前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí),由于房地產(chǎn)交易金額大,開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外,近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此,需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的獲利能力,增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段

目前,我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策,針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國(guó)稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

(一)前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中,子公司具有獨(dú)立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司,分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款,但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來(lái)源不同,項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買。從非政府單位購(gòu)買土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題,前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。

(二)開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下,建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn),其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大,涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu),而非交由施工方自行采購(gòu),就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二,權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式,借款利息費(fèi)用較高;權(quán)益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費(fèi)用低。

(三)商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無(wú)可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務(wù),又有裝修業(yè)務(wù),若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

(四)物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段,通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi),將家具、家電的出租改為出售,將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收,就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠,這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足,不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看,由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自,不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、

會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ),而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程,同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺,稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中,由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響,是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo),導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理,規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議

(一)增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)

要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí),首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益,正確理解稅務(wù)籌劃的含義,提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō),不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí),樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持,設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員,以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

(二)重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度,還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面,還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中,稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中,要堅(jiān)持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益,應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

第2篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問(wèn)題

稅收籌劃在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國(guó)，對(duì)稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨(dú)立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著市場(chǎng)化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競(jìng)爭(zhēng)亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，隨著目前經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢(shì)的加強(qiáng)，在宏觀調(diào)控的影響以及競(jìng)爭(zhēng)日趨公平和激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)價(jià)值，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法之一。

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過(guò)提高或降低價(jià)格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開，其特點(diǎn)在于：（1）籌劃性。經(jīng)營(yíng)行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過(guò)充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來(lái)尋求未來(lái)稅負(fù)相對(duì)最輕、經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒(méi)有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此不應(yīng)反對(duì)，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。（3）多維性?；I劃過(guò)程的多維性從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中規(guī)模的大小、會(huì)計(jì)方法的選擇、購(gòu)銷活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊(cè)地點(diǎn)、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。（4）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)。直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，確保自身利益不受無(wú)理、非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項(xiàng)目獨(dú)立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項(xiàng)目的開發(fā)，并約定對(duì)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對(duì)投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。

3、項(xiàng)目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。雖然雙方都沒(méi)有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但其行為皆屬于營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，則又再次發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為。在實(shí)際業(yè)務(wù)中由于，土地使用權(quán)證在甲方，參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對(duì)外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實(shí)際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，租賃期內(nèi)部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對(duì)外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

3.2 項(xiàng)目獨(dú)立核算法

國(guó)稅發(fā)[2006]第031號(hào)規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

（2）投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。按此規(guī)定，合作雙方實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對(duì)擁有資金投資方的投資回報(bào)率會(huì)產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時(shí)，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項(xiàng)目不計(jì)利息的，視同注冊(cè)資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤(rùn)分配，項(xiàng)目開發(fā)不夠的資金采用雙方對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報(bào)率。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，在此過(guò)程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

4、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題

4.1遵循成本效益原則

任何一項(xiàng)籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，必然會(huì)為該方案的實(shí)施付出額外的費(fèi)用，以及放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時(shí)，該籌劃方案就是失敗的方案。一項(xiàng)成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

4，2考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性

當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對(duì)納稅籌劃的需求就越大，從而對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府?duì)納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不止是稅務(wù)部門，所以房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

4.3 稅法和會(huì)計(jì)制度的分離

由于會(huì)計(jì)與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業(yè)會(huì)計(jì)制度的目的就是為了真實(shí)、完整地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的全貌，為報(bào)表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國(guó)家的財(cái)政收入，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。由于目的不同，二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求。二是由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會(huì)計(jì)主體是根據(jù)會(huì)計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位，可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。因此，會(huì)計(jì)主體與納稅主體有時(shí)是一致的，有時(shí)是不一致的。由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異――時(shí)間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業(yè)會(huì)計(jì)制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實(shí)現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會(huì)計(jì)核算的基本原則，但基于稅法堅(jiān)持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹(jǐn)慎性原則等許多會(huì)計(jì)核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案中加以考慮。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進(jìn)行科學(xué)合理有效的稅務(wù)籌劃，多方考慮各種利弊關(guān)系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，達(dá)到預(yù)期的目的和效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，為促進(jìn)稅收制度的完善，做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅； 稅務(wù)籌劃； 模型； 臨界點(diǎn)； 增值率

中圖分類號(hào)：F812.42；F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2016）11-0094-04

一、背景

稅收體系的完善和稅收優(yōu)惠政策的不斷出臺(tái)促使企業(yè)稅務(wù)籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革，國(guó)家對(duì)其實(shí)施的宏觀調(diào)控政策越來(lái)越多。“國(guó)五條”的頒布一方面規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作，另一方面避免了投機(jī)行為的泛濫。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政策環(huán)境較為復(fù)雜和多變，新的“營(yíng)改增”方案也在逐步向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏[ 1 ]。面對(duì)不斷變化的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)有必要進(jìn)一步加大對(duì)稅務(wù)籌劃的關(guān)注力度。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要稅種，土地增值稅越來(lái)越多地受到財(cái)務(wù)人員的關(guān)注。進(jìn)一步提高土地增值稅的稅務(wù)籌劃水平將有助于企業(yè)在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。

二、土地增值稅稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都應(yīng)當(dāng)成為土地增值稅的納稅人。企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務(wù)籌劃的文章也越來(lái)越多。然而到目前為止，大多數(shù)稅務(wù)籌劃依然只停留在對(duì)個(gè)別實(shí)例的籌劃，在稅務(wù)籌劃實(shí)踐或是可參閱到的文獻(xiàn)中，每一例稅務(wù)籌劃方案僅僅只針對(duì)該實(shí)例個(gè)案有效，這并不能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)直接應(yīng)用和借鑒。為了解決這一問(wèn)題，建立一個(gè)通用的稅務(wù)籌劃模型，將個(gè)體化的稅務(wù)籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按照增值額占扣除項(xiàng)目的比例，劃分稅率累進(jìn)級(jí)次。正是由于這種超率累進(jìn)稅率才使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅有了稅務(wù)籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，若增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅；超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額納稅。此項(xiàng)優(yōu)惠政策一方面給企業(yè)帶來(lái)了減少稅負(fù)的優(yōu)惠，另一方面也為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了一個(gè)切入點(diǎn)。

三、土地增值稅稅務(wù)籌劃模型

（一）建立模型的意義

在納稅籌劃實(shí)務(wù)或一些研究文獻(xiàn)中，所提及的稅務(wù)籌劃都是以實(shí)例為依托，根據(jù)一個(gè)公司或企業(yè)的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這樣，一方面，稅務(wù)籌劃的計(jì)算量會(huì)變得十分復(fù)雜，企業(yè)為了尋求最佳方案，需要不斷地調(diào)整項(xiàng)目的各類預(yù)期數(shù)據(jù)，進(jìn)而計(jì)算稅務(wù)籌劃的可行性，要得到最優(yōu)方案可能需要進(jìn)行多次策劃和計(jì)算；另一方面，每一個(gè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案都有其自身的特點(diǎn)，其他企業(yè)要想復(fù)制和效仿并不切實(shí)，主要體現(xiàn)在數(shù)據(jù)類別和大小的不一致性上。因此，實(shí)例的稅務(wù)籌劃只能起到一種引導(dǎo)方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務(wù)籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡(jiǎn)化計(jì)算量，還可為更多的企業(yè)所借鑒。企業(yè)依據(jù)模型的前提條件并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)套入自己的數(shù)據(jù)，就可選擇適合企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案，并根據(jù)二元一次函數(shù)方程的遞增遞減性得出企業(yè)的最佳籌劃方案。

（二）模型的建立

假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)A目前有個(gè)待售項(xiàng)目，屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本用字母X表示，其他計(jì)入損益但不計(jì)入扣除項(xiàng)目的支出用Z表示，項(xiàng)目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營(yíng)業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、契稅3%（因地方教育費(fèi)附加稅率并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，且實(shí)際數(shù)額很小，在建立模型時(shí)暫不考慮這一項(xiàng)稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用模型的過(guò)程中，可自行加入地方教育費(fèi)附加因數(shù)，屆時(shí)推導(dǎo)出的系數(shù)將會(huì)出現(xiàn)微小的偏差）。

本模型依據(jù)項(xiàng)目的增值率整體分為三種情況：項(xiàng)目增值率低于20%、項(xiàng)目增值率等于20%、項(xiàng)目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據(jù)增值率的高低分別推導(dǎo)出兩種稅務(wù)籌劃方案：降低增值率和分割收入。

1.利用稅收優(yōu)惠臨界點(diǎn)

（1）項(xiàng)目增值率低于20%

在增值率低于20%時(shí)，企業(yè)雖然享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，但此時(shí)企業(yè)的利潤(rùn)也較低，一般企業(yè)很少會(huì)為了避稅而大幅度降低銷售價(jià)格，并且在低于20%時(shí)，企業(yè)并沒(méi)有充分享受到稅收優(yōu)惠，這種情況的稅務(wù)籌劃可以通過(guò)簡(jiǎn)單的增加銷售額來(lái)實(shí)現(xiàn)，在此不作分析。

（2）項(xiàng)目增值率等于20%

土地增值率可用下列方程式表達(dá)：

化簡(jiǎn)可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項(xiàng)目金額。

營(yíng)業(yè)收入：Y；營(yíng)業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費(fèi)附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤(rùn)（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。

分析土地增值率化簡(jiǎn)后的公式會(huì)發(fā)現(xiàn)：如果收入增加a元，即營(yíng)業(yè)收入變?yōu)閅+a時(shí)，根據(jù)真分?jǐn)?shù)的性質(zhì)，毫無(wú)疑問(wèn)土地增值率會(huì)上升，那么企業(yè)就無(wú)法享受稅收臨界點(diǎn)帶來(lái)的優(yōu)惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本變?yōu)閄+b時(shí)，此時(shí)增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會(huì)低于20%。接下來(lái)再調(diào)增營(yíng)業(yè)收入Y，便有了充分享受稅收臨界點(diǎn)的優(yōu)惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？

令=20%，經(jīng)過(guò)化簡(jiǎn)可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當(dāng)Y增加額不超過(guò)1.284倍的b時(shí)，企業(yè)的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優(yōu)惠。在保證稅收優(yōu)惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業(yè)可以賺得更多的利潤(rùn)。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優(yōu)惠外，還應(yīng)考慮到營(yíng)業(yè)稅的增加以及以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)計(jì)算的城建稅和教育費(fèi)附加的增加。

當(dāng)Y和X同時(shí)調(diào)增時(shí)：

營(yíng)業(yè)收入：Y+a；營(yíng)業(yè)稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費(fèi)附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤(rùn)（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。

稅前利潤(rùn)（2）-稅前利潤(rùn)（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b

令：稅前利潤(rùn)（2）-稅前利潤(rùn)（1）>0，經(jīng)化簡(jiǎn)可得，a>1.059b（保留三位小數(shù)時(shí)取大不取?。?/p>

根據(jù)以上推導(dǎo)，得到了a的取值范圍，即1.059b

以房地產(chǎn)企業(yè)為例。假設(shè)萬(wàn)科某集團(tuán)公司計(jì)劃銷售收入即Y=100億元，開發(fā)成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時(shí)的增值率n恰好為20%，通過(guò)同時(shí)增加收入和成本來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。假設(shè)增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當(dāng)a=11時(shí)，利潤(rùn)增加為0.395億元；當(dāng)a=12時(shí)，利潤(rùn)增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內(nèi)，a越大則稅前利潤(rùn)增加就越大。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，需注意稅法規(guī)定的比例限制。在對(duì)銷售額進(jìn)行調(diào)增時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意結(jié)合消費(fèi)者的購(gòu)買需求合理制定銷售價(jià)格，不能一味地盲目增加b和a。

（3）項(xiàng)目增值率超過(guò)20%

當(dāng)增值率超過(guò)20%時(shí)，為了享受稅收優(yōu)惠，同時(shí)又提高利潤(rùn)，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過(guò)銷售價(jià)格不變來(lái)降低增值率，或者成本不變來(lái)降低銷售價(jià)格，都可以達(dá)到這樣的目的。然而同樣是性價(jià)比提升，第一種方式可以提升商品房的質(zhì)量，因此建議選用第一種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

仍以上文中的房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時(shí)n=25%，采用上述稅務(wù)籌劃方案，通過(guò)增加b來(lái)降低增值率從而增加利潤(rùn)。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34

隨著“營(yíng)改增”的全面推行，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃造成影響，對(duì)于未超過(guò)臨界點(diǎn)時(shí)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃，“營(yíng)改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導(dǎo)致增值稅的上升，進(jìn)而造成以其為計(jì)稅依據(jù)的城建稅及教育費(fèi)附加的上升，使得利潤(rùn)下降；對(duì)于超過(guò)臨界點(diǎn)以后進(jìn)行的稅務(wù)籌劃，“營(yíng)改增”以后，由于銷售價(jià)格不變，成本上升，很可能造成增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的上升，進(jìn)而減少增值稅稅負(fù)，從而影響城建稅及教育費(fèi)附加的下降，最終使得利潤(rùn)上升。

2.利用B公司分割收入

根據(jù)上述推導(dǎo)結(jié)果，當(dāng)增值率n大于27.3%時(shí)，無(wú)法通過(guò)單純的提高成本來(lái)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目的。此時(shí)可以通過(guò)其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產(chǎn)企業(yè)A以增值率20%的價(jià)格將房產(chǎn)銷售給子公司B，從而享受稅收優(yōu)惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預(yù)期收入的銷售價(jià)格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優(yōu)惠的企業(yè)，此時(shí)，如果A公司在稅務(wù)籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務(wù)籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業(yè)增加更多的利潤(rùn)，反而會(huì)因?yàn)橹貜?fù)征收的營(yíng)業(yè)稅以及增加的契稅而降低利潤(rùn)，因此，采用B公司分割收入的方案應(yīng)當(dāng)適用于A公司稅務(wù)籌劃前增值率超過(guò)50%的情況。假設(shè)A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務(wù)籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來(lái)增加利潤(rùn)。

（1）在稅務(wù)籌劃之前

營(yíng)業(yè)收入：Y；營(yíng)業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費(fèi)附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤(rùn)（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。

（2）在稅務(wù)籌劃之后

1）A公司

營(yíng)業(yè)收入：（600/467）X

營(yíng)業(yè)收入計(jì)算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營(yíng)業(yè)收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營(yíng)業(yè)稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費(fèi)附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤(rùn)（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡(jiǎn)后保留三位小數(shù)，取小不取大）。

766時(shí)，稅務(wù)籌劃前，A企業(yè)的增值率約為60.97%（取大不取小）。那么，用此稅務(wù)籌劃方案，應(yīng)當(dāng)注意增值率的取值范圍，即60.97%

以上文房地產(chǎn)企業(yè)為例，Y=100億元，Z=10億元。當(dāng)X=50億元時(shí)，n=80.18%符合上述稅務(wù)籌劃的條件，此時(shí)采用B公司分割收入的方案，使得利潤(rùn)增加值為1.075億元；當(dāng)X=55億元時(shí)，n=65.29%符合上述稅務(wù)籌劃的條件，此時(shí)采用B公司分割收入的方案，使得利潤(rùn)增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內(nèi)，增值率越高，稅務(wù)籌劃后增加的利潤(rùn)就越高。

在上述籌劃方案中，由于營(yíng)業(yè)稅是以全額計(jì)征的，因此在A將商品房銷售給B時(shí)，B多承擔(dān)了一部分營(yíng)業(yè)稅以及由此增加的城建稅和教育費(fèi)附加（重復(fù)征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優(yōu)惠臨界點(diǎn)政策，另外還加收了一道契稅。房地產(chǎn)行業(yè)在2016年實(shí)施“營(yíng)改增”后，本方案的稅務(wù)籌劃將更有助于節(jié)稅，既避免了重復(fù)征稅環(huán)節(jié)，又減少了以此為計(jì)稅依據(jù)的城建稅及教育費(fèi)附加。

上述模型推導(dǎo)結(jié)果如表1所示。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)土地增值稅稅務(wù)籌劃建立模型進(jìn)行研究，可以為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供通用的稅務(wù)籌劃方案，企業(yè)可以根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)在模型推導(dǎo)出的范圍內(nèi)選取適合自己的最優(yōu)稅務(wù)籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會(huì)使計(jì)算變得繁冗復(fù)雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動(dòng)在稅務(wù)籌劃中的影響。一般來(lái)講印花稅繳納的數(shù)額較小，企業(yè)在實(shí)際套用模型進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，盡量不要打球，以免因?yàn)樾〉恼`差造成稅務(wù)籌劃失敗，可以在變量浮動(dòng)范圍內(nèi)選取更穩(wěn)妥的方案。土地增值稅的稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中有很重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)稅基礎(chǔ)通常是以萬(wàn)為金額單位，繳納稅款時(shí)涉及的金額也較大，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員掌握好稅務(wù)籌劃這把利器，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中為企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。這將依賴于企業(yè)稅務(wù)籌劃方案選取是否恰當(dāng)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，是一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，其所處的政策環(huán)境時(shí)常變化，為了企業(yè)能夠在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中謀求一席之地，扎穩(wěn)腳跟，企業(yè)的管理者尤其是財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)稅收知識(shí)，靈活地運(yùn)用稅務(wù)籌劃來(lái)爭(zhēng)取企業(yè)利潤(rùn)最大化。

【參考文獻(xiàn)】

第4篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅

一、納稅籌劃及其內(nèi)容

納稅籌劃，是指通過(guò)對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，即經(jīng)濟(jì)主體追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)方面。

1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對(duì)于逃稅而言的一個(gè)概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動(dòng)。對(duì)于這種籌劃，理論界有一定爭(zhēng)議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對(duì)國(guó)家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對(duì)稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對(duì)法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對(duì)于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國(guó)家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補(bǔ)空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。

2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點(diǎn)、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過(guò)對(duì)企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的巧妙安排，達(dá)到少繳國(guó)家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識(shí)，國(guó)家也從各方面給予了扶持。

3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營(yíng)不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國(guó)家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過(guò)對(duì)銷售商品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于通過(guò)轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。

5、涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。涉稅零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款交納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險(xiǎn)極小，可忽略不計(jì)的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個(gè)人運(yùn)用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是相當(dāng)片面的。因?yàn)?，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會(huì)直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用

1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3、充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與超過(guò)“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。在房屋銷售的過(guò)程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，可節(jié)約2%的營(yíng)業(yè)稅。

5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒(méi)有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營(yíng)業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和100萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬(wàn)元為限。

7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法會(huì)造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600萬(wàn)元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬(wàn)元；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬(wàn)元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬(wàn)元，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬(wàn)元，應(yīng)納稅額減少180萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬(wàn)元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬(wàn)元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬(wàn)元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬(wàn)元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

第5篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、稅收籌劃的內(nèi)涵

稅收籌劃顧名思義，是企業(yè)在稅收方面做出的一種籌劃行為，又稱“合理避稅”。稅收籌劃是指企業(yè)在法律和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)前進(jìn)行合理規(guī)劃，選擇合適的方案以達(dá)到“稅收利益最大化”的一種企業(yè)理財(cái)行為。其中，“稅收利益最大化”不僅要實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最輕，還要兼顧稅后利潤(rùn)最大化等目標(biāo)，提高企業(yè)整體利潤(rùn)水平。稅收籌劃有利于農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)提高財(cái)務(wù)規(guī)劃能力，合理降低經(jīng)營(yíng)中的稅收負(fù)擔(dān)，降低現(xiàn)金支出，優(yōu)化現(xiàn)金流，從而提高企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，保障運(yùn)營(yíng)安全。

二、農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由企業(yè)外部因素引起的風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)環(huán)境變化等，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)，從而給企業(yè)帶來(lái)一定的損失。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多來(lái)源于企業(yè)外部，企業(yè)難以對(duì)外部因素實(shí)施有效控制，這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)稅收規(guī)劃造成的消極影響也很難確定。對(duì)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)而言，稅收籌劃的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下方面。1.稅收法律風(fēng)險(xiǎn)目前，我國(guó)還沒(méi)有稅收的基本法，稅法中的相關(guān)規(guī)定比較抽象和寬泛，使得地方稅務(wù)部門很難嚴(yán)格參照?qǐng)?zhí)行，只能根據(jù)自身在長(zhǎng)期征稅管理過(guò)程中形成的地方稅收征收細(xì)則來(lái)實(shí)施管理，這一現(xiàn)象使得地方法規(guī)的效力高于上位法，從而導(dǎo)致稅收中存在一定的混亂。再者，現(xiàn)在的稅收法規(guī)與一些司法解釋過(guò)于繁雜，甚至存在矛盾，導(dǎo)致企業(yè)在制定稅收籌劃方案時(shí)難以做出準(zhǔn)確判斷，有法卻不知該如何依，依哪個(gè)，形成了有法難依的尷尬局面。2.稅收自由裁量權(quán)風(fēng)險(xiǎn)稅收自由裁量權(quán)是法律賦予稅務(wù)部門的權(quán)利，稅務(wù)部門在實(shí)際操作執(zhí)行過(guò)程中面對(duì)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況多種多樣，難以做出統(tǒng)一的裁決，因此在執(zhí)法過(guò)程中必須為稅務(wù)部門保留一定的自由裁量權(quán)。自由裁量權(quán)允許稅務(wù)部門在法律法規(guī)授權(quán)的范圍內(nèi)，以公平、公正、合理為原則，自行做出行政決定，有利于稅務(wù)部門根據(jù)實(shí)際情況選擇適用條款，提高稅務(wù)行政效率。稅收自由裁量權(quán)在為稅務(wù)部門提供工作便利的同時(shí)也可能帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，這主要是由于稅務(wù)員知識(shí)和素質(zhì)水平不一導(dǎo)致的。其一，稅務(wù)員可能為了自身利益，利用稅收自由裁量權(quán)扭曲正常執(zhí)法行為，給農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃帶來(lái)難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)；其二，稅務(wù)員可能受到自身知識(shí)水平的限制，在判斷稅收籌劃行為的合法性時(shí)做出錯(cuò)誤判斷，使農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)蒙受非法避稅的懲處；其三，有些稅務(wù)員可能為了避免麻煩或出于偷懶的心理在工作中“不作為”，使得農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)難以享受應(yīng)得的稅收優(yōu)惠；其四，稅務(wù)員也可能受到上級(jí)稅收任務(wù)的影響，在執(zhí)法過(guò)程中過(guò)于嚴(yán)格，從而影響農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃的實(shí)施。此外，也有一些稅務(wù)部門為增加收入，對(duì)不合法的稅收籌劃沒(méi)有進(jìn)行事先公示而直接在事后收取罰款，給農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

三、農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范

由上文可見，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)面臨眾多風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須積極采取措施進(jìn)行防范才能保障稅收籌劃工作的順利實(shí)施，達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)和效果。農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要應(yīng)做好以下方面。首先，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員必須深刻理解稅收籌劃的定義，樹立稅收籌劃觀念，在遵法守法的前提下合理避稅，通過(guò)合法的稅收籌劃活動(dòng)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。正確的稅收籌劃觀要求企業(yè)在稅收法規(guī)的約束下，以合法納稅為前提實(shí)施籌劃活動(dòng)，企業(yè)須知，合法納稅是義務(wù)和根本，稅收籌劃是合法的經(jīng)營(yíng)手段，有利于企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。其次，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員需要認(rèn)識(shí)到稅收籌劃帶來(lái)的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)是有一定限度的，也就是說(shuō)，稅收籌劃的規(guī)劃空間不是無(wú)限擴(kuò)張的，企業(yè)不能把眼光都放在稅收籌劃上，不能過(guò)度依賴稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。企業(yè)必須樹立合法納稅的觀念，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)而言，稅收籌劃只是一項(xiàng)可以提高企業(yè)收益的技術(shù)，企業(yè)要在守法的基礎(chǔ)上利用稅收籌劃技術(shù)獲取更高的利潤(rùn)。此外，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員還要建立系統(tǒng)的籌劃觀念，稅收籌劃工作是一種管理行為，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要公司各個(gè)部門的協(xié)調(diào)與配合來(lái)共同完成。某一部門的疏忽可能導(dǎo)致整個(gè)稅收籌劃安排的失敗，因此，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部建立完善的稅收籌劃系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)稅收籌劃工作的重要性，平衡稅收籌劃工作的收益與風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到最優(yōu)的利潤(rùn)水平。

四、結(jié)論

隨著農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的發(fā)展，稅收籌劃工作成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中重要的一環(huán)，積極了解并防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)十分必要。目前，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃主要包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，其中系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括稅收法律風(fēng)險(xiǎn)和稅收自由裁量權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，而非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括稅收籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃操作風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，本文提出了針對(duì)性的防范措施，包括樹立企業(yè)稅收籌劃觀念、降低稅收籌劃法律風(fēng)險(xiǎn)、化解稅收籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部籌劃?rùn)C(jī)制、建立籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等。通過(guò)合理的預(yù)防與調(diào)整，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)將逐漸降低，稅收籌劃安排將日趨完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]李潔.淺析中小企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].電子商務(wù),2010,10:43-44.

第6篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

近年來(lái)，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國(guó)當(dāng)前和今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，不能回避的問(wèn)題是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果通過(guò)合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤(rùn)的土地增稅問(wèn)題的。本文將結(jié)合具體的案例，來(lái)具體探討當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問(wèn)題和解決的技巧，希望對(duì)從事該項(xiàng)工作的人員有所裨益。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問(wèn)題解析

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實(shí)際操作過(guò)程中也存在諸多問(wèn)題，主要存在以下情況：

（一）一些企業(yè)的管理者疏于對(duì)國(guó)家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注

眾所周知，我國(guó)近些年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺(tái)了 “國(guó)六條”、“國(guó)十一條” 和“國(guó)八條”等，可見從財(cái)政、金融和稅收等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來(lái)了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）納稅籌劃目標(biāo)不明晰，方法有待完善

主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國(guó)有企業(yè)，他們片面地認(rèn)為這是國(guó)家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財(cái)務(wù)人員缺乏會(huì)計(jì)等專業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備，缺乏對(duì)土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運(yùn)用上有失熟練，一方面對(duì)納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問(wèn)題缺乏明晰的定位，另一方面更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。

（三）相關(guān)的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高

從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來(lái)看，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新的土地增值稅政策環(huán)境的同時(shí)，缺乏必需的危機(jī)感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說(shuō)都是按照國(guó)家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對(duì)于籌劃點(diǎn)把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)非常淡薄，從而忽視了進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃整個(gè)環(huán)節(jié)可能存在的多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，比如籌劃方案失準(zhǔn)、有納稅籌劃計(jì)劃執(zhí)行方式不當(dāng)，以及對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力喪失等問(wèn)題。

二、對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議

基于對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實(shí)際情況及其存在中的問(wèn)題，本文有針對(duì)性的提出以下三點(diǎn)建議和措施，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。

（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃

不容忽視的一種情況是，當(dāng)下我國(guó)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺(tái)和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國(guó)內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當(dāng)前我國(guó)關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過(guò)建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動(dòng)地位轉(zhuǎn)化為主動(dòng)，從而強(qiáng)化對(duì)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境變化的適應(yīng)能力。

（二）明確納稅籌劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法

這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標(biāo)，千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)最佳的籌劃時(shí)間，盡量做好事前、事中和事后的全過(guò)程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，具體的籌劃方法：

1、利用其征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃

主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項(xiàng)目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來(lái)進(jìn)行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。

2、規(guī)避平臺(tái)籌劃法

臨界點(diǎn)主要分為稅基臨界點(diǎn)和優(yōu)惠臨界點(diǎn)兩種。前者主要是通過(guò)合理減小稅基來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來(lái)說(shuō)，一開發(fā)項(xiàng)目在統(tǒng)計(jì)土地增值稅時(shí)，要求可以扣除項(xiàng)目總金額為800萬(wàn)元，假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為 1000萬(wàn)元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為140萬(wàn)元；假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為960萬(wàn)元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為160萬(wàn)元?？梢?，兩種情況下利潤(rùn)有20萬(wàn)元的差異。這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，需要通過(guò)合理的定價(jià)進(jìn)行納說(shuō)籌劃，具體要求是需要在定價(jià)時(shí)加強(qiáng)有關(guān)稅金及附加的合理測(cè)算，從而準(zhǔn)確找到稅金的跳板臨界點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價(jià)格的科學(xué)制定。

3、利息支出的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)有外部融資的問(wèn)題，這就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實(shí)際的籌資過(guò)程中，可以通過(guò)確定合適的籌資利息扣除方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的籌劃目標(biāo)。對(duì)于以下兩種情況，允許據(jù)實(shí)扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偹l(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的有效證明材料。而對(duì)于與項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。如果無(wú)法滿足其中的任何一個(gè)要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。舉例來(lái)說(shuō)：假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目土地取得成本和建造成本共計(jì)100萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的其他費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項(xiàng)目的借款利息支出為5萬(wàn)元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息大于5萬(wàn)元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的金額大于10萬(wàn)元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息小于5萬(wàn)元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可扣除金額小于10萬(wàn)元。

（三）需要提升納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力

鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理也不容忽視。因此要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理和防范建設(shè)問(wèn)題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的控制點(diǎn)，并建立有效的防線評(píng)測(cè)指標(biāo)和預(yù)警機(jī)制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門的溝通問(wèn)題，有效避免納稅的法律風(fēng)險(xiǎn)；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡(jiǎn)單采用預(yù)征方式，而是需要及時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計(jì)來(lái)合理規(guī)避該清算而未清算的實(shí)際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實(shí)施。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，伴隨我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢(shì)，以及我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來(lái)越高。盡管我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，從而在遵紀(jì)守法的前提下，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤(rùn)的最大化。

參考文獻(xiàn)

[1]鄭幼鋒.外資房地產(chǎn)土地增值稅籌劃技巧[J].大經(jīng)貿(mào).2011（8）

第7篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)正確運(yùn)用

21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)土地產(chǎn)業(yè)和商場(chǎng)產(chǎn)業(yè)占據(jù)較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎(chǔ)上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，涉及到眾多稅點(diǎn)。 主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃及分析

房地產(chǎn)業(yè)大額投資隱形到了一定的風(fēng)險(xiǎn)及施工難度，涵蓋了一系列的稅點(diǎn)，筆者將在自己工作當(dāng)中的一些遇到的問(wèn)題進(jìn)行分析將房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)正確的運(yùn)行及分配利用。促進(jìn)多方面多方面稅務(wù)正確的分配，加強(qiáng)稅務(wù)在企業(yè)中的合法利用，完善稅務(wù)的避稅和漏稅。企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)是遵守有關(guān)法規(guī)，在制定和施行相關(guān)稅務(wù)政策程序和措施的基礎(chǔ)過(guò)程上，來(lái)完善稅收。

我們將進(jìn)一步的對(duì)稅務(wù)進(jìn)行解刨及探析：

（一）合法性稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩

稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒(méi)有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此不應(yīng)反對(duì)，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。

（二）籌劃性經(jīng)營(yíng)行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性

稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過(guò)充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)， 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來(lái)尋求未來(lái)稅負(fù)相對(duì)最輕、經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。

（三）目的性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)

直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、 最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，確保自身利益不受無(wú)理、 非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。

（四）多維性

籌劃過(guò)程的多維性從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中規(guī)模的大小、會(huì)計(jì)方法的選擇、購(gòu)銷活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊(cè)地點(diǎn)、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)有產(chǎn)業(yè)中占有一定的領(lǐng)域，它的稅務(wù)率也占了一大部分。在企業(yè)中稅務(wù)這一方面占據(jù)好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系。現(xiàn)在好居民在購(gòu)買房屋的同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在銷售樓的同時(shí)包含了稅點(diǎn)進(jìn)去。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃

（一）營(yíng)業(yè)稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是我們稅務(wù)體系里最為主要的稅務(wù)， 在銷售的同時(shí)無(wú)形的已經(jīng)形成了一種稅務(wù)。根據(jù)我國(guó)人口占據(jù)世界第一的要素上面，房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國(guó)內(nèi)外形成了一種史上以來(lái)的大體制的行業(yè)。尤其在房地產(chǎn)業(yè)售前服務(wù)，屬于不動(dòng)產(chǎn)，稅率皆為5%。有些企業(yè)將售樓稅點(diǎn)降低在最低限度。

（二）增值稅籌劃

增值稅對(duì)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。增值稅已經(jīng)成為我國(guó)最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國(guó)全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入。進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財(cái)政收入。2011年10月31日，財(cái)政部公布財(cái)政部令，增值稅、營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)有較大幅度上調(diào)。

（三）房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領(lǐng)稅務(wù)在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)入正確的使用效率，來(lái)權(quán)證中小型企業(yè)中存在的一些稅務(wù)因素。上文已經(jīng)明確的闡述了房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來(lái)了便利，在房地占地有一定的空間。室內(nèi)的裝備設(shè)施，都是進(jìn)行核算及分析。

（四）企業(yè)所得稅籌劃

中小型企業(yè)在社會(huì)中占有一定的空間，公司內(nèi)部都有每部分物資流動(dòng)正確運(yùn)營(yíng)的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進(jìn)程。來(lái)完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當(dāng)中的主營(yíng)因素之一。企業(yè)所得稅在我國(guó)產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務(wù)，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進(jìn)行稅務(wù)查收。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性

現(xiàn)在房地產(chǎn)這行業(yè)銷售方面競(jìng)爭(zhēng)也很大，面臨客戶和房地產(chǎn)的投資的各種原因，有些單位采取各種相關(guān)行銷方式，建立和客戶良好的關(guān)系 盡量采取降低一些成本措施。 對(duì)稅務(wù)這一塊也有相對(duì)的了解和采取不同的方式進(jìn)行， 對(duì)購(gòu)買房?jī)r(jià)的市民帶來(lái)了一些幫助和優(yōu)惠。 一些相關(guān)部分的政府采取一些措施引領(lǐng)百姓對(duì)房間稅務(wù)有基本認(rèn)識(shí)， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運(yùn)營(yíng)好稅收這一點(diǎn)，盡量取得一些稅務(wù)政策優(yōu)惠。另外稅務(wù)機(jī)關(guān)單位對(duì)企業(yè)也有一定的影響。

（二）按照企業(yè)稅務(wù)規(guī)章，企業(yè)也有一定的利益效益

根據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)籌劃條列， 大多數(shù)企業(yè)都在竭盡全力做好減稅務(wù)的措施， 通過(guò)另外一種方式來(lái)采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務(wù)加收。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時(shí)，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優(yōu)良的稅務(wù)必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當(dāng)做是最小的稅務(wù)就是好優(yōu)秀的了。

（三）稅法和會(huì)計(jì)制度的分離

由于會(huì)計(jì)核稅法的規(guī)則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產(chǎn)業(yè)和會(huì)計(jì)這一塊有一些不同的說(shuō)法。會(huì)計(jì)主體是根據(jù)會(huì)計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位，可以說(shuō)是一種大家要遵循的法制也可以說(shuō)是一種經(jīng)濟(jì)的脊髓， 納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。因此，會(huì)計(jì)主體和納稅主體是相同的，有的時(shí)候也完全不一樣。由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同， 從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異― ―時(shí)間性差異和永久性差異。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展方向

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)備了會(huì)計(jì)，有會(huì)計(jì)規(guī)章制度和培訓(xùn)的最基本的知識(shí)， 尤其是要掌握好一定的專業(yè)知識(shí)和精通稅務(wù)知識(shí)，這樣在企業(yè)中也突出了會(huì)計(jì)稅務(wù)的這一要點(diǎn)。稅務(wù)會(huì)計(jì)的本職工作：一是要根據(jù)會(huì)計(jì)稅收規(guī)章法條、可免除一些不需要的項(xiàng)目、利潤(rùn)和稅務(wù)進(jìn)行比較和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報(bào)表來(lái)滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅務(wù)信息的要求。 二是根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)算和籌備，對(duì)稅務(wù)利潤(rùn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和合理計(jì)劃，發(fā)揮房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的實(shí)力和特點(diǎn)效果及作用，盡量保持在房地產(chǎn)稅收為最低。 稅務(wù)籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測(cè)方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看， 包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會(huì)計(jì)學(xué)方法等，因此， 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)高智 力的活動(dòng)，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識(shí)，深則精致的方案。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

論文摘要：稅收籌劃是指納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)的籌劃與安排，盡可能取得“節(jié)稅”的稅收利益，其特點(diǎn)在于合法性、籌劃性、目的性。它與偷稅、避稅有著本質(zhì)上的區(qū)別，偷稅既違法又不道德，是政府所嚴(yán)加征處的行為；避稅是與稅法精神相悖的，是政府所防范的行為；而稅務(wù)籌劃既不違法又符合道德規(guī)范，是國(guó)家政策予以引導(dǎo)和鼓勵(lì)的行為。

 

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)作為一個(gè)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其根本目標(biāo)是追求自身利益最大化或稅后利潤(rùn)最大化。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，有兩條途徑可選擇，一是擴(kuò)大業(yè)務(wù)收入，二是降低成本。在收入不能提高的情況下，降低成本能增加利潤(rùn)，而稅收支出作為毛利潤(rùn)的一部分，完全可以在稅法允許的范圍內(nèi)通過(guò)稅務(wù)籌劃，加以延緩減輕稅負(fù)，從而增加稅后利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

稅務(wù)籌劃作為一種管理活動(dòng)，幾乎貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。就如何運(yùn)用稅務(wù)籌劃降低企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)整體利益最大化來(lái)加以論述。

 

一、 稅務(wù)籌劃在財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用

 

稅務(wù)籌劃與財(cái)務(wù)管理密切相關(guān)，稅務(wù)籌劃是企業(yè)的一種理財(cái)行為，應(yīng)始終圍繞財(cái)務(wù)管理目標(biāo)來(lái)進(jìn)行，其目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化和使納稅人的合法權(quán)益得到充分的享受和行使。稅務(wù)籌劃在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用主要是在籌資決策、投資決策、利潤(rùn)分配中的運(yùn)用。

㈠ 籌資決策中的稅務(wù)籌劃

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)講，不同的籌資方式組合將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不同的預(yù)期收益，同時(shí)也會(huì)使企業(yè)承擔(dān)不同的稅負(fù)水平。這就要求投資者必須在籌資決策中做好稅務(wù)籌劃分析工作。按照稅法規(guī)定，納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間所形成的負(fù)債利息支出可以在稅前扣除，享有所得稅利益，而相比之下，股息是不能作為費(fèi)用列支的，只能在企業(yè)的稅后利潤(rùn)中進(jìn)行分配，因此，企業(yè)就可以通過(guò)資本結(jié)構(gòu)的合理搭配來(lái)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目的。一般來(lái)說(shuō)，為獲取較低的融資成本和發(fā)揮利息費(fèi)用抵稅效果，企業(yè)內(nèi)部集資和企業(yè)之間拆借資金方式籌資最好；金融機(jī)構(gòu)貸款次之；自我積累方法效果最差。企業(yè)在分析籌資中的稅收籌劃時(shí)，應(yīng)著重考察資金結(jié)構(gòu)和籌資方式問(wèn)題，特別是負(fù)債比率合理與否，不僅制約著企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和成本的大小，而且在很大程度上影響企業(yè)的稅負(fù)及稅后收益。由于負(fù)債的利息記入財(cái)務(wù)費(fèi)用能抵扣應(yīng)稅所得額，從而減少了企業(yè)應(yīng)交所得稅。在息稅前投資收益率大于負(fù)債成本率的前提下，負(fù)債比率越高，額度越大，其節(jié)稅的效果越明顯。當(dāng)然，負(fù)債比率并非越高越好。隨著負(fù)債比率的提高，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和融資成本會(huì)加大。當(dāng)負(fù)債的成本率超過(guò)了息稅前的投資收益率時(shí)，負(fù)債反而達(dá)不到節(jié)稅目的。 

㈡ 投資決策中的稅務(wù)籌劃 

稅收政策因國(guó)而異，即使在同一國(guó)內(nèi)部，對(duì)不同地區(qū)、不同行業(yè)等方面的規(guī)定也有所不同。正是這種差異的存在，使企業(yè)在投資時(shí)有了選擇的余地。投資中的稅收籌劃主要有以下形式可供選擇。 

⒈ 組建形式的選擇 

投資者在設(shè)立企業(yè)時(shí)，有幾種形式可供選擇。企業(yè)組建形式不一樣，稅收政策也各異。以有限責(zé)任公司與合伙經(jīng)營(yíng)相比較，有限責(zé)任公司要雙重納稅，即先交公司所得稅，再交個(gè)人所得稅； 而合伙經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，只須交個(gè)人所得稅。而在組建時(shí)采取何種形式，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)和需要慎重籌劃。 

⒉ 設(shè)置分支機(jī)構(gòu)的選擇 

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，勢(shì)必面臨著在其下設(shè)置分公司和子公司的選擇，那么是設(shè)置分公司好還是設(shè)子公司好？哪個(gè)對(duì)企業(yè)更有利？這是一個(gè)值得深思的問(wèn)題，因?yàn)閮烧咴诙愂丈辖厝徊煌?nbsp;

分公司相當(dāng)于一個(gè)辦事處，其優(yōu)點(diǎn)在于它不是獨(dú)立法人，所發(fā)生的虧損或損失可沖抵總公司賬面利潤(rùn)；此外，還可不交納資本注冊(cè)費(fèi)、印花稅等費(fèi)用。缺點(diǎn)在于它不是獨(dú)立法人，不能享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠，如減免稅、退稅等。子公司雖然有稅收優(yōu)惠，但由于是獨(dú)立法人，需獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，獨(dú)立承擔(dān)虧損?？偣緫?yīng)權(quán)衡利弊后決定。 

從納稅角度講，在剛開始設(shè)置分支結(jié)構(gòu)時(shí)以分公司為優(yōu)，因?yàn)?，在設(shè)立初期虧損性大些。一旦分公司成熟后，可適時(shí)轉(zhuǎn)化為子公司，以便獲得稅收優(yōu)惠的好處。當(dāng)然，如果剛開始營(yíng)業(yè)就能確保盈利，那另當(dāng)別論。 

⒊ 投資地區(qū)行業(yè)的選擇 

無(wú)論是國(guó)內(nèi)投資還是國(guó)外投資，企業(yè)都必須認(rèn)真考慮和充分利用不同地區(qū)的稅制差別及區(qū)域性稅收優(yōu)惠政策。我國(guó)規(guī)定：老區(qū)、少數(shù)民族地區(qū)、邊遠(yuǎn)山區(qū)、貧困地區(qū)新辦的企業(yè)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可減征或免征所得稅3年。而在特區(qū)、沿海開放城市及國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)，企業(yè)所得稅率一般為15%，而其他地區(qū)為33%。因此，企業(yè)應(yīng)選擇這些有稅收優(yōu)惠的地區(qū)進(jìn)行投資。這樣，不僅可少交稅，而且完全符合政策導(dǎo)向和稅法立法意圖，于已于國(guó)都有利。 

國(guó)家規(guī)定：“國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)，按15%征收所得稅?！睘榱酥С趾凸膭?lì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，規(guī)定：“投資于第三產(chǎn)業(yè)，可按產(chǎn)業(yè)政策在一定期內(nèi)減征或免征所得稅”等等。又如，近幾年，國(guó)家為配合住房制度改革和全面啟動(dòng)房地產(chǎn)，出臺(tái)了一些稅收優(yōu)惠政策。對(duì)國(guó)家限制發(fā)展的行業(yè)，國(guó)家則對(duì)其課以重稅，以上種種國(guó)家關(guān)于投資行業(yè)的稅收優(yōu)惠差異，給投資者提供了更多的投資選擇。這要求投資者在投資決策前，必須充分了解和掌握國(guó)家關(guān)于投資方面的稅收政策，認(rèn)真進(jìn)行稅收策劃，合理減輕企業(yè)的稅負(fù)。 

㈢ 利潤(rùn)分配中的稅務(wù)籌劃 

企業(yè)的股利分配形式一般有現(xiàn)金股利和股票股利兩種。根據(jù)稅法規(guī)定，股東取得現(xiàn)金股利須交個(gè)人所得稅，而取得股票股利卻不交稅。因此，企業(yè)要從發(fā)展前景來(lái)籌劃好發(fā)放多少現(xiàn)金的股利，從而對(duì)企業(yè)和股東都有利。 

 

二、 稅務(wù)籌劃在會(huì)計(jì)核算中的運(yùn)用 

 

財(cái)會(huì)制度對(duì)成本費(fèi)用的確認(rèn)、收入實(shí)現(xiàn)的確定、資產(chǎn)的計(jì)價(jià)等規(guī)定有多種會(huì)計(jì)處理方法可供選擇。不同的會(huì)計(jì)處理方法對(duì)各期的成本費(fèi)用、收入都會(huì)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響應(yīng)交所得稅的數(shù)額，而且這種選擇大部分在稅法上都予以承認(rèn)，這就為企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了可能。

㈠ 收入結(jié)算方式的選擇 

企業(yè)收入結(jié)算方式不同，其收入確認(rèn)的時(shí)間也不同，納稅月份也有差異。稅法規(guī)定：直接收款銷售以收到貸款或取得索款憑證，并將提貨單交給買方的當(dāng)天為收入確認(rèn)時(shí)間；采托收承付或以委托銀行方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦好托收手續(xù)當(dāng)天確認(rèn)收入時(shí)間；采用賒銷和分期收款銷貨方式均以合同約定的收款日期為企業(yè)收入確定時(shí)間；而訂貨銷售和分期預(yù)收方式，以交付貨物時(shí)確認(rèn)收入時(shí)間。這樣，通過(guò)銷售方式的選擇，控制收入確認(rèn)時(shí)間來(lái)加以籌劃，可以合理歸屬所得年度，達(dá)到獲得延緩納稅的稅收利益。 

㈡ 費(fèi)用列支的選擇 

對(duì)費(fèi)用列支，稅務(wù)籌劃的指導(dǎo)思想是在稅法允許的范圍內(nèi)，盡可能地列支當(dāng)期費(fèi)用，預(yù)計(jì)可能發(fā)生的損失，減少應(yīng)交所得稅和合法遞延納稅時(shí)間來(lái)獲得稅收利益。通常做法是：⑴ 已發(fā)生的費(fèi)用及時(shí)核銷入帳，如已發(fā)生的壞賬、存貨盤虧及毀損的合理部分都應(yīng)及早列作費(fèi)用；⑵ 能夠合理預(yù)計(jì)發(fā)生額的費(fèi)用、損失，采用預(yù)提方式及時(shí)入帳，如業(yè)務(wù)執(zhí)行費(fèi)，公益救濟(jì)性捐贈(zèng)等應(yīng)準(zhǔn)確掌握允許列支的限額，將限額以內(nèi)的部分充分列支；⑶ 盡可能地縮短成本費(fèi)用的攤銷期，以增大前幾年的費(fèi)用，遞延納稅時(shí)間，達(dá)到節(jié)稅的目的。 

㈢ 長(zhǎng)期投資核算方法的選擇 

長(zhǎng)期投資的核算譯意風(fēng)成本法和權(quán)益法兩種。投資比重低于25%時(shí)，采用成本法；高于25%時(shí)而低于50%，但能對(duì)被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策產(chǎn)生重大影響時(shí)，或者雖然低于25%，但能對(duì)被投資企業(yè)施加重大影響時(shí)及超過(guò)50%時(shí)可采用權(quán)益法?？梢?，這一規(guī)定具有一定的選擇空間。 

一般來(lái)說(shuō)，如果被投資企業(yè)先盈利后虧損則選用成本法，而先虧損后盈利，則選區(qū)用權(quán)益法。這是因?yàn)槿绻煌顿Y企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)生了虧損，對(duì)投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，若采用了成本法核算，則無(wú)法沖減本企業(yè)利潤(rùn)；而采用權(quán)益法核算，會(huì)因投資企業(yè)發(fā)生的虧損而減少本企業(yè)利潤(rùn)，從而遞延了所得稅。盡管兩種方法納稅數(shù)額相同，但納稅時(shí)間的不同可以為企業(yè)獲得貨幣時(shí)間價(jià)值。 

 ㈣ 折舊和攤銷方法的選擇 

固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷是繳納所得稅前準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目，在收入既定的情況下，折舊及攤銷額越大，應(yīng)納稅所得額就越少。會(huì)計(jì)上可用的折舊方法很多，加速折舊就是一種比較有效的節(jié)稅方法。另外，企業(yè)財(cái)務(wù)制度雖然對(duì)固定資產(chǎn)折舊年限、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷期限作出了分類規(guī)定，但有一定的彈性，對(duì)沒(méi)有明確規(guī)定折舊或攤銷年限的資產(chǎn)可盡量選擇較短的年限，將該固定資產(chǎn)折舊計(jì)提完畢。由于資金存在時(shí)間價(jià)值，這樣因增加前期折舊額，把稅款推遲到后期繳納，相當(dāng)于依法從國(guó)家取得了一筆無(wú)息貸款。 

㈤ 存貨計(jì)價(jià)的選擇 

期末存貨計(jì)價(jià)的高低，對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)影響很大。不同的存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法，會(huì)得出不同的期末存貨成本，出現(xiàn)不同的企業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而影響所得稅的數(shù)額。依現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨發(fā)出的計(jì)價(jià)方法主要有五種：先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法和毛利率法。采取何種方法對(duì)本企業(yè)有利，企業(yè)必須認(rèn)真籌劃。合理的稅務(wù)籌劃，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)稅收上的好處。 

一般來(lái)說(shuō)，物價(jià)下降的情況下，采用先進(jìn)先出法比別的計(jì)算方法計(jì)算出來(lái)的期末存貨低，從而加大當(dāng)期成本，減少當(dāng)期應(yīng)稅所得額。在當(dāng)前企業(yè)普遍感到流動(dòng)資金緊張情況下，延緩納稅無(wú)疑從國(guó)家取得一筆無(wú)息貸款，可以使企業(yè)在本期有更多的資金可供利用、產(chǎn)出效益。這對(duì)企業(yè)的生存、發(fā)展、壯大十分有利。當(dāng)然，企業(yè)有一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)要變更計(jì)價(jià)方法時(shí)，應(yīng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，對(duì)變更的相關(guān)內(nèi)容要在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中予以說(shuō)明，從而實(shí)現(xiàn)合法稅務(wù)籌劃。 

㈥ 資產(chǎn)計(jì)價(jià)會(huì)計(jì)處理方法的選擇。 

資產(chǎn)的計(jì)價(jià)直接影響到財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅基數(shù)。房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值按1.2%的稅率計(jì)算繳納，房產(chǎn)原值是指房屋，而且包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。稅法同時(shí)規(guī)定“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒子連接管算起”。這就是為房產(chǎn)核算作出了明確的規(guī)定。因此企業(yè)在建設(shè)房屋工程時(shí)，必須明確分屬于房產(chǎn)的附屬設(shè)備、配套設(shè)施和不屬于房產(chǎn)的附屬設(shè)備、配套設(shè)施的價(jià)值，并在會(huì)計(jì)賬簿中分別記錄。此外，企業(yè)使用的中央空調(diào)，如何入帳也很關(guān)鍵。有時(shí)房產(chǎn)原值包括中央空調(diào)設(shè)備，但如果中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)值。因此，企業(yè)應(yīng)獨(dú)立核算中央空調(diào)設(shè)備，以減少企業(yè)的房產(chǎn)稅支出。 

 

三、 稅務(wù)籌劃應(yīng)注意事項(xiàng) 

 

以上談了稅務(wù)籌劃在企業(yè)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算中的運(yùn)用，對(duì)企業(yè)來(lái)講，在做好上述各項(xiàng)稅收籌劃工作時(shí)，還應(yīng)注意以下事項(xiàng)。 

⒈ 在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)原則。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，最終目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)整體收益最大化，但企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃實(shí)施的過(guò)程中，又會(huì)發(fā)生種種籌劃成本，因而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，必須先對(duì)預(yù)期收入與成本進(jìn)行對(duì)比。只有稅收籌劃所帶來(lái)的收益大于其成本時(shí)，稅收籌劃才可行，否則需放棄。 

⒉ 稅務(wù)籌劃要有全局觀，要以整體觀念來(lái)看待不同的稅收籌劃方案，制訂最佳經(jīng)濟(jì)決策。由于稅收籌劃是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體利益最大化為目標(biāo)，這就要求企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要統(tǒng)籌考慮，既要考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，又要結(jié)合企業(yè)本身特定環(huán)境、經(jīng)營(yíng)目的來(lái)選擇，不能只注重某一納稅環(huán)節(jié)的個(gè)別稅負(fù)高低。也就是說(shuō)，稅收籌劃的正確態(tài)度是以企業(yè)的整體利益為出發(fā)點(diǎn)，細(xì)致分析一切影響和制約稅收籌劃的條件和因素，選擇可能使企業(yè)稅負(fù)并非最輕，但卻使企業(yè)整體利益最大化的方案。 

⒊ 不論企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃，都應(yīng)以守法為前提，不亂攤成本費(fèi)用，不亂調(diào)利潤(rùn)。稅收籌劃是利用稅收優(yōu)惠的規(guī)定、納稅方法的選擇及收支的適當(dāng)控制等途徑來(lái)獲得節(jié)稅利益，它是一種合法的行為，與偷稅、逃稅有著本質(zhì)區(qū)別，偷稅、逃稅是違法的行為。因而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，必須以稅法條款為依據(jù)。不亂攤成本費(fèi)用，不亂調(diào)利潤(rùn)，當(dāng)有多種可供選擇的納稅方案時(shí)，不僅要選擇稅負(fù)最低的財(cái)決策，而且最使稅收籌劃行為合法合理。 

第9篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

稅收作為國(guó)家財(cái)政主要來(lái)源，也是宏觀調(diào)控的主要手段之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響越來(lái)越大，因此企業(yè)也越來(lái)越重視稅務(wù)籌劃，以合理避稅。但是，很多企業(yè)的稅務(wù)籌劃都局限于經(jīng)營(yíng)期，往往忽視了項(xiàng)目建設(shè)期這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)期，主要的原因就是沒(méi)有把握住稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)，稅務(wù)籌劃的方法過(guò)于單一，不夠系統(tǒng)。

一、全面認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

全面認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)是做好稅務(wù)籌劃工作的前提。一般來(lái)說(shuō)，稅務(wù)籌劃具有以下顯著特點(diǎn)。

1．合法性。稅務(wù)籌劃要符合稅法的規(guī)定，這是稅務(wù)籌劃區(qū)別于偷稅避稅的根本點(diǎn)。

2．超前性。稅務(wù)籌劃是企業(yè)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資活動(dòng)等的設(shè)計(jì)和安排。一般而言，納稅義務(wù)的發(fā)生具有滯后性，即由于特定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的發(fā)生才使企業(yè)負(fù)有納稅義務(wù)。一旦經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際發(fā)生，應(yīng)納稅款就已確定，再進(jìn)行籌劃已失去現(xiàn)實(shí)意義。稅務(wù)籌劃就是要將稅收作為影響納稅人最終收益的重要因素，對(duì)投資、理財(cái)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做出事先的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排。

3．整體性。稅務(wù)籌劃的整體性，一方面指稅務(wù)籌劃不能只注重于某一個(gè)納稅環(huán)節(jié)中的個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重；另一方面不僅要考慮納稅人現(xiàn)在的財(cái)務(wù)利益，還要考慮納稅人的長(zhǎng)期利益，不僅要考慮納稅人的稅后財(cái)務(wù)利益最大化，而且還要使納稅人因此承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)降到最低?？傊?，稅務(wù)籌劃只有從納稅人財(cái)務(wù)計(jì)劃、企業(yè)計(jì)劃這些整體利益出發(fā)，趨利避害、綜合決策，才能真正達(dá)到目的。

實(shí)務(wù)中，建設(shè)期的合理稅務(wù)籌劃，不僅能夠減少建設(shè)期間的稅務(wù)支出，而且對(duì)經(jīng)營(yíng)期的稅務(wù)籌劃也是有決定性作用的，而電力基本建設(shè)項(xiàng)目由于固定資產(chǎn)投資規(guī)模大，稅務(wù)籌劃更是大有作為。

二、電力基建項(xiàng)目稅務(wù)籌劃的要點(diǎn)

在充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)，系統(tǒng)化稅務(wù)籌劃的方法的前提下，電力基建項(xiàng)目稅務(wù)籌劃的要點(diǎn)包括：

1．超前策劃：在項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)項(xiàng)目所屬區(qū)域稅務(wù)環(huán)境、企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行研究比較；項(xiàng)目公司企業(yè)組織形式選擇；項(xiàng)目資金來(lái)源組合等。

2．整體運(yùn)作：建設(shè)期各稅種籌劃的相關(guān)性；建設(shè)期有關(guān)財(cái)務(wù)處理對(duì)經(jīng)營(yíng)期稅務(wù)籌劃的影響等。

三、電力基建項(xiàng)目主要稅種籌劃

（一）增值稅

1．砂石料增值稅

水電建設(shè)項(xiàng)目中需要生產(chǎn)并使用大量的砂石料，一般而言，砂石料的銷售要交納增值稅。因?yàn)轫?xiàng)目生產(chǎn)的砂石料是用于項(xiàng)目自身建筑物需要，抓住這個(gè)要點(diǎn)可以進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從而合理避稅。

這種籌劃是建立在砂石料生產(chǎn)系統(tǒng)承包商和房屋建筑物承包商是一個(gè)法人單位的前提下，不然就行不通。所以在這兩個(gè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段就要考慮增值稅避稅的問(wèn)題，合理確定中標(biāo)人或候選人排序，條件允許的情況下，選擇同一法人主體的不同項(xiàng)目部進(jìn)行砂石料的生產(chǎn)和廠房及大壩的建設(shè)，可以合理避稅。

2．試運(yùn)營(yíng)收入增值稅

電力項(xiàng)目在交付運(yùn)營(yíng)前會(huì)進(jìn)行試運(yùn)營(yíng)，火電是168小時(shí)，水電是72小時(shí)，由于試運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生了收入，稅務(wù)部門必然會(huì)要求繳納增值稅。

問(wèn)題的關(guān)鍵是試運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的問(wèn)題，這點(diǎn)對(duì)火電的影響較大。既然收入要計(jì)算銷項(xiàng)稅，那么購(gòu)進(jìn)原料就應(yīng)該能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不然就違背了增值稅僅就增值額納稅這一根本原則。所以試運(yùn)營(yíng)收入購(gòu)入的原料應(yīng)索要增值稅專用發(fā)票，并及時(shí)認(rèn)證，向稅務(wù)部門據(jù)理力爭(zhēng)，要求抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅。

（二）所得稅

1．未完工程結(jié)轉(zhuǎn)的影響

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)驗(yàn)收具備投產(chǎn)條件的工程項(xiàng)目，原則上不保留尾工，如確有未完收尾工程和費(fèi)用的，經(jīng)工程竣工驗(yàn)收委員會(huì)審定，可以預(yù)估納入竣工決算，并按概算項(xiàng)目編報(bào)未完收尾工程明細(xì)表，但預(yù)計(jì)未完收尾工程的實(shí)物工作量和價(jià)值不得超過(guò)執(zhí)行概算的5%。

實(shí)務(wù)中，項(xiàng)目辦理完竣工決算投產(chǎn)后的未完工程如何結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)影響到企業(yè)當(dāng)期計(jì)提的折舊，從而影響應(yīng)納所得稅額。

有兩種做法可以避稅：

（1）如能準(zhǔn)確地預(yù)計(jì)未完工程，可以將未完工程子項(xiàng)目的整個(gè)合同金額全額暫估入固定資產(chǎn)科目，這樣移交生產(chǎn)后就可以按全部金額計(jì)提折舊，減少應(yīng)納所得稅。

（2）如不能準(zhǔn)確地預(yù)計(jì)未完工程，可以僅將未完工程子項(xiàng)目中實(shí)際未完的部分價(jià)值暫估入在建工程，其已經(jīng)完成的部分進(jìn)入固定資產(chǎn)，計(jì)提折舊。

最不宜采取的做法是將未完工程子項(xiàng)目的整個(gè)合同金額全額暫估入在建工程，那么已完工部分也不能計(jì)提折舊，不能稅前扣除，增大企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

2．其他費(fèi)用分?jǐn)偟挠绊?/p>

除房屋建筑物及設(shè)備外，電力建設(shè)項(xiàng)目概算中另一個(gè)主要內(nèi)容是其他費(fèi)用，是要分?jǐn)傆?jì)入交付使用資產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)費(fèi)用支出，主要包括建設(shè)單位管理費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)等。由于該部分支出很大（尤其水電項(xiàng)目由于土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)高），項(xiàng)目竣工決算時(shí)，該部分費(fèi)用的分?jǐn)倢?duì)交付使用的房屋、建筑物、設(shè)備等資產(chǎn)價(jià)值影響很大，加上各類資產(chǎn)分類折舊率差異大，從而極大地影響投產(chǎn)后的折舊額。

實(shí)務(wù)中有兩種分?jǐn)偡椒ǎ捶植椒謹(jǐn)偡ê鸵淮畏謹(jǐn)偡ā?/p>

為簡(jiǎn)化其他費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算手續(xù)，可采取一次分?jǐn)偡?。按照建筑工程、安裝工程和在安裝設(shè)備價(jià)值總的工作量，計(jì)算求出分配率，直接在各個(gè)單項(xiàng)工程明細(xì)項(xiàng)目中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

采用分步分?jǐn)偡?，首先?duì)需分?jǐn)偟拿宽?xiàng)費(fèi)用受益對(duì)象進(jìn)行分析，制定“其他費(fèi)用分?jǐn)倢?duì)象參照表”(見表1)，并按參照表對(duì)各項(xiàng)需分?jǐn)偟馁M(fèi)用進(jìn)行第一次分?jǐn)偅喝缒苤苯哟_認(rèn)到單項(xiàng)工程項(xiàng)目受益的費(fèi)用，可直接分?jǐn)偟絾雾?xiàng)工程；如能確認(rèn)由房屋建筑物工程或安裝機(jī)械設(shè)備工程大類受益的費(fèi)用項(xiàng)目，就將該項(xiàng)費(fèi)用劃歸房屋建筑物工程或安裝機(jī)械設(shè)備工程大類；如屬房屋建筑物工程和安裝機(jī)械設(shè)備工程共同受益的費(fèi)用項(xiàng)目，應(yīng)按兩大類工程的工作量求得一個(gè)比例，將該項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)偟絻纱箢愔?；然后求出每大類需分?jǐn)偟馁M(fèi)用之和，再按大類中各個(gè)單項(xiàng)工程的工作量比率，進(jìn)行第二次分?jǐn)?，將費(fèi)用分?jǐn)偟酱箢愔械母鱾€(gè)單項(xiàng)工程的明細(xì)項(xiàng)目。

由于設(shè)備比房屋建筑物折舊率高很多，按照電力行業(yè)分類折舊法，折舊率越高的資產(chǎn)占比重越大，移交的資產(chǎn)整體折舊越高，稅收抵減效益越明顯。一次分?jǐn)偡ㄏ?，綜合折舊率高，有利于合理避稅。反之，分步分?jǐn)偡ㄏ?，由于房屋建筑物分?jǐn)偟钠渌M(fèi)用較多，綜合折舊率低，不利于避稅。

3．試運(yùn)營(yíng)所得稅

同樣是試運(yùn)營(yíng)，還會(huì)涉及到所得稅的問(wèn)題。

實(shí)務(wù)中，有的企業(yè)曾面臨這樣的尷尬，稅務(wù)局僅就其試運(yùn)營(yíng)收入要求調(diào)整所得稅，而不允許其抵減相關(guān)的成本。這一做法對(duì)火電影響較大，因?yàn)榛痣娫囘\(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，電價(jià)高，產(chǎn)生的收入較大；相比之下，水電試運(yùn)營(yíng)時(shí)間短，電價(jià)低，產(chǎn)生的收入較小，影響也較小。

但是不管金額多大，企業(yè)的權(quán)益是要維護(hù)的。所得稅之所以稱之為所得稅，和流轉(zhuǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、行為稅是有嚴(yán)格區(qū)分的，其納稅原則、基礎(chǔ)也是截然不同的。僅就收入征收所得稅而不考慮成本是將所得稅等同于流轉(zhuǎn)稅處理，違背了所得稅的本義，企業(yè)是有權(quán)抵制的。

所以，對(duì)試運(yùn)營(yíng)收入企業(yè)有納稅義務(wù)，但僅就扣減合理成本的差額部分納稅。

（三）房產(chǎn)稅

1．房屋和建筑物劃分的影響

以水電為例，往往房屋建筑物是同一個(gè)施工合同，在結(jié)算時(shí)候準(zhǔn)確地區(qū)分房屋、建筑物各自的價(jià)值，對(duì)投產(chǎn)后的房產(chǎn)稅影響很大。根據(jù)避稅的需要，可以將公共部分或者模糊部分列入建筑物價(jià)值，以降低房產(chǎn)原值。

這項(xiàng)工作最好在簽訂施工合同及合同結(jié)算的時(shí)候就打好基礎(chǔ)，確定好各自的工程量，為以后的籌劃提供合理的依據(jù)。

2．其他費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ挠绊?/p>

同樣是上面提到的其他費(fèi)用的分?jǐn)?，攤銷方法不同，對(duì)房產(chǎn)稅也有一定的影響。分步分?jǐn)偡ㄏ拢课?、建筑物分?jǐn)偟钠渌M(fèi)用較多，房屋價(jià)值高，不利于規(guī)避房產(chǎn)稅。而一次分?jǐn)偡ㄏ?，房屋、建筑物分?jǐn)偟钠渌M(fèi)用較低，綜合折舊率低，有利于合理規(guī)避房產(chǎn)稅。

（四）資源稅