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第1篇：房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范文

負(fù)債率——地方政府債務(wù)余額/地方GDP，國際上一般認(rèn)為警戒線是45%，歐盟國家要求的警戒線是60%，國內(nèi)地方政府一般以30%-60%作為債務(wù)的可控但警示范疇。

債務(wù)財(cái)政比率——地方政府債務(wù)余額/地方公共財(cái)政收入，一般 100%為可控閾值，超過 100%風(fēng)險(xiǎn)較大。

償債率——債務(wù)年度還本付息額/地方公共財(cái)政收入，警戒線一般以 20%為準(zhǔn)。

而綜合地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和地方政府償債能力（包括財(cái)政收支、土地出讓以及地方國有資產(chǎn)盈利能力），我們認(rèn)為當(dāng)前地方債務(wù)的總量風(fēng)險(xiǎn)可控，但局部性壓力比較明顯，從地域上看，中西部和東北地區(qū)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，從行政級(jí)別看，地級(jí)市以及縣級(jí)市的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較省級(jí)單位更高。

總量風(fēng)險(xiǎn)：尚屬于可控范疇

就全國整體來看，根據(jù)2011年債務(wù)審計(jì)的結(jié)果，地方政府主要的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)：

負(fù)債率方面，2010年底全國地方政府整體的負(fù)債率是27%，我們估算的2012年底大概是28%-30%，低于30%-60%的風(fēng)險(xiǎn)警示范疇。

債務(wù)財(cái)政比率方面，不考慮擔(dān)保債務(wù)，2010年底全國地方政府整體的債務(wù)率略低于100%，2012年預(yù)計(jì)大概在90%-100%之間，仍屬于可控范疇；如果考慮擔(dān)保債務(wù)，2012年底債務(wù)率大概在 130%-150%左右，則風(fēng)險(xiǎn)壓力相對(duì)增加。

償債率方面，按照 8%-12%的融資成本考慮，即使考慮擔(dān)保性債務(wù)，2012年底的償債率大概在11%-18%。

因此，從靜態(tài)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)來看，總量風(fēng)險(xiǎn)不是很大，從動(dòng)態(tài)總量平衡角度看，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)也不大。

總的來看，地方政府債務(wù)的總量風(fēng)險(xiǎn)尚屬于可控范疇。

結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：中西部地級(jí)市縣級(jí)市風(fēng)險(xiǎn)較大

從債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上看，中西部東北地區(qū)省份風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

從2011年審計(jì)署公布的主要省市數(shù)據(jù)看：負(fù)債率方面，2010年底債務(wù)率超過30%的省市包括甘肅、吉林、寧夏和海南；債務(wù)率方面，2010年底大多數(shù)省市不含擔(dān)保債務(wù)的債務(wù)率都超過 100%，考慮擔(dān)保債務(wù)的債務(wù)率更高，但整體看與負(fù)債率相似，債務(wù)率相對(duì)較高的主要是中西部省份和東部地區(qū)。

從償債能力的角度看：中西部和東北地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)高于東部，地級(jí)市縣級(jí)市風(fēng)險(xiǎn)高于省級(jí)和省會(huì)大城市。

首先，從地方公共財(cái)政收支的角度上看，中西部省份尤其是地級(jí)市和縣級(jí)市財(cái)政赤字壓力最大。由于財(cái)政收入層面東部地區(qū)較中西部地區(qū)更加穩(wěn)定，而財(cái)政支出層面中西部地區(qū)在2008 年以來固定資產(chǎn)投資增速更快，投資項(xiàng)目盈利能力相對(duì)較差，因此中西部省市的公共財(cái)政收支缺口更大，赤字率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東部省市。而考慮到當(dāng)前財(cái)權(quán)事權(quán)分配向上級(jí)政府傾斜，中西部的地級(jí)市縣級(jí)市財(cái)政壓力更大。

其次，從地方土地出讓的角度看，近幾年這對(duì)地方財(cái)政支出的貢獻(xiàn)大幅增加，但地級(jí)市和縣級(jí)市的不穩(wěn)定性最大。從調(diào)研情況看，這主要源于兩個(gè)方面：一是其土地儲(chǔ)備-出讓制度不夠完善，機(jī)制不靈活，可持續(xù)性差；二是因?yàn)榈丶?jí)市和縣級(jí)市的人口聚集能力較差，在過去兩年大肆開發(fā)之后，土地價(jià)格不再具備上漲空間，且部分地方的土地儲(chǔ)備量非常有限。

第2篇：房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范文

[關(guān)鍵詞]地下水 污染風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估方法 探討

[中圖分類號(hào)]TU991.11+2 [文獻(xiàn)碼]B [文章編號(hào)]1000-405X（2013）-6-188-1

0 前言

對(duì)地下水污染進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是推進(jìn)水污染綜合治理的重要環(huán)節(jié)，，對(duì)人們的生產(chǎn)生活會(huì)產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。從國際來看，美國、英國、意大利、日本、澳大利亞、加拿大等國家都對(duì)地下水污染的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法有比較深入的研究，基本形成了包括危害辨別、效應(yīng)分析、暴露評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)表征評(píng)估等在內(nèi)的評(píng)估方法體系。從國內(nèi)來看，我國從90年代已經(jīng)開始了環(huán)境污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法的研究。但對(duì)地下水污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法尚沒有建立完整成熟的體系，這亟待在實(shí)踐中予以健全完善。本文著眼于地下水污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)解決，對(duì)一些評(píng)估方法進(jìn)行探討和評(píng)價(jià)。

1 危害辨別評(píng)估法分析

危害辨別評(píng)估法是最常見、最基本的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，也是地下水污染評(píng)估的第一步。該評(píng)估方法的基本操作原理是，先收集齊污染物的資料和數(shù)據(jù)，然后進(jìn)行抽樣調(diào)查和分析，通過對(duì)污染物的生物成分和化學(xué)成分的分析，判斷抽樣污染物是否產(chǎn)生危害。如果會(huì)產(chǎn)生危害，那就是目標(biāo)污染物，進(jìn)而就可以對(duì)目標(biāo)污染物進(jìn)行危害類型和危害等級(jí)的確定。大體來講，主要有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。一是資料收集環(huán)節(jié)。首先，對(duì)選定的評(píng)估分析區(qū)的環(huán)境、水文、地質(zhì)、土地利用、污染源分布等情況進(jìn)行調(diào)查和和收集。其次，對(duì)評(píng)估分析區(qū)所在的地下水化學(xué)成分、污染物類別、污染物濃度、污染波及面、受害物體、危害暴露途徑和時(shí)間等情況進(jìn)行調(diào)查分析。最后，對(duì)與地下水周圍環(huán)境相關(guān)的因素以及能夠協(xié)助進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的因素進(jìn)行資料收集。二是確定目標(biāo)污染物環(huán)節(jié)。一般地，凡是在檢測(cè)過程中，發(fā)現(xiàn)污染超標(biāo)的。都是目標(biāo)污染物。確定目標(biāo)污染物的方法一般是通過計(jì)算污染指數(shù)進(jìn)行，有機(jī)物與無機(jī)物的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同。有機(jī)物污染是否發(fā)生，只要有檢出就說明已經(jīng)發(fā)生；無機(jī)物污染是否發(fā)生，要與地質(zhì)環(huán)境決定的特定區(qū)域環(huán)境值比對(duì)才能確定。三是危害的最終辨別。危害辨別的目的是就目標(biāo)污染物對(duì)人體是否有危害進(jìn)行評(píng)估，對(duì)地下水是否存在致癌物質(zhì)等進(jìn)行確定。一般，可以參照歐美建立的權(quán)威的毒理數(shù)據(jù)庫，辨別目標(biāo)污染物對(duì)人體的危害。

2 效應(yīng)評(píng)估法分析

危害辨別法對(duì)目標(biāo)污染物難以完成精確的定量分析，這就需要借助效應(yīng)評(píng)估法完成。該評(píng)估方法主要操作如下。先對(duì)目標(biāo)污染物進(jìn)行致病機(jī)理分析，然后根據(jù)檢測(cè)或者實(shí)驗(yàn)所得的數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)分析所得結(jié)果。對(duì)暴露劑量與毒性反應(yīng)之間的變化情況以圖表形式呈現(xiàn)出來。制作的圖表能夠清晰地證明，在不同的環(huán)境條件下，不同的目標(biāo)污染物具有不同的毒性反應(yīng)。比如，目標(biāo)污染物如果要確定為是致癌污染物，那么就需要對(duì)致癌的可能性程度進(jìn)行量化呈現(xiàn)。怎么呈現(xiàn)出來呢？目前參照的呈現(xiàn)數(shù)據(jù)，主要有世界衛(wèi)生組織簡明國際化學(xué)評(píng)估文件與環(huán)境衛(wèi)生準(zhǔn)則美國環(huán)境保護(hù)署綜合風(fēng)險(xiǎn)信息系統(tǒng)、毒性物質(zhì)與疾病登記署最小風(fēng)險(xiǎn)濃度、美國環(huán)境保護(hù)署暫行毒性因子等。

3 暴露評(píng)估法分析

暴露評(píng)估法是通過人體對(duì)污染物接觸程度高地進(jìn)行評(píng)估的一種方法，主要包括對(duì)接觸強(qiáng)度、頻率、時(shí)間等因素進(jìn)行測(cè)量、估算、預(yù)測(cè)。該評(píng)估方法的主要操作環(huán)節(jié)如下：一是對(duì)人體接觸污染物的特定環(huán)境進(jìn)行評(píng)估。一般地，人體容易在住宅小區(qū)、商業(yè)街區(qū)、休閑園區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)等區(qū)域接觸地下水污染物。住宅小區(qū)，由于是居民用水集中區(qū)，小區(qū)內(nèi)土地資源也非常緊張，所以導(dǎo)致接觸污染水源非常集中。商業(yè)街區(qū)，這些區(qū)域往往是人流量最大的區(qū)域，各種水源污染物暴露集中度、涉及面非常高。休閑園區(qū)，這些區(qū)域多為公園、海灘、浴場(chǎng)、草原、森蓮等，人體也很容易與污染水源接觸。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)，從事水稻種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖、畜牧養(yǎng)殖等活動(dòng)，直接接觸污染水源的時(shí)間長、接觸程度深，是非常容易受到地下水污染的區(qū)域。二是對(duì)與地下水關(guān)聯(lián)性因素進(jìn)行評(píng)估。地下水一定是要憑借一定的環(huán)境介質(zhì)進(jìn)行輸送接觸的，否則地下水污染物實(shí)現(xiàn)不了對(duì)人體的侵害。因此，必須對(duì)人體可能通過哪些環(huán)境介質(zhì)接觸到地下水污染物進(jìn)行評(píng)估，比如土壤、空氣等，這些關(guān)聯(lián)性因素需要評(píng)估其介質(zhì)作用性高低。三是對(duì)接觸地下水污染物的主要人群要進(jìn)行評(píng)估和界定。一般地，住宅小區(qū)的受污染人群，涵蓋了小區(qū)內(nèi)12歲以上的成年人和12歲以下的兒童；商業(yè)街區(qū)的受污染人群，多數(shù)為成年人，尤其是工業(yè)區(qū)內(nèi)的，基本都是成年人；休閑園區(qū)，受污染的人群多為園區(qū)的工作人員，游玩者也會(huì)有一定程度的被污染。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)的受污染人群，則為從事農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)者和從該區(qū)域流通出去的產(chǎn)品的消費(fèi)者。四是對(duì)接觸污染物途徑進(jìn)行評(píng)估。一般地，人體被污染物侵害，通過入口、入鼻、入皮膚等形式進(jìn)行。入口侵害，一般是直接飲用受污染的地下水或者吃了用受污染地下水灌溉、養(yǎng)殖長大的農(nóng)副產(chǎn)品。入鼻侵害，一般是將受污染的地下水作為洗浴使用時(shí)，水中的有害物質(zhì)經(jīng)過汽化后進(jìn)入鼻子。入皮膚侵害，一般是將受污染的地下水來洗澡或者擦洗物品，在洗浴或擦洗過程中經(jīng)過皮膚侵害人體。

4 風(fēng)險(xiǎn)表征評(píng)估法分析

風(fēng)險(xiǎn)表征評(píng)估法是基于人體被目標(biāo)污染物侵害概率的一種評(píng)估方法。這是以上三種評(píng)估方法基本實(shí)施完畢后。進(jìn)行的最后一個(gè)評(píng)估舉措。主要有以下兩方面的操作：一是對(duì)總體受污染風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。綜合地下水污染物被人體吸收各種途徑的可能性，得出人體受地下水污染物侵害的總體風(fēng)險(xiǎn)程度。二是對(duì)評(píng)估結(jié)論不確定進(jìn)行充分估量。由于多數(shù)評(píng)估方法評(píng)估得出的結(jié)論是基于一定的條件和假設(shè)前提下形成的，必然對(duì)最終的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論會(huì)產(chǎn)生影響。這就需要對(duì)評(píng)估誤差進(jìn)行充分評(píng)估，主要要圍繞調(diào)查收集樣本的情況、毒性反應(yīng)情況、接觸途徑情況等進(jìn)行全面評(píng)估，對(duì)有偏差的評(píng)估進(jìn)行糾正。

5 小結(jié)

地下水污染風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估方法除了以上常見的四種之外，還有其讓一些尚在探索階段的評(píng)估方法。應(yīng)用這些評(píng)估方法一定要遵循“綜合運(yùn)用、因地制宜”的原則，也就是說這些評(píng)估方法是一環(huán)扣一環(huán)的方法體系，需要綜合應(yīng)用，但也必須結(jié)合選定的評(píng)估區(qū)域環(huán)境實(shí)際以及評(píng)估的預(yù)定目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以取得最大的評(píng)估效果。

參考文獻(xiàn)

[1]羅蘭.我國地下水污染現(xiàn)狀與防治對(duì)策研究[J].中國地質(zhì)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2008（02）.

[2]張麗君.地下水脆弱性和風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)研究進(jìn)展綜述[J].水文地質(zhì)工程地，2006（06）.

第3篇：房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】下挖地坪；臨塑荷載；塑性變形區(qū)；地基承載力；沉降差；應(yīng)力

【Abstract】Above the base underside of the casing layer can significantly improve the bearing capacity of foundation， the digging of overburden， foundation bearing capacity decreased plastic deformation zone increase， the settlement increased. Dug to carry out alterations in the housing part of the region， will result in the local area deposition， resulting in differential settlement between the basis， the settlement difference between the structure of stress， more than the structure of adjustable range will cause damage to the building structure， affect the safety of buildings and to use. Therefore， the need for the next dig converted safety assessments， disposal， and to ensure building safety.

【Key words】The next dig Ping；Critical edge load；Plastic deformation zone；Bearing capacity of foundation；Differential settlement；Stress

當(dāng)多層房屋是埋深小于5米的淺基礎(chǔ)時(shí)，下挖底層地坪（以下簡稱下挖）進(jìn)行房屋改建，增加底層凈高，以滿足不同營業(yè)的需要；或做成夾層、地下室，增加室內(nèi)使用面積。這樣的改建，有時(shí)施工尚未結(jié)束，上部建筑結(jié)構(gòu)就出現(xiàn)損壞，引發(fā)上、下層業(yè)主間的糾紛，因此有必要認(rèn)識(shí)下挖改建的危害性，慎重決策是否改建、科學(xué)制定改建方案，以保證地基基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)的安全。

1. 覆土層的作用

基礎(chǔ)埋深D范圍內(nèi)的土稱為覆土層，明確它在地基基礎(chǔ)中的作用，理解地基破壞機(jī)理，才能認(rèn)清下挖改建的危害。

1.1地基受力破壞過程。

土力學(xué)試驗(yàn)表明，隨著外荷載的增加（圖1：曲線1），一般的地基變形分為三個(gè)階段。第一階段：線性變形階段，壓力與沉降基本成直線關(guān)系，引起地基中出現(xiàn)、但尚未出現(xiàn)塑性變形區(qū)的荷載稱為臨塑荷載（pcr）；第二階段：塑性變形階段，基礎(chǔ)邊緣局部范圍內(nèi)發(fā)生剪切破壞，出現(xiàn)塑性變形區(qū)（圖2）；第三階段：整體剪切破壞階段，塑性變形區(qū)發(fā)展、地基沉降增加、形成連續(xù)滑動(dòng)面，基礎(chǔ)周邊隆起，地基破壞（圖3），此時(shí)的荷載稱極限荷載（Pu ）。這個(gè)過程中，地基應(yīng)力變化與地基變形、破壞間的關(guān)系，是理解覆土層的作用，控制、處置下挖改建的理論基礎(chǔ)。

1.2覆土層能提高地基承載力。

覆土層對(duì)提高地基承載力有顯著的作用，其大小，受埋深、土質(zhì)等因素的影響。

滑動(dòng)面應(yīng)力分析。與中學(xué)物理中敘述的物體間摩擦力概念相似，滑動(dòng)面（圖3）上存在一對(duì)方向相反的摩擦力，其大小與滑動(dòng)面間的摩擦系數(shù)、以及其上受到的壓力有關(guān)，摩擦系數(shù)與土的抗剪強(qiáng)度指標(biāo)粘聚力c、內(nèi)摩擦角φ有關(guān)；壓力與覆土層厚度D有關(guān)。將覆土層向下的力用均布荷載q=γD來表示，D越大q越大，滑動(dòng)面上受到的正壓力越大、摩擦力也就越大?；诖?，普朗德爾（Prandtl）、賴斯特（Reissnre）指出，破壞圖式中，區(qū)域Ⅰ是主動(dòng)朗肯（Rankine）區(qū)，它推擠放射形的普朗特爾（Prandtl）Ⅱ區(qū)，并向上推擠被動(dòng)朗肯區(qū)Ⅲ區(qū)，可明顯看出q有抵抗Ⅲ區(qū)向上滑動(dòng)的作用。

鑒于此，眾多土力學(xué)研究成果均考慮覆土層在提高地基抗剪強(qiáng)度中的作用，提出用大于1的深度系數(shù)對(duì)地基承載力進(jìn)行修正。

我國《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）（以下簡稱《規(guī)范》），考慮到覆土層厚度的影響規(guī)定：當(dāng)基礎(chǔ)的寬度大于3m，埋深大于最小埋深0.5m時(shí)，對(duì)按載荷實(shí)驗(yàn)、公式計(jì)算并結(jié)合工程經(jīng)驗(yàn)確定的地基承載力特征值fak 進(jìn)行修正：

fa=fak+ηb γ（b-3） + ηd γm（D-0.5） （1）

修正后的 fa 是確定地基承載力f 的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。式中ηd為大于等于1的地基承載力埋深修正系數(shù)。當(dāng)D>0.5 m時(shí)，fak 提高至 fa 。

由公式可見覆土層的厚度越大、地基承載力越高。

本文只討論覆土層厚度對(duì)抗剪強(qiáng)度的影響，為簡潔明了，對(duì)基底寬度、加荷速率、滑動(dòng)線上覆土層厚度范圍內(nèi)的抗剪強(qiáng)度、覆土層與基礎(chǔ)及持力層間的摩擦力等因素不予討論。

1.3覆土層減小的危害。

覆土層減小地基承載力降低。按1.2節(jié)的討論，宏觀上看，隨著下挖深度增加D的減小，q減小、滑動(dòng)面間的摩擦力減小，抗剪強(qiáng)度減?。粡膬?nèi)因上分析，滑動(dòng)面上土單元體受到q形成的側(cè)限應(yīng)力，隨著D的減小而減小，由土的實(shí)驗(yàn)學(xué)知識(shí)可知，隨著側(cè)限應(yīng)力減小，土單元體的抗剪強(qiáng)度減小，地基承載力相應(yīng)減小，原設(shè)計(jì)值 f減小為f/。當(dāng)D=0時(shí)，覆土層的作用完全喪失。

覆土層減小沉降量增加。在地基設(shè)計(jì)過程中，根據(jù)基底所受的應(yīng)力（p）小于或等于地基承載力設(shè)計(jì)值（ f）的條件：

p= F+ADA f（2） 得基底寬度： A F f- D（3）

式中：F為上部結(jié)構(gòu)的荷載設(shè)計(jì)值，AD 為基底范圍內(nèi)，基礎(chǔ)及回填土的平均重度，改建時(shí)，基礎(chǔ)臺(tái)階上的土同時(shí)會(huì)被挖去，會(huì)部分減小對(duì)地基的壓力，但相對(duì)于被挖去的、整個(gè)室內(nèi)面積上的土對(duì)地基的壓力，其數(shù)值較小，分析中忽略這部分影響。從公式（2）、（3）可以看出，下挖后承載力降低， f減小為f/ ，基底面積A不變，公式失去平衡 P>f/，基底下土單元體所受應(yīng)力增加，壓縮量增加。相當(dāng)于在地基荷載實(shí)驗(yàn)中，土體所受的應(yīng)力由pcr向pu發(fā)展，隨之塑性變形區(qū)深度增加，沉降量也隨之增加（圖2：曲線2）。

綜上所述，覆土層對(duì)提高地基承載力有較大作用，減小了覆土層、地基承載力降低，塑性變形區(qū)增加，沉降量增加。

2.下挖改建對(duì)建筑物的影響

下挖深度增加，危害性也隨之增加，嚴(yán)重時(shí)基礎(chǔ)及上部結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生破壞。

2.1不同下挖深度的后果。

2.1.1下挖深度小于等于室內(nèi)外高差。通常室內(nèi)地坪高于室外地坪，地基承載力沒有考慮室內(nèi)高于室外部分的土對(duì)承載力的影響，下挖深度不超過室內(nèi)外高差，對(duì)地基承載力、上部結(jié)構(gòu)沒有影響，很少出現(xiàn)糾紛。

2.1.2下挖深度小于等于基礎(chǔ)埋深D的情況：

（1）下挖深度≤0.5時(shí)m，由公式（1）可知，地基承載力不需修正，挖去后不會(huì)影響建筑物安全。只是地基的安全儲(chǔ)備能力有所降低。

（2）0.5 m

2.1.3下挖深度大于基礎(chǔ)埋深D的情況。以條形荷載為例，圖4、圖5分別系條基基底下，x方向應(yīng)力σx及剪應(yīng)力τxz 的等值線圖，σx、τxz 的最大值均出現(xiàn)于基底邊緣下，當(dāng)下挖深度超出覆土層厚度D，進(jìn)入σx、 τxz值均較大的區(qū)域，基底邊緣部分失去抵抗剪應(yīng)力τxz 的能力，首先發(fā)生滑動(dòng)、崩塌（圖6），地基承載力急劇降低，基底面積進(jìn)一步縮小，惡性循環(huán)造成地基失效。這類改建是極其危險(xiǎn)的狀態(tài)，必須十分警惕。

可見，不同程度地減小覆土層厚度或超出埋深下挖，地基承載力會(huì)不同程度地下降，將產(chǎn)生不同的后果。

2.2基礎(chǔ)及上部結(jié)構(gòu)應(yīng)力調(diào)整能力的討論。

有觀點(diǎn)認(rèn)為：地基與基礎(chǔ)是一個(gè)整體，下挖發(fā)生在建筑物的局部區(qū)域，這個(gè)局部位置承載力發(fā)生變化，可以通過基礎(chǔ)整體的應(yīng)力調(diào)整來加以平衡。現(xiàn)就這一觀點(diǎn)，作一點(diǎn)分析。

2.2.1條形基礎(chǔ)應(yīng)力調(diào)整。

墻下條形基礎(chǔ)的縱、橫墻含基礎(chǔ)下的梁，是按受壓進(jìn)行設(shè)計(jì)的，局部區(qū)域下挖后，地基承載力下降，導(dǎo)致局部地基塑性變形區(qū)增加，局部沉降量S增加，基礎(chǔ)間沉降差增加。沉降差引起基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的附加應(yīng)力，需要承重橫墻下的基礎(chǔ)及以上的結(jié)構(gòu)逐層調(diào)整，基礎(chǔ)（圈）梁、上部結(jié)構(gòu)雖有一定的調(diào)整能力，但這種調(diào)整能力有一定的限度；從結(jié)構(gòu)力學(xué)觀點(diǎn)可知，當(dāng)沉降差產(chǎn)生的附加應(yīng)力，超出基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)的允許應(yīng)力，裂縫就不可避免地出現(xiàn)、直至失效。

這類基礎(chǔ)是民用建筑基礎(chǔ)的主體，下挖造成結(jié)構(gòu)破壞的建筑也以此為主，應(yīng)成為關(guān)注的重點(diǎn)。

2.2.2獨(dú)立基礎(chǔ)的應(yīng)力調(diào)整。

獨(dú)立基礎(chǔ)局部區(qū)域的下挖，相鄰基礎(chǔ)間也會(huì)產(chǎn)生沉降差、產(chǎn)生附加應(yīng)力，用結(jié)構(gòu)力學(xué)的觀點(diǎn)分析，此類基礎(chǔ)無基礎(chǔ)梁連系、完全依賴上部結(jié)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)力調(diào)整，而上部結(jié)構(gòu)的調(diào)整能力更弱，對(duì)沉降更敏感，更易產(chǎn)生裂縫，引起結(jié)構(gòu)破壞。

這類基礎(chǔ)以底層為營業(yè)房的商住樓較多，且基底向二個(gè)方向擴(kuò)散應(yīng)力，淺層土體整體所受應(yīng)力較大、下挖后承載力下降較多且快，加上使用環(huán)境具有不確定性（如：可能滲水的營業(yè)項(xiàng)目，滲水后軟化地基。），更要予以重視。

2.2.3井格基礎(chǔ)的應(yīng)力調(diào)整。

設(shè)計(jì)柱下條形與十字形鋼筋砼基礎(chǔ)，通常采用反梁法和彈性地基梁法。

反梁法按基礎(chǔ)梁和地基土之間的反力呈直線分布進(jìn)行計(jì)算。局部下挖地基承載力下降后，假設(shè)的前題不存在，內(nèi)力重分布、基礎(chǔ)彎矩圖發(fā)生變化，當(dāng)受力筋所受拉應(yīng)力超出原設(shè)計(jì)值、或受拉區(qū)超出原設(shè)計(jì)范圍后，基礎(chǔ)梁調(diào)整能力減弱直至破壞，基礎(chǔ)失效。

彈性地基梁法適用于壓縮性較高的軟土地基。按文克勒地基模型，以地基單位面積上所受的壓力p與該點(diǎn)的沉降量y成正比：p（x）=ky，為邊界條件，求出基礎(chǔ)梁上不同截面的彎矩和剪力值，作出彎矩圖和剪力圖，進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算。同樣局部下挖、承載力變化，基床系數(shù)K變化，地基梁的內(nèi)力重分布、且因下挖地點(diǎn)的的不確定而無法預(yù)知、預(yù)防，地基梁也同樣具有失效的風(fēng)險(xiǎn)。

整體筏式基礎(chǔ)埋深較淺，有底板的限制，下挖地坪深度受限，一般不會(huì)出現(xiàn)問題。故不予討論。

總之，無論何種類型的基礎(chǔ)，其應(yīng)力調(diào)整能力是有限度的。

2.3地基土固結(jié)問題。

使用時(shí)間較長的建筑物地基土固結(jié)，提高了地基的整體承載力，但局部下挖、地基整體和局部區(qū)域間同樣會(huì)出現(xiàn)承載力的差異，同樣會(huì)產(chǎn)生沉降差，超出一定限度，同樣會(huì)引起結(jié)構(gòu)破壞，只不過固結(jié)時(shí)間的長短，確定其應(yīng)力調(diào)整能力的強(qiáng)弱。

綜上所述，局部下挖后基礎(chǔ)間沉降差增加，需要基礎(chǔ)及上部結(jié)構(gòu)調(diào)整。而它們的調(diào)整能力受材料、結(jié)構(gòu)、強(qiáng)度富余系數(shù)等限制，一旦超過一定限度，則裂縫不可避免直至破壞。

3. 評(píng)估與控制

為保證建筑物的安全，需對(duì)確需進(jìn)行下挖改建的建筑物進(jìn)行安全評(píng)估與控制，選擇合理的改建方案。

3.1下挖后重新確定地基承載力。

本文所提出的方案，因限于篇幅，僅提出保證改建安全性的思路，具體的技術(shù)方案，可根據(jù)未挖與下挖區(qū)域間承載力差異大小，在規(guī)范、相關(guān)手冊(cè)、書籍中找到處理的辦法。

4. 結(jié)束語

下挖進(jìn)行房屋改建，會(huì)對(duì)建筑物造成不同程度的損害。當(dāng)確需改建時(shí)，根據(jù)下挖的深度、地基的土質(zhì)等情況，進(jìn)行地基基礎(chǔ)的重新驗(yàn)算，制定出保證建筑物安全的改造方案，同時(shí)職能部門要加強(qiáng)對(duì)建筑市場(chǎng)的稽查、監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)改建方案、改建圖紙的審核，保證結(jié)構(gòu)安全，杜絕后患。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補(bǔ)償評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

中圖分類號(hào) F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來源與收入來源。但由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評(píng)估技術(shù)水平以及內(nèi)部評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評(píng)估過程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果不合理不公正所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評(píng)估過程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

1 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：一是拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足，例如評(píng)估前準(zhǔn)備的測(cè)量器材的數(shù)量、類型以及其測(cè)量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評(píng)估測(cè)量要求，因此拆遷評(píng)估前應(yīng)充分做好拆遷評(píng)估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評(píng)估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過程中必須遵照拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)流程，拆遷評(píng)估程序不符合規(guī)范也會(huì)帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。三是拆遷現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測(cè)量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與清點(diǎn)不合理[3]；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆遷評(píng)估結(jié)果不合理。由于拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評(píng)估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；評(píng)估確定的估價(jià)對(duì)象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。

1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。一是拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題[5]。二是拆遷評(píng)估過程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度的落實(shí)問題。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1 來源于委托方單位個(gè)別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)

拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對(duì)待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評(píng)估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀合理性。特別是對(duì)于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對(duì)象的狀況進(jìn)行詢問了解，并且現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也需要估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過程中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)人員正常估價(jià)活動(dòng)的消極影響。特別是對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過程中如果責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

通過以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評(píng)估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3.1.1 加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測(cè)量儀器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈S多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評(píng)估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評(píng)，亦不能少評(píng)；同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評(píng)估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對(duì)輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對(duì)1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對(duì)估價(jià)對(duì)象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度落實(shí)。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評(píng)估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來自委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評(píng)估對(duì)象所在地方政府職能部門的委托，因?yàn)椴疬w評(píng)估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的出具的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會(huì)對(duì)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類外部風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評(píng)估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺(tái)具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對(duì)這類不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評(píng)估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結(jié)語

由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果對(duì)于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識(shí)到拆遷補(bǔ)償評(píng)估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

5 參考文獻(xiàn)

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第5篇：房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：社會(huì)穩(wěn)定；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；問題分析

中圖分類號(hào)：D523 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-00-01

一、引言

隨著我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，許多社會(huì)問題、社會(huì)矛盾也隨之出現(xiàn)，如因土地征收、房屋拆遷等事件引發(fā)的群體性或暴力抗遷事件不斷激化著社會(huì)矛盾，嚴(yán)重影響著社會(huì)的穩(wěn)定。其中，引起社會(huì)矛盾激化的一個(gè)重要因素就是社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估必然引起了黨和政府的關(guān)注。自從黨的十六屆六中全會(huì)以來，為了加強(qiáng)和諧社會(huì)的建設(shè)在我國很多地區(qū)相繼出臺(tái)了關(guān)于社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的辦法。但是目前的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在很多地區(qū)并沒有引起足夠的重視，在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中仍然存在著很多問題，這不僅影響著評(píng)估工作的順利進(jìn)行，而且影響著對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)有效處理。因此，為了做好社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，我們有必要對(duì)評(píng)估中存在的問題及其后果進(jìn)行探討。

二、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中存在的主要問題及其后果

從廣義上來說，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化等子系統(tǒng)與社會(huì)系統(tǒng)的依賴關(guān)系，這三個(gè)子系統(tǒng)內(nèi)出現(xiàn)的任何風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)造成影響，導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩和社會(huì)不安。

1.在指標(biāo)設(shè)定上，沒有嚴(yán)格遵循社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估視角。在目前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作中并沒有嚴(yán)格按照社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的視角來設(shè)定相關(guān)指標(biāo)，使得在很多情況下并不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出正確的評(píng)估。首先，我們都清楚風(fēng)險(xiǎn)存在著不確定性，是損失出現(xiàn)的可能性，與問題是截然不同的。但是目前很多評(píng)估指標(biāo)的內(nèi)容評(píng)估的是問題，而非風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與問題評(píng)估沒有進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。其次，現(xiàn)行評(píng)估指標(biāo)體系中的一些評(píng)估指標(biāo)并不直接涉及社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，而是考慮到了項(xiàng)目的可行性。但是項(xiàng)目可行性的出發(fā)點(diǎn)更多的是基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)而非社會(huì)穩(wěn)定。兩者并不嚴(yán)格的區(qū)分使得在很多問題上偏離了社會(huì)穩(wěn)定的軌道，將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作局限在了經(jīng)濟(jì)方面。

2.評(píng)估方法與程序作為合法化機(jī)制存在著局限性。目前的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要通過民意調(diào)查與聽證會(huì)兩種方式展開。這兩種評(píng)估方法可以使有關(guān)部門對(duì)自身的相關(guān)行政行為在特定地區(qū)的輿論反應(yīng)進(jìn)行一定程度的了解，而且對(duì)于暴力抗法事件和的發(fā)生也能起到防止作用，但這僅僅是在社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)性一面。民意調(diào)查與聽證會(huì)方法卻很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)或預(yù)防社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的非現(xiàn)實(shí)一面，如網(wǎng)絡(luò)媒體的質(zhì)疑、不滿和批判等社會(huì)輿論及其對(duì)個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知的影響等。目前社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法與程序存在的局限性使得相關(guān)部門并不是總能收集到有效的信息，對(duì)于一些非現(xiàn)實(shí)性的社會(huì)輿論卻是沒有辦法進(jìn)行及時(shí)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和預(yù)防。

3.在社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的對(duì)象上，沒有區(qū)分事項(xiàng)與方案。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要同時(shí)兼顧目標(biāo)存在的風(fēng)險(xiǎn)和事項(xiàng)實(shí)施方案存在的風(fēng)險(xiǎn)。其中目標(biāo)是由事項(xiàng)確定的，而達(dá)到目標(biāo)的路徑卻是方案確定的，兩者有顯著的差別。一個(gè)事項(xiàng)能通過不止一種的方案來實(shí)施，不同方案存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)。若是對(duì)事項(xiàng)與方案不進(jìn)行區(qū)分，就會(huì)容易根據(jù)一個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估而對(duì)整個(gè)事項(xiàng)進(jìn)行否定。這有可能會(huì)引起評(píng)估的簡單化結(jié)論，或是因?yàn)樾薷脑u(píng)估方案而不得不進(jìn)行低效率的反復(fù)評(píng)估。

4.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容存在著局限性。首先我國還缺乏相關(guān)的涉及公民重大利益的行政程序法律，使得一些行政程序、法律權(quán)威缺失，阻礙著合法性評(píng)估的進(jìn)行，一些關(guān)鍵性的制度需要建立。其次，合理性評(píng)估工作仍然存在著困難，對(duì)與民眾有關(guān)的切身利益很難進(jìn)行順利地評(píng)估。合理性評(píng)估在農(nóng)村和城市地區(qū)的進(jìn)行都存在著阻礙，例如對(duì)被征收土地后的農(nóng)民的基本生存如何進(jìn)行保障，對(duì)房屋拆遷后的居民如何進(jìn)行補(bǔ)償，體制本身的局限性阻礙了這些問題的解決。

5.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主體存在信息局限性。目前地方政府的信息負(fù)擔(dān)能力的局限性使得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主體對(duì)于社會(huì)不穩(wěn)定的準(zhǔn)確信息很難進(jìn)行獲取。首先，評(píng)估主體自己評(píng)自己時(shí)的獨(dú)立性不足，在評(píng)估時(shí)很容易把自己的傾向性意見參與進(jìn)去，在評(píng)估過程中很難盡可能運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，最后易得出有利于自己的結(jié)論。其次，在實(shí)際的評(píng)估工作中很少就涉及到人們的主觀意愿和主張的客觀線索提出要求，導(dǎo)致得出的結(jié)果主觀性過強(qiáng)。第三，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估需要用相對(duì)精確的語言來描述和分析，但是目前的評(píng)估中很多時(shí)候?qū)τ谠u(píng)估事項(xiàng)的規(guī)定和政府之外的主體的參與表述比較模糊，而且評(píng)估的具體指標(biāo)可操作性不強(qiáng)。

三、完善社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的建議

首先，要建立完善的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，有專門的組織和人員來負(fù)責(zé)，還要有一些專家?guī)斓戎悄覉F(tuán)。在進(jìn)行評(píng)估工作時(shí)，要切實(shí)明確職責(zé)，將責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)工作人員身上，激發(fā)員工的工作積極性。其次，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)要積極主動(dòng)地使用先進(jìn)評(píng)估技術(shù)，認(rèn)真做好數(shù)據(jù)收集、指標(biāo)修正和評(píng)估報(bào)告等工作，形成科學(xué)完備的評(píng)估程序。此外還要建立長效機(jī)制，形成科學(xué)可行的評(píng)估體系。第三，要使社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作有堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)和良好的社會(huì)氛圍?？梢詫?duì)這項(xiàng)工作進(jìn)行宣傳，使民眾正確認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性。還要鼓勵(lì)民眾積極參與評(píng)估工作，讓其認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作攸關(guān)自身利益的。此外，要充分考慮各方相關(guān)利益主體尤其是弱勢(shì)群體的切身利益，盡最大可能維護(hù)人民的根本利益。

四、結(jié)束語

總之，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定有著重要的作用。目前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的對(duì)象、主體、內(nèi)容、指標(biāo)及方法等方面仍然存在著問題，影響著問題和風(fēng)險(xiǎn)的有效、及時(shí)解決。因此，我們要采取一定的措施切實(shí)加強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。

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第6篇：房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】既有公共建筑；評(píng)估時(shí)點(diǎn)；安全性風(fēng)險(xiǎn)

任何一個(gè)建筑都要經(jīng)歷前期建設(shè)和使用維護(hù)兩個(gè)階段，其中使用維護(hù)階段跨越時(shí)間較長，也最容易出現(xiàn)各種各樣的問題。對(duì)于公共建筑來說，使用階段跨度時(shí)間更長，出現(xiàn)問題后對(duì)社會(huì)影響更大，理應(yīng)是安全性風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)評(píng)估時(shí)段。但是目前我國針對(duì)既有公共建筑的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估沒有詳細(xì)完整的規(guī)定，只是針對(duì)比較容易出現(xiàn)問題的事件約定了評(píng)估的機(jī)構(gòu)和內(nèi)容。此外雖然有規(guī)定要對(duì)危房進(jìn)行鑒定，但卻要先由房屋所有權(quán)人或使用人提出申請(qǐng)之后方能進(jìn)行鑒定，并沒有涉及房屋強(qiáng)制性定期檢測(cè)的問題1。相關(guān)部門無法律依據(jù)來對(duì)既有公共建筑整體進(jìn)行強(qiáng)制性的周期安全評(píng)估，也無法強(qiáng)制要求對(duì)存在安全隱患的公共建筑進(jìn)行整修。所以，針對(duì)既有公共建筑研究其安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問題勢(shì)在必行。本文從三個(gè)方面詳細(xì)研究了我國既有公共建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)設(shè)置問題。

1 國外建筑物風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)情況分析

在眾多的國外建筑物管理相關(guān)的法律文獻(xiàn)和相關(guān)研究資料中，真正涉及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的內(nèi)容并不多，而且由于執(zhí)法力度、氣候、地理因素等方面的不同，對(duì)我國的借鑒意義不大。相關(guān)研究中只有新加坡和日本在這方面有較為明確的規(guī)定，此外還有德國的行業(yè)約定俗成值得參考。

1.1 新加坡

新加坡是一個(gè)法制性較強(qiáng)的國家，其《建筑管理法》中就明確規(guī)定除臨時(shí)建筑物和獨(dú)立和半獨(dú)立住宅外，建筑物在投入正式使用后，政府仍然要定期進(jìn)行檢查，對(duì)住宅項(xiàng)目規(guī)定每十年檢查一次，對(duì)非住宅項(xiàng)目每五年檢查一次，以確保其能安全使用。這是國外相關(guān)資料中對(duì)建筑物使用階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)較為明確的規(guī)定。但該規(guī)定主要針對(duì)的是建筑結(jié)構(gòu)安全，并不包括建筑內(nèi)部人員活動(dòng)的安全性，因此該時(shí)點(diǎn)設(shè)定的并不全面。

1.2 日本

由于日本屬于地震頻發(fā)國家，所以日本在建筑物抗震方面有比較嚴(yán)格的規(guī)定2，對(duì)一定規(guī)模的劇場(chǎng)、影院、超市、醫(yī)院、學(xué)校、體育館、美術(shù)館和賓館等公共建筑還要進(jìn)行定期檢查：在建筑竣工后第5年、第10年及之后每10年，對(duì)建筑進(jìn)行一次全面檢查，該項(xiàng)定期檢測(cè)時(shí)點(diǎn)可作為建筑物使用階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)設(shè)置的重要參考依據(jù)。此外日本對(duì)住宅類建筑還制定了詳細(xì)的檢查年限和修繕周期3：房屋結(jié)構(gòu)三年檢查一次（包括基礎(chǔ)、地國梁、墻柱、梁板、樓梯等）；房屋設(shè)備每年一次；外落水設(shè)施三年一次。雖說住宅類建筑不能代表全部的建筑物，但該修繕周期還是可以作為建筑物使用階段安全評(píng)估的參考時(shí)點(diǎn)。

1.3 德國

雖然德國相關(guān)法律法規(guī)中沒有關(guān)于建筑物使用階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的具體時(shí)點(diǎn)規(guī)定，但卻有一個(gè)約定俗成的行業(yè)規(guī)定――在建筑物即將到達(dá)使用年限時(shí)，原設(shè)計(jì)單位有義務(wù)向該建筑物的現(xiàn)有者提供延續(xù)使用或更改用途的設(shè)計(jì)建議及需要進(jìn)行安全評(píng)估的部位。即由設(shè)計(jì)單位發(fā)出提醒及相關(guān)建議，由業(yè)主進(jìn)行該項(xiàng)工作。由此可知，在德國，由于其質(zhì)量較好，建筑物在設(shè)計(jì)壽命期結(jié)束后是可以繼續(xù)使用的，但其內(nèi)部的各個(gè)部分都將進(jìn)入到一個(gè)質(zhì)量無法保證的階段，因此如果想繼續(xù)使用，則應(yīng)在設(shè)計(jì)壽命期結(jié)束時(shí)進(jìn)行全面的安全評(píng)估。

2 安全事故的統(tǒng)計(jì)資料推斷

對(duì)既有公共建筑發(fā)生的安全事故進(jìn)行分析、總結(jié)和推斷，可以得出既有公共建筑風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的應(yīng)設(shè)時(shí)段。

2.1 從使用原因?qū)е率鹿释茢?/p>

從目前統(tǒng)計(jì)的資料來看，既有公共建筑因使用和維護(hù)原因?qū)е碌陌踩|(zhì)量事故并不在少數(shù)，表2-1詳細(xì)列舉了導(dǎo)致安全質(zhì)量事故的具體原因和所占比例。

表2-1 既有公共建筑安全事故原因分析

事故原因類型 事故原因 頻率（%）

維護(hù)管理不善 未建立清灰制度（減輕屋面荷載） 16.7

未設(shè)計(jì)和考證便注膠治漏

疏水縫堵塞

下水管堵塞致使水壓升高

線路老化

拆除不當(dāng)

使用不當(dāng) 隨意改變結(jié)構(gòu)用途 23.3

長期無人使用

二次裝修不當(dāng)

天燃?xì)夤艿佬孤?/p>

超荷載使用

地下水位變化 過量抽取地下水 6.7

長期不定時(shí)的濫灌水

違反安全操作規(guī)程 電梯違章操作 23.3

年久失修 超壽命使用 3.3

漸發(fā)型因素 鋼筋銹蝕 26.7

水土流失

久雨后貼面磚吸水飽和

無排水溝，水滲透嚴(yán)重

下水管破碎，生活污水浸入素填土地基

大量污水滲入地基土

氣候?qū)е聝鋈诮惶娲螖?shù)增加

地基長期浸泡

從上述統(tǒng)計(jì)分析中可以看出，漸發(fā)型因素和使用不當(dāng)及維護(hù)管理不當(dāng)是造成既有公共建筑安全事故的主因，其中涉及到裝飾材料的一般發(fā)生在使用2~5年內(nèi)，因此該時(shí)段中應(yīng)設(shè)立一個(gè)安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)。涉及到管道材料的一般發(fā)生在使用2年內(nèi)，因此在裝飾材料設(shè)置時(shí)點(diǎn)之前還應(yīng)設(shè)置一個(gè)安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)。涉及到鋼筋銹蝕的一般發(fā)生在使用8~10年內(nèi)，一旦鋼筋銹蝕就容易出現(xiàn)較大的安全事故，因此在該時(shí)段也應(yīng)設(shè)立一個(gè)安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

此外關(guān)于超壽命期使用造成的安全事故也有涉及：重慶一使用100多年土木結(jié)構(gòu)的老房子突然倒塌，在倒塌前老屋便已年久失修存在危情。老屋原本是作為圖書館興建的，其設(shè)計(jì)壽命大大低于實(shí)際使用年限，當(dāng)其設(shè)計(jì)壽命期到達(dá)后并沒有進(jìn)行任何評(píng)估和鑒定便繼續(xù)使用，最終造成倒塌事故。通過該事故我們可以看出，在到達(dá)使用年限時(shí)，為了確定能否繼續(xù)使用該建筑，需要對(duì)建筑物進(jìn)行全面的評(píng)估，以保證安全。

2.2 從事故發(fā)生時(shí)間推斷

既有公共建筑風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)還可以從事故的多發(fā)時(shí)段來推斷。表2-2中列舉了安全質(zhì)量事故的多發(fā)時(shí)段及其所出現(xiàn)的頻率。

表2-2 在使用階段發(fā)生安全事故的事故發(fā)生時(shí)段分析

事故發(fā)生時(shí)間 2年以內(nèi) 2~5年 5~10年 10年以上

頻率（%） 因使用原因造成的安全事故 34.6 23.1 19.2 23.1

從表2-2中可以看出，使用2年內(nèi)是所有安全事故的多發(fā)時(shí)段，該時(shí)段離建筑物的設(shè)計(jì)使用年限結(jié)束期相距太遠(yuǎn)，故在該時(shí)段應(yīng)設(shè)置一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以保證建筑能安全使用，完成其使用價(jià)值；使用2~5年和使用10年以上也是事故頻發(fā)的時(shí)段，因此這兩個(gè)時(shí)段也應(yīng)分別設(shè)置評(píng)估時(shí)點(diǎn)對(duì)建筑進(jìn)行安全性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；使用5~10年是事故發(fā)生頻率最低的時(shí)段，原本作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的參考時(shí)段價(jià)值不大，但因使用原因?qū)е碌陌踩鹿试谠摃r(shí)段發(fā)生的頻率將近20%，也是一個(gè)不可忽略的比例，所以該時(shí)段還是具有一定的參考價(jià)值，設(shè)置一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)是比較妥當(dāng)?shù)淖龇ā?/p>

3 使用階段結(jié)構(gòu)疲勞及損傷研究 建筑物在建成使用后，隨著時(shí)間的推移，其各部分結(jié)構(gòu)不可避免的會(huì)產(chǎn)生疲勞及磨損，一旦這種疲勞和磨損達(dá)到一個(gè)“臨界點(diǎn)”，結(jié)構(gòu)便會(huì)產(chǎn)生裂縫、滲漏、剝蝕等問題，給整個(gè)建筑物的安全穩(wěn)定帶來隱患，影響繼續(xù)使用。因此有必要針對(duì)結(jié)構(gòu)疲勞和損壞的“臨界點(diǎn)”進(jìn)行分析，從而找出應(yīng)該設(shè)置安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)，進(jìn)行定期檢測(cè)和周期性維修，能夠預(yù)防病害和破損的發(fā)生、發(fā)展，保持設(shè)備技術(shù)良好，安全適用，延長建筑的使用壽命。

3.1 我國建筑物保修期 通過我國目前對(duì)建筑物保修期的規(guī)定可以看出當(dāng)前各個(gè)部分結(jié)構(gòu)的正常使用年限，從中可以間接得出結(jié)構(gòu)的疲勞及損壞“臨界點(diǎn)”。

我國規(guī)定，建設(shè)工程在正常使用條件下的最低保修期限4：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年；供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

3.2 我國既有公共建筑結(jié)構(gòu)耐久性分析 由于混凝土自身耐久性差等原因，許多建筑建成后幾年就出現(xiàn)鋼筋銹蝕、混凝土開裂等現(xiàn)象，其他部分也常常由于材料的耐久性差而出現(xiàn)問題，因此應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)的耐久性進(jìn)行分析，找出耐久性失效的時(shí)段。

3.2.1 混凝土耐久性 我國多數(shù)既有公共建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，因此混凝土的耐久性直接關(guān)系到整個(gè)建筑物的正常使用。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一直被認(rèn)為是一種非常耐久性的結(jié)構(gòu)形式，然而，大量的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)由于各種各樣的原因而提前失效，達(dá)不到預(yù)定的服役年限。這其中大部分是由于結(jié)構(gòu)的耐久性不足導(dǎo)致的。特別是沿海及近海地區(qū)的混凝土結(jié)構(gòu)，由于海洋環(huán)境對(duì)混凝土的腐蝕，尤其是鋼筋的銹蝕而造成結(jié)構(gòu)的早期損壞，喪失了結(jié)構(gòu)的耐久性能。耐久性失效是導(dǎo)致混凝土結(jié)構(gòu)在正常使用狀態(tài)下失效的最主要原因。 混凝土耐久性失效多見的是混凝土碳化、鋼筋銹蝕等。

（1）混凝土碳化5 混凝土的病害主要有裂縫、滲漏、剝蝕三種，其中影響安全和使用的最大病害是裂縫。而混凝土出現(xiàn)裂縫則主要是由于混凝土碳化導(dǎo)致的，故在實(shí)際使用過程中，混凝土結(jié)構(gòu)達(dá)到使用壽命的標(biāo)志一般認(rèn)為是混凝土碳化到鋼筋表面或鋼筋銹蝕后構(gòu)件出現(xiàn)順筋裂縫。

影響混凝土碳化的因素包括環(huán)境因素和混凝土材料本身的因素：混凝土密實(shí)度越大，碳化速度越慢；二氧化碳濃度越大碳化速度越快；環(huán)境溫度越高，碳化速度越快；環(huán)境相對(duì)濕度在50～70％時(shí)，碳化速度最快。這些因素可以從時(shí)間中體現(xiàn)出來，基于Fick第一擴(kuò)散定律的碳化模型認(rèn)為混凝土的碳化深度D與碳化時(shí)間t的關(guān)系式為：

D=α*t1/2 （3-1）

式中，a為碳化速度系數(shù)；D為混凝土碳化深度（mm）；t為測(cè)定D的碳化時(shí)間（年）。

由現(xiàn)有資料可以看出，建筑物使用10年其結(jié)構(gòu)碳化深度一般是15~20mm，使用20年的為20~23mm，使用30年的大約在25mm左右。但值得注意的是，環(huán)境條件的變化也會(huì)造成碳化深度不同。我國環(huán)境正在不斷惡化，目前酸雨面積已超過國土的30%，酸雨會(huì)導(dǎo)致混凝土碳化加?。ㄋ嵊曛泻休^多的酸性物質(zhì)，雨水直接與混凝土中的Ca(OH)2作用，使混凝土碳化速度加快），我國目前關(guān)于混凝土保護(hù)層厚度規(guī)定中最薄的僅有15mm（一類環(huán)境、C25~C45、板、墻、殼），根據(jù)上述資料所表明的碳化深度有必要在使用10年進(jìn)行一次安全性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。除此之外，由于外在環(huán)境的影響，在進(jìn)行該評(píng)估之前也應(yīng)適當(dāng)增加一個(gè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

（2）鋼筋銹蝕及混凝土腐蝕6 大量工程實(shí)踐證明，在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中，鋼筋的銹蝕是影響服役結(jié)構(gòu)耐久性的主要因素。在有水、二氧化碳的環(huán)境下，混凝土中埋置鋼筋表面的鈍化膜被逐漸破壞，鋼筋就會(huì)發(fā)生銹蝕，并且隨著銹蝕的加劇，將導(dǎo)致混凝土保護(hù)層開裂，鋼筋與混凝土之間的粘結(jié)力破壞，鋼筋受力截面減少，結(jié)構(gòu)強(qiáng)度降低等一系列不良后果，從而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)耐久性的降低?；炷林袖摻钿P蝕過程可分為以下幾個(gè)階段（見圖3-1）：

圖3-1 混凝土中鋼筋腐蝕過程示意圖

從圖3-1中可以看出，t0> t1> t2> t3。即當(dāng)混凝土表面出現(xiàn)破壞現(xiàn)象后，很快結(jié)構(gòu)便需要進(jìn)行全面大修，因此，鋼筋銹蝕引起混凝土順筋開裂的臨界時(shí)間點(diǎn)是一個(gè)安全評(píng)估的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)（t0+ t1）。上面已經(jīng)討論了碳化時(shí)間，在此基礎(chǔ)上考慮氯鹽污染可以得出t0大大低于碳化時(shí)間，又根據(jù)現(xiàn)有資料可以看出，t1大約為t0時(shí)間的一半，t0+ t1基本可以定在使用10年。

3.2.2 其他材料結(jié)構(gòu)耐久性 其他材料結(jié)構(gòu)主要包括裝飾工程和水電管道工程，該結(jié)構(gòu)部分對(duì)建筑整體穩(wěn)定性影響沒有混凝土結(jié)構(gòu)大，但因其與既有公共建筑中人員活動(dòng)安全密切相關(guān)，因此，該部分耐久性也是使用階段安全性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)需要研究的部分。

對(duì)于防水材料來說，其老化期根據(jù)使用材料的不同約為8~15年。雖說很多建筑物防水耐久性最低為10年，但因?yàn)槟壳霸诜浪こ讨衅毡榇嬖诘氖┕げ贿^關(guān)和材料質(zhì)量不合格等原因，實(shí)際上防水材料普遍在5年內(nèi)便出現(xiàn)老化現(xiàn)象，尤其是中小學(xué)的校舍，往往使用不到3年，防水材料就需要重新進(jìn)行鋪設(shè)或加蓋。對(duì)于內(nèi)墻面、地面裝飾來說，由于既有公共建筑中人員流動(dòng)性較大，使用頻率較高，其老化要比防水材料早，如：墻面、頂棚抹灰層脫落多發(fā)于使用3年；地面空鼓開裂、大面積起砂多發(fā)于2年；門窗翹裂、五金件損壞也多發(fā)于2年7。對(duì)于外墻面磚尤其是許多大型公共建擁有的玻璃幕墻來說，其發(fā)生脫落的時(shí)間大約為使用5年。既有公共建筑的管道和供熱供冷系統(tǒng)較多、使用也較頻繁，故此其結(jié)構(gòu)老化的速度也較快，大約在使用2~3年。

4 結(jié)論 從上述分析中可以看出，文中第一節(jié)通過對(duì)國外資料的分析中可以看出，值得我國借鑒的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為使用5年、使用10年及之后每10年、設(shè)計(jì)壽命結(jié)束；第二節(jié)通過兩個(gè)不同的角度對(duì)現(xiàn)有的安全事故進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建議時(shí)段為使用2年內(nèi)、使用2~5年、使用8~10年、達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限。第三節(jié)羅列了我國的保修期、相關(guān)需要進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)時(shí)點(diǎn)的法規(guī)，還對(duì)結(jié)構(gòu)的耐久性進(jìn)行了分析，得出結(jié)構(gòu)的疲勞及損傷“臨界點(diǎn)”為：2年、5年、10年。

綜合上述三方面的考慮，針對(duì)我國既有公共建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)設(shè)置問題，本文通過上述研究給出以下建議。建議設(shè)置在：使用2年，使用5年，使用10年及之后的每10年，設(shè)計(jì)使用期結(jié)束后每年。具體見圖4-1。 值得注意的是，既有公共建筑在其較長的使用維護(hù)期內(nèi)，發(fā)生對(duì)建筑物使用安全產(chǎn)生較大影響事件的可能性較大，故還應(yīng)對(duì)這些偶發(fā)事件（地震、恐怖襲擊、非常規(guī)性暴雨、使用功能改變等）進(jìn)行研究，分析其給建筑物帶來的安全性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步確定既有公共建筑的特殊評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

圖4-1 既有公共建筑安全性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范文

建筑施工企業(yè)內(nèi)部控制是促進(jìn)行業(yè)發(fā)展非常有必要的措施，對(duì)于我國建筑行業(yè)的合法化非常有幫助，建立合理的內(nèi)部控制制度能夠起到積極的監(jiān)督作用。但是由于目前我國家內(nèi)部控制制度不完善以及實(shí)施起來困難比較大，因此目前還有很多問題需要解決，而根據(jù)建筑行業(yè)的特征進(jìn)行，結(jié)合內(nèi)部控制制度，并有效的實(shí)施，才能達(dá)到內(nèi)部控制的效果。

二、建筑企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的原因

建筑企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品主要是房屋、道路、橋梁等建筑物和大型設(shè)備的安裝等，具有不可移動(dòng)性和使用年限較長的特點(diǎn)。在這個(gè)過程中，人員、機(jī)構(gòu)和施工設(shè)備都會(huì)隨著工程項(xiàng)目在不同的地區(qū)和行業(yè)內(nèi)流動(dòng)。由于建筑企業(yè)的工程項(xiàng)目經(jīng)常在空間上發(fā)生變化，項(xiàng)目部作為項(xiàng)目的獨(dú)立管理機(jī)構(gòu)會(huì)隨著新項(xiàng)目的開建而誕生。項(xiàng)目竣工后，相應(yīng)的項(xiàng)目部會(huì)撤銷，等到新項(xiàng)目一開始再重新組建新的項(xiàng)目部。國家將房地產(chǎn)領(lǐng)域作為重要的宏觀調(diào)控對(duì)象，建筑企業(yè)難免受到這種宏觀調(diào)控的影響，加大了該行業(yè)的政治風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，建筑企業(yè)多是戶外作業(yè)，容易受到地震、洪水和颶風(fēng)等自然災(zāi)害的破壞，給企業(yè)帶來不可避免的損失。另外，如果建筑施工損害到當(dāng)?shù)厝罕姷睦?，還會(huì)受到當(dāng)?shù)厝罕娮璧K施工的現(xiàn)象，輕者延緩項(xiàng)目的進(jìn)度，重者使項(xiàng)目的施工終止。

三、建筑企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題

（一）招標(biāo)時(shí)不夠理性，為后續(xù)的內(nèi)部控制埋下隱患

隨著建筑行業(yè)競爭的加劇，很多建筑企業(yè)不顧后期的成本費(fèi)用，在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)刻意壓低價(jià)格，導(dǎo)致中標(biāo)價(jià)格較低。一如果企業(yè)高質(zhì)量地完成項(xiàng)目，那么企業(yè)肯定會(huì)損失巨大；如果企業(yè)為了盈利而不顧施工質(zhì)量，那么就會(huì)通過各種不合規(guī)的手段逃脫內(nèi)部控制的限制。無論哪種做法都是內(nèi)部控制所不允許的，可謂是搬起石頭砸自己的腳。

（二）缺乏完整的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，沒有建立良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

通過前面對(duì)建筑企業(yè)的行業(yè)特征進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，建筑企業(yè)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等比一般的企業(yè)要大得多，而且一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)造成非常嚴(yán)重的損失。如果建筑企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目施工之前沒有對(duì)作業(yè)難度、環(huán)境復(fù)雜性進(jìn)行充分的分析，沒有找出導(dǎo)致?lián)p失最為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)因素并運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將可能導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。建筑企業(yè)由于缺乏完整的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，非常容易導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

四、加強(qiáng)建筑企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策建議

（一）樹立內(nèi)部控制的觀念，增強(qiáng)企業(yè)成員對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)和肯定

內(nèi)部控制在企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)推行需要企業(yè)成員的一致認(rèn)可和共同努力。建筑企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層首先應(yīng)該樹立內(nèi)部控制的觀念，認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制在保證項(xiàng)目順利實(shí)施方面的作用，并且以身作則，根據(jù)內(nèi)部控制的原則踐行內(nèi)部控制制度。同時(shí)，還應(yīng)該在整個(gè)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的宣傳活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)責(zé)任人的教育和培訓(xùn)，讓他們不僅認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，還要加強(qiáng)他們的內(nèi)部控制執(zhí)行力，充分發(fā)揮相互監(jiān)督、相互制約的作用，提高員工的工作積極性。另外，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)由一個(gè)個(gè)項(xiàng)目組成，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該作為內(nèi)部控制的主要負(fù)責(zé)人，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部控制的流程設(shè)計(jì)、人員分工和具體實(shí)施進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

（二）建立健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)，只有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合理、科學(xué)，才能為風(fēng)險(xiǎn)管理指明方向。建筑企業(yè)應(yīng)該成立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，識(shí)別出可能對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重?fù)p失的風(fēng)險(xiǎn)因素并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來損失的程度進(jìn)行測(cè)算，以此建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫，對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)和一般風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行區(qū)分。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)因素分為紅區(qū)、黃區(qū)、綠區(qū)三個(gè)等級(jí)，其中紅區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)因素最值得引起重視，需要最先采取策略防止這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；黃區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)因素其次重要，也應(yīng)采取策略規(guī)避；綠區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的損失最少，可以忽略。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制為風(fēng)險(xiǎn)管理指明了方向，有助于全面風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理的開展。

（三）建立良好的信息溝通機(jī)制，為內(nèi)部控制提供全面的信息

建筑企業(yè)面臨重大事故前，如橋梁、房屋的倒塌，都會(huì)有明顯的跡象，如地面裂縫、墻面傾斜。如果施工負(fù)責(zé)人能夠高度重視，及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)并請(qǐng)示解決的方法，就可以使本來可能會(huì)發(fā)生的事故得以避免。另外，如果各個(gè)部門之間能夠進(jìn)行有效的溝通，也能提高工作的效率，為內(nèi)部控制提供充足的信息。

第8篇：房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)管理 案例分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫

T石油勘探公司是以石油勘探業(yè)務(wù)為主體，集物探主業(yè)、多元開發(fā)、公共事業(yè)為一體的跨國經(jīng)營企業(yè)。截至2010年9月30日，T公司擁有5個(gè)事業(yè)部、3個(gè)經(jīng)理部、1個(gè)研究院和5個(gè)支持中心。其勘探技術(shù)在國內(nèi)同類型企業(yè)中處于一流水平，有10多項(xiàng)技術(shù)獲得國家專利授權(quán)，研究院每年承擔(dān)多項(xiàng)國家研究項(xiàng)目。通過對(duì)T石油勘探公司風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，并參照國外成功實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理的因素，探討借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)來改善目前風(fēng)險(xiǎn)管理的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)而提高企業(yè)的管理水平。

一、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是對(duì)所收集的風(fēng)險(xiǎn)管理初始信息和企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理及其重要業(yè)務(wù)流程進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，具體包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)3個(gè)步驟，其目的在于查找和描述企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)價(jià)所識(shí)別出的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的影響程度和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，給出風(fēng)險(xiǎn)控制的優(yōu)先次序等。

（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是進(jìn)行有效風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，風(fēng)險(xiǎn)管理第一步，就是要對(duì)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，將風(fēng)險(xiǎn)分門別類并追溯導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的各種因素。由于企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的多種多樣，企業(yè)不能窮盡所有風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在很大程度上是一種主觀判斷。所以，為使重要的風(fēng)險(xiǎn)不被遺漏，并將“識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)”降至最低，需要采用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ谧R(shí)別風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，實(shí)際工作中常用的方法主要有：訪談法、問卷調(diào)查、制度流程梳理和案例梳理等。

石油資源的勘探開發(fā)包含著極大的風(fēng)險(xiǎn)性，它的主要特點(diǎn)是經(jīng)常在對(duì)很多復(fù)雜情況沒有確切掌握前就要進(jìn)行投資決策。由于石油勘探開發(fā)需要的最初投資起點(diǎn)高，而且往往是巨額的，再加上勘探開發(fā)過程經(jīng)歷的時(shí)間往往長達(dá)幾年甚至更長，期間存在很多的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)因素，所以油氣勘探具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。而隨著我國在油氣勘探開發(fā)領(lǐng)域上海外市場(chǎng)的不斷開拓，各公司在爭取最大利益的同時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。與其他行業(yè)相比，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型除政治風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)外，由于勘探的特殊性，公司的風(fēng)險(xiǎn)也與一般公司具有不同之處：

1.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)是公司的核心競爭力、是公司的靈魂，由于技術(shù)失誤對(duì)前期工程導(dǎo)致的判斷錯(cuò)誤會(huì)對(duì)后期工程施工形成不利，最終會(huì)影響工程質(zhì)量，甚至對(duì)公司的形象造成影響， 毀壞公司聲譽(yù)。為應(yīng)對(duì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，T公司一直不斷努力增強(qiáng)研發(fā)能力、提高公司的技術(shù)水平，具有領(lǐng)先于同行業(yè)的先進(jìn)技術(shù)，同樣也能給企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)會(huì)。在技術(shù)革新方面，T石油勘探公司將石油勘探技術(shù)應(yīng)用于煤層氣勘探，開拓勘探業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在環(huán)保方面，采用新技術(shù)把二氧化碳輸入地底層儲(chǔ)存，在需要的時(shí)候又從底層抽出，從而達(dá)到循環(huán)使用的效果。T石油勘探公司在石油勘探技術(shù)方面的領(lǐng)先地位給公司帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。

2.工農(nóng)風(fēng)險(xiǎn)

勘探項(xiàng)目可能會(huì)占用當(dāng)?shù)鼐用竦母?、房屋及其他?cái)產(chǎn)，涉及到對(duì)居民的補(bǔ)償。除了遵照國家《石油地震勘探損害補(bǔ)償規(guī)定》、參考公司關(guān)于《工農(nóng)補(bǔ)償工作管理暫行辦法》外，在實(shí)際的工作中更多需要與當(dāng)?shù)卣途用襁M(jìn)行溝通協(xié)商。因此在前期的市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，需要詳細(xì)訪談當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣、多與當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行溝通，充分關(guān)注這方面的風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地在項(xiàng)目開始前達(dá)到消除風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)

對(duì)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別后，采用定性和定量相結(jié)合的方法，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其對(duì)公司運(yùn)營造成威脅的大小進(jìn)行衡量和評(píng)估。按重要性、嚴(yán)重性或者對(duì)企業(yè)影響的大小，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，形成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告為風(fēng)險(xiǎn)控制決策提供科學(xué)依據(jù)。

風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)后可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的大小、對(duì)企業(yè)影響程度的高低，將風(fēng)險(xiǎn)由高到低分為A、B、C、D 4個(gè)等級(jí)，用既定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)水平“評(píng)級(jí)”或“打分”。

（三）形成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的總結(jié)和歸納，應(yīng)該運(yùn)用通用風(fēng)險(xiǎn)語言、合理的評(píng)估方法，為企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理提供一個(gè)整體的參照，是企業(yè)以前經(jīng)驗(yàn)的積累，可以為企業(yè)在面臨相同風(fēng)險(xiǎn)時(shí)提供參考。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)盡可能地涵蓋企業(yè)面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)類別、風(fēng)險(xiǎn)事件和損失程度并指出問題的所在，在為企業(yè)管理決策提供依據(jù)的同時(shí)，也讓員工對(duì)自己面臨的風(fēng)險(xiǎn)有整體的了解，讓他們更加直觀地了解到自己處在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的哪個(gè)環(huán)節(jié)，從而有利于他們更加積極的參與到風(fēng)險(xiǎn)管理中來。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的另一個(gè)目的，是希望通過定期的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、分析、評(píng)價(jià)等檢測(cè)手段，對(duì)企業(yè)已經(jīng)存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，尤其是重大風(fēng)險(xiǎn)做到早發(fā)現(xiàn)、早化解。

二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫

（一）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

管理層可針對(duì)已評(píng)估的關(guān)鍵性風(fēng)險(xiǎn)做出回應(yīng)，可選的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)策略有風(fēng)險(xiǎn)降低、風(fēng)險(xiǎn)消除、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)保留。管理層可以選擇一個(gè)或多個(gè)策略結(jié)合使用。

風(fēng)險(xiǎn)降低的應(yīng)對(duì)策略，亦稱作風(fēng)險(xiǎn)緩解。不同的情況適用不同的風(fēng)險(xiǎn)降低方法。常用的一種形式是風(fēng)險(xiǎn)分散，即通過分散的形式來降低風(fēng)險(xiǎn)，比如在多種股票而非單一股票上投資，不把雞蛋放在一個(gè)籃子里。

風(fēng)險(xiǎn)消除，就是避險(xiǎn)，是為了免除風(fēng)險(xiǎn)的威脅，采取試圖使損失發(fā)生概率等于零的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，也就是不進(jìn)行會(huì)給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)。例如不承接未來風(fēng)險(xiǎn)過大的項(xiàng)目。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一家企業(yè)、公司或機(jī)構(gòu)。合同及財(cái)務(wù)協(xié)議是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的主要方式。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)降低其可能的嚴(yán)重程度，只是從一方移除后轉(zhuǎn)移給另一方。如尋求投資伙伴共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，通過企業(yè)保險(xiǎn)使風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，建立工程保險(xiǎn)和擔(dān)保制度、實(shí)施總承包與分包、設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金等。

風(fēng)險(xiǎn)保留包括風(fēng)險(xiǎn)接受、風(fēng)險(xiǎn)吸收和風(fēng)險(xiǎn)容忍。采取風(fēng)險(xiǎn)保留的策略，或者是因?yàn)檫@是比較經(jīng)濟(jì)的策略，或者是因?yàn)闆]有其他備選方案（比如降低、消除或轉(zhuǎn)移）。

值得注意的是針對(duì)同一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)可能采用不同的應(yīng)對(duì)策略，例如同樣是工農(nóng)風(fēng)險(xiǎn)，可能根據(jù)與當(dāng)?shù)卣途用駵贤ǖ那闆r采用風(fēng)險(xiǎn)保留（接受該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)）、風(fēng)險(xiǎn)消除（不承接該項(xiàng)目）或是其他應(yīng)對(duì)策略。應(yīng)對(duì)策略運(yùn)用正確與否取決于項(xiàng)目組對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的了解、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的積累等，因而更能考驗(yàn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

（二）風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫

風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫是以前風(fēng)險(xiǎn)的積累，可以將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略結(jié)合起來，還能為企業(yè)在以后的經(jīng)營管理過程中面臨相同或相似的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)作為制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的依據(jù)。T公司的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫將控制目標(biāo)、針對(duì)控制目標(biāo)存在的機(jī)遇、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分、風(fēng)險(xiǎn)策略、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施和相應(yīng)責(zé)任部門結(jié)合起來，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)并制定應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施。T公司風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫模板簡化形式如下（見表1）：

在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可能是由內(nèi)控部門的人員來執(zhí)行，缺乏部門間的溝通，容易忽視運(yùn)營目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)，也很難將內(nèi)部控制目標(biāo)與企業(yè)的經(jīng)營管理和戰(zhàn)略發(fā)展相結(jié)合，難以調(diào)動(dòng)企業(yè)完善內(nèi)部控制系統(tǒng)建設(shè)的積極性。建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫則要靠企業(yè)各部門員工共同努力，因而能有效地解決這個(gè)難題。另外，風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫建立的目的在于：一方面，每個(gè)部門的人員可能只對(duì)自身所處的部門面臨的風(fēng)險(xiǎn)有所了解，而不了解整個(gè)企業(yè)所處的風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫能幫助員工特別是中層管理者了解企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，在做出決策時(shí)能更全面考慮所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有助于最終做出更有利于企業(yè)的決策。另一方面，各部門員工可識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇，將重大項(xiàng)目的成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)與他人分享，在遇到相同或類似情況時(shí)能相互借鑒，也有助于增強(qiáng)企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

三、實(shí)施與后考核

勘探項(xiàng)目的開始階段，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)策略非常重要，而在正確決策后具體的實(shí)施則十分重要。在執(zhí)行過程中應(yīng)對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行控制，因?yàn)轫?xiàng)目開始階段識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，可能不發(fā)生；可能已經(jīng)發(fā)生；可能出現(xiàn)誤差，影響的范圍或者損失擴(kuò)大或者減小等；也可能出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。這都需要管理者不間斷地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跟蹤，及時(shí)反饋并在必要時(shí)調(diào)險(xiǎn)管理計(jì)劃和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)資源，改變應(yīng)對(duì)策略。另外，還應(yīng)對(duì)實(shí)施的效果及差異進(jìn)行考核，以便于以后風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施。

（一）實(shí)施

在項(xiàng)目實(shí)施階段，采用動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)系統(tǒng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控，項(xiàng)目組在每周末、月末、季末和年末分別向上報(bào)送周報(bào)、月報(bào)、年報(bào)。對(duì)于需要公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)決策的信息隨時(shí)直接報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)和生產(chǎn)協(xié)調(diào)部。

（二）考核

在項(xiàng)目的驗(yàn)收階段，除了對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收考核外，還在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中把風(fēng)險(xiǎn)管理作為一項(xiàng)重要的考核指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理情況進(jìn)行考核。每年公司內(nèi)控審計(jì)部或者是聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行至少一次評(píng)估并形成評(píng)估報(bào)告。人力資源部根據(jù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和評(píng)估報(bào)告對(duì)項(xiàng)目組進(jìn)行考核，考核的結(jié)果作為獎(jiǎng)金的發(fā)放依據(jù)之一。

四、啟示和建議

根據(jù)安永會(huì)計(jì)公司對(duì)成功實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)的調(diào)查，被調(diào)查者認(rèn)為影響企業(yè)成功實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理的因素包括：植根于組織的風(fēng)險(xiǎn)文化，對(duì)員工就風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性實(shí)施教育，準(zhǔn)確地傳遞企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，董事會(huì)擁有恰當(dāng)?shù)?、明晰的有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的信息，將員工的報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)管理掛鉤等。T勘探公司在風(fēng)險(xiǎn)管理上，應(yīng)在以下幾個(gè)方面加強(qiáng)管理：

（一）培育適合企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)文化

風(fēng)險(xiǎn)文化是通過制定風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)、政策、制度，形成統(tǒng)一規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)管理觀念、態(tài)度和行為，使風(fēng)險(xiǎn)管理成為人們的一項(xiàng)自覺行為。風(fēng)險(xiǎn)文化是保證風(fēng)險(xiǎn)管理有效性的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，風(fēng)險(xiǎn)管理也離不開風(fēng)險(xiǎn)文化。營造公司風(fēng)險(xiǎn)文化能夠增強(qiáng)公司的凝聚力，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高公司的競爭力，是公司風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)中一只看不見的手。T公司目前尚未形成根植于該組織的風(fēng)險(xiǎn)文化，而且該公司管理層也沒有采取任何行動(dòng)來培育適合該組織的風(fēng)險(xiǎn)文化。缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理文化的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不能讓人放心的，必然會(huì)造成一些人疲于拼命，而另一部分人員卻置身事外，這樣的風(fēng)險(xiǎn)管理也是不成功的。因此，在風(fēng)險(xiǎn)管理文化建設(shè)中，要根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)，倡導(dǎo)和強(qiáng)化“全員、全程、全部風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)”，通過各種途徑將風(fēng)險(xiǎn)管理理念傳遞給每一個(gè)員工，并內(nèi)化為其職業(yè)態(tài)度和工作習(xí)慣；要在公司內(nèi)部形成風(fēng)險(xiǎn)控制的文化氛圍和職業(yè)環(huán)境，使企業(yè)能敏銳地感知風(fēng)險(xiǎn)、分析風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)管理教育和培訓(xùn)

風(fēng)險(xiǎn)管理需要每個(gè)員工的積極參與，特別需要中、基層管理人員的積極配合。在進(jìn)行自我評(píng)估時(shí)，員工的參與積極性并不高，公司大多數(shù)員工仍是應(yīng)付的態(tài)度，認(rèn)為在檢查時(shí)不出什么差錯(cuò)就可以，并沒有認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)控制措施會(huì)起到什么作用，應(yīng)該采取什么行動(dòng)去積極防范風(fēng)險(xiǎn)，這些都將不利于公司的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。為了提高員工，特別是技術(shù)部門和業(yè)務(wù)部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的積極性和主動(dòng)性，公司管理層要加強(qiáng)對(duì)各部門員工風(fēng)險(xiǎn)管理教育，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，健全、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范體系需要各部門積極配合工作。

（三）完善風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫

建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)，企業(yè)應(yīng)建立系統(tǒng)、有效、動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系，時(shí)刻注意識(shí)別和評(píng)估原有風(fēng)險(xiǎn)的變化情況以及新產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，從而幫助企業(yè)決策者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的比較與匯總，并為以后的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫。T公司目前完成的數(shù)據(jù)庫由企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理部門協(xié)同相關(guān)職能部門，并聘請(qǐng)具有資質(zhì)和專業(yè)能力的中介機(jī)構(gòu)協(xié)助完成。該公司目前還不具備獨(dú)立完成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的能力，其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力有待提高。而且剛剛建立完成風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫處于起步階段，數(shù)據(jù)庫的更新和完善是需要長時(shí)期堅(jiān)持的。

（四）針對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)開展流程管控，并從決策機(jī)制上強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理和重視程序

在應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，首先要開展流程管控，針對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)特別是重大風(fēng)險(xiǎn)，按照重要性和示范性原則，確定重要管理和業(yè)務(wù)流程，明確流程中的主要風(fēng)險(xiǎn)、控制重點(diǎn)、控制活動(dòng)及其評(píng)價(jià)方法和責(zé)任主體。另一方面，要從決策機(jī)制上強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理和重視程序，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須在管理上確保風(fēng)險(xiǎn)管理基本意識(shí)的正確性，認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)變革；同時(shí)要很好的把握變革的程度，充分重視和參與，注重部門間的積極配合，把公司的風(fēng)險(xiǎn)防范體系做得健全、科學(xué)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).公司戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010（3）.

第9篇：房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)檔案管理風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)檔案是城市房屋管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中形成的具有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記載，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄。房地產(chǎn)檔案是非常寶貴的資料，這些檔案為解決房產(chǎn)糾紛、加快舊城改造步伐、深化住房制度改革發(fā)揮了重要的作用。它為解決長期以來城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)不明、產(chǎn)籍不清的問題提供了法律依據(jù)。房地產(chǎn)檔案也在利用過程中彰顯了它的作用和地位。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)檔案在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮著越來越重要的作用，推動(dòng)了房地產(chǎn)檔案管理水平的大幅度提高，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)檔案的管理也提出了更高的要求。然而，房地產(chǎn)檔案在管理和使用的過程中，也存在許多被人們忽視的風(fēng)險(xiǎn)，缺乏對(duì)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管理措施。加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)管理，可使許多寶貴的檔案得到及時(shí)、合理的開發(fā)、利用和保護(hù)，同時(shí)滿足廣大檔案用戶對(duì)檔案信息資源的利用需求，對(duì)于發(fā)揮房地產(chǎn)檔案的作用和服務(wù)社會(huì)具有重要的意義。研究房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策，增強(qiáng)檔案管理的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，對(duì)于提高房地產(chǎn)檔案的管理水平具有迫切的現(xiàn)實(shí)意義。

1 房地產(chǎn)檔案存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.1 突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)檔案是非常寶貴的歷史資料，房地產(chǎn)檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較低。由于受到經(jīng)濟(jì)水平的制約和觀念的影響，房地產(chǎn)檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)低。雖然在檔案管理過程中采取了一些基本的防火、防潮、防蟲、防盜等處理措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、戰(zhàn)爭等不可抗力因素時(shí)，房地產(chǎn)檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的問題就暴露無疑。去年的汶川大地震其巨大的破壞作用，使很多地方被夷為平地，造成了巨大的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡，很多房地產(chǎn)所屬物化為烏有，有些房地產(chǎn)檔案也毀于一旦，給諸如財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的理賠工作帶來了很大的難度。

1.2 房地產(chǎn)檔案信息化風(fēng)險(xiǎn)

科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，給房地產(chǎn)檔案的管理帶來了新的技術(shù)手段，給房地產(chǎn)檔案管理的信息化建設(shè)和管理提供了可靠的保證。網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)和信息系統(tǒng)是檔案管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)，同時(shí)也是信息安全風(fēng)險(xiǎn)存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、信息竊取、技術(shù)落后、制度不健全、管理不規(guī)范、措施不到位、治理不及時(shí)是產(chǎn)生不安全因素的根源。網(wǎng)絡(luò)的暢通、系統(tǒng)的穩(wěn)定、數(shù)據(jù)的安全，面臨著客觀侵害行為的風(fēng)險(xiǎn)和主觀漏洞的風(fēng)險(xiǎn)。

在信息化的管理過程中，大量數(shù)字信息都儲(chǔ)存在硬件設(shè)備中，設(shè)備的安全性會(huì)給信息安全和完整性帶來威脅。如電腦、硬盤、光盤設(shè)備如果保管不當(dāng)，就有可能發(fā)生損壞及老化等現(xiàn)象，從而導(dǎo)致大量數(shù)據(jù)的損壞，造成損失。存儲(chǔ)設(shè)備都有一定的保存年限，需要不斷的拷貝和更新，更新不及時(shí)，也可能造成損失。

信息化的操作要求技術(shù)性比較強(qiáng)，一旦操作失誤就有可能帶來損失，比如設(shè)備的損壞、錯(cuò)誤的格式化、刪除操作、錯(cuò)誤運(yùn)行程序等都有可能破壞電子數(shù)據(jù)。當(dāng)電子化的檔案信息通過互聯(lián)網(wǎng)或內(nèi)聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行傳輸?shù)臅r(shí)候，就會(huì)遇到傳輸風(fēng)險(xiǎn)，如網(wǎng)絡(luò)黑客的入侵和攻擊、計(jì)算機(jī)感染病毒和木馬、遭遇非法竊取檔案信息等，如果沒能很好地防范，就有可能造成嚴(yán)重?fù)p失。

1.3 投資風(fēng)險(xiǎn)

為了應(yīng)對(duì)突發(fā)的事故，進(jìn)行異地檔案備份，需要投入大量的人力和物力，投資與回報(bào)如何達(dá)到平衡，投資控制在什么樣的幅度值得探討。同時(shí)，信息化管理不同于傳統(tǒng)的手工操作管理，它是建立在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的現(xiàn)代化管理，進(jìn)行信息化建設(shè)，特別是初期建設(shè)需要投入大量資金用于購置計(jì)算機(jī)、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、掃描儀等硬件設(shè)備，購買應(yīng)用軟件、咨詢技術(shù)專家、培訓(xùn)員工及日常管理等，都要花費(fèi)不少資金。為應(yīng)對(duì)突發(fā)的事故和信息化建設(shè)，大量資金的投入無疑存在投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 知識(shí)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

檔案信息化建設(shè)的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字信息在網(wǎng)絡(luò)中達(dá)到資源共享，這個(gè)共享引發(fā)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于我國關(guān)于網(wǎng)絡(luò)信息方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、制度并不完善，也使得檔案數(shù)字信息在充分發(fā)揮其憑證作用和參考作用的過程中存在很大風(fēng)險(xiǎn)。如在現(xiàn)實(shí)中，科技成果都擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)，具有專有性，而網(wǎng)絡(luò)上應(yīng)受到知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的信息則是公開的、公用的，而產(chǎn)權(quán)人往往要求信息非公開化，這就造成一個(gè)矛盾，也給檔案部門在公開信息的時(shí)候帶來知識(shí)產(chǎn)權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)檔案部門在引進(jìn)技術(shù)和應(yīng)用技術(shù)兩個(gè)方面都存在風(fēng)險(xiǎn)。一方面，引進(jìn)的技術(shù)不一定能對(duì)房地產(chǎn)檔案管理產(chǎn)生積極效果，或者很難完全轉(zhuǎn)化為實(shí)際應(yīng)用的技術(shù)。另一方面，由于信息技術(shù)比較復(fù)雜，在應(yīng)用技術(shù)的過程中會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，許多房地產(chǎn)檔案工作人員會(huì)因?yàn)樽陨砑夹g(shù)水平的限制而操作不當(dāng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)檔案信息的安全性、完整性和真實(shí)性。

1.6 人才風(fēng)險(xiǎn)

檔案信息化的建設(shè)和實(shí)施，需要既懂計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)又精通業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才，因?yàn)闊o論是系統(tǒng)軟件的選購、研發(fā)，還是信息化的具體實(shí)施、維護(hù)，都需要這些人才的支撐。國家信息化測(cè)評(píng)中心的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示:我國信息化指數(shù)為38.46時(shí)，我國信息化人才資源指數(shù)僅為13.43。信息化人才匾乏是導(dǎo)致檔案信息化項(xiàng)目實(shí)施失敗的主要原因之一，尤其是專業(yè)性復(fù)合型人才的缺乏，致使房地產(chǎn)檔案部門很難真正開展檔案信息化建設(shè)。如何挖掘和培養(yǎng)信息技術(shù)人才，留住復(fù)合型人才并充分發(fā)揮出他們的潛力，也是房地產(chǎn)檔案信息化實(shí)施過程中面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)檔案風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

2.1 樹立房地產(chǎn)檔案風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

當(dāng)前，房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)問題尚沒有得到足夠的重視。主要表現(xiàn)在檔案部門管理領(lǐng)導(dǎo)和工作人員對(duì)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，缺乏應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。要應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)檔案的各類風(fēng)險(xiǎn)，就必須樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。信息化管理作為一種全新的管理方式，正處在初步實(shí)踐的階段，必然會(huì)存在各種風(fēng)險(xiǎn)，為此，我們既要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，積極宣傳教育，又要有防范意識(shí)，采取有效措施，積極應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)檔案管理應(yīng)對(duì)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)非常差，目前需要大力宣傳。

風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄會(huì)在很大程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案管理上的盲目，只顧當(dāng)前效益，缺乏前瞻性，給房地檔案建設(shè)帶來隱患。當(dāng)突發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，由于對(duì)房地產(chǎn)檔案管理的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠，缺乏應(yīng)對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的管理措施，帶來的后果可能是災(zāi)難性的，損失將無法挽回。汶川地震表明，房地產(chǎn)檔案的破壞，給財(cái)產(chǎn)損失的評(píng)估和理賠帶來很大的困難，加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高房地產(chǎn)檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力已經(jīng)刻不容緩。

2.2 加強(qiáng)檔案風(fēng)險(xiǎn)教育

由于認(rèn)識(shí)的偏見和房地產(chǎn)檔案管理崗位對(duì)人才的吸引力不夠，從事檔案管理的人員綜合素質(zhì)相對(duì)其他部門而言，存在不小的差距。檔案管理人員普遍對(duì)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠。對(duì)檔案管理人員進(jìn)行教育培訓(xùn)，提高他們對(duì)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，對(duì)規(guī)避房地產(chǎn)檔案風(fēng)險(xiǎn)有良好的效果。教育培訓(xùn)能夠提高檔案建設(shè)參建人員和管理人員對(duì)檔案風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，確保房地產(chǎn)檔案建設(shè)的安全開展和順利進(jìn)行。

2.3 增強(qiáng)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的前提。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是對(duì)房地產(chǎn)檔案在使用和管理過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，給定某一風(fēng)險(xiǎn)的概率。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是風(fēng)險(xiǎn)量化，通過比較風(fēng)險(xiǎn)的大小，來決定是否需要采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。具體的風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估可以結(jié)合實(shí)際情況，聘請(qǐng)相關(guān)的評(píng)估專家來進(jìn)行。

2.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)管理

從政府層面來說，必須充分研究房地產(chǎn)檔案存在的風(fēng)險(xiǎn)，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，做好房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)防范。國家應(yīng)該制定相關(guān)的法律和政策，對(duì)房地產(chǎn)檔案的資金風(fēng)險(xiǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。房地產(chǎn)檔案管理要求的復(fù)合型技術(shù)人才，崗位對(duì)人才的吸引力不夠，檔案管理的人才風(fēng)險(xiǎn)也就時(shí)刻存在。需要從政策和薪酬等方面給予檔案管理優(yōu)惠。

不同地域，不同的單位房地產(chǎn)檔案面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。避免房地產(chǎn)檔案管理的重復(fù)投資，保證資金的合理利用，預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)保證金，制訂建設(shè)規(guī)劃，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。一定要結(jié)合本單位實(shí)際情況，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，采取提前進(jìn)行規(guī)劃，避免檔案建設(shè)重復(fù)投資，采用逐步更新、持續(xù)改進(jìn)的技術(shù)措施，規(guī)避技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，引入信息監(jiān)理方，緩解管理、人才方面的風(fēng)險(xiǎn)等等，靈活運(yùn)用各類應(yīng)對(duì)策略及時(shí)有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 提高房地產(chǎn)檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

提高房地產(chǎn)檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，需要不斷提高認(rèn)識(shí)。這種抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)需要提高到國家戰(zhàn)略層面上來。比如國家對(duì)金融和股市風(fēng)險(xiǎn)的控制采取了很多切實(shí)可行的方法，也取得了很好的成效。在房地產(chǎn)檔案的管理上也可以進(jìn)行借鑒和創(chuàng)新。比如在股市中，客戶交易的資料采取了異地備份的方法以應(yīng)對(duì)不可抗力帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)檔案如何實(shí)現(xiàn)異地備份呢?隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展和普及，檔案的電子化給檔案的備份和異地存儲(chǔ)提供了可能。一方面要對(duì)庫存檔案電子化，另一方面新入庫檔案資料需要進(jìn)行電子化工作，辦理完畢的房地產(chǎn)檔案在進(jìn)行紙質(zhì)檔案歸檔的同時(shí)，要進(jìn)行電子文件歸檔，將該電子文件拷貝至耐久性好的載體上，一式三套，一套封存保管，一套供查閱使用，一套異地保管。