須提前7天通知乙方。
5.1.5 甲方應承擔銷售道具、銷售資料的制作費用，對外導示系統(tǒng)和媒體的制作及等推廣費用。
5.1.6 甲方將按月對乙方的服務品質進行綜合考評，考評內容包括乙方的策略把握、出品質量、工作效率、工作完成情況及人員服務態(tài)度等各方面甲方認為需要考量的因素，綜合評分低于甲方設定最低標準的，甲方有權扣付乙方月度服務費用，并要求乙方限期整改，具體考評細則雙方另行協(xié)商。
5.1.7 乙方服務品質如持續(xù)不符合合同約定及不能被甲方認可，乙方應及時改進服務品質；如乙方服務品質連續(xù)兩個月達不到合同約定及不能被甲方認可，則甲方有權單方面終止本合同，后續(xù)服務費不再支付，但已提供的服務應在合同提前終止后20個工作日內付清費用。相關程序甲方將以書面告知函形式通知乙方。
5.1.8 因乙方服務質量、效果及進度問題，給甲方造成重大經(jīng)濟損失及重大影響甲方企業(yè)及項目形象的，甲方保留追究乙方相關責任的權利。
5.2 乙方權利義務
5.2.1 乙方全權負責合同期內本項目的營銷策劃工作（詳見附件二之服務內容），乙方執(zhí)行合同的內容形式為例會、現(xiàn)場調研、出具報告等。甲方不承擔由于工作委托而產(chǎn)生的超出合同約定范圍內的費用。
5.2.2 專案小組的工作人員日常支出費用由乙方自行負責。
5.2.3 本合同執(zhí)行中，乙方所有策劃方案及相關建議均以書面形式向甲方匯報。乙方創(chuàng)意的廣告企劃內容須經(jīng)甲方指定人或總協(xié)調人確認。
5.2.4 乙方明確知道本次營銷策劃服務目的是為了促進本項目的銷售。乙方項目人員應到現(xiàn)場了解一線銷售情況，協(xié)助甲方對銷售人員進行相關培訓或會議，積極參加甲方之營銷會議，做到務實有效。
5.2.5 乙方應為甲方保守項目和營銷方案、銷售數(shù)據(jù)等商業(yè)秘密以及業(yè)務過程中知悉的其他甲方之商業(yè)信息。
5.2.6 乙方的總協(xié)調人為 。該主要負責人如有變動，乙方應提前7天書面通知甲方，并征得甲方同意。
5.2.7 乙方專門成立項目小組（見附件二），小組整體服務于甲方并保證小組成員的相對穩(wěn)定。人員如有調整，乙方需書面通知甲方，并征得甲方同意。
5.2.8 為加強服務質量，乙方對項目服務人員設立服務激勵考評制度，甲方每月1日前對乙方服務進行考評，并將考評單反饋乙方，以方便乙方能按時完成月度考評工作。
5.2.9 合作期結束后，乙方仍需完成甲方在合作期內提出的本合同服務內容以內的工作任務。
6. 違約責任：
6.1 甲方應按照本合同規(guī)定，按時向乙方支付費用，以便乙方正常展開工作，否則乙方有權在半個月后停止或推延后續(xù)工作進程。
6.2 乙方如果不能按照本合同約定的時間提供策劃方案書面報告的，每逾期一天，應當支付本合同總價款 %的違約金。逾期超過七個日歷日的，甲方有權立即解除合同并要求乙方支付本合同總價的20%作為違約金。
6.3 乙方提供的策劃方案書面報告不能達到甲方要求的，乙方應當在甲方要求的時間內無償整改直至達到甲方要求。否則甲方隨時有權解除合同，并要求乙方承擔本合同價款30%的違約金。
6.4 乙方不得將本合同中的全部或部分工作委托他人（甲方書面同意的除外），否則甲方有權解除本合同并要求乙方承擔本合同價款的30%作為違約金。
6.5 乙方應為甲方保守項目和營銷方案、銷售數(shù)據(jù)等商業(yè)秘密以及業(yè)務過程中知悉的其他甲方之商業(yè)信息，未經(jīng)甲方書面同意，不得向任何第三者披露該等信息，也不得用于與完成本協(xié)議規(guī)定的委托事項無關的任何其它目的， 否則甲方有權解除本合同并要求乙方承擔本合同價款的30%作為違約金。
6.6 如未征得甲方同意擅自調整小組成員，則每人次乙方應當承擔本合同價款 %作為違約金，并且，乙方應當在2個工作日內立即恢復原調離人員，否則甲方有權解除本合同并要求乙方承擔本合同價款的30%作為違約金。
6.7 在未獲得甲方書面同意前，乙方不得在協(xié)議有效期內為同區(qū)域內具有直接競爭性的房地產(chǎn)項目提供相同內容的服務，否則甲方有權解除本合同并要求乙方承擔本合同價款的30%作為違約金。
6.8 如果本合同所明確約定的違約金和乙方的其他責任仍然無法彌補甲方為此遭受的全部損失的，甲方有權要求乙方賠償其為此遭受的全部損失。
7. 其它約定
7.1 本合同執(zhí)行過程中如涉及需第三方參與的工作，甲方有權評估并選擇合作方，確定合作方后乙方須予以工作配合。涉及第三方制作的成本及費用，其報價單經(jīng)甲方簽字確認后，由甲方直接向第三方支付相關費用。
7.2 如果本合同所明確約定的違約金和乙方的其他責任仍然無法彌補甲方為此遭受的全部損失的，甲方有權要求乙方賠償其為此遭受的全部損失。
7.3 雙方在合同履行的過程中，如有爭議，應協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方可向項目所在地人民法院提起訴訟。
7.4 本合同之所有附件與本合同具有同等法律效力。
附件一：甲方營業(yè)執(zhí)照復印件
附件二：乙方營業(yè)執(zhí)照復印件
附件三：乙方項目小組成員名單及簡介
附件四：乙方提供服務內容
附件五：授權委托書
7.5 本合同壹式陸份，甲、乙雙方各執(zhí)叁份，具有同等的法律效力。本合同自雙方蓋章之日起生效。
8. 知識產(chǎn)權
7.1 本項目乙方所完成之方案或確認之設計稿件的知識產(chǎn)權歸屬甲方。
7.2 乙方確保其提供的方案或設計稿件不侵犯任何第三方的合法權利。一旦甲方因此遭受任何損失，包括但不限于為提出抗辯而支付的律師費、澄清事實的費用、對第三方的賠償，由乙方負責彌補甲方為此遭受的一切損失。
9. 通知
甲方聯(lián)系人：
電話：
地址：
乙方聯(lián)系人：
電話：
地址：
本合同的任何一方發(fā)出的通知或文件，應面呈、快遞、傳真或郵寄方式至另一方的本合同約定的地址。如郵寄方式，在投郵后（以寄出的郵戳為準）第5個工作日視為已送達另一方；如直接送達的方式送達，則于另一方簽收時視為已送達。
10. 附件為本合同組成部分，附件有 件：
附件一：乙方項目小組成員名單
附件二：乙方提供服務內容
附件三：授權委托書
（以下無正文）
（本頁為簽署頁，無正文）
甲方（蓋章）：
乙方（蓋章）：
法定代表人：
法定代表人：
委托人：
委托人：
公司地址：
公司地址：
郵政編碼：
郵政編碼：
電話：
電話：
傳真：
傳真：
開戶銀行：
開戶銀行：
銀行帳號：
銀行帳號：
簽約日期：
附件二：乙方提供服務內容
1、項目市場分析
宏觀市場分析
區(qū)域市場分析
區(qū)域市場消費能力分析
區(qū)域市場供求分析
區(qū)域市場競爭分析
競爭個案分析
項目產(chǎn)品定位
目標消費者定位
項目SWOT分析
價格定位分析
2、項目營銷策劃及推廣企劃
1）營銷傳播策劃
推廣主題概念
名稱（包括案名、建筑名稱、組團名稱、道路名稱等）
項目訴求點（賣點/利益點）
項目傳播目標
目標受眾定位及特征分析
品牌個性寫真
表現(xiàn)策略
階段性傳播策略及各階段廣告主題
軟性新聞策略及文章撰寫
公關、促銷活動策劃
2）營銷傳播策略的執(zhí)行
工作計劃及廣告預算
媒介分析及媒介組合策略
每月媒介計劃
公關、促銷活動策略與建議，以及執(zhí)行配合
房展會的布展參展策略與建議，以及執(zhí)行配合
市場情況變化下緊急應對措施建議及執(zhí)行
廣告效果監(jiān)控
3、項目形象及廣告創(chuàng)意、設計制作
（1）視覺識別系統(tǒng)（VI）設計
A 主標識、標準字、標準色
企業(yè)標志（LOGO）規(guī)范
企業(yè)標志釋義設計說明
標志墨稿
反白效果圖
標準化制圖
標志方格坐標制圖
企業(yè)標準字體
企業(yè)全稱中文字體
企業(yè)簡稱中文字體
標準中文字體坐標制圖（橫排、豎排）
企業(yè)全稱中英文字體
企業(yè)簡稱中英文字體
標準簡稱英文字體坐標制圖
企業(yè)標準色（色彩計劃）
企業(yè)標準色（印刷演色法）
輔助色系
明度應用規(guī)范
色彩搭配專用表
電腦視屏企業(yè)標準色RGB參數(shù)
彩色噴繪EPSONE打印標準色參數(shù)
企業(yè)專用印刷字體規(guī)范
中文英文專用印刷字體設計
B 標識規(guī)范組合形式
C 標識變異組合形式
D 辦公環(huán)境應用（信紙、信封、傳真紙、信箋、件夾、員工胸卡、《員工手冊》的封面、封底設計、公文袋、紙杯、手提袋（紙基、塑基）、企業(yè)用報告封面、請柬、賀年卡等）
E 環(huán)境及展示標準應用規(guī)范
F 交通工具應用
G 廣告禮品
H 項目理念用語
（2）平面印刷品設計
A 樓書
B 海報
C 折頁
D 平面戶型圖
E DM
F客戶通訊編寫
G 入住時所需提供業(yè)主的各項文書
H 其它
（3）媒體廣告創(chuàng)意及平面設計
包括報紙、雜志、網(wǎng)絡、電臺、電視臺等媒體廣告所需要的廣告創(chuàng)意、文案及平面設計；軟性文章的撰寫工作等。完成的設計成果將以電子文件并出片打樣方式提供給甲方，印刷品提供打印拼版樣稿。
（4）銷售相關包裝設計，包括：
售樓中心包裝
營銷中心室內外裝修及裝飾設計建議
營銷中心功能分區(qū)提示
營銷中心室內家具布置
營銷中心大門橫眉設計
營銷中心形象墻設計
接待臺及背景板
營銷中心導視牌
銷售標識牌
大門入口道路指示牌
停車場指示牌
掛式導向牌
立式導向牌
銷售大廳裝飾掛旗
精神堡壘等
樣板間包裝
樣板間裝修風格設計說明
樣板間內外裝修及裝飾設計建議
樣板間導視牌
樣板間示范說明牌
展覽會中的布展區(qū)展板、展具設計
標識符號系統(tǒng)（企業(yè)專用形式）
禁止吸煙符號
男女洗手間符號
問訊臺符號
安全出入口符號
企業(yè)各部門形象標識牌
入住后社區(qū)標識
員工服裝系統(tǒng)
車體外觀系統(tǒng)
（看房車外觀標識系統(tǒng)、班車外觀標識系統(tǒng)）
樣板間導示牌
（5）戶外廣告媒體創(chuàng)意設計；
A 企業(yè)形象廣告路牌
B 工地看板
C 工地圍墻
D 售樓處招牌及看板
E POP
F 掛旗、刀旗
G 樓體廣告
H 高速高炮
I 其他
（6）推廣及銷售工作所需的其他設計工作。
4、廣告效果監(jiān)控
來電、來訪、交定、簽約客戶分析
媒體來源統(tǒng)計及分析
廣告效果監(jiān)控及分析
附件三：授權委托書
有限公司
授權委托書
就你司承攬我司的[ 項目]的營銷策劃業(yè)務，我司現(xiàn)委派 先生/小姐代表我司負責跟蹤和聯(lián)系，并代表我司的工作任務單下達、會議記錄、工作進度表、設計稿件、成品的確認和簽收。關于我司與貴司的營銷策劃業(yè)務合同及相關工作文件的確認由我司 先生/小姐簽字生效。
授權委托書有效期自本委托書簽署之日起至本合同有效期終止之日止。
本授權委托書不得涂改或隨意填補內容，否則該部分無效。
此后無正文。
有限公司（蓋章）
第8篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案范文
摘要：顧客滿意是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎，以顧客滿意為核心的營銷戰(zhàn)略在房地產(chǎn)營銷中具有重要意義。通過市場調研、環(huán)境分析、品牌形象規(guī)劃、營銷策略創(chuàng)新， 加強質量和售后服務，實施顧客滿意戰(zhàn)略，廣州從化萊茵水岸項目獲得了成功。
關鍵詞：顧客滿意；房地產(chǎn)營銷；戰(zhàn)略
1965年，美國學者Carfozo首次提出顧客滿意（Customer Satisfaction）的定義，之后很多學者把顧客滿意度的大小作為評價企業(yè)滿足消費者需求程度的標準，美國西北大學營銷學教授Philip Kotler指出：顧客滿意（CS）是指顧客對一個組織所提供的全部產(chǎn)品包括服務、活動、情況、過程等的可感知效果與其期望值比較后形成的感受狀態(tài)。當商品的實際消費效果等于或達到、低于、高于消費者的預期時，消費者就會滿意、不滿意、很滿意甚至驚喜?？梢婎櫩蜐M意是顧客對企業(yè)產(chǎn)品和服務滿足需要程度的主觀體驗和綜合評估。與顧客滿意有關的理論還有Philip Kotler提出的整體顧客滿意（Total Customer Satisfaction）理論、美國學者Lauteborn提出的“4C”理論。我認為上述顧客滿意的理論及其模型都是現(xiàn)代市場營銷觀念的體現(xiàn)和根本要求?，F(xiàn)代市場營銷觀念就是要以消費者的需求為出發(fā)點，以滿足消費者的需求為歸宿。消費者的滿意是營銷的最高境界，是所有營銷人的理想和追求。同時，顧客滿意既是一種營銷理念，又是一種營銷戰(zhàn)略。作為一種理念，它應該貫穿在整個市場營銷活動的全過程；作為一種戰(zhàn)略，它應該滲透到市場營銷活動的各個方面。
顧客是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎。企業(yè)離開了顧客，其營銷活動就成了無源之水，無本之木。市場競爭的實質就是爭奪顧客。因此，顧客滿意是企業(yè)戰(zhàn)勝對手的最好手段，是企業(yè)取得長期成功的必要條件。顧客滿意戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的作用主要體現(xiàn)在：顧客滿意營銷戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的盈利能力；有利于房地產(chǎn)企業(yè)應付顧客需求的變化；有利于房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中得到更好地保護。
雖然以顧客滿意為核心的營銷戰(zhàn)略在一些行業(yè)中已經(jīng)成功運用。但以顧客滿意為指導思想的房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略在我國房地產(chǎn)營銷實踐中尚不多見。鑒于此，本人根據(jù)自己親身參與的比較成功的房地產(chǎn)營銷案例，就房地產(chǎn)營銷中如何成功實施顧客滿意戰(zhàn)略闡述個人的觀點，以期為我國房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略的理論研究及實踐工作提供參考。
一、 市場調研是前提
全面掌握顧客的需要是企業(yè)設計和開發(fā)顧客滿意的房地產(chǎn)品的前提條件。企業(yè)只有站在顧客的立場去研究、設計和開發(fā)產(chǎn)品，以顧客的需求為出發(fā)點，才能生產(chǎn)出真正令顧客滿意的產(chǎn)品。所以，企業(yè)要做到像了解自己的產(chǎn)品一樣了解顧客；像了解庫存變化一樣了解顧客的變化。而要做到這點就必須做好市場調研。萊茵水岸①在實施顧客滿意戰(zhàn)略中就很好地做到了這一點，營銷戰(zhàn)略的制定和實施都是在充分的市場調研的基礎上進行的。主要表現(xiàn)在：
1.在目標市場的選擇方面，后來的問卷調查統(tǒng)計結果證明本案目標市場是非常準確的；
2.萊茵水岸的產(chǎn)品市場定位為“超越的”、“榮耀的”、“生態(tài)的”產(chǎn)品，符合從化地區(qū)高檔住宅需求者的心理特點，也是市場調研后確定的；
3.在萊茵水岸產(chǎn)品的開發(fā)設計中，我們建議開發(fā)商對于這種大型的住宅小區(qū)，應該既要具有高層住宅，又有多層住宅，還應有別墅；同時，住宅面積應由小到大系列化，戶型設計一應俱全，居室布局中，房間的大小、方位、廚房、衛(wèi)生間的大小、方位、陽臺的大小、方位都應多樣化，從理論上講，好的戶型設計能大大增加“顧客滿意的期望――實績模型”中的產(chǎn)品適用質量，從而提高顧客滿意度，而實際上是我們通過市場調研后發(fā)現(xiàn)顧客的需求存在多樣化，因而受到顧客普遍歡迎。
4.大量市場調查資料顯示②：價格是影響房地產(chǎn)顧客滿意的最重要的因素之一。因此，萊茵水岸策劃中通過前期的項目包裝，小區(qū)形象塑造及產(chǎn)品的市場定位，廣告宣傳等造就了萊茵水岸高品質的房地產(chǎn)項目形象，極大地提升了心理價格。顧客普遍認為起價在8000元/m2以上，而我們卻以比較低的6400元/m2價格帶裝修入市，使心理價格與入市價格形成較大差距，形成銷售勢能，從而保證了開盤的旺勢，提前達到銷售目標，同時也實現(xiàn)了顧客對價格的最大限度的滿意。
二、環(huán)境分析是基礎
任何營銷環(huán)境中都存在永無止境的機會和威脅，營銷管理者的職責就是要抓住機會、戰(zhàn)勝威脅；任何企業(yè)都存在自己的優(yōu)勢和劣勢，企業(yè)決策者的職責就是揚企業(yè)之長，避企業(yè)之短。本策劃方案在充分的市場調研的基礎上，首先全面分析把握了小區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，然后進行SWOT分析，即小區(qū)項目優(yōu)勢、劣勢、面臨的機會和威脅分析。內部優(yōu)勢與劣勢、外部機會與威脅、明確的任務陳述三者共同構成了制定營銷戰(zhàn)略的基礎。對市場營銷環(huán)境進行分析和研究，是制定市場營銷戰(zhàn)略的邏輯起點。這些情況不了解，心中無數(shù)，制定營銷戰(zhàn)略就無從談起，
在紙上制定出來的營銷目標和營銷戰(zhàn)略就會成為鏡中花、水中月，這樣的營銷戰(zhàn)略實施后的效果也就可想而知了。
三、品牌形象是重點
根據(jù)顧客滿意理論及其模型，企業(yè)形象是影響顧客滿意的重要因素。因此，我們在萊茵水岸項目戰(zhàn)略制定和實施中建議開發(fā)商，聘請著名建筑師精心策劃打造小區(qū)建筑，塑造小區(qū)的形象。后來建成的園區(qū)的鐘柱主體雕塑及附著的浮雕圖案和文字，形成了小區(qū)獨特的文化氛圍，有利于提高園區(qū)文化品位，塑造展現(xiàn)了廣州從化萊茵水岸小區(qū)的精品、時尚、歐式、生態(tài)的整體形象；同時，企業(yè)還通過公共關系活動來樹立自身良好的企業(yè)形象、通過CIS設計來樹立企業(yè)良好的形象、銷售隊伍員工實施CI戰(zhàn)略，統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一行為規(guī)范，統(tǒng)一形象等一系列措施全面提升了萊茵水岸的品牌形象。后來的問卷調查統(tǒng)計結果表明：萊茵水岸的品牌形象獲得了顧客的高度認同和滿意。
四、策略創(chuàng)新是關鍵
求新是顧客普遍存在的消費動機，“新”是顧客永遠的追求。“新”才有吸引力，才能引起顧客的注意，才能給顧客留下深刻的印象，從而影響其購買行為。營銷策劃的精髓就是創(chuàng)新，沒有創(chuàng)新，策劃就淪為了平庸的計劃。而平庸的計劃在激烈的市場競爭中毫無優(yōu)勢可言，一不小心就會全盤失敗。因此，在萊茵水岸的營銷策劃中我們特別重視策略創(chuàng)新，主要表現(xiàn)在：
1.廣告主題是：“顧客滿意的，就是我們追求的?！奔皬V告創(chuàng)意：選擇與時代同步，尊貴與文化同行； 聚集瑞士主題公園生活模式，感受人文精品住宅；依山傍水，天然私家山公園，廣州的后花園。這是理念創(chuàng)新。
2.同一住宅小區(qū)，既有高層住宅，又有多層住宅，還應有別墅。這是產(chǎn)品策略創(chuàng)新。
3.突破固有的等客上門的消極做法，增設大量直銷人員（約15～20人）在主要交通路口、人群密集區(qū)、拆遷重點區(qū)域以及競爭對手樓盤銷售處發(fā)放宣傳單，引導看樓，此外還在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立區(qū)域銷售點，依靠當?shù)刭Y源進行推銷。這是渠道策略創(chuàng)新。
4.利用老客戶（以購買入住該小區(qū)的客戶）的口碑宣傳和推銷介紹新客戶，介紹新客戶購房成功后老客戶可以享受傭金或購房現(xiàn)金優(yōu)惠。這是人員推銷策略創(chuàng)新。
5.召開業(yè)主聯(lián)誼會，定期或者根據(jù)下期工程進度主辦業(yè)主茶花，邀請藝術團體或附近學校進行演出，另請業(yè)主代表發(fā)言，共同商討萊茵水岸的規(guī)劃、建設和管理。這是公關策略創(chuàng)新。
6.與裝修公司合作，為客戶提供裝修的菜單服務，滿足客戶個性化的要求。這是服務創(chuàng)新。
此外，我們還創(chuàng)新了與戰(zhàn)略目標相適應的營銷組織，在組織結構設了一個顧客關系管理經(jīng)理，有利于實現(xiàn)顧客滿意的戰(zhàn)略目標。
總之，我們在整個戰(zhàn)略制定和實施中，創(chuàng)新是多方面、多層次的，創(chuàng)新是成功的關鍵。
五、質量和服務是保證
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質量是消費者最為關心的事，它是“總顧客價值”中“產(chǎn)品價值”的核心內容，也是“顧客滿意的期望――實績”模型中“顧客現(xiàn)實感受“的主要來源，它還是目前房地產(chǎn)領域消費者投訴最多的問題之一。我們對萊茵水岸的調查結果顯示：顧客最不滿意的方面也包括住宅質量。因此，質量是決定顧客滿意度的最根本的因素。產(chǎn)品質量雖然為建筑公司所控制的，營銷似乎對此無能為力，在策劃中并不作為重點內容。但我們在策劃時并未忽視其重要性。在質量問題上給開發(fā)商提出了不少建議：一是住宅性能質量要達到國家主管部門的質量標準；二是樹立一種使顧客滿意的新的質量觀；三是保證小區(qū)綠化率45%以上、容積率不超過1.6。這樣做除了能提高整體產(chǎn)品質量外還能提高產(chǎn)品的性價比，從而提高顧客的現(xiàn)實感受，最終從根本上保證了顧客滿意。
服務的好壞直接影響“總顧客價值”中“服務價值”。同時，服務也是“顧客滿意的期望――實績”模型中“顧客現(xiàn)實感受“的來源。個性化的服務還有利于提高顧客的感知質量，給顧客“超值”的感覺。因此，服務也是顧客滿意的保證。萊茵水岸策劃中運用了個性化服務策略，與裝修公司合作，為客戶提供裝修的菜單服務，滿足客戶個性化的要求。我們還建議開發(fā)商加強售后服務，因為房地產(chǎn)是一種特殊商品，市場交易完成后，仍然有許多服務項目需要繼續(xù)完成。如房地產(chǎn)的保險、維修以及公共建筑的配套和繼續(xù)施工等。良好的售后服務和物業(yè)管理服務對提高顧客的滿意度有著極其重要的作用。我們通過問卷調查發(fā)現(xiàn)：售后服務和物業(yè)管理服務不好是顧客最不滿意的因素（問題）之一。物業(yè)管理從概念上來講，雖然不屬于房地產(chǎn)營銷范疇，但實際上很多顧客把它與開發(fā)商聯(lián)系在一起，許多顧客把對物業(yè)管理的不滿遷怒到房地產(chǎn)開發(fā)商頭上。所以，從實踐上來講，我們應該把物業(yè)管理當作售后服務來做，建立顧客良好的口碑，保證顧客的滿意。（作者單位：從化市職業(yè)技術學校）
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注解：
第9篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案范文
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象.本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導.在對__市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌.
第一節(jié)市場分析
一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
（一）20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅__.
20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來__較快的.
（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步__.
1、土地前期投入增加.20__年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%；土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米.
2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速__.2003年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%.全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長
87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資__貢獻率為2.1%.從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍.
3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好.20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金__最快，企業(yè)自籌資金最多.1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍；利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍.
4、住房銷售高速__.今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎上，保持高__勢頭，20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍.
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，__區(qū)內集中了14家，__縣3家，__縣2家，__市1家.
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加.今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米（其中住宅空置0.61萬平方米），占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%.從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例__，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響.
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差.近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小.20__年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%.就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%；開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%；開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力.
三是物業(yè)管理落后，配套設施不全.房地產(chǎn)的開發(fā)應該__配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā).
四是外部因素制約.銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大；再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大.
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20__年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上；國際經(jīng)驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速__期，20__年我市的人均GDP為5208元（651美元），是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮?2003年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展.
三、__市同類產(chǎn)品調查統(tǒng)計
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈.現(xiàn)將__市__開發(fā)區(qū)，__市__區(qū)及__區(qū)進行大體對比分析如下：
1、__開發(fā)區(qū).
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢.總體來說，__開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境.
__大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環(huán)境好；
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等；
其定位為社會高薪階層.
2、__地帶.以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主.
__農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：__市、區(qū)兩級政府批準興建的__區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場.
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位.
住房均價718元每平方米.門面2580元至4380元每平方米.
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場.
2、__城區(qū)地帶.
__商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū)；2.原__批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢.
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米.門面2000元至11000元每平方米.
定位：__地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū).
__商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢.
四、消費者分析
根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調查報告》的結論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅（辦公樓）要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協(xié)調，風格要跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理；
2、住宅（辦公樓）及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋_室等；
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜.而且以后的管理費用也相對較低.有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務（如家政、訂購車票、托兒、托老服務等）；
b、物業(yè)公司應與小區(qū)內住戶增加聯(lián)系，加強溝通.
第二節(jié)“站前廣場”項目分析
一、項目優(yōu)勢分析
1環(huán)境：坐擁__火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢.__、__鐵路在這里呈十字交匯，東至__、__，南至__、__、西去__、__，北達首都.__火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的.
2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以__商業(yè)步行街、__商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈?臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈.
3發(fā)展：據(jù)有關信息__火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展.
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題.更是目標消費者著重考慮的主題.
4住宅（辦公樓）設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置.更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰.
6配套設施齊全，（高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等）.
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇.
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業(yè)寫字樓更少.
二、項目劣勢分析
1）品牌__力：__房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成.現(xiàn)在以__、__為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑.定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌__力.
2）市場承受能力：由于__市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn).是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素.
3）競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難.
三、競爭對手分析
第三節(jié)推廣策略界定
一、目標消費群界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發(fā)，結合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：
1目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者；以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層.
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感.
