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第1篇：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式資本運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬(wàn)達(dá)模式

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬(wàn)達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗;地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒(méi)有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見(jiàn)的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作,這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來(lái)講,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開(kāi)發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過(guò)耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營(yíng)上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無(wú)益處,商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過(guò)地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外,還參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng),無(wú)論是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端,直接與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開(kāi)發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開(kāi)發(fā)商建立完善的開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng):頤高通過(guò)購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),建立完善開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,完成開(kāi)發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過(guò)資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

比較分析

第2篇：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式范文

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)資產(chǎn) 資產(chǎn)管理 創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價(jià)值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其具有運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益雙高的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)和管理的過(guò)程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問(wèn)題。探討如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理中，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤(rùn)的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資收益率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問(wèn)題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場(chǎng)的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國(guó)的金融體系還不夠發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在投融資過(guò)程中主要依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金投入，并通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)來(lái)回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機(jī)制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理和資產(chǎn)安全。

2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場(chǎng)參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會(huì)進(jìn)行出售。開(kāi)發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問(wèn)題。但是這種方式通過(guò)分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤(rùn)，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國(guó)沒(méi)有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

3、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對(duì)資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的全程。但是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過(guò)出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對(duì)低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營(yíng)能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

4、開(kāi)發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

5、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)甚至超過(guò)100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較高，造成許多開(kāi)發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)的主要來(lái)源，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商重視地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。

二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來(lái)租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過(guò)運(yùn)用科學(xué)的測(cè)算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動(dòng)，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，獲得租金收入。

2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開(kāi)發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動(dòng)，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對(duì)策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過(guò)科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評(píng)估和市場(chǎng)、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過(guò)對(duì)商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性。只有通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過(guò)解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金問(wèn)題，通過(guò)建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金，提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開(kāi)發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能夠充分的滿足市場(chǎng)需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，通過(guò)對(duì)不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過(guò)對(duì)商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營(yíng)銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作當(dāng)中，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售以及運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 楊寶民、江禾、鄧力維：商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理實(shí)務(wù)[M].清華大學(xué)出版社，2007.

[2] 章惠生：城市綜合體――商業(yè)地產(chǎn)的主流模式[J].城市開(kāi)發(fā)，2010（3）.

第3篇：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞:訂單模式;商業(yè)地產(chǎn);先租后建

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、“訂單模式”的概念

“訂單模式”是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中一種較新的模式。在國(guó)內(nèi),大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)了此種“模式”。房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前,就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟,開(kāi)發(fā)商在受讓土地后、規(guī)劃前,充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求,與一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定戰(zhàn)略合作關(guān)系。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,讓零售企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作,最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué),從而有利于投資價(jià)值更好的實(shí)現(xiàn)。

二、“訂單模式”研究現(xiàn)狀

何艷、吳豐(2004)提出商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式的五種模式,即只租不售、只售不租、又租又售、不租不售和組建專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行合伙經(jīng)營(yíng),并提出商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式選擇的依據(jù)是:項(xiàng)目的市場(chǎng)背景、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才、投機(jī)回報(bào)的期望值等。

翁南道(2006)從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成研究入手,系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式和關(guān)鍵點(diǎn),并對(duì)以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)地位的萬(wàn)達(dá)模式和商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的頤高模式進(jìn)行了系統(tǒng)的比較。

沈彌雷(2006)全面的分析了訂單模式的優(yōu)勢(shì)和主要存在的問(wèn)題,提出了推進(jìn)訂單模式良好發(fā)展的對(duì)策。

從目前的文獻(xiàn)來(lái)看,對(duì)訂單模式的研究甚少,且真正成功的“訂單式”地產(chǎn)不多。盡管如此,對(duì)于萬(wàn)達(dá)的“訂單模式”跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì),成都今年約有60個(gè)城市綜合體上馬,均采用“訂單模式”?！坝唵文Ｊ健辈⒉皇侨f(wàn)能的,它有其自身的局限性,并不是所有的項(xiàng)目都適用此模式。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮下,部分城市的盲目開(kāi)發(fā)和重復(fù)建設(shè)將導(dǎo)致各種資源的巨大浪費(fèi)。因此,探討訂單模式成功的必要條件成為了亟待解決的課題。

三、“訂單模式”產(chǎn)生的背景

自2000年以來(lái),中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為開(kāi)發(fā)商投資熱點(diǎn),但尚處于發(fā)展初級(jí)階段,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)幾乎都是在“摸著石頭過(guò)河”。隨著商業(yè)投資日益理性和市場(chǎng)供需的逐漸緩和,商業(yè)地產(chǎn)即將告別追求“短、平、快”效益的盲從時(shí)期,迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新時(shí)期。仍按照原先模式運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商,必將會(huì)因規(guī)劃滯后、開(kāi)發(fā)盲目、資金短缺、效率低下等問(wèn)題而被淘汰。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下,萬(wàn)達(dá)在發(fā)展中不斷創(chuàng)新,于2004年首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”模式,“先定位招商,后投資建設(shè)”的訂單式開(kāi)發(fā)理念開(kāi)始受到廣泛認(rèn)同,并成為了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)。

四、“訂單模式”的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

萬(wàn)達(dá)“訂單地產(chǎn)”的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵包括四個(gè)層次:一是聯(lián)合協(xié)議;二是平均租金;三是共同設(shè)計(jì);四是先租后建。這是一種切實(shí)的運(yùn)營(yíng)思路,是訂單模式特有的性質(zhì),是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷失敗的過(guò)程中總結(jié)出來(lái)的。根據(jù)其內(nèi)涵和發(fā)展過(guò)程來(lái)看,此模式凸顯了四大優(yōu)勢(shì):

1、品牌保證。聯(lián)合協(xié)議就是與未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的下游租戶簽訂戰(zhàn)略性的合作協(xié)議。萬(wàn)達(dá)選擇的客戶多為世界500強(qiáng)商業(yè)連鎖企業(yè)、亞洲一流企業(yè)和國(guó)內(nèi)行業(yè)第一的企業(yè),它們具有較強(qiáng)的集客和?？湍芰ΑＨf(wàn)達(dá)以主力店造勢(shì),不僅可以實(shí)現(xiàn)快速招商,還能帶動(dòng)品牌效應(yīng)。

2、成本控制。建立聯(lián)合協(xié)議需要不斷地談判,談判本身和自身規(guī)模擴(kuò)張速度之間的矛盾就是通過(guò)平均租金來(lái)解決的,為的是降低談判所消耗的成本。

3、需求對(duì)接。共同設(shè)計(jì)能夠使訂單模式實(shí)現(xiàn)物業(yè)與商業(yè)的無(wú)縫對(duì)接,不同的商家對(duì)地段、樓層分布、面積大小等有不同的要求。如,沃爾瑪明確要求入駐物業(yè)進(jìn)深不能低于40米、層高不低于6米、柱距間要求9米以上等。通過(guò)事先進(jìn)行共同設(shè)計(jì),可以滿足各商家的經(jīng)營(yíng)要求,保證不出現(xiàn)“廢品”,既節(jié)省了調(diào)研成本和開(kāi)發(fā)時(shí)間,又降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

4、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。先租后建就是要求開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建造之前就做好“訂單”,然后再進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)?！坝唵文Ｊ健弊屔碳矣梢郧暗暮笃诮槿朕D(zhuǎn)變?yōu)榍捌诮槿?這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),不僅降低了項(xiàng)目成本,更能照顧到經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際需求,使項(xiàng)目更符合商家的要求,大大降低了商鋪的空置風(fēng)險(xiǎn)。在先租后建模式下,開(kāi)發(fā)商明確產(chǎn)品形態(tài),避免盲目開(kāi)發(fā),有效規(guī)避規(guī)劃和設(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致的產(chǎn)品錯(cuò)位的風(fēng)險(xiǎn)。

五、“訂單模式”成功的關(guān)鍵要素

如今,在國(guó)內(nèi)城市綜合體的開(kāi)發(fā)方面,萬(wàn)達(dá)已雄踞首位。在很大程度上,萬(wàn)達(dá)的成功得益于其“訂單地產(chǎn)”商業(yè)模式。從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程來(lái)看,其模式的成功主要有以下幾個(gè)要素:

1、擁有足夠的資金實(shí)力,能夠應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期的資金流動(dòng)壓力。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、技術(shù)含量高,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成,需要巨額資金的投入,動(dòng)則上億元甚至幾十億元的投資。且在訂單模式下,為了吸引品牌主力店的進(jìn)駐,商業(yè)開(kāi)發(fā)商不惜對(duì)其降低租金甚至免租。如在沃爾瑪超市的選址要求條款中,就明確提出了商業(yè)項(xiàng)目需要提供一定免租期的要求。同時(shí),萬(wàn)達(dá)所有商業(yè)物業(yè)只租不售,作為長(zhǎng)期持有型物業(yè),這就意味著大量流動(dòng)資金被占據(jù),資金回籠緩慢。面對(duì)這一難題,萬(wàn)達(dá)借鑒了海外市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),在境外成立了一家房地產(chǎn)投資信托基金(REIT),首次募資高達(dá)10億美元。此舉解決了萬(wàn)達(dá)的資金問(wèn)題,突破了企業(yè)發(fā)展瓶頸,讓萬(wàn)達(dá)迎來(lái)了快速發(fā)展時(shí)期。

2、完善的管理制度體系。商業(yè)地產(chǎn)所涉及的商家多,業(yè)態(tài)種類多,且開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng),要求開(kāi)發(fā)商有足夠的精力和完善的管理制度將這些資源有效地進(jìn)行整合,從而保證商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。在與跨國(guó)零售企業(yè)的合作中,萬(wàn)達(dá)學(xué)習(xí)借鑒沃爾瑪?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn),并在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)等領(lǐng)域建立總部集權(quán)的管理制度體系,在如此嚴(yán)格的程序下,萬(wàn)達(dá)幾年來(lái)沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目超出預(yù)算。2005年萬(wàn)達(dá)進(jìn)行了自成立以來(lái)最大的一次機(jī)構(gòu)調(diào)整,將原來(lái)三級(jí)管理結(jié)構(gòu)調(diào)整為兩級(jí)扁平化管理結(jié)構(gòu),以更好地調(diào)配資源,同時(shí)成立了國(guó)內(nèi)第一家商業(yè)管理公司,負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的后期運(yùn)營(yíng)。這一系列的舉措推動(dòng)了訂單模式的順利發(fā)展。

3、持續(xù)的發(fā)展創(chuàng)新。首先,運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)率先提出了訂單式的開(kāi)發(fā)模式,又摒棄了傳統(tǒng)的銷售模式,實(shí)行只租不售,為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理鋪開(kāi)了一條嶄新的發(fā)展道路;其次,萬(wàn)達(dá)在產(chǎn)品上也不斷追求創(chuàng)新,從單點(diǎn)到組合店,再到城市綜合體,萬(wàn)達(dá)不斷豐富業(yè)態(tài),調(diào)整業(yè)態(tài)組合,增加了更多盈利業(yè)態(tài),提高了投資回報(bào)率。如今,萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的年租金收入將超過(guò)10億元,成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源。

六、結(jié)語(yǔ)

從實(shí)踐來(lái)看,訂單模式本身是值得肯定的,但從它成功的要素來(lái)看也有其自身的局限性,需要雄厚的資金儲(chǔ)備和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段、自身實(shí)力等確定戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)模式,不斷創(chuàng)新,避免盲目跟風(fēng)。只有這樣,才能在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的道路上不斷前進(jìn)。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]何艷,吳豐.中心城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)分析[J].資源與人居環(huán)境,2004.05.

[2]翁南道.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究[J].商業(yè)時(shí)代,2003.2.

第4篇：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式范文

【關(guān)鍵詞】城鄉(xiāng)結(jié)合部 環(huán)保 BOT

一、研究背景

生活垃圾處理是一個(gè)公益性較強(qiáng)的行業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)作為公共產(chǎn)品而由政府運(yùn)營(yíng)，形成了一個(gè)具有自然壟斷的和自我封閉的行業(yè)。國(guó)家財(cái)政撥款維持運(yùn)營(yíng)，受限于財(cái)政能力約束，垃圾處理技術(shù)落后，效率低下，二次污染嚴(yán)重。城鄉(xiāng)結(jié)合部是生活垃圾的集合帶，長(zhǎng)期以來(lái)一直被迫承擔(dān)城市生活垃圾的最終儲(chǔ)存地的角色。財(cái)政環(huán)保支出的重點(diǎn)多放在城市，城鄉(xiāng)結(jié)合部表面與城市共用一套處理系統(tǒng)，由于城鄉(xiāng)結(jié)合部地域分散，運(yùn)輸成本高，居民素質(zhì)地下等原因，實(shí)質(zhì)上大多就地焚燒或填埋。通過(guò)采用BOT模式，在生活垃圾處理環(huán)節(jié)引入商業(yè)資本，引進(jìn)新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)生活垃圾的綜合處理，提高運(yùn)營(yíng)效率，緩解財(cái)政壓力，真正兼顧城市和城鄉(xiāng)結(jié)合部的生活垃圾處理。

二、生活垃圾處理模式

（一）政府主導(dǎo)的垃圾處理模式

政府主導(dǎo)的垃圾處理運(yùn)作模式環(huán)節(jié)眾多，直接由財(cái)政撥款，形成了“給多少錢，辦多少事”的狀況，資金使用效率低；受資金限制，處理技術(shù)落后等一些列問(wèn)題。

（二）BOT模式

美國(guó)的生活垃圾收集和運(yùn)輸都是由商業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，商業(yè)公司由于自負(fù)盈虧因而降低成本的動(dòng)機(jī)非常大，可以極大提高效率。由商業(yè)公司運(yùn)營(yíng)垃圾處理的前端，那么必須進(jìn)行嚴(yán)格的成本和收益核算和項(xiàng)目招標(biāo)，商業(yè)公司在垃圾分類中，可回收垃圾可以帶來(lái)一定的現(xiàn)金流，保證商業(yè)公司一定的收益率的基礎(chǔ)上，根據(jù)每噸垃圾對(duì)商業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)貼，由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的效率更高，對(duì)商業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)貼，不僅不會(huì)增加財(cái)政負(fù)擔(dān)，可以節(jié)省一部分目前在垃圾收集和運(yùn)輸方面的支出費(fèi)用。

目前BOT模式在環(huán)保領(lǐng)域的應(yīng)用集中在污水處理廠和垃圾焚燒廠，未形成綜合處理工業(yè)園區(qū)，未使生活垃圾盡其所用，垃圾的利用率比較低。通過(guò)建立生活垃圾綜合處理園區(qū)，可以實(shí)現(xiàn)垃圾分類高效綜合利用。綜合園區(qū)的設(shè)計(jì)不一定需要按照?qǐng)D形中，也可以由生活垃圾焚燒發(fā)電廠，以及配套的爐渣綜合利用廠、飛灰處理廠、生活垃圾衛(wèi)生填埋場(chǎng)和滲濾液處理廠組成。而項(xiàng)目公司由商業(yè)資本和政府共同出資可以相互監(jiān)督，降低雙方違約風(fēng)險(xiǎn)。

（三）BOT模式的優(yōu)勢(shì)

（1）資金利用。政府采用BOT方式能夠吸引大量的國(guó)內(nèi)外資金，充分解決環(huán)保項(xiàng)目建設(shè)的資金的缺口問(wèn)題；除此之外，BOT方式有利于政府調(diào)整資金使用的結(jié)構(gòu)，把資金引導(dǎo)到垃圾處理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上，以使政府能夠集中有限資源投入到那些不被現(xiàn)有的投資者看好，但卻關(guān)系著國(guó)計(jì)民生的重大項(xiàng)目上。

（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。利用BOT模式，政府將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了項(xiàng)目的投資者。項(xiàng)目的借款及其風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)責(zé)承擔(dān)，而政府不再需要對(duì)項(xiàng)目債務(wù)擔(dān)?；蚝炇?，減輕了政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

三、BOT模式可行性分析

（1）理論可行性。最終項(xiàng)目是否可行的最重要的一點(diǎn)就是改變現(xiàn)有方式能不能把“蛋糕”做大，只有“蛋糕”做大了各方才有可能從中受益。商業(yè)運(yùn)營(yíng)因預(yù)算硬約束和自負(fù)盈虧激勵(lì)，效率會(huì)高于政府部門運(yùn)營(yíng)，因而企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)垃圾的收集分類會(huì)比政府更有效率；垃圾分類后一方面可以實(shí)現(xiàn)資源循環(huán)利用，另一方面也可以實(shí)現(xiàn)分類高效利用，最終處理的效率也會(huì)提高；將城鄉(xiāng)結(jié)合部納入到整個(gè)垃圾處理體系，可以增加垃圾處理量，垃圾處理領(lǐng)域存在明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，隨著處理量的增加，單位成本會(huì)降低，單位收入會(huì)上升。從以上三個(gè)方面可知采用BOT模式最終將能夠做大整個(gè)“蛋糕”，使得各方同時(shí)存在收益可能。

（2）環(huán)保企業(yè)參與度。目前國(guó)內(nèi)積極參與BOT項(xiàng)目的企業(yè)越來(lái)越多，如桑德環(huán)境、上海環(huán)境集團(tuán)有限公司。筆者通過(guò)實(shí)地調(diào)研多家環(huán)保企業(yè)發(fā)現(xiàn)，環(huán)保企業(yè)對(duì)于參與BOT項(xiàng)目一方面都持謹(jǐn)慎態(tài)度，另一方面都非常感興趣。雖然BOT項(xiàng)目存在非常多的風(fēng)險(xiǎn)，如項(xiàng)目評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)、政府違約風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)，因而企業(yè)比較謹(jǐn)慎。但是生活垃圾處理BOT項(xiàng)目是一個(gè)壟斷行業(yè)，一旦公司獲得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，就可以在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)在一個(gè)沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)者的行業(yè)內(nèi)運(yùn)營(yíng)，獲得穩(wěn)定垃圾綜合處理現(xiàn)金流，即使在項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給政府后，企業(yè)仍然可以繼續(xù)提供后續(xù)支持服務(wù)，所以生活垃圾處理BOT項(xiàng)目對(duì)企業(yè)非常具有吸引力。

（3）政府的態(tài)度。隨著B(niǎo)OT應(yīng)用范圍和領(lǐng)域不斷深化，特別是在高速公路領(lǐng)域，各級(jí)政府對(duì)BOT已有較為充分了解，而在環(huán)保領(lǐng)域，各級(jí)政府也開(kāi)始了解和嘗試BOT項(xiàng)目，如洛陽(yáng)市、常德市、武漢市等等。通過(guò)社會(huì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)不少政府官員對(duì)于BOT項(xiàng)目都有或多或少的了解和興趣。目前限于財(cái)政資金的局限，特別是在財(cái)政收入不是非常高的地區(qū)，城市生活垃圾處理是非常棘手的問(wèn)題，城鄉(xiāng)結(jié)合部更是無(wú)力顧及。而隨著人們收入水平提高，居民對(duì)環(huán)保的要求也越來(lái)越高，目前的環(huán)保狀況已經(jīng)越來(lái)越不能滿足大眾需求。BOT能讓商業(yè)資本介入，不僅能夠解決城市和城鄉(xiāng)結(jié)合部的生活垃圾問(wèn)題，還可以實(shí)現(xiàn)垃圾的綜合處理，因而激起了政府部門的興趣。但是同時(shí)也存在一些問(wèn)題，目前的城市垃圾處理涉及的利益主體非常多，統(tǒng)一協(xié)調(diào)困難大，另一方面環(huán)衛(wèi)部門在BOT項(xiàng)目評(píng)估和操作上缺乏專業(yè)人才也成為一大瓶頸。

第5篇：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式范文

【關(guān)鍵詞】 公交WiFi 運(yùn)營(yíng) 無(wú)線公交

一、公交WiFi發(fā)展背景

隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息通信技術(shù)的快速發(fā)展和廣泛應(yīng)用，不少城市正在投入大量精力進(jìn)行“無(wú)線公交”建設(shè)，這是智慧城市、智慧交通建設(shè)中一項(xiàng)重要的內(nèi)容。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2014年，我國(guó)移動(dòng)智能終端用戶規(guī)模達(dá)10.6億，其中使用WiFi接入的用戶超過(guò)一半并每年都在增長(zhǎng)，而對(duì)于在使用公交車輛這種大眾化交通工具的過(guò)程中，能夠用到車載WiFi接入，市場(chǎng)需求更是逐年增加。通過(guò)全面推進(jìn)公交Wifi覆蓋建設(shè)，將能夠提供公眾網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，是運(yùn)營(yíng)商和政府機(jī)關(guān)所追求的目標(biāo)。

二、運(yùn)營(yíng)的技術(shù)基礎(chǔ)

公交WiFi是通過(guò)在公交車內(nèi)部部署一臺(tái)寬帶移動(dòng)網(wǎng)轉(zhuǎn)WiFi的網(wǎng)關(guān)，網(wǎng)關(guān)上聯(lián)運(yùn)營(yíng)商網(wǎng)絡(luò)，下行采用WiFi方式對(duì)公交車上的移動(dòng)用戶進(jìn)行接入，為用戶提供上網(wǎng)服務(wù)，這樣乘客所使用的移動(dòng)終端都可以連接至WiFi享受到互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。從網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)來(lái)看，由幾個(gè)方面可以著手實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)：1）用戶WiFi接入互聯(lián)網(wǎng)，在入口通過(guò)Portal門戶或推送實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)；2）提供導(dǎo)航、內(nèi)容、信息，養(yǎng)成用戶的使用習(xí)慣，再通過(guò)游戲、活動(dòng)和支付等積累用戶；3）通過(guò)分域運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收益；4）通過(guò)用戶上網(wǎng)行為分析、數(shù)據(jù)挖掘等，形成大數(shù)據(jù)營(yíng)銷業(yè)務(wù)；5）支持車聯(lián)網(wǎng)等物聯(lián)網(wǎng)架構(gòu)下的信息管控。

三、運(yùn)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)模式分析

1、登錄門戶的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)商可以為公交公司設(shè)置個(gè)性化Portal頁(yè)面，也可以根據(jù)需要定制其他商家的頁(yè)面，收取廣告定制或費(fèi)。這種模式的主要特點(diǎn)是，運(yùn)營(yíng)商可以利用其定制頁(yè)面廣告。這樣，一方面廣告頁(yè)面能夠直達(dá)終端用戶，使用戶在登錄時(shí)就能接觸到商家的廣告，既能夠宣傳形象和產(chǎn)品，又可以進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研；另一方面，利用登錄頁(yè)面或推送頁(yè)面，可以定制個(gè)性化認(rèn)證頁(yè)面，開(kāi)展廣告業(yè)務(wù)、服務(wù)選擇和信息等內(nèi)容，進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展.實(shí)現(xiàn)WiFi網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)營(yíng)。

2、內(nèi)容商業(yè)運(yùn)營(yíng)。用戶登錄上網(wǎng)后，由于乘坐車輛時(shí)長(zhǎng)不同，可以通過(guò)導(dǎo)航提供用戶網(wǎng)絡(luò)小說(shuō)、休閑游戲甚至視頻等內(nèi)容，結(jié)合公交車載視頻資源，引導(dǎo)上游內(nèi)容提供商和下游用戶的溝通，尤其對(duì)于影片預(yù)告、游戲試玩、小說(shuō)連載等有絕佳的推廣環(huán)境。這種模式下，可以通過(guò)下載量或?yàn)g覽量進(jìn)行前向收費(fèi)。

3、分域商業(yè)運(yùn)營(yíng)。WiFi分域運(yùn)營(yíng)是在傳統(tǒng)無(wú)線WiFi業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，結(jié)合商業(yè)集團(tuán)客戶的需求，針對(duì)不同的商業(yè)客戶，為其會(huì)員、用戶提供個(gè)性化的登錄方式，包括免賬號(hào)登錄、手機(jī)賬號(hào)登錄、限時(shí)賬號(hào)登錄、指定賬號(hào)登錄等不同的登錄模式，由商家付費(fèi)，這樣可以刺激終端用戶對(duì)加入會(huì)員的積極性。這種運(yùn)營(yíng)具有以下優(yōu)勢(shì)：在判斷出接入用戶的歸屬后，為不同的商戶提供統(tǒng)一接入服務(wù)，避免了每個(gè)商業(yè)客戶都需要一個(gè)單獨(dú)的后臺(tái)服務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)支撐的情況，從而大大節(jié)約了運(yùn)營(yíng)商的系統(tǒng)建設(shè)和設(shè)備資源投入，前期投資小、易于部署；不同接入方式能滿足客戶個(gè)性化需求，從而實(shí)現(xiàn)了能夠承載商家廣告宣傳信息的個(gè)性化頁(yè)面推送，為商戶提供了展示自身商業(yè)價(jià)值的有效途徑；由于系統(tǒng)承載了商業(yè)客戶的個(gè)性化接入方式，成為商家展示自身商業(yè)價(jià)值的有效途徑，價(jià)值倍增，因此在營(yíng)銷過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)商處于有利的地位。

4、大數(shù)據(jù)分析的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。用戶終端通過(guò)APP或頁(yè)面登錄，形成了用戶信息的海量數(shù)據(jù)庫(kù)，再通過(guò)上網(wǎng)行為分析，本身就形成了大數(shù)據(jù)分析挖掘的基礎(chǔ)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，可以應(yīng)用于交通規(guī)劃輔助決策

5、預(yù)測(cè)群體出行行為、信息熱點(diǎn)關(guān)注等。通過(guò)預(yù)測(cè)交通高峰堵塞的地段與流量，交通成本，交通安全，公交的排班等，從而更好地優(yōu)化用戶交通體驗(yàn)，控制交通成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)交通領(lǐng)域各個(gè)環(huán)節(jié)的有效改善。同時(shí)，通過(guò)關(guān)注內(nèi)容和偏好，進(jìn)行精確廣告、信息推送，或進(jìn)行業(yè)務(wù)營(yíng)銷，也能產(chǎn)生多種商業(yè)模式。

6、車聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。目前，公交車聯(lián)網(wǎng)，或者智能公交已經(jīng)在大力發(fā)展，通過(guò)裝載在公交車上的各類電子設(shè)備，收集車輛的設(shè)備靜態(tài)信息、實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)信息，并根據(jù)不同功能需求對(duì)車輛信息有效監(jiān)控和傳輸，是車聯(lián)網(wǎng)的主要特點(diǎn)。在架構(gòu)上，車載網(wǎng)關(guān)也是通過(guò)寬帶無(wú)線網(wǎng)進(jìn)行信息傳輸，因此在技術(shù)上完全可以與公交WiFi網(wǎng)關(guān)結(jié)合，通過(guò)網(wǎng)段劃分、服務(wù)保障等手段，來(lái)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一數(shù)據(jù)傳輸。

四、總結(jié)

“無(wú)線公交”是市政府信息化戰(zhàn)略在公共交通的率先實(shí)施和具體實(shí)現(xiàn)，是政府部門便民舉措在信息化領(lǐng)域的必然成果。但是公交WiFi覆蓋建設(shè)畢竟是一個(gè)初期投入高、回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)商和政府部門初期都將此作為一個(gè)公共服務(wù)類項(xiàng)目進(jìn)行推進(jìn)。但是針對(duì)不同線路、不同類型的車輛，采用針對(duì)性的運(yùn)營(yíng)，結(jié)合運(yùn)營(yíng)商沿線信號(hào)優(yōu)化，一方面能夠讓普通公眾體驗(yàn)到更高速、更穩(wěn)定、更豐富的無(wú)線寬帶服務(wù)和綜合信息服務(wù)，另一方面也能夠促進(jìn)項(xiàng)目的健康進(jìn)行，使運(yùn)營(yíng)商能夠?yàn)楹罄m(xù)技術(shù)推進(jìn)與優(yōu)化提供積極因素。

第6篇：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式范文

奧特萊斯的概念源于美國(guó)，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱為“品牌直銷購(gòu)物中心”，它經(jīng)歷了工廠直銷商店、工廠直銷中心到直銷中心(奧特萊斯工廠店)的轉(zhuǎn)變，奧特萊斯=知名品牌+低折扣+舒適的環(huán)境。近幾年，奧特萊斯如雨后春筍般涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)大約有200多家以“奧特萊斯”命名的商場(chǎng)。這些奧特萊斯既分布在北京、上海等一線城市，同時(shí)也分布在杭州、成都等二、三線商業(yè)氛圍濃厚的城市。

北京正在營(yíng)業(yè)的燕莎奧特萊斯與賽特奧特萊斯，上海青浦奧萊，它們的經(jīng)營(yíng)模式、規(guī)模、軟硬件設(shè)施都達(dá)到了奧特萊斯的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)百聯(lián)奧特萊斯將在已有上海青浦奧特萊斯和杭州下沙奧特萊斯2家門店的基礎(chǔ)上，加速發(fā)展，計(jì)劃2011年新增1家，至2014年形成10家?jiàn)W特萊斯連鎖規(guī)模。在長(zhǎng)沙建筑面積達(dá)12萬(wàn)平方米，投資數(shù)億元的阿波羅奧特萊斯購(gòu)物公園預(yù)計(jì)將趕在今年年底竣工。意大利FINGEN集團(tuán)在亞洲的房地產(chǎn)公司RDM Asia計(jì)劃在未來(lái)五年內(nèi)，將以佛羅倫薩小鎮(zhèn)品牌在中國(guó)開(kāi)辦一系列奢侈品品牌奧特萊斯中心。將于本月開(kāi)幕的佛羅倫薩京津名品奧特萊斯是其邁向中國(guó)市場(chǎng)的第一步。由奧特萊斯(中國(guó))投資運(yùn)營(yíng)的“芭蕾雨”系列，在北京、廣州、浙江的三大“芭蕾雨”奧特萊斯正在緊鑼密鼓地興建之中。

奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)理念始終圍繞著品牌和實(shí)惠展開(kāi)，運(yùn)營(yíng)模式大致有群體專賣店式、商業(yè)街式、購(gòu)物中心式、大盒子賣場(chǎng)式等。奧特萊斯來(lái)到中國(guó)，只有使奧特萊斯本土化變?yōu)橹袊?guó)化，才能適合中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境。知名的“大品牌”是支撐奧特萊斯這一業(yè)態(tài)發(fā)展的主要因素之一，但奧特萊斯的發(fā)展也不是單一地?cái)U(kuò)大名牌范圍。奧特萊斯圍繞著“品牌+實(shí)惠”的理念，六成以上的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容都是國(guó)內(nèi)外一線和熱銷品牌，這些品牌的含金量高折扣超值。奧特萊斯有兩個(gè)核心概念：一個(gè)是名品，另一個(gè)就是折扣。然而通過(guò)筆者走訪東四環(huán)燕莎奧特萊斯發(fā)現(xiàn)，“地方很大”、“有很多知名的品牌”、“有點(diǎn)貴”、“配套設(shè)施比較完善”，這是燕莎奧特萊斯消費(fèi)者的反映。由于北京消費(fèi)者對(duì)于名品的認(rèn)知，大多仍聚焦于LV、Prada等耳熟能詳?shù)钠放粕?，?guó)內(nèi)商家在建立高端商場(chǎng)時(shí)對(duì)品牌的選擇余地有限，致使奧特萊斯賣場(chǎng)的高端品牌同質(zhì)化嚴(yán)重。這就需要吸取國(guó)外奧特萊斯的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，細(xì)化消費(fèi)者需求，建立一個(gè)主題型的城市奧特萊斯。

但是國(guó)內(nèi)眾多的奧特萊斯項(xiàng)目中的品牌知名度有很大差距，有些奧特萊斯的品質(zhì)不高，甚至有些名不副實(shí)。雖然奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國(guó)快速發(fā)展，很多發(fā)展商都看中了奧特萊斯這塊大蛋糕，但并沒(méi)有深入研究奧特萊斯的本質(zhì)，沒(méi)有掌握專業(yè)的奧特萊斯業(yè)態(tài)的操作手法。而且所有成功的奧特萊斯商業(yè)項(xiàng)目都與政府有良好的合作，奧特萊斯的拿地、建設(shè)、招商等環(huán)節(jié)都需要政府的大力支持和幫助。發(fā)展商只有理解了奧特萊斯理念和當(dāng)?shù)氐奈幕?，掌握大量可控制的?guó)際品牌資源，擁有良好的政府合作關(guān)系，與專業(yè)的商業(yè)管理公司合作，踏實(shí)鉆研奧萊的經(jīng)營(yíng)模式和理念，才能保證奧特萊斯項(xiàng)目的成功。

國(guó)內(nèi)不宜大規(guī)模發(fā)展OUTLETS

目前看來(lái)，“奧特萊斯”在中國(guó)發(fā)展前景很好，特別是有品牌消費(fèi)能力支撐的城市，但“奧特萊斯”目前并不適合普遍推廣。其在國(guó)內(nèi)大量發(fā)展存在兩個(gè)制約瓶頸：一是缺乏品牌商家支撐，二是缺乏品牌運(yùn)營(yíng)商。OUTLETS必須依托品牌運(yùn)營(yíng)管理

擁有出色的品牌運(yùn)營(yíng)管理能力是成功進(jìn)入“奧特萊斯”業(yè)態(tài)的前提，“名品+折扣”是奧特萊斯的靈魂，同時(shí)也是其最強(qiáng)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，作為運(yùn)營(yíng)商首先必須要做到兩點(diǎn)：第一，品牌資源要足夠多；第二，貨品價(jià)格要絕對(duì)實(shí)惠。以此兩點(diǎn)保證，就能滿足更廣泛的消費(fèi)者對(duì)高端品牌趨之若鶩的需求。

其中目前國(guó)際一線品牌在國(guó)內(nèi)一線城市發(fā)展成熟，而二線以下城市基本還處于初級(jí)階段。鑒于諸多國(guó)際一線品牌在國(guó)內(nèi)采取商和直營(yíng)同步發(fā)展的模式，想要得到品牌的支持并非易事，尤其在選址方面國(guó)際品牌有嚴(yán)格的地段和物業(yè)崇尚，讓國(guó)際品牌落腳在偏離城市中心的不發(fā)達(dá)區(qū)位缺乏明顯信心。

國(guó)際品牌資源缺乏，經(jīng)營(yíng)中高端品牌也缺乏優(yōu)勢(shì)。一方面國(guó)內(nèi)一般品牌直營(yíng)店較多，在季節(jié)性或短期的促銷中都會(huì)有折扣，因此“奧特萊斯”概念商場(chǎng)與“折扣店”缺乏明顯“比價(jià)”優(yōu)勢(shì)；另一方面在交通條件上，一般品牌“折扣店”通常比“奧特萊斯”更加便利。

缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不宜發(fā)展，首先“奧特萊斯”不是低端業(yè)態(tài)的代名詞，必須是基于擁有品牌認(rèn)知之后才能順利發(fā)展的業(yè)態(tài)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力就體現(xiàn)為“名品折扣”?！皧W特萊斯”非品牌化經(jīng)營(yíng)，一方面與普通折扣店或批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)無(wú)異，很難吸引高端消費(fèi)者；另一方面消費(fèi)者也不會(huì)為“非知名”品牌遠(yuǎn)足前去購(gòu)物。

“山寨”O(jiān)UTLETS運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)

“山寨”奧特萊斯都只是做到“形似”而未“神似”，國(guó)內(nèi)“奧特萊斯”很大一部分引進(jìn)的品牌都是國(guó)外的二、三線品牌，或者是國(guó)內(nèi)的普通品牌，缺少奧特萊斯“名品折扣”的精華，最終無(wú)法持久經(jīng)營(yíng)而變質(zhì)或倒閉。

山寨“奧特萊斯”從“奧特萊斯”這個(gè)舶來(lái)商業(yè)形式中學(xué)到了“近郊”、“折扣”，而沒(méi)有真正意義上的“名品折扣”，所謂“折扣店”往往也不是“名品”。消費(fèi)者去“奧特萊斯”購(gòu)物是希望可以用相對(duì)低的價(jià)格購(gòu)買到品牌，對(duì)“奧特萊斯”商品抱有與正價(jià)商品相同質(zhì)量的預(yù)期。而山寨“奧特萊斯”所經(jīng)營(yíng)的“小品牌”或“非品牌”會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)其失去認(rèn)可，繼而降低二次“光顧率”。

因此“奧特萊斯”數(shù)量不宜過(guò)多，“工廠直銷”或“折扣品”根本無(wú)法滿足于一個(gè)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，真正的國(guó)際品牌在中國(guó)目前急于發(fā)展的還是針對(duì)消費(fèi)力強(qiáng)勁的“正品市場(chǎng)”?！皧W特萊斯”大舉進(jìn)入中國(guó)各大城市的時(shí)機(jī)還未到來(lái)，倒是“國(guó)際品牌”采取一、二、三線城市“階梯式”供貨的模式，更適合他們的營(yíng)銷理念。

“奧特萊斯”應(yīng)去“中國(guó)化”

“奧特萊斯”是什么，許多中國(guó)的媒體解讀并不準(zhǔn)確。有的解讀成“名品折扣店”，有的解讀成“城市綜合體”，有的則解讀成“尾貨市場(chǎng)”，有些奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)者則炮制出“奢華眾享”的宣傳口號(hào)。按我們專業(yè)的研究人士來(lái)看，這些解讀固然點(diǎn)明了其中的一些特色，但依然有許多誤讀或者是有意的誤導(dǎo)。

名牌廠家為什么要熱衷于加盟奧特萊斯模式、提供自己的貨品呢?原因有六個(gè)方面，一是加盟奧特萊斯，它是名牌產(chǎn)品的尾貨薈萃，不損害品牌信譽(yù)，甚至?xí)^續(xù)提升品牌信譽(yù)。二是精準(zhǔn)地定位市場(chǎng)，它是在品牌的主客戶群之外，但是已經(jīng)接近主客戶群消費(fèi)能力的一類特定人群。平時(shí)這樣一群人的消費(fèi)水平在上升，但還達(dá)不到主客戶群的消費(fèi)水準(zhǔn)。三是通過(guò)這種模式可以迎合這一類人群的消費(fèi)需求，提升客戶的忠誠(chéng)度，培養(yǎng)未來(lái)的消費(fèi)群。四是盤活這些庫(kù)存產(chǎn)品，擴(kuò)大現(xiàn)金流；五是提升企業(yè)的市場(chǎng)份額。六是推動(dòng)產(chǎn)品的新陳代謝，促進(jìn)設(shè)計(jì)、技術(shù)與品牌的創(chuàng)新。

自從2002年第一家店――北京燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)以來(lái)，奧特萊斯(中國(guó))已經(jīng)歷經(jīng)了九年的成長(zhǎng)。但是國(guó)內(nèi)的

城市“奧特萊斯”商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展存在著極大的問(wèn)題。核心是要不要“中國(guó)化”、怎么“中國(guó)化”。我們需要什么樣的“奧特萊斯”?

困惑之一：把奧特萊斯從市效搬到城市中心。問(wèn)題是面積縮水、系列服務(wù)形不成、大批觀望人群，導(dǎo)致其商業(yè)模式的特色淡化。

困惑之二：大多與城市綜合體結(jié)合。居住、各種商業(yè)結(jié)合在一起，名為中國(guó)化，但是“奧特萊斯化”找不著北了。雜亂、什么業(yè)態(tài)都有，觀望多、購(gòu)買少，吸引了眾多打醬油、看風(fēng)景的人群，抵銷了奧特萊斯的特有氛圍。

困惑之三：大多數(shù)品牌折扣品“低”、“下”、“爛”。奧特萊斯的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有了，雖然有少數(shù)名品折扣，但是經(jīng)過(guò)多次倒手，產(chǎn)品依然昂貴，于是為了出效益引進(jìn)國(guó)內(nèi)的品牌，但是這些品牌本來(lái)就不算高檔。加上殘次品，價(jià)格已經(jīng)流于普通產(chǎn)品。再加上過(guò)氣，成為沒(méi)有買點(diǎn)、沒(méi)有差異化特色的普通商場(chǎng)。

困惑之四：山寨品多，壓倒了正宗貨，假名牌絡(luò)驛不絕。所謂的國(guó)際大牌屈指可數(shù)，常常被查獲假冒品，比如華倫天奴品牌，真正的商稱市場(chǎng)上假冒品假冒店很多。

困惑之五：名品折扣店缺“名品”。難以找到真正質(zhì)優(yōu)的正宗貨源，只能從商中一再盤剝的產(chǎn)品中進(jìn)貨。因此價(jià)格低不下來(lái)，沒(méi)有東西上架，上架的銷不出去。

困惑之六：靠什么吸引中國(guó)的奧物萊斯消費(fèi)群體?據(jù)我所知，大部分沒(méi)有深入研究，甚至是看新潮、趕時(shí)尚。這些開(kāi)大店投資數(shù)億元的老板們，研究得不深不透。功夫不足，導(dǎo)致奧特萊斯新型業(yè)態(tài)越來(lái)越困難，大部分商業(yè)店鋪到了或門可羅鵲，或品牌與業(yè)態(tài)凋零的境地。

筆者認(rèn)為，“奧特萊斯”國(guó)際商業(yè)模式正在經(jīng)受中國(guó)化的慘淡整合，其商業(yè)模式到了盤整、研究與重新樹(shù)立中國(guó)模式的時(shí)候了。我給出的答案是：應(yīng)當(dāng)保持特色，做大品牌，細(xì)水長(zhǎng)流，持續(xù)發(fā)展。否則，空殼變形，業(yè)態(tài)消亡也說(shuō)不定。

給“奧特萊斯”圈地?zé)釢才铔鏊?/p>

在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)控遇冷的今天，由于受住宅限購(gòu)的影響，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，流行歐美的奧特萊斯商業(yè)模式在中國(guó)一些二、三線城市異軍突起，與一些大城市火熱的商業(yè)廣場(chǎng)相映成輝。“奧特萊斯”圈地?zé)嶙尡姸嚅_(kāi)發(fā)商怦然心動(dòng)。

“奧特萊斯”本來(lái)在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心。但是在中國(guó)由于開(kāi)發(fā)商的加入，奧特萊斯也就掛上了一層商業(yè)地產(chǎn)的光環(huán)，其運(yùn)作過(guò)程也就由商業(yè)模式向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并軌了。

奧特萊斯項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式，它定位在城際之間打造城市新中心，意在發(fā)展周邊配套的商業(yè)集群。一般來(lái)說(shuō)，奧特萊斯是核心引擎，同時(shí)周圍需要配套現(xiàn)代服務(wù)商業(yè)集群、生態(tài)住宅、會(huì)展度假和地方特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)等。

在遍地開(kāi)花的奧特萊斯中，首創(chuàng)是最沖動(dòng)的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者，也可以說(shuō)是野心勃勃。2010年，首創(chuàng)在佛山三水的奧特萊斯項(xiàng)目全面啟動(dòng)。包括佛山順聯(lián)奧特萊斯在內(nèi)，廣東省已經(jīng)有四個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目浮出水面。首創(chuàng)置業(yè)持有50％權(quán)益的奧特萊斯(中國(guó))有限公司聲稱：三年內(nèi)將重點(diǎn)在中國(guó)五個(gè)主要都市圈的重點(diǎn)城市打造奧特萊斯現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；未來(lái)五年內(nèi)，在全國(guó)直轄市、主要省會(huì)城市增加布點(diǎn)；未來(lái)十年內(nèi)，在中國(guó)大部分省會(huì)城市及重要地級(jí)市、風(fēng)景旅游區(qū)打造一批奧特萊斯風(fēng)情小鎮(zhèn)及旅游度假購(gòu)物村。

目前全國(guó)已有的和在建、擬建的省市超過(guò)15個(gè)，包括安徽、四川、河南、湖南、湖北等地。從各地來(lái)看，跟進(jìn)的奧特萊斯項(xiàng)目非常多，甚至義烏這個(gè)沒(méi)有一家正價(jià)百貨店、沒(méi)有品牌概念的地方，也傳出想做奧特萊斯的消息。奧特萊斯?jié)u成為大型商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)的流行趨勢(shì)。

但是，盡管圈地成本較低，從奧特萊斯業(yè)態(tài)來(lái)看，這些項(xiàng)目面臨的外部競(jìng)爭(zhēng)卻很激烈。奧特萊斯在中國(guó)賺錢并非易事。在中國(guó)經(jīng)營(yíng)十多年的一些奧特萊斯商家，直到2009年才扭虧轉(zhuǎn)盈，比如北京燕莎、上海百聯(lián)青浦都是如此。即便如此，美國(guó)折扣商美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，還是在去年將其中國(guó)合資公司股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給深國(guó)投商用置業(yè)有限公司，黯然退出中國(guó)市場(chǎng)。

住宅地產(chǎn)很快就可以收獲，而商業(yè)地產(chǎn)估計(jì)幾年才能有回報(bào)，投資的壓力很大。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成前幾年現(xiàn)金流基本都是負(fù)的，而且企業(yè)負(fù)債率不能很高，否則頭幾年的租金收入無(wú)法彌補(bǔ)利息支出，企業(yè)很容易陷入財(cái)務(wù)困境。國(guó)外奧特萊斯大多未配建高比例住宅項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商通過(guò)配建住宅快速回籠資金不失為一種創(chuàng)新，首創(chuàng)的商業(yè)住宅比例約在30～40％之間。

按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，奧特萊斯一般會(huì)選在高速公路旁邊，距離城市中心一小時(shí)左右車程。但是中國(guó)的情況不太一樣。在城里堵車兩小時(shí)很普遍，但是出城一個(gè)小時(shí)，很多人就接受不了。在贏利模型設(shè)計(jì)中，首創(chuàng)奧特萊斯還打算引入國(guó)內(nèi)品牌，建筑規(guī)模上也遠(yuǎn)大于國(guó)外。除奧特萊斯，贏利點(diǎn)還將包括國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌直銷與其他產(chǎn)業(yè)，例如酒店以及大購(gòu)物中心、電影院、餐飲、娛樂(lè)等。無(wú)論是嫁接住宅項(xiàng)目也好，還是引進(jìn)國(guó)內(nèi)商品品牌也好，這種在市區(qū)建設(shè)商業(yè)中心模式的奧特萊斯究竟能不能得到人們的認(rèn)可，或者能不能發(fā)揮奧特萊斯的優(yōu)勢(shì)，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。

奧萊中國(guó)可走標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制之路

近兩年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的傾斜和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，促使商業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)黃金發(fā)展機(jī)遇，奧特萊斯作為商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中的一股新興力量，在全國(guó)各地正如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。但由于在中國(guó)本土市場(chǎng)整體還處于向國(guó)外模仿與本土化摸索階段，經(jīng)營(yíng)管理與模式還存在諸多問(wèn)題。

國(guó)際品牌少，折扣力度低，渠道管理弱

首先，國(guó)內(nèi)奧特萊斯缺乏足夠的國(guó)際品牌，缺少吸引力。廣州天河城奧特萊斯和北京燕莎奧特萊斯兩家都銷售國(guó)際品牌產(chǎn)品(積壓、過(guò)季、斷碼等)，比例少于45％，少量的國(guó)際品牌貨品難以吸引到更多的消費(fèi)者；上海青浦奧特萊斯國(guó)際品牌占比也偏小，與項(xiàng)目的定位存在較大程度上的差距。

其次，我國(guó)奧特萊斯中心的產(chǎn)品銷售價(jià)格，總體上仍然偏高。

再次，渠道管理薄弱。充足的貨源是奧特萊斯成功的先決條件。而在中國(guó)，真正意義上的奧特萊斯必需的名牌貨源顯得尤其欠缺，店家無(wú)法直接獲得廠家直銷產(chǎn)品，其慣用的模式是通過(guò)商和招商進(jìn)貨，導(dǎo)致貨源不充足、不穩(wěn)定，品牌更換頻繁，而且價(jià)格偏高。

高舉概念盲目模仿

目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)號(hào)稱“奧特萊斯”的商家規(guī)模普遍較小。國(guó)內(nèi)奧特萊斯開(kāi)發(fā)商為獲得充分的品牌貨源和低價(jià)產(chǎn)品必須降低租金水平，導(dǎo)致奧特拉斯前期市場(chǎng)培育期過(guò)長(zhǎng)，租金收入少，市場(chǎng)人氣提升較慢。也就是說(shuō)，奧特萊斯的開(kāi)發(fā)更多的是從零售角度出發(fā)，缺少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡模式的匹配。因此，奧特萊斯開(kāi)發(fā)商必須要結(jié)合目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，依靠不同業(yè)態(tài)組合與平衡，來(lái)達(dá)到整個(gè)奧特萊斯購(gòu)物中心項(xiàng)目的資金與收益平衡，即以時(shí)間換空間的形式獲取國(guó)際品牌的支持。

用零售的思維做地產(chǎn)，不如用地產(chǎn)的思維做零售

在中國(guó)目前奧特萊斯并未受到國(guó)際品牌廣泛認(rèn)可、品牌折扣率不盡如人意，以及奧特萊斯正值培育期的大背景下，做奧特萊斯在拿地環(huán)節(jié)就應(yīng)該考慮到項(xiàng)目業(yè)態(tài)的組合，奧特萊斯很可能會(huì)提升周邊人氣，土地價(jià)格極易得到提升。因此，業(yè)態(tài)組合中考慮

部分“短平快”銷售的住宅可以為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供現(xiàn)金流和利潤(rùn)支撐，也為后續(xù)奧特萊斯的持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)。

加強(qiáng)戰(zhàn)略合作，成就標(biāo)準(zhǔn)化奧特萊斯快速?gòu)?fù)制之路

由于國(guó)際知名品牌對(duì)國(guó)內(nèi)的奧特萊斯市場(chǎng)并不廣泛認(rèn)同，與其戰(zhàn)略合作必然要先讓利而后聚人氣。通過(guò)低租金吸引國(guó)際品牌入駐(盡量以規(guī)模較大的工廠直銷店低折扣店形式入駐)，提高人氣之后，將會(huì)給整個(gè)中心的銷售業(yè)績(jī)帶來(lái)較大提升。如此可謂一舉兩得：一是逐步解決了國(guó)際品牌少、折扣力度低以及渠道管理弱等劣勢(shì)。二是有了前期招商的基礎(chǔ)，針對(duì)品牌客戶的建筑要求，可以縮短設(shè)計(jì)與招商周期，進(jìn)而縮短奧特萊斯整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度和資金使用效率，為快速?gòu)?fù)制提供基礎(chǔ)，而且能減少商場(chǎng)培育周期，實(shí)現(xiàn)奧特萊斯購(gòu)物中心的快速增值。

二、三線城市奧特萊斯制勝的法寶

隨著國(guó)內(nèi)二、三線熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)以及人均GDP的快速發(fā)展，2007年成為奧特萊斯在這些熱點(diǎn)城市高速發(fā)展的新起點(diǎn)?！吧莩奁贰薄ⅰ皣?guó)際品牌”也隨之很快地成為了二、三線城市消費(fèi)者跟隨、追捧的消費(fèi)方向。巨大的消費(fèi)潛力和變化的品牌意識(shí)為奧特萊斯在二、三線城市的發(fā)展奠定了肥沃的土壤，目前哈爾濱、濟(jì)南、青島、鄭州、長(zhǎng)沙、杭州、蘇州、成都、重慶以及張家港已有14個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目。

分析現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)奧特萊斯項(xiàng)目的參與者，主要分為零售／百貨企業(yè)、地產(chǎn)商和國(guó)外奧特萊斯專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)者中占高比重的是零售／百貨集團(tuán)(32％)與市場(chǎng)份額相同的地產(chǎn)公司(32％)，可見(jiàn)未來(lái)除零售／百貨企業(yè)以外，房地產(chǎn)項(xiàng)目也將規(guī)?；貐⑴c奧特萊斯產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中。從項(xiàng)目分布情況來(lái)看，零售／百貨企業(yè)發(fā)展奧萊項(xiàng)目的城市主要集中在一、二線城市，且商業(yè)發(fā)展均已較為成熟；專業(yè)奧萊運(yùn)營(yíng)商和其他第三方發(fā)展奧萊項(xiàng)目的數(shù)量較少，也主要集中在一、二線商業(yè)發(fā)展；而地產(chǎn)商發(fā)展的奧萊項(xiàng)目則以全國(guó)范圍布點(diǎn)，且二、三線城市的比例更高。從地產(chǎn)公司積極地參與奧萊運(yùn)營(yíng)來(lái)看，其看好以?shī)W萊項(xiàng)目作為噱頭來(lái)拓展的地產(chǎn)市場(chǎng)，從而可向政府取得更多城市郊區(qū)的低價(jià)土地以開(kāi)發(fā)利用，這無(wú)疑是對(duì)于地產(chǎn)商最具有吸引力的前提發(fā)展條件之一。

地產(chǎn)商參與到奧特萊斯的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及營(yíng)運(yùn)管理當(dāng)中的優(yōu)勢(shì)當(dāng)然是顯而易見(jiàn)的：例如地產(chǎn)商更加了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)途徑程序，在開(kāi)發(fā)奧特萊斯這種大型商業(yè)項(xiàng)目時(shí)占優(yōu)勢(shì)；另一方面，用奧特萊斯作為營(yíng)銷理念進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則容易獲政府支持拿到價(jià)格較低廉的地塊。但與此同時(shí)，其中的風(fēng)險(xiǎn)也被業(yè)內(nèi)人士敏銳地注意到：1.追求短期現(xiàn)金流，更關(guān)心開(kāi)發(fā)樓盤銷售，普遍存在重銷售輕管理的問(wèn)題；2.缺乏經(jīng)營(yíng)奧特萊斯的經(jīng)驗(yàn)，招商渠道有一定局限性；3.較為缺乏奧萊項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)會(huì)考慮和當(dāng)?shù)匕儇浟闶埤堫^企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)，由于其并非專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，且沒(méi)有零售／百貨集團(tuán)的豐富資源。從奧特萊斯開(kāi)發(fā)、營(yíng)運(yùn)角度分析，專業(yè)的奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商非常注重奧特萊斯選址條件，多年的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也為開(kāi)業(yè)后的良好運(yùn)營(yíng)提供了一定保證。

如何開(kāi)發(fā)、打造未來(lái)能夠成功運(yùn)營(yíng)的奧特萊斯項(xiàng)目?在前期開(kāi)發(fā)研策規(guī)劃階段，要對(duì)項(xiàng)目所在城市區(qū)域位置、消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好等各方面做到全面且深入的分析和了解。如何讓奧特萊斯商業(yè)模式獨(dú)立其市場(chǎng)價(jià)值、發(fā)揮其特有的商業(yè)優(yōu)勢(shì)?這就需要在項(xiàng)目整體的檔次定位、品牌組合方面，做到與其他商業(yè)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。奧特萊斯+生活廣場(chǎng)的新模式形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，不免會(huì)成為一條通向成功的新道路。

除此之外，品牌資源是支撐奧特萊斯產(chǎn)業(yè)模式成功運(yùn)營(yíng)的最重要的先決條件，可以說(shuō)沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的品牌及折扣，也就沒(méi)有成功的奧特萊斯。對(duì)于目前奧特萊斯項(xiàng)目品牌組合同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題，我們認(rèn)為商品品類缺失、自采貨品的采買能力等問(wèn)題，仍是目前二、三線城市奧特萊斯發(fā)展待解決的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)之一。

未來(lái)的奧特萊斯商業(yè)模式發(fā)展，規(guī)?；陌l(fā)展將取代零散的投資選擇，選址會(huì)更集中在主要以政府新開(kāi)發(fā)和衛(wèi)星城的住宅區(qū)域?yàn)橹?。運(yùn)營(yíng)商可以通過(guò)團(tuán)隊(duì)的本地化調(diào)整來(lái)弱化對(duì)此商業(yè)模式適應(yīng)性及調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

奧特萊斯不是開(kāi)發(fā)商的“靈丹妙藥”

奧特萊斯這一舶來(lái)品在經(jīng)過(guò)了十年前的萌芽、發(fā)展，到被消費(fèi)者認(rèn)知和趨之若騖，加上部分奧特萊斯在經(jīng)營(yíng)上的良好表現(xiàn)，逐漸讓人們開(kāi)始看好這種新型業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展?jié)摿?。而奧特萊斯被大家重視還有它特有的一些特性，也剛好滿足時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些需求：奧特萊斯一般選擇遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，不依賴于傳統(tǒng)商圈，因此對(duì)于目前眾多開(kāi)發(fā)商較容易在城郊拿地來(lái)說(shuō)，對(duì)地段要求和商圈氛圍要求不高，是一個(gè)很適合開(kāi)發(fā)的業(yè)種；奧特萊斯一般占地面積較大，按照國(guó)外點(diǎn)式組團(tuán)的設(shè)計(jì)風(fēng)格，多數(shù)是以小鎮(zhèn)和別墅群的形式建造，往往對(duì)于在遠(yuǎn)郊大面積拿地的開(kāi)發(fā)商，容易結(jié)合規(guī)劃風(fēng)情獨(dú)特的別墅群和其他住宅項(xiàng)目與其配合，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)快速成熟的目的；奧特萊斯由于其經(jīng)營(yíng)商品的目標(biāo)客戶群體大多以城市商務(wù)人士和白領(lǐng)、中產(chǎn)階層等有車族為主，因此針對(duì)的目標(biāo)人群，也與郊區(qū)成片開(kāi)發(fā)大型社區(qū)希望面對(duì)的人群相輔相成。

因此，現(xiàn)在奧特萊斯這個(gè)名詞，頻率極高地出現(xiàn)在政府招商引資文件中、商業(yè)定位報(bào)告中、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新聞中等等，它在某種程度上成了拯救地段不利的商業(yè)項(xiàng)目，或者捂熱一塊不毛之地的靈丹妙藥。

但是，奧特萊斯現(xiàn)在也有很多已經(jīng)決成了“熬特不來(lái)”了。2011年10月，寧波奧特萊斯廣場(chǎng)宣布倒閉。天津京津時(shí)尚廣場(chǎng)轉(zhuǎn)做的奧特萊斯名存實(shí)亡。重慶金源奧特萊斯門可羅雀。這預(yù)示了奧特萊斯并不一定放在哪兒都能野蠻生長(zhǎng)。

從外界來(lái)觀察，似乎奧特萊斯有開(kāi)發(fā)過(guò)量之嫌；但從行業(yè)內(nèi)部來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為奧特萊斯是總量過(guò)剩但結(jié)構(gòu)不良，出現(xiàn)三多三少的現(xiàn)象：三多中：一是山寨多、二是未成規(guī)模項(xiàng)目多、三是借名圈地賣樓的也在增多，三少中：一是折扣少、二是真正大牌名品少、三是有整體科學(xué)規(guī)劃的少。例如山寨多的情況，基本上就是掛一個(gè)牌子，里面實(shí)際上就是自由市場(chǎng)，自然消費(fèi)者上當(dāng)一回就再也不回頭。而對(duì)于折扣少的情況，由于國(guó)內(nèi)奧特萊斯都不是真正的工廠店模式的，因此都是從經(jīng)銷渠道供貨，雖也是過(guò)季或殘孤品，但價(jià)格有些竟然比國(guó)外正品價(jià)格都高，更是名不副實(shí)。

第7篇：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式范文

從1994年的一隅、一樓、寥寥數(shù)十人，到如今48個(gè)城市的近160個(gè)項(xiàng)目，凱德的發(fā)展速度不可謂不快。2015年6月，籌備了三年的凱德MALL天宮院項(xiàng)目被爆停工、撤資。而在此之前，凱德最廣為人知的是其“輕資產(chǎn)模式”，這不僅被很多商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)引為經(jīng)典案例，也被眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仿效。一向以“私募基金+REITs”模式蜚聲商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的凱德似乎遇到了瓶頸。

過(guò)去的十多年里，凱德在中國(guó)房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中扮演了極其重要的角色，而面對(duì)如今的房產(chǎn)紅海和凱德自身的瓶頸，凱德能經(jīng)受住考驗(yàn)嗎？ 多層次布局

1994年，新加坡企業(yè)嘉德置地將目光瞅準(zhǔn)中國(guó)，在上海百騰大廈租了一層樓后，凱德置地（中國(guó)）便開(kāi)始在中國(guó)安家落戶。從一間小小的辦公室發(fā)展到如今的布局全亞洲，凱德在成長(zhǎng)的同時(shí)，也找準(zhǔn)了自己的定位：發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。雖然入華之初也是以住宅和公寓開(kāi)道，但隨著近年來(lái)對(duì)市場(chǎng)的探索與洞察，商業(yè)綜合體已成為凱德在中國(guó)發(fā)展的重心。

2013年1月1日，執(zhí)掌凱德中國(guó)9年（2000～2009年）的林明彥出任新加坡嘉德置地總裁。10天后，嘉德置地宣布公司中文名稱正式改為凱德集團(tuán)，“凱德”品牌成為集團(tuán)統(tǒng)一的中文標(biāo)識(shí)，適用于原嘉德置地全球業(yè)務(wù)范圍。之后，凱德集團(tuán)撤出印度、倫敦業(yè)務(wù)，將主要注意力投向中國(guó)，凱德中國(guó)成為其旗下四大核心業(yè)務(wù)單位（凱德新加坡、凱德中國(guó)、凱德商用和雅詩(shī)閣）之一。“未來(lái)，凱德集團(tuán)也將以綜合體作為在中國(guó)發(fā)展的主要方向。”如此看來(lái)，林明彥依然將商業(yè)綜合體作為重點(diǎn)發(fā)力對(duì)象。

20年來(lái)，凱德中國(guó)在嘉德置地的發(fā)展中發(fā)揮的作用可謂是相當(dāng)重要的。如今，凱德已將觸角延伸到了全亞洲，在新加坡、中國(guó)、馬來(lái)西亞、日本以及印度的54個(gè)城市擁有及管理著105家購(gòu)物中心。其中，在中國(guó)布局了38個(gè)城市，購(gòu)物中心達(dá)64家。

然而，單一的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品并不能滿足凱德征戰(zhàn)的雄心。于是，除了商業(yè)綜合體來(lái)福士廣場(chǎng)外，凱德MALL、龍之夢(mèng)等定位差異的購(gòu)物中心也應(yīng)運(yùn)而生，以滿足不同區(qū)域、城市和客戶群。

來(lái)福士廣場(chǎng)號(hào)稱“城中之城”，不僅是城市地標(biāo)，也是城市化進(jìn)程的重要符號(hào)。因?yàn)槠洳粌H僅是單純的購(gòu)物中心，而是將住宅、商場(chǎng)、辦公樓、服務(wù)公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)都融合在了一起。而這對(duì)于城市的要求顯然很高，在中國(guó)，凱德來(lái)福士也只是布局了北京、上海、深圳、成都、重慶等8個(gè)重點(diǎn)城市，以滿足當(dāng)?shù)貙?duì)高端商業(yè)綜合體的需求。其中重慶來(lái)福士以其超百萬(wàn)平方米的體量與210億元的總投資，成為新加坡在華投資的最大項(xiàng)目。

而相較于無(wú)論從選址、定位還是招商都頗為挑剔的來(lái)福士來(lái)說(shuō)，走向快速?gòu)?fù)制的凱德MALL產(chǎn)品線更像是凱德賺錢的工具。雖然也有凱德MALL是自建物業(yè)，但更多是以收購(gòu)、并購(gòu)獲得，這不得不讓人懷疑凱德MALL有些“將就”發(fā)展。

盡管如此，凱德的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依然不容小覷。之所以能夠取得如此不俗的業(yè)績(jī)，得益于其“規(guī)模制勝”的發(fā)展戰(zhàn)略。這意味著凱德置地要在中國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展以達(dá)到規(guī)模效應(yīng)。在“規(guī)模制勝”的戰(zhàn)略指引下，凱德通過(guò)收購(gòu)已有項(xiàng)目、參股當(dāng)?shù)爻墒旃?、招拍掛獲取土地、與國(guó)內(nèi)知名企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作等方式快速拓展市場(chǎng)。其中，收購(gòu)已有項(xiàng)目的資金比例超過(guò)了70%，成為凱德征戰(zhàn)沙場(chǎng)最重要的手段。

在林明彥看來(lái)，凱德中國(guó)最有改善空間的就是獲取更多的土地。作為外來(lái)公司，凱德的反應(yīng)速度不像中國(guó)公司那么快和敏銳，因此必須進(jìn)行調(diào)整以更好地參與競(jìng)爭(zhēng)。而此前凱德在中國(guó)拿地是多渠道獲取，盡管也參與招拍掛，但是相對(duì)而言，招拍掛拿地是未知數(shù)，而轉(zhuǎn)讓地塊則成功率較高，成本也比較可控。

而與其他企業(yè)的戰(zhàn)略合作，也讓凱德在中國(guó)的業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大。2005年，凱德與深國(guó)投簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同年，拿下北京華聯(lián)集團(tuán)旗下兩家商廈，進(jìn)入到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)；在住宅方面，與香港麗豐控股合作開(kāi)發(fā)“凱德御金沙”，與成都置信合作成立置信凱德并開(kāi)發(fā)鷺湖宮等，讓凱德的住宅業(yè)務(wù)得到規(guī)模性擴(kuò)展。

也正因如此，凱德在以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為載體的前提下，在中國(guó)市場(chǎng)快速進(jìn)行布局，逐步確立了其“商業(yè)地產(chǎn)大鱷”的地位。

只有真正持有運(yùn)營(yíng)，才是完整意義上的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作。從這個(gè)角度出發(fā)，凱德追求的是打造完整的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈。凱德做商業(yè)地產(chǎn)不在于把物業(yè)建起來(lái)，而是要把項(xiàng)目運(yùn)作起來(lái)，創(chuàng)造更高的價(jià)值。 極低的財(cái)務(wù)成本

凱德之所以能夠在中國(guó)擁有現(xiàn)在的商業(yè)規(guī)模，很大程度上也當(dāng)歸功于其以金融為核心驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略定位。多年來(lái)，凱德追求的是打造完整的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈。在資金方面，凱德在國(guó)際資本市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞，有一定的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，但在中國(guó)，金融政策會(huì)有一些限制，資本市場(chǎng)還沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)徹底開(kāi)放。盡管如此，凱德在資金方面依然非常穩(wěn)健，即使是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)基金，負(fù)債比例也在50%以下。

而資本運(yùn)作，正是凱德模式的核心。通過(guò)旗下的投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)收購(gòu)商用物業(yè)，再用項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)成熟后將物業(yè)注入嘉茂零售中國(guó)信托（嘉德置地旗下上市子公司），轉(zhuǎn)化為公眾投資后，將外部吸納的資金再次用于并購(gòu)商用物業(yè)……如此循環(huán)往復(fù)，凱德走出了一條獨(dú)特的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的道路。

對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，大規(guī)模持有商業(yè)幾乎等于天方夜譚，其背后的最大掣肘無(wú)疑來(lái)源于資金層面，但對(duì)凱德來(lái)說(shuō)，這恰恰是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功之道。在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，凱德積極建立資金平臺(tái)，設(shè)立和發(fā)行了相應(yīng)的私募基金和房地產(chǎn)投資信托基金。這是國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商艷羨而又求之不得的。

基金即國(guó)家資本。凱德模式的資金背景實(shí)質(zhì)是新加坡的一種基金模式。嘉德置地就是新加坡的國(guó)際資本，其收益要貢獻(xiàn)給新加坡人民，因此可以把嘉德置地理解成一個(gè)被政府直接控股的公司。新加坡作為全球人均GDP突破5萬(wàn)美元的發(fā)達(dá)國(guó)家，由國(guó)家信用建立的融資渠道無(wú)疑為嘉德置地提供了充盈的發(fā)展現(xiàn)金流。

而要將達(dá)到穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目注入套現(xiàn)（即REITs），則需要信托公司和私募基金。2003年，凱德成立了第一只面向中國(guó)的私募基金――凱德中國(guó)住宅基金，目前已經(jīng)截止；兩年后，凱德中國(guó)發(fā)展基金成立，規(guī)模達(dá)4億美元，用于發(fā)展中國(guó)市場(chǎng)的住宅項(xiàng)目；其后，新加坡第一只專注于中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)的信托基金――凱德商用中國(guó)信托以及投資來(lái)福士綜合項(xiàng)目的來(lái)福士中國(guó)基金相繼成立。如此一來(lái)，凱德資本流動(dòng)加速，資金利用率大大提高，已達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模效應(yīng)。

從其財(cái)務(wù)成本就可看出端倪。單看凱德的財(cái)務(wù)成本，或許只會(huì)讓人覺(jué)得其成本利率低。但若以一個(gè)20億元的商業(yè)項(xiàng)目投入，將凱德與國(guó)內(nèi)大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本做個(gè)對(duì)比，則可以明顯看出區(qū)別。

以20億元投入，5年還款周期計(jì)算。凱德因?yàn)槠滟Y本運(yùn)作模式，每年只需要支付6800萬(wàn)元利息，而大陸開(kāi)發(fā)商是2億元。5年下來(lái)，利息支出差距是6.6億元。而這6.6億元，已足以讓凱德支付這幾年的營(yíng)銷支出、招商支出等。在商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，單以財(cái)務(wù)管理這一項(xiàng)“裝備”，凱德就具備了秒殺對(duì)手全套“護(hù)甲”的攻擊力。

凱德成功打造了一個(gè)以商業(yè)地產(chǎn)為載體、以金融為核心驅(qū)動(dòng)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系。而在金融運(yùn)營(yíng)體系中，凱德成功地將國(guó)家資本、民間資本充分整合，形成了一個(gè)成功募集資本、資本支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目創(chuàng)造收益回饋投資者、投資者繼續(xù)注資的良性循環(huán)。不可否認(rèn)，正是有了資金平臺(tái)筑底，凱德在中國(guó)的發(fā)展才能快速踏上快車道，不為資金分心的凱德在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面傾注了更多心力。 以點(diǎn)見(jiàn)面，瓶頸凸顯

今年6月，凱德撤資天宮院項(xiàng)目的消息在業(yè)界引發(fā)熱議。

從2012年4月與保利簽署協(xié)議拿地建購(gòu)物中心，到今年6月爆出停工風(fēng)波，其間雖然只有三年，但凱德對(duì)天宮院項(xiàng)目相當(dāng)重視，在設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商等方面都做了大量投入。目前施工進(jìn)度已快封頂，計(jì)劃于今年竣工。

如今，突然被爆停工風(fēng)波，凱德方的對(duì)外回應(yīng)是還在跟合作方就未來(lái)發(fā)展進(jìn)行討論?！叭绻羞M(jìn)一步的消息，會(huì)及時(shí)公布?！眲P德這樣對(duì)外回應(yīng)。

到底是什么原因?qū)е绿鞂m院項(xiàng)目停工？在凱德三緘其口之際，業(yè)界眾說(shuō)紛紜：龍湖?時(shí)代天街的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)凱德招商產(chǎn)生影響；項(xiàng)目所在區(qū)域入住率不高、養(yǎng)商期漫長(zhǎng)；電商對(duì)購(gòu)物中心的沖擊……

無(wú)論原因幾何，不可否認(rèn)的是，凱德的輕資產(chǎn)模式已經(jīng)漸顯疲態(tài)，發(fā)展瓶頸也已逐漸顯露。

凱德模式的核心是商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)收益直接決定了凱德模式的成敗。過(guò)去十多年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期，也是購(gòu)物中心快速興起的時(shí)期。在金融驅(qū)動(dòng)下，依托規(guī)模效應(yīng)，凱德以其超強(qiáng)的整合能力，在購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方面取得了不俗的業(yè)績(jī)。

近年來(lái)，購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)日漸加劇。來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今后三年，中國(guó)新增購(gòu)物中心的規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到4000萬(wàn)平方米，規(guī)模（或體量）之大令人震驚。

與購(gòu)物中心快速增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的，卻是人們消費(fèi)觀念的改變、生活方式的改變，以及電商的快速發(fā)展對(duì)購(gòu)物中心的沖擊。

正是這些改變與沖擊，令購(gòu)物中心的盈利能力大打折扣（很多購(gòu)物中心關(guān)門歇業(yè)），也令凱德遇到了發(fā)展瓶頸。

首先是發(fā)展速度漸緩。就購(gòu)物中心數(shù)量來(lái)看，目前凱德在中國(guó)進(jìn)駐了38個(gè)城市，擁有64家購(gòu)物中心。而早在2011年，其購(gòu)物中心數(shù)量便為53家。三年多的時(shí)間，新開(kāi)項(xiàng)目?jī)H11個(gè)。今年情況也不容樂(lè)觀，計(jì)劃開(kāi)業(yè)項(xiàng)目?jī)H為包括武漢凱德廣場(chǎng)1818在內(nèi)的4個(gè)項(xiàng)目。

其次是后勁不足。作為海外進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的代表，凱德除了輕資產(chǎn)模式以外，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)也一直被視為又一核心競(jìng)爭(zhēng)力。然而如今購(gòu)物中心大多受電商沖擊，實(shí)體商業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇，以購(gòu)物中心為產(chǎn)品主線的凱德自然深受其害。在保持過(guò)去傳統(tǒng)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式的情況下，凱德的發(fā)展的確有所滯后。同時(shí)，伴隨著實(shí)體商業(yè)銷售量的不斷下降以及實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量的大幅度增加，缺乏新意與特色的凱德在經(jīng)營(yíng)上壓力不小。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)一路下行，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入活命和突破時(shí)代，未來(lái)五年，地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)有50%走向死亡。目前，房地產(chǎn)去庫(kù)存化最大的瓶頸有兩個(gè)：傳統(tǒng)營(yíng)銷的蓄客成本太高；思維上的障礙得不到突破。如何存活下來(lái)？現(xiàn)金為王。凱德雖不到生死攸關(guān)的時(shí)刻，但正遭遇的瓶頸也讓其不得不思變。 必須思變

作為“最熟悉中國(guó)市場(chǎng)”的老將，林明彥在任期間將凱德中國(guó)從一個(gè)小型外資房企，發(fā)展成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿企業(yè)。其上任本身也已經(jīng)被行業(yè)解讀為嘉德集團(tuán)對(duì)中國(guó)業(yè)務(wù)的繼續(xù)放大。2014年9月上任的中國(guó)區(qū)總裁羅臻毓，也的確沒(méi)有辜負(fù)林明彥的期望。

今年8月8日，凱德購(gòu)物星2.0上線，開(kāi)始發(fā)力全國(guó)范圍的O2O消費(fèi)，力求在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代優(yōu)化凱德模式。建立在微信、手機(jī)站等“輕應(yīng)用”上的2.0版本，以凱德旗下購(gòu)物中心為基礎(chǔ)，能夠更大程度地發(fā)揮O2O平臺(tái)的力量。

而羅臻毓做凱德購(gòu)物星2.0的初衷，是想要整合一個(gè)線上線下的平臺(tái)，一個(gè)一站式、互聯(lián)互動(dòng)的平臺(tái)。他想要在所有的時(shí)間和空間里都能黏住客戶，通過(guò)不同的方式，在所有的時(shí)間里面，與客戶有一定的交流。

但是，僅僅加上一個(gè)O2O產(chǎn)品的翅膀之后就一定能飛起來(lái)嗎？顯然不僅僅是這樣，在羅臻毓眼里，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的消費(fèi)者已經(jīng)是智慧消費(fèi)者。只有把房地產(chǎn)做得更有智慧，才能擁有他們。所以，他的計(jì)劃是將硬件軟件都加上互聯(lián)網(wǎng)。

在硬件上，讓全產(chǎn)業(yè)鏈無(wú)縫對(duì)接“物”聯(lián)網(wǎng)，將感應(yīng)器、分析器、傳播器等東西都銜接起來(lái)后，也就將“智慧”注入到了房子里。況且，羅臻毓還認(rèn)為這些東西銜接起來(lái)后所帶動(dòng)的將是整個(gè)營(yíng)業(yè)模式的改變。

軟件則主要是指服務(wù)上面。服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的廣度對(duì)接是“務(wù)”聯(lián)網(wǎng)，也就是服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)。管理的需求、預(yù)測(cè)的需求，通過(guò)硬件和軟件，就可以為消費(fèi)者和住在樓宇里的人，打造一種比較貼身的服務(wù)，或者預(yù)知消費(fèi)者的需要是什么。

要知道，凱德若真的做到了羅臻毓的全部所想，其將要打造的會(huì)是一個(gè)三營(yíng)平臺(tái)，即營(yíng)銷平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)自檢平臺(tái)和經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。換而言之，是要從橫向、縱向的內(nèi)部數(shù)據(jù)上形成價(jià)值鏈條上的三大支撐。

況且，羅臻毓顯然是一個(gè)很懂得借力的人。與家裝垂直電商齊家網(wǎng)的結(jié)盟就是一個(gè)很好的例子。再加上凱德集團(tuán)旗下雅詩(shī)閣也在中國(guó)大力發(fā)展，不僅以5億多元人民幣投資途家網(wǎng)，與途家網(wǎng)成立合資公司，在“阿里旅行?去啊”開(kāi)設(shè)行業(yè)首家官方旗艦店，還與三星攜手開(kāi)發(fā)基于服務(wù)公寓的智能家居技術(shù)……這些都是羅臻毓可以借力的對(duì)象。

第8篇：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式范文

PPP模式發(fā)展背景

當(dāng)前，我國(guó)地方政府存量債務(wù)高企，很難繼續(xù)滿足民眾不斷增長(zhǎng)的對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施的需求。政府部門與社會(huì)資本合作參與建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施將是未來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施提供的主要方式，這也對(duì)于緩解地方政府債務(wù)壓力有較大作用。

為進(jìn)一步規(guī)范PPP項(xiàng)目發(fā)展和運(yùn)營(yíng)，發(fā)改委了《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告，財(cái)政部公布《關(guān)于規(guī)范政府和社會(huì)資本合作合同管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），同時(shí)PPP項(xiàng)目合同指南（試行）?！锻ㄖ分忻鞔_指出了政府作為監(jiān)督者和利潤(rùn)調(diào)節(jié)者的角色，既要合理保障社會(huì)資本的回報(bào)率，同時(shí)也要兼顧政府財(cái)政負(fù)擔(dān)和公共項(xiàng)目的社會(huì)公益性。未來(lái)，《辦法》的出臺(tái)也將進(jìn)一步規(guī)范PPP的運(yùn)作與管理。

PPP模式的出現(xiàn)為社會(huì)資本參與公共產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)造了條件。現(xiàn)階段，地方融資平臺(tái)發(fā)展受限，商業(yè)銀行信貸將瞄準(zhǔn)PPP市場(chǎng)，為其提供融資服務(wù)。同時(shí)，擁有“金控集團(tuán)”背景的中信、平安等銀行還將搭建PPP金融服務(wù)平臺(tái)，發(fā)揮自身集團(tuán)優(yōu)勢(shì)。

PPP模式優(yōu)劣分析

PPP模式下，政府負(fù)責(zé)監(jiān)督，私人部門負(fù)責(zé)全程的設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。其主要優(yōu)點(diǎn)有：首先，政府部門和私人部門的合作，有利于發(fā)揮私人部門的管理優(yōu)勢(shì)，提升公共基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)效率，對(duì)于政府而言，則有利于減輕政府在基建投資中的債務(wù)壓力;其次，政府與私人部門共同參與，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，政府通過(guò)利息貼現(xiàn)、補(bǔ)償?shù)葯C(jī)制保證私人部門的收益，提高私人部門參與的積極性，促進(jìn)投資主體的多樣化;最后，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境表明，房地產(chǎn)投資增幅下滑至12.5%，基建投資增速上升，這源于“一路一帶”、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等帶來(lái)的大量基建投資機(jī)會(huì)。未來(lái)一段時(shí)間，基建投資將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，在政府債?wù)高企的情況下，社會(huì)資本的參與將有效減輕地方政府壓力，同時(shí)也將拓寬社會(huì)資本的投資領(lǐng)域，活躍民間資本，實(shí)現(xiàn)公私雙贏。

PPP模式本身也具有一定的缺陷，主要包括：首先是如何處理利潤(rùn)分配。社會(huì)資本以利潤(rùn)為目標(biāo)，而公共基礎(chǔ)設(shè)施以公益性為目標(biāo)，二者具有一定的矛盾性，而政府在其中充當(dāng)?shù)恼抢麧?rùn)分配者的角色，促進(jìn)社會(huì)資本的參與必須為社會(huì)資本提供良好的回報(bào)。這也是PPP模式能夠維系的重要前提，國(guó)內(nèi)成功的PPP案例是“北京地鐵四號(hào)線”，失敗的案例是“鳥(niǎo)巢”。后者之所以失敗，原因在于“鳥(niǎo)巢”承擔(dān)了較多的社會(huì)公益責(zé)任，而后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)受到諸多限制;其次是政府的信用風(fēng)險(xiǎn)。PPP模式下，地方政府信用與社會(huì)資本的收益密切相關(guān)，地方政府違約或無(wú)法兌現(xiàn)收益承諾，將使私人部門遭受較大損失。

PPP模式分類與特點(diǎn)

根據(jù)融資模式、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、收入分配等因素，可以將PPP模式分成不同的種類，表1顯示的是PPP模式的主要分類與特點(diǎn)。其中，BOT模式是標(biāo)準(zhǔn)的PPP模式，項(xiàng)目過(guò)程權(quán)責(zé)明晰，政府的責(zé)任主要是監(jiān)督。為保證私人部門項(xiàng)目收益，政府會(huì)向其提供一定的投資補(bǔ)助、擔(dān)保補(bǔ)貼和貸款貼息等;BT模式是建筑行業(yè)經(jīng)常使用的PPP模式，由于政府承諾負(fù)擔(dān)項(xiàng)目期間的融資利息支出，因此私人部門和銀行參與的積極性很高;BOO模式最大的特點(diǎn)是項(xiàng)目最終歸私人部門所有，政府負(fù)有長(zhǎng)期的監(jiān)督責(zé)任;與BOO模式相對(duì)的是BOOT模式，BOOT模式下，私人部門對(duì)項(xiàng)目擁有一定期限的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，但并不是長(zhǎng)期擁有（見(jiàn)表1）。

不同項(xiàng)目需要以及不同模式特點(diǎn)的影響，BOT模式是經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的最佳選擇，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目可以保證私人部門獲取可預(yù)期的收益，非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目適合采用BT模式，比如醫(yī)院、學(xué)校教學(xué)樓，以及道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。不同的PPP模式，其風(fēng)險(xiǎn)分配有所區(qū)別：BOO模式私有化程度最高，因此私人部門承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)最高，其次是DBFO模式、BOOT模式和BOT模式。風(fēng)險(xiǎn)分配的另一端是收益分配，政府在PPP運(yùn)作過(guò)程中充當(dāng)監(jiān)管者和利潤(rùn)分配者的角色，既要保證項(xiàng)目回報(bào)率對(duì)社會(huì)資本具有吸引力，又要考慮公眾公益性的需要，避免“與民爭(zhēng)利”。PPP模式比較見(jiàn)表2。

銀行參與PPP項(xiàng)目的模式選擇

當(dāng)前，新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目如火如荼，作為其主要資金來(lái)源的地方融資平臺(tái)發(fā)展越來(lái)越受限制，國(guó)務(wù)院“43號(hào)文”的出臺(tái)降低了商業(yè)銀行針對(duì)融資平臺(tái)新增貸款的安全性，為此商業(yè)銀行也在積極尋找其他貸款投向，PPP融資模式將成為新的貸款投向。與傳統(tǒng)貸款人角色不同，商業(yè)銀行在PPP項(xiàng)目中將擔(dān)當(dāng)綜合化的融資服務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)，一方面，銀行為PPP項(xiàng)目提供良好的金融資源，包括貸款、投行、保險(xiǎn)、信托等;另一方面，銀行業(yè)將積極為項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)等顧問(wèn)、咨詢服務(wù)。PPP模式的一般融資結(jié)構(gòu)如圖1所示。

投貸模式

投貸模式是指商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)放貸款和運(yùn)用投行資金的形式滿足PPP項(xiàng)目的融資需求。發(fā)放貸款使得商業(yè)銀行成為PPP項(xiàng)目的債權(quán)人，投行資金的介入使得商業(yè)銀行成為PPP項(xiàng)目的股東，在此過(guò)程中，商業(yè)銀行既可以獲得利息收入，也可以獲得股息收入，這有助于調(diào)節(jié)銀行收入結(jié)構(gòu)。同時(shí)，貸款和投行資金聯(lián)動(dòng)可以降低銀行大規(guī)模貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，投行資金參與也為銀行更好地參與PPP項(xiàng)目運(yùn)作提供了良好的契機(jī)。

與一般商業(yè)銀行相比，中信銀行擁有控股金融集團(tuán)背景，中信集團(tuán)聯(lián)合中信銀行、中信證券、信托、地產(chǎn)、咨詢、基金等子公司，召開(kāi)“中信PPP模式合作論壇”，組建中信PPP聯(lián)合體，形成了由中信集團(tuán)牽頭，各成員公司聯(lián)系人負(fù)責(zé)的模式，實(shí)現(xiàn)日常事務(wù)、項(xiàng)目信息的共享。具體運(yùn)作過(guò)程中，中信銀行提供項(xiàng)目融資、銀團(tuán)貸款、并購(gòu)貸款、股權(quán)投資、對(duì)接險(xiǎn)資、理財(cái)融資，以及票據(jù)和債券等產(chǎn)品。為應(yīng)對(duì)PPP項(xiàng)目運(yùn)作需求，中信銀行形成了“總分支”的三級(jí)聯(lián)動(dòng)體系和前中后臺(tái)部門之間協(xié)同配合的機(jī)制，并專門針對(duì)PPP項(xiàng)目成立了領(lǐng)導(dǎo)工作小組。

從全球來(lái)看，在公共基礎(chǔ)設(shè)施投資者當(dāng)中，保險(xiǎn)公司、資管公司和公共養(yǎng)老金充當(dāng)了主要角色，非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮更大作用，參與深度更高。大型基建投資項(xiàng)目能夠帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較高收益率，最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，長(zhǎng)期低風(fēng)險(xiǎn)可以對(duì)沖其他投資項(xiàng)目。在銀行業(yè)“大資管”時(shí)代來(lái)臨、金融自由化前景可期的情況下，商業(yè)銀行可以通過(guò)非銀行業(yè)務(wù)更多地參與PPP項(xiàng)目。擁有多元化優(yōu)勢(shì)的工商銀行、交通銀行、平安銀行、中信銀行等將擁有更多機(jī)會(huì)。

首先，信貸和資金服務(wù)是中信銀行第一要?jiǎng)?wù)，利用表內(nèi)和表外資產(chǎn)為PPP項(xiàng)目提供融資;其次，中信銀行擔(dān)任PPP項(xiàng)目顧問(wèn)，發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，協(xié)同集團(tuán)下屬公司信托、咨詢、基金資源等為PPP項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)和融資方案;最后，發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，充當(dāng)PPP項(xiàng)目組織和撮合方，在PPP項(xiàng)目中，商業(yè)銀行從傳統(tǒng)的信貸服務(wù)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性的服務(wù)提供商。中信銀行為PPP提供的金融產(chǎn)品如圖2所示。

貸款模式

2008年以來(lái)，地方政府通過(guò)地方融資平臺(tái)舉債刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得地方政府債務(wù)高企，中央政府多次調(diào)研政府債務(wù)情況，并明確未來(lái)將集中清理地方債務(wù)，優(yōu)先集中力量?jī)斶€到期債務(wù)。而另一方面，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化剛剛起步，預(yù)計(jì)未來(lái)六年將釋放42萬(wàn)億元的資金需求，在地方政府融資受限和償還能力受質(zhì)疑的情況下，商業(yè)銀行將失去一大貸款投向。PPP模式的發(fā)展在滿足新型城鎮(zhèn)化所需基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，也為商業(yè)銀行提供了新的貸款投向，PPP模式將成為城投債的替代和延伸。

以北京地鐵4號(hào)線項(xiàng)目建設(shè)為例，北京地鐵4號(hào)線分為A和B兩個(gè)部分，A部分為土建工程部分，投資額為107億元，B部分為機(jī)電項(xiàng)目，包括地鐵車輛、售票系統(tǒng)等，投資額為46億元。B項(xiàng)目由特許經(jīng)營(yíng)公司――北京市京港地鐵有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，該公司是由港鐵股份、首創(chuàng)股份和京司共同出資設(shè)立，其中，港鐵股份和首創(chuàng)股份的股份占比分別為49%和2%。該項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)間分為建設(shè)期和特許經(jīng)營(yíng)期，2004～2009年為建設(shè)期，2009～2034年為特許經(jīng)營(yíng)期，30年特許經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后，北京地鐵4號(hào)線將歸政府所有。

京港地鐵有限公司收入來(lái)源包括車費(fèi)和廣告收入，同時(shí)京港地鐵需要租用A項(xiàng)目的資產(chǎn)，政府承諾如果地鐵人流量達(dá)不到預(yù)計(jì)目標(biāo)，政府將降低A項(xiàng)目的租金，彌補(bǔ)京港地鐵收入;反之，如果人流量超出預(yù)期，政府將提高租金，防止“爭(zhēng)利于民”和超額利潤(rùn)。該項(xiàng)目的融資模式是京港地鐵注冊(cè)資本15億元，剩余資金來(lái)自銀行無(wú)追索權(quán)貸款，期限為25年，利率為5.76%，該利率介于十年期國(guó)債收益率和一般商業(yè)貸款利率之間。

京港地鐵4號(hào)線是成功PPP項(xiàng)目的典型代表。社會(huì)資本和政府合作提供公共服務(wù)，既保證了項(xiàng)目的公益性，也照顧了社會(huì)資本的利潤(rùn)。商業(yè)銀行在特殊目的載體（SPV）組建過(guò)程中提供了無(wú)追索權(quán)或者有限追索權(quán)貸款，期限長(zhǎng)、利率低。整個(gè)項(xiàng)目有良好的人流量保證，因而利潤(rùn)穩(wěn)定，且銀行貸款的安全性較高。在具體信貸模式上采取了項(xiàng)目融資、銀團(tuán)貸款、并購(gòu)貸款等方式。

借道銀行理財(cái)模式

《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》顯示，監(jiān)管層有意鼓勵(lì)銀行理財(cái)資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，雖然明確限制商業(yè)銀行層層嵌套通道，但是商業(yè)銀行通過(guò)信托等通道參與項(xiàng)目投資仍然是可行的。銀行理財(cái)產(chǎn)品參與PPP項(xiàng)目主要是通過(guò)與信托公司等金融機(jī)構(gòu)合作，由銀行募集資金，信托公司負(fù)責(zé)投資PPP項(xiàng)目。銀行理財(cái)資金進(jìn)入PPP項(xiàng)目主要通過(guò)項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股或者收購(gòu)?fù)顿Y人股權(quán)，并作為機(jī)構(gòu)投資人股東，獲得固定回報(bào)，期間并不承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，只是名義上的股東。退出時(shí)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓和直接減資兩種方式，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指項(xiàng)目公司支付股權(quán)受讓金，而直接減資是由銀行支付給信托公司資金，然后返還給銀行理財(cái)賬戶，程序相對(duì)復(fù)雜。

風(fēng)險(xiǎn)控制是主要考慮的因素，由于銀行理財(cái)資金或者信托作為機(jī)構(gòu)投資人股東參與PPP項(xiàng)目，雖然是名義上的股東，但是仍然面臨諸如政府信用、項(xiàng)目失敗等特殊風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行和信托在執(zhí)行前，需要既做好盡職調(diào)查，規(guī)避項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，又要確保項(xiàng)目擔(dān)保的可靠性，在最壞的事情發(fā)生的情況下，減少損失。

資管計(jì)劃也可以參與到PPP項(xiàng)目中，途徑之一是理財(cái)直接融資工具。理財(cái)直接融資工具是指由商業(yè)銀行設(shè)立，直接以單一企業(yè)的債權(quán)類融資項(xiàng)目為投資方向，由中央國(guó)債登記結(jié)算有限責(zé)任公司統(tǒng)一托管，在銀行間市場(chǎng)公開(kāi)交易，在指定渠道進(jìn)行公開(kāi)信息披露的標(biāo)準(zhǔn)化投資載體，目前購(gòu)買人主要是商業(yè)銀行資管計(jì)劃。理財(cái)直接融資工具具有標(biāo)準(zhǔn)化、可流通、充分信息披露、程序簡(jiǎn)單等優(yōu)勢(shì)。此舉有利于打破商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)的剛性兌付問(wèn)題，從而更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。理財(cái)資金參與PPP項(xiàng)目如圖3所示。

資產(chǎn)證券化

PPP資產(chǎn)證券化是指以項(xiàng)目未來(lái)收益權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)為保證的一種融資方式，因此資產(chǎn)證券化主要適合經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。由于PPP項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)，因此資產(chǎn)證券化是一種安全的融資方式。

首先，由于PPP項(xiàng)目多是公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，面向全體公民，受眾面比較廣，而且需求彈性小，價(jià)格穩(wěn)定，因此PPP項(xiàng)目可以帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。其次，現(xiàn)金流可以預(yù)測(cè)。PPP項(xiàng)目通過(guò)收費(fèi)方式收回前期投資，在項(xiàng)目開(kāi)始前可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分盡職調(diào)查，而且公共項(xiàng)目由于使用價(jià)格穩(wěn)定，所以其現(xiàn)金流可以很好地被預(yù)測(cè)。最后，項(xiàng)目安全性高。公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是品質(zhì)較高的資產(chǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)在政府和私人部門之間被合理分配。

銀行參與PPP項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化，一是可以通過(guò)信托等通道，用表外資金購(gòu)買PPP資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，且產(chǎn)品有較好的安全性、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)，可以調(diào)節(jié)銀行理財(cái)產(chǎn)品或資管計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)和久期;二是銀行非銀業(yè)務(wù)部門可以參與PPP資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和承銷。

其他融資方式

股權(quán)融資。該模式由銀行撮合組成產(chǎn)業(yè)投資基金，產(chǎn)業(yè)投資基金投資者由機(jī)構(gòu)和個(gè)人組成，然后參與PPP項(xiàng)目公司的股權(quán)。股權(quán)融資模式如圖4所示。

保理融資。保理融資是指保理商買入基于貿(mào)易和服務(wù)形成的應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括催收、管理、擔(dān)保和融資等。保理融資用于PPP項(xiàng)目時(shí)，一種方式是PPP項(xiàng)目公司將其在貿(mào)易和服務(wù)中形成的應(yīng)收賬款出售給商業(yè)銀行，由商業(yè)銀行擁有債權(quán)，并負(fù)責(zé)催收，此時(shí)PPP項(xiàng)目公司通過(guò)保理業(yè)務(wù)融資;另外一種方式是PPP項(xiàng)目公司的交易對(duì)手方在與PPP項(xiàng)目公司的貿(mào)易和服務(wù)中，形成應(yīng)收賬款，貿(mào)易商將債券轉(zhuǎn)讓給銀行，由銀行向PPP項(xiàng)目公司催收賬款。

融資租賃。PPP項(xiàng)目公司與租賃商簽訂合同，由后者負(fù)責(zé)采購(gòu)設(shè)備，然后租給PPP項(xiàng)目公司，此時(shí)租賃商擁有PPP項(xiàng)目公司的一項(xiàng)債權(quán)，租賃商將其轉(zhuǎn)讓給商業(yè)銀行，并由商業(yè)銀行負(fù)責(zé)向PPP項(xiàng)目公司收取租金。

總結(jié)

PPP模式方興未艾，它將成為我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要模式之一，未來(lái)幾年將釋放數(shù)萬(wàn)億的資金需求，PPP項(xiàng)目也已經(jīng)成為繼地方融資平臺(tái)之后商業(yè)銀行的又一大貸款投向，有利于銀行同時(shí)發(fā)揮“商行+投行”的優(yōu)勢(shì)。利好銀行信貸業(yè)務(wù)、理財(cái)資管業(yè)務(wù)和投資銀行業(yè)務(wù)。

相比較一般商業(yè)銀行而言，大型國(guó)有商業(yè)銀行和擁有金融控股集團(tuán)背景的商業(yè)銀行更具競(jìng)爭(zhēng)力，大型國(guó)有商業(yè)銀行擁有充足的信貸資源，具有豐富的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，擁有成熟的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和調(diào)查體系;中信銀行、平安銀行等具有金控集團(tuán)背景的商業(yè)銀行，不僅擁有專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，而且具有豐富的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和資源，在集團(tuán)聯(lián)動(dòng)下，成立PPP項(xiàng)目聯(lián)合體，充分發(fā)揮協(xié)作效應(yīng)，可以為PPP項(xiàng)目搭建一體化金融平臺(tái)，成為PPP項(xiàng)目的牽頭人。

第9篇：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式范文

1 研究背景與意義

我國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展還處于起步階段，缺乏理論和實(shí)踐基礎(chǔ)，雖然國(guó)外有成功的范例，但是至今關(guān)于物流園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的理論尚未成熟，如果不考慮各國(guó)的國(guó)情差異，盲目照搬國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)是具有風(fēng)險(xiǎn)的。物流園區(qū)研究和實(shí)踐對(duì)推動(dòng)我國(guó)物流發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有顯著作用，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃可以促使眾多物流企業(yè)聚集在一起，可以實(shí)現(xiàn)專業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營(yíng)，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)和互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，可以促進(jìn)物流技術(shù)和物流服務(wù)水平的升級(jí)，對(duì)共享相關(guān)設(shè)施和配套設(shè)施、對(duì)降低運(yùn)營(yíng)成本、提高規(guī)模效益起到重要作用。

2 物流園區(qū)商業(yè)模式

參考中外物流項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)模式，主要有土地使用權(quán)有償出讓模式、自行投資、BOT模式、合資/合營(yíng)投資模式等幾種。其區(qū)別在于投資建設(shè)組合形式、經(jīng)營(yíng)管理形式的不同，并將決定項(xiàng)目投資人的收益模式。

21 土地使用權(quán)有償出讓模式

由政府派駐的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)通過(guò)有償出讓土地使用權(quán)，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，由土地使用權(quán)受讓人支付土地使用權(quán)出讓金和使用金后，供土地使用權(quán)受讓人開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

22 自行投資模式

由政府派駐的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)單獨(dú)投資整個(gè)項(xiàng)目，并自行組建管理公司，對(duì)建成后物流園區(qū)進(jìn)行獨(dú)立營(yíng)運(yùn)，并獲得所有項(xiàng)目的收獲，同時(shí)承擔(dān)全部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)?；蛘哂烧神v的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)投資土地、基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)的招標(biāo)，由中標(biāo)公司投資主要物流設(shè)備及相關(guān)設(shè)施的投資，并由其組建管理公司，對(duì)建成后的流園區(qū)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)，同時(shí)承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。政府派駐的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)通過(guò)出租的方式獲得收益。

23 “投資―經(jīng)營(yíng)―移交”（BOT）模式

通過(guò)給予開(kāi)發(fā)商適當(dāng)?shù)耐恋卣摺⒍愂照吆蛢?yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理，給予開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建成后一定時(shí)期內(nèi)的特許權(quán)。開(kāi)發(fā)商在此特許期內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回投資并取得利潤(rùn)，特許期結(jié)束后把該項(xiàng)目完好地、無(wú)條件地移交給政府。

24 合資/合營(yíng)投資模式

政府派駐的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)以土地及項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)為股本，選擇具有資金及技術(shù)管理優(yōu)勢(shì)的第三方物流企業(yè)為合資方，共同負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目建成后雙方根據(jù)股權(quán)成立管理公司，對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。收益按股份分紅。

3 適合社會(huì)資本引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展的商業(yè)模式

在物流園區(qū)營(yíng)運(yùn)階段，主要是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)運(yùn)管理、投資回收壓力等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此社會(huì)資本引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展的時(shí)候，需要綜合運(yùn)用多種商業(yè)模式，發(fā)揮各種商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)，避免其劣勢(shì)，最大程度的發(fā)展物流園區(qū)，同時(shí)獲得相應(yīng)的收益。

31 綜合商業(yè)模式介紹

目前，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所限與物流管理人才不足的原因，在物流園區(qū)的管理中，應(yīng)注意借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家物流專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)驗(yàn)，或者引入加盟；在我國(guó)，以政府為主體來(lái)進(jìn)行招商引資的效果并不好，物流園區(qū)應(yīng)采用社會(huì)資本引導(dǎo)的商業(yè)模式來(lái)進(jìn)行招商引資，即鼓勵(lì)社會(huì)資本投資物流行業(yè)，輔以專業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)運(yùn)作，通過(guò)優(yōu)秀的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)去招商引資，運(yùn)作業(yè)務(wù)，建立物流體系，在此過(guò)程中實(shí)行綜合商業(yè)模式，即：政府通過(guò)給予園區(qū)開(kāi)發(fā)者適宜的優(yōu)惠政策，吸引投資者主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資。然后，由投資者吸引社會(huì)資金，通過(guò)多種融資方式、資金渠道、股權(quán)形式進(jìn)行資金的籌措和解決，并在此過(guò)程中進(jìn)行物流園區(qū)的建設(shè)、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，同時(shí)將相關(guān)利益相關(guān)者引入園區(qū)開(kāi)發(fā)的全流程中，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、資產(chǎn)置換等方式實(shí)現(xiàn)上下游利益相關(guān)者共享園區(qū)利益。

32 綜合商業(yè)模式操作方案

（1）前期拿地依托政府。在拿地階段，要研究地方政府、區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃，了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和特色產(chǎn)業(yè)，物流園區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展階段，與政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、地方優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目相結(jié)合，在選址拿地階段要緊靠政府政策導(dǎo)向，爭(zhēng)取以低廉的地價(jià)取得土地，并獲得相應(yīng)的稅收政策。

（2）缺口資金多方籌措。拿地和注冊(cè)公司啟動(dòng)項(xiàng)目階段，由社會(huì)資本主要投資方出資，然后出資方依靠低廉土地優(yōu)勢(shì)，結(jié)合地塊信息，配套完善可行的研發(fā)規(guī)劃方案，將土地和公司進(jìn)行增值（增值數(shù)在初期投入2～3倍），然后以公司股份進(jìn)行資金募集，在此過(guò)程中要保證初始投資方絕對(duì)控股權(quán)（一般在51%），由此可以實(shí)現(xiàn)初始投資完全撤出，用于下一步的工程建設(shè)。此種方式基本實(shí)現(xiàn)由合作各方以現(xiàn)金形式出資，提供公司注冊(cè)資金和一期用地地價(jià)費(fèi)用，然后在建設(shè)階段依靠銀行貸款獲得項(xiàng)目建設(shè)資金并通過(guò)土地增值收益獲得持續(xù)開(kāi)發(fā)的資金，在建設(shè)階段還可以引入資產(chǎn)置換，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

（3）工程建設(shè)置換資源。物流園區(qū)建設(shè)資金來(lái)源方式有三種，包括企業(yè)自籌、銀行融資、資產(chǎn)置換，約定比例為2∶5∶3。在物流園區(qū)研發(fā)方案確定后，即確定挑選部分置換資源，介入甲方供應(yīng)，輔以一次招標(biāo)、二次資產(chǎn)置換，根據(jù)供應(yīng)商（合作伙伴）主業(yè)區(qū)域提供可選置換資源；資產(chǎn)置換過(guò)程自供應(yīng)商招標(biāo)伊始即談判資產(chǎn)置換比例，確定資產(chǎn)置換資源，價(jià)格為集團(tuán)批復(fù)的銷售價(jià)格下調(diào)10%進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)確定的價(jià)格和資產(chǎn)置換比例及資金數(shù)量確定資產(chǎn)置換資源。資產(chǎn)置換資源確定后根據(jù)乙方需求進(jìn)行操作：①直接過(guò)戶給乙方，使得乙方可作為資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款或資產(chǎn)自持；②簽署合同由甲乙方約定，乙方進(jìn)行使用或出租享受相關(guān)收益；③乙方簽署合同后進(jìn)行出售，出售成功后由甲方過(guò)戶給相關(guān)賣方；④甲方在完成銷售70%后幫助乙方促成銷售。

（4）后期運(yùn)營(yíng)專業(yè)操作。在足夠的投資能力及技術(shù)管理能力下，選擇自行營(yíng)運(yùn)將獲得最大的收益及項(xiàng)目控制權(quán)，但根據(jù)實(shí)際情況，在園區(qū)運(yùn)營(yíng)初期引入國(guó)內(nèi)外專業(yè)物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)不失為一個(gè)好的解決方案，以此來(lái)充分學(xué)習(xí)、借鑒其技術(shù)與管理優(yōu)勢(shì)。